某別墅地塊開發(fā)可行性分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 及礬礦資源，儲量 120萬噸的；黑色金屬的開采和冶煉發(fā)展迅速。 ? 銅仁市 是一個多民族聚居的地區(qū)，境內(nèi)有 24個少數(shù)民族，少數(shù)民族占比超過 60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人為主，也是銅仁地區(qū)行署所在地， 總?cè)丝诩s 40萬，市區(qū)人口約 。 財富分配體系： 銅仁市當(dāng)?shù)氐木邆涓叨宋飿I(yè)消費能力的客戶基數(shù)有限。 房地產(chǎn)市場發(fā)展閉塞，受外界影響小，價格平穩(wěn)上漲。 產(chǎn)品選擇： 120140的三房居多，當(dāng)?shù)仄檬孢m型房型 市場主力 公務(wù)員中上層群體 具備較強的購買力，但相對比較低調(diào)，避諱別墅類產(chǎn)品，在住房上更傾向高品質(zhì)電梯房。消費會存在一定外溢。 潛在別墅消費群體 房產(chǎn)現(xiàn)狀： ? 基數(shù)低 ：近 2年供求量分別只有 30多萬方 ? 市場封閉 ： 價格上漲平緩，購房群體均是本地客戶 ? 投資意識薄弱 ： 購房群體以首置和首改為主，投資類較少。 外立面無風(fēng)格，整體布局混亂，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理，別墅無花園； 別墅項目 —— 水晶江岸 建筑形態(tài)：獨棟、雙拼 獨棟套數(shù)： 14 獨棟面積： 300㎡ 雙拼套數(shù)： 24 雙拼面積： 260㎡ 報價： 3500元 /㎡ （ 90萬 /套） 開盤時間： 2023年 剩余： 1套雙拼 目前二手房獨棟價格約 130萬 （銷售期獨棟成交主力總價 90萬） 建筑密度大，容積率高，除第一排江邊獨棟視野較好外，整個項目樓間距過于狹窄，私密性差，小區(qū)內(nèi)無景觀，難以體現(xiàn)別墅檔次； 目前，銅仁市區(qū)在售別墅項目，僅以上兩個樓盤： 共性： ? 建筑密度大，容積率高，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理、無景觀資源、無附帶花園，難以體現(xiàn)別墅的價值及檔次，去化緩慢； 差異性： ? 清水花園，規(guī)模小，但是由于單套面積 500平方米，總價 250萬過高，與整體市場價格脫節(jié)，目前仍剩余 45套。但受利于火葬場搬遷，樓盤基本售罄。 高端公寓 —— 時代商匯（地段型） 銷售情況： 推出 385套 售出 164套 月去化 核心地段 建筑密度高，無社區(qū)景觀 去化較好 3號樓 5套頂層復(fù)式 212280㎡ ，總價 80110萬。 少有的圍合式封閉小區(qū)。 ? 項目容積普遍較高，多為 4左右，建筑密度過高，近兩年房產(chǎn)開發(fā)基本都是 30層左右高層為主。 ? 大戶型主要集中在頂層復(fù)式，面積在 200320㎡ ，總價 80120萬左右，供應(yīng)量少，去化情況緩慢。 數(shù)據(jù)來源：房管局年報 2023年上半年商品住房成交戶型結(jié)構(gòu)圖： 高端市場供應(yīng)量有限。 高端市場判定： 一個高端購買力斷檔嚴(yán)重的市場 一個尚處最初級階段的市場 一個需要培育的市場 產(chǎn)品方案： ?總占地面積： 130000平方米 ?總建筑面積： 39000平方米 ?容積率： ?產(chǎn)品： 300平方米獨棟 ?規(guī)劃總套數(shù)： 126套 ?可售面積： 37800平方米 ?公建配套： 1200平方米 經(jīng)濟測算 ?土地成本按 5900萬元 ?自架橋梁成本按 800萬元 ?土建按 1000元 /平方計算 ?自有資金投入按土地款 50%+總工程投資 30%計算 ?財務(wù)費用按年 20%計算 ?開發(fā)周期按 3年計算 ?售價按市場年 20%增幅，計算 3年復(fù)合售價為基數(shù)的 。 ?經(jīng)濟測算回報率低 建議：考慮操作項目的機會成本
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