【正文】 新興的富人階層還需要時間提升生活品味和情趣。 VS 富人區(qū)的發(fā)展要素：經(jīng)濟(jì)、政策、交通和區(qū)域條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1交通條件滯后于城市化進(jìn)程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 紐約發(fā)展 ? 長島 ? 等新市鎮(zhèn)富人區(qū)的條件： 一是美國政府推行大規(guī)模援助公路建設(shè)的政策，高速公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 同年，海華、海麗等僑匯房平地而起。 70年代 90年代 涌現(xiàn)一批上海租界區(qū)的花園洋房。以農(nóng)產(chǎn)品為主，如馬鈴薯等。 第三大標(biāo)尺 —— 絕對安全與私密。 香港淺水灣 著名度假風(fēng)景區(qū) ，稀缺海景資源，亞洲頂級富豪聚集地。 10 主題：客戶答謝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 形式：品牌聯(lián)動 活動效果：將玫瑰園品牌與世界 頂級奢侈品牌相聯(lián)，通過品牌互 動積累客戶，提高圈層知名度。 金茂 /恒隆 聯(lián)展 恒隆是上海最高檔的商業(yè)消費場所，同時是浦西最好的寫字樓。如果二期進(jìn)展快，可作為二期第一批的樣板段，進(jìn)退自如； 第二批 第二批 第三批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 啟動期客群 聚焦 浙商 他們可能曾經(jīng)追隨過綠城 一直在等待一種終極的身份證明 他們在國際都市 ,尋找貼著財富標(biāo)簽的聚集地 從小宅到大宅不過幾年 ,他們用住宅的升級來證明自己的頭腦和精銳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群 聚焦 年齡和區(qū)域 集中于 3550歲 臵業(yè)經(jīng)歷 在全國擁有 多處房產(chǎn) 、部分擁有海外臵業(yè)經(jīng)歷，絕大多數(shù)具備別墅居住經(jīng)驗，對 上海乃至世界各地的別墅 都有一定的了解； 家庭結(jié)構(gòu) 以 34人的傳統(tǒng)中國式家庭為主 日常休閑方式 以高爾夫 ,朋友聚會 ,旅游 ,網(wǎng)球等健身類運動為主要休閑方式。 做生活的富翁，做精神的富翁－－ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 健康 我們的營銷主題－－ 事件營銷 1：旗忠網(wǎng)球中心 “ 大師杯 ” －－借東風(fēng)，倡導(dǎo)健康生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 健康 我們的營銷主題－－ 事件營銷 2：綠城杯高爾夫－ 財富階層最熱衷的休閑活動 項目資源的最佳體現(xiàn) 2022 綠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 收藏 我們的營銷主題－－ 事件營銷 3：宋氏古珍館 業(yè)主私人珍藏 交流平臺 所有業(yè)主 必須 分享至少一件私藏 或認(rèn)捐館內(nèi)現(xiàn)有珍品 通常 僅 對業(yè)主和珍品捐展者開放 每年一度設(shè) 公眾開放日 ，參觀需提前預(yù)約登記 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 慈善 我們的營銷主題－－ 事件營銷 4：年度百富慈善派對 綠城別墅回饋義舉 引入每年一度由 胡潤百富 主辦的百富榜揭幕事件，包括已經(jīng)在北京、成都舉辦數(shù)界?生活奧斯卡?活動。士丹利亞洲公司副總裁，中國風(fēng)險投資領(lǐng)域的風(fēng)云人物令美洲杯帆船賽，這項有著 155年歷史的世界上最古老的運動賽事，首次出現(xiàn)了中國人的身影。除了有她收藏的 300余件明清家具外，其他 2022余件都是 20多年來在她自己的工廠生產(chǎn)出來的珍稀紫檀精品。我認(rèn)為文化體育產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，以后會有很大的發(fā)展空間。－－卡耐基 從優(yōu)秀到卓越。多受海外文化和生活方式的影響，注重健康和休閑等生活品質(zhì)。 他們追求榮譽(yù)、成就感和至高的精神滿足， 地位恐慌 是他們這個階層最典型 的焦慮方式 —— 社區(qū)成為他們 圈子歸屬和身份認(rèn)同 的領(lǐng)地。 曾先生在中國各大城市都擁有別墅，以收藏為樂趣。 龍?zhí)募?裝修很有品位 ，每個空間都 按照功能精心布臵 ，并陳列了她自己的一些 收藏品 ，其中那幅價值百萬的古畫屏風(fēng)是輾轉(zhuǎn)從美國專人運回來的。 劉女士， 39歲，從事汽車零配件行業(yè)，在美國有自己的公司。?第一種，希望在中國建立事業(yè)。 魏先生，某國際食品集團(tuán)董事長，在大陸投資總額達(dá) 12億美元，旗下共擁有55家營運公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。其創(chuàng)辦的 ?美特斯 .邦威?連鎖店已達(dá)到了近 800家 , 年銷售額達(dá)到 15億元。 建筑 完美比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從馬勒別墅到玫瑰園，創(chuàng)造老上海花園洋房的場所感，給居者以淳厚的文化感受；從一個世紀(jì)的終極居住夢想、經(jīng)典傳承，到開創(chuàng)一個新的世紀(jì)經(jīng)典 。 未來前景支撐區(qū)域成為上海新富人區(qū)，但前三年營銷目標(biāo)達(dá)成的前提是突破區(qū)域價值的可實現(xiàn)性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 資源限定 模式一 模式二 模式三 模式四 市場領(lǐng)導(dǎo) 差異化和創(chuàng)新 新生活理念引導(dǎo) 市場追隨 地塊規(guī)模 大 不宜過小 不宜過小 規(guī)模不大 企業(yè)品牌 強(qiáng) 競爭樓盤成熟度 超越一切對手 有上升空間 有上升空間 較為成熟 營銷影響力 客戶易受引導(dǎo) 引導(dǎo)難易度一般 客戶易受引導(dǎo) 引導(dǎo)難易度一般 世聯(lián)區(qū)域 突破模式 本項目應(yīng)選取 市場領(lǐng)導(dǎo)者模式 ，通過 區(qū)域營銷和特殊服務(wù)體系的建立 ，在實現(xiàn)區(qū)域增值的基礎(chǔ)上的項目運作成功建立 區(qū)域增值的 KPI體系 區(qū)域形象 設(shè)施與地標(biāo)式建筑 建立特殊的服務(wù)體系 區(qū)域營銷及展示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場領(lǐng)導(dǎo)者模式 下的策略選擇 第一步： 旗忠森林體育城未來區(qū)域價值傳遞和提升 第二步： 顛覆板塊常規(guī)性價比認(rèn)知 第三步： 建立頂級別墅特殊服務(wù)體系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 旗忠森林體育城未來區(qū)域價值傳遞和提升 STEP1 NOW The Future VS 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價值＋社區(qū)價值＋產(chǎn)品價值＋服務(wù)價值 性價比認(rèn)知 產(chǎn)品價格 中房森林別墅： 2萬均價，準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)首期售出 40%。 ?位于旗忠森林體育城的 核心 位置，規(guī)劃環(huán)境已初具成效。西方純正豪宅別墅的復(fù)制成為典范； 豪宅別墅演繹多元化，知名開發(fā)商品牌，高科技，建筑手法創(chuàng)新等； 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 上海 綠城玫瑰園 項目 營銷 策略 方案 GREEN TOWN ROSE GARDEN PROJECT SHANGHAI 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目地位：之于別墅客戶 歷史眼光，國際視野，華人財富階層 終極居所 紐約州長島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 日本東京灣 上海 〃 旗忠 富人區(qū) 〃 玫瑰園 上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟，玫瑰園和所在區(qū)域應(yīng)聲而出！ (詳見附件） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為上海別墅界的無冕之王，我們的 營銷理想 精神層面 帶動板塊成為上海 新富人區(qū) 引領(lǐng) 華人財富階層生活方式 的改變 有助于 綠城品牌 在上海的知名度擴(kuò)大和提升 物質(zhì)層面 上海頂級別墅的精品和里程碑項目 實現(xiàn)整盤平均每棟售價： 1500萬－ 3500萬元 /棟 華人財富階層成為項目持續(xù)穩(wěn)定的消費客群 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 但是，基于現(xiàn)實與理想的不可調(diào)和性 我們必須換個角度審視項目 納入市場體系的綠城 玫瑰園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 九間堂 50套 綠洲江南園 143套 佘山高爾夫 120套 月湖山莊 113套 湯臣高爾夫 89套 臻園 21套 西郊一品 56套 西郊莊園 270套 世茂山莊 55套 御翠園 70套 棕櫚泉 160套 合計 約 1308套 本項目的規(guī)模占目前上海在售高端別墅項目中1308套產(chǎn)品的總量接近18%。區(qū)域板塊在其它項目及政府推動下，逐漸 升溫 。 長島別墅： 余房 16套， ，半年成交一套： ＝ 性價比認(rèn)知 產(chǎn)品價格 產(chǎn)品價值和價格成正比 區(qū)域價值 提升緩慢 顛覆 板塊性價比認(rèn)知 社區(qū)價值和服務(wù)價值的突破 STEP2 顛覆板塊常規(guī)性價比認(rèn)知：尋求突破口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 豪宅物業(yè)管理 特殊服務(wù)體系 私人管家服務(wù)團(tuán)隊 ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)星級服務(wù)的團(tuán)隊，團(tuán)隊的管理，起居由社區(qū)統(tǒng)一安排； 會員一卡通 ：一張高級會員卡不但包含了項目會所的使用，并且整個旗忠森里體育城的運動設(shè)施都可以使用高爾夫、室內(nèi)網(wǎng)球、馬場等等；并且可以實現(xiàn)上海高級俱樂部（美洲會）等的共同代碼服務(wù) 多種私人保鏢服務(wù) ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)軍事化訓(xùn)練的保鏢服務(wù)，如家庭聚會的私人保鏢服務(wù)、接送小孩或女眷出行、業(yè)主私人出行等相關(guān)服務(wù)； 私人健康服務(wù) ：為業(yè)主及全家提供貼身健康服務(wù)，建立健康檔案。 高先生，某集科研與生產(chǎn)為一體的現(xiàn)代化股份制企業(yè)總裁。 ?當(dāng)我看到絢麗多彩的民族服飾快速地流失，其工藝瀕臨后繼無人，我們搞服裝的怎能熟視無睹？那是我們的‘根’?。?于是，周先生投資 2022萬元，創(chuàng)辦了 2022多平方米的上海 美特斯邦威服飾博物館 ，既是服飾文化的展示中心、服飾研究專業(yè)人士的資料中心、服裝設(shè)計師創(chuàng)作靈感的源泉，又是企業(yè)員工和社會大眾文化教育的場所。 國際集團(tuán)華人總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 郭先生，某食品集團(tuán)董事經(jīng)理，在 新加坡本土發(fā)展了 23家連鎖店， 成為新加坡第 一家掛牌上市的面包企業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國際集團(tuán)華人總裁 魏應(yīng)交， 頂新國際集團(tuán)董事長。第三種是移民，他們要尋找更好的機(jī)會。曾經(jīng)也征戰(zhàn)商海，現(xiàn)在跟著老公回國，孩子都在國外。 Michael， 41歲，摩托羅拉公司系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)部總經(jīng)理，兼作投資基金，財富急劇積累，另外以合伙人身份參與控股 4家公司。 曾先生身材魁梧，短發(fā)，戴一幅金色金屬鏡框眼鏡，來售樓處時穿米黃色休閑襯衫，戴一塊銀色方形的運動腕表， 打扮休閑個性， 似乎像是要出海度假。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 嬰兒潮?造成 20世紀(jì) 70年代龐大人口量的延續(xù) ,將在20222022年產(chǎn)生一批房地產(chǎn)消費能力較強(qiáng)的財富階層 . 收入前 20%的家庭不同年齡的購房總金額 收入前 20%的家庭按不同年齡的平均購房價格 根據(jù)美國人口消費趨勢 ,37歲左右形成購買浪潮 ,41歲和 47歲還有兩次稍低但也很重要的高峰 . 3546歲和 57歲所能夠承受的購房價格最高 . 因此 ,高收入家庭購買豪宅普遍集中在 3545歲間 . $0 $100000 $202200 $300000 $400000 $500000 $600000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 $500000 $1000000 $1500000 $2022000 $2500000 $300