【正文】 輔助性客戶：居住或工作在徐匯、閔行等地區(qū)，需要改善居住環(huán)境的人群。Education System) ? 商業(yè) /餐飲系統(tǒng) (Commercialamp。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新風(fēng)，防止交叉感染疾病。 地塊內(nèi)部 將人流吸納入社區(qū)，促動商業(yè)價值； 進行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。 ?將生活化的元素充分的融入到景觀要素中； ?以硬地配合草皮作為主要景觀察元素，適度搭配適宜本地氣候條件的高大喬木； ?注重景觀與建筑的結(jié)合，建筑底層塑造 “ 零距離 ” 的景觀體驗。 基于土地 :需要規(guī)避不利影響 ,揚長避短 。 A2地塊總體價值較低，如何規(guī)避地塊本身的硬傷是關(guān)鍵！ 土地開發(fā)策略思考 A A3不同的微環(huán)境，形成了項目的性格 核心要素：一河、一路、一電線 不利要素＞＞有利要素 高速路沿線的心理抗性＞項目微環(huán)境認知 建議： A A3分而治之！！ 土地開發(fā)策略思考 A2地塊內(nèi)密集的住宅將影響到項目開發(fā)進度； A3地塊內(nèi)需拆遷的主要是廠房及廢棄建筑，拆遷相對更為快速。 ? 地塊微環(huán)境差異明顯，難以統(tǒng)一 . 在地塊微環(huán)境價值分析上，需要將兩個地塊區(qū)別對待，個別分析。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 建筑面積 : 建筑面積 : 被市政道路分割為兩個部分的 22萬平方米的大型社區(qū)； 。 中山 廣場 新城商 業(yè)廣場 易初 蓮花 中山地 段醫(yī)院 學(xué)校 祥和菜場 學(xué)校 地塊現(xiàn)狀 —— 商服配套 緊鄰公共汽車五里塘站，擁有滬古專線等 5條線路，可到達松江區(qū)城區(qū)主要站點及青浦區(qū)。 Dep 2 項目地塊分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊遠景規(guī)劃 用地價值剖析 用地開發(fā)策略 新城核心區(qū) 松江大學(xué)城 滬杭高速 工業(yè)區(qū) 街道辦 地塊位置 ?茸梅路西側(cè)、滬杭高速以北，通波塘東，以施賢路為界分為南北兩塊。 重點個案分析 —— 三湘四季花城 賣點簡述： 52萬 ㎡ 大盤，建成后將是松江新城最大型的社區(qū)； 核心地段。 社區(qū)圍墻與公路之間相隔的 50米綠化帶。 050000100000150000202200250000300000新增供應(yīng)量 1月 2 月份 3 月份 4 月份 5 月( 至1 74月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增 5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少 近期供應(yīng)狀況 普通住宅各戶型面積段供需求情況 一房中 6080 ㎡ 戶型供應(yīng)比例低，但去化情況最好； 二房戶型中，主力供應(yīng)在 80100 ㎡ ，且去化情況一般 ,大兩房戶型去化更好； 三房戶型集中于 120150 ㎡ ，但三房戶型總體去化情況不理想； 四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是 150180 ㎡ 面積段物業(yè)。 相對于區(qū)域地理中心，等價線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。 Dep 1 區(qū)域市場分析 Dep 2 項目地塊分析 Dep 3 項目開發(fā)策略研究 Dep 4 項目初步定位 提報結(jié)構(gòu) Dep 1 區(qū)域市場分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖 近期片區(qū)市場動態(tài) 重點個案介紹 區(qū)域板塊劃分 松江以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。 松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 新城區(qū) 老城區(qū) 區(qū)域核心帶 區(qū)域供應(yīng)區(qū)間 東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶， 9號線的開通是驅(qū)動此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動力來源。 使松江匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來人口成為可能。 整個小區(qū)分三期開發(fā)，共有 1棟酒店式公寓、 13棟小高層公寓、 68戶聯(lián)體別墅、44戶獨棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達1357戶 ,車位 855個。上海銀行、建行。 30分鐘就可以到達徐家匯，無須轉(zhuǎn)乘。但總體上均定位于本地居民，檔次較低。西側(cè)緊臨水系； ?地塊內(nèi)多為廢棄廠房、學(xué)校，拆遷難度相對較低； ?沿街為制造企業(yè)，若需保留，則形象上影響較大； ?拆遷難度相對小， 可能先期交地開發(fā) ； ?地塊與城市道路的聯(lián)系較少，臨街面非常小 。 ? 年底開通的 9號線將進一步有效縮短交通距離，未來片區(qū)價值將大幅提升。 地塊價值分析 —— A2 居住密集區(qū) 高壓線 ?地塊北側(cè)沿施賢路延伸至茸梅路段受高壓線的影響，對產(chǎn)品塑造有很大限制，但可以考慮沿施賢路街面開發(fā)商業(yè)。 品牌策略啟示 永懋置業(yè) 企業(yè)品牌 文薈峰景 11萬平方米國際花園社區(qū) A2地塊 ？ A3地塊 ？ 項目 品牌 永懋 會 資源整合平臺 同一片區(qū)內(nèi)的三宗用地，運用”品牌排它”策略 ,各自塑造不同的產(chǎn)品訴求，形成差異，獲取競爭中的優(yōu)勢地位的同時提升品牌價值 ! 產(chǎn)品發(fā)展思考 —— 商業(yè)物業(yè)價值 各商業(yè)區(qū)商鋪租金比較（元/ 平方米/ 天）2350123456新城商業(yè)廣場 中山廣場 茸梅路因為地段、業(yè)態(tài)等要素的不同，片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點租金差別較大！ 商業(yè)價格的推算 按照收益還原法進行計算； 按照 8%的年收益率， 15—25年回收為要素計算。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 總建筑面積： 119099平方米 市場沒有雙聯(lián)別墅供應(yīng)； 洋房類產(chǎn)品區(qū)域市場內(nèi)供應(yīng)較少； 高層住宅突出景觀和生活氛圍； 項 目 用地面積 容積率 建筑面積 高層 多層洋房 物業(yè)管理用房（會所） 合計 A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品組合形式 充分利用西側(cè)水景是營造項目主題的核心要素 水系 多層住宅 高層住宅 水系 多層住宅 高層住宅 均好性使用，但資源利用度有限 放大景觀資源，使資源能為更多人享受 讓更多的產(chǎn)品享受資源 A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品組合形式 洋房 圖例示意 高層住宅 通 波 塘 施 賢 路 產(chǎn)品布局上，通過形成一定傾斜、跌錯手法，放大西側(cè)外部景觀 A3地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 —— 洋房部分 簡潔素雅的立面效果，結(jié)合外部水體景觀，營造舒適宜人的生活氛圍。 A3地塊景觀建議 —— 內(nèi)部水景處理 A3地塊產(chǎn)品建議 —— 公共空間的生活氛圍營造 利用底層架空，將底層公共部分景觀化，同時設(shè)置一定的休閑娛樂功能，提供富有格調(diào)和實用功能的生活空間。 運用法國 ALDES （愛迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)； 室內(nèi) 90％以上的空間實現(xiàn)自然通風(fēng)，“會呼吸的窗”。 A2地塊戶型建議 2房 1廳 80100平方米 大進深陽臺，雙層挑高； 大 凸窗，增加室內(nèi)使用空間； 壓縮餐廳、客廳面積； 適宜進行出租使用。地鐵 9號線。 游離客戶 ：外埠投資客群及市區(qū)的部分動拆遷客群。 Par 3 項目客戶定位 物業(yè)價格 物業(yè)面積 物業(yè)總價 可承受家庭年收入 潛在客戶類型 （購買力類型） 產(chǎn)品功能偏好過濾 產(chǎn)品情感偏好過濾 目標客 戶鎖定 目標客戶簡述 客戶定位流程 經(jīng) 濟 型 中 產(chǎn) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 擁有型 商務(wù)型 文化型 精神型 投資型 奢華型 健康型 休閑型 教育型 生活型 贍養(yǎng)型 運動型 工作型 購買力產(chǎn)品偏好模型 單身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 新上海人 中學(xué) 3口之家