【正文】 0000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 $3500000 $0 財富階層的 成長性 :今后幾年將出現(xiàn)購買熱潮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 活躍的 早富階層 滿懷消費欲望的 暴富階層 中國早期致富人群，財力雄厚。 重視生活的舒適性和品質、關注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式 . 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感 . 責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有 ? 節(jié)儉 ? 精神、價格有一定的敏感度 . 注重生活品質、懂得享受生活、關注時尚流行元素、對價格有一定的敏感 . 財富價值觀的變化 : 尊貴 \奢華 → 聲望 \安全 → 個性 \標簽 早富階層 暴富階層 新知富階層 本項目關注的客戶價值觀 趨勢 財富層面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 演進中的客戶的財富生活觀。我們是 賺錢容易花錢難 ??！ ? －－錢多了，就不自覺地要去滿足個人的許多欲望，其結果往往違背道德良心； －－錢多了，忽然發(fā)覺 世界上有意義的東西不多了 ，其結果就是想方設法去糟蹋錢，在這個過程中尋求一種刺激和快感，但這樣的刺激和快感并不能給他帶來持久的幸福； －－錢多了，總想使錢增值，但 增值過程 ，也是一個花錢的過程，這里往往 難以把握 好，一有閃失，就可能前功盡棄，所以這個過程也是一個很痛苦的過程。 ?騎馬騎成馬場主? 的成就感要比“炒股炒成股東”大得多。他先后建立了芝加哥大學和洛克菲勒大學， 1909年又創(chuàng)立了世界上最大的慈善機構 ——洛克菲勒健康和教育基金會，生前的捐款高達 5億美元。 5年前，他買下“三門島” 50年的綜合開發(fā)權，開始按 自己的意愿 開發(fā)這個 小島 —— 最大程度地保持海島原貌并體現(xiàn)品位。 14 53 ROSE 世聯(lián)地產(chǎn)對本項目目標的理解 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭背景分析 ? 現(xiàn)象： ① 大局微跌，局部回暖 ② 獨棟別墅銷售情況相對穩(wěn)定，宏觀政策沖擊較小 ③ 投資活動仍在繼續(xù)（相對謹慎） ? 針對別墅市場宏觀調控原因： 嚴格控制高檔住宅用地，調整供應結構 ? 調控措施： ① 打擊?供方?（不供應別墅用地，限制開工量） ② 打擊?買方?（別墅轉讓增值稅，最高 60％） 宏觀市場分析 ? 宏觀政策 ? 1）市房地局公布土地出讓方式 土地招投標取消最高限價 ? 2）繼續(xù)?緊縮地根? 緊控用地總量 ? 3）上海首征別墅轉讓增值稅 最高稅率可達 60% ? 新消息 ? 1）建設部?停建令?，據(jù)傳未取得開工許可證的別墅被叫停。 ATP“大師杯 ” 事件營銷 冠軍級賽事，世界級別墅 。 網(wǎng)絡 炒作 制作單獨網(wǎng)站、在 “ 搜房 ” 和 “ 新浪 ”網(wǎng)上由媒體牽頭炒作。如果二期進展快，可作為二期第一批的樣板段，進退自如； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)掘物業(yè)價值 節(jié)省交易成本 降低交易風險 達成客戶目標 THE END. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 附件：上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 紐約州長島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 倫敦切爾西區(qū) 世界富人區(qū)的共性 ： ? 稀缺資源 ? 是最直接的衡量標準，并且每個富人區(qū)都是在較長的歷史時期內(nèi)形成自己的標準和氣質。 倫敦切爾西區(qū) 擁有悠久人文資源， 20世紀 80年代雅皮、朋克統(tǒng)治這里成為世界時尚中心，現(xiàn)今成政界要員、國際巨星的棲居地。 第六大標尺 —— 復合型交通捷利資源。 居民人口的增加，商業(yè)設施逐漸完善。 房地產(chǎn)開始發(fā)展。萎靡數(shù)年，直到 —— 2022年 8月 1日，內(nèi)外銷房并軌，房產(chǎn)市場開閘“井噴”效應，世茂濱江花園創(chuàng)立當時價格標桿。 四是區(qū)域環(huán)境保持較好，如長島地區(qū)自然綠化程度很高，大多數(shù)居民居住在由綠色草坪環(huán)繞的別墅型住宅中。 周邊的生活配套發(fā)展還不完善或檔次不匹配。 盤點 ? 阻礙瓶頸 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 憑借良好的規(guī)劃潛力，依托上海的成熟經(jīng)濟氛圍，旗忠區(qū)域必將成為真正意義上的上海國際頂級富人區(qū)。 ?富人社區(qū)?的規(guī)模較小，分散影響力弱。 二是美國政府長期以來一直實施有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策。 96年華山路、興國路、番禺路外銷房興起?？胺Q最早期的? 富人區(qū) ? 由于歷史原因，富人區(qū)一度中斷，出現(xiàn)了大半個世紀的斷層。 馬鈴薯災荒，政府鼓勵在長島開始建造萊維頓式住宅 。 第四大標尺 —— 建筑高品質和與之相匹配的高尚生活配套以及純粹的社 區(qū)文化取向。 NOOSA灣區(qū) 度假觀光圣地 ，豪宅區(qū)所有建筑都依海而建，代表世界真正意義的海岸豪宅。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題：頂級私人物品展 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開盤籌備部分： ? 《 客戶積累方案 》 ? 《 價格策略和定價報告 》 ? 《 開盤方案 》 營銷執(zhí)行部分： ? 《 廣告企劃表現(xiàn)策略和評價 》 ? 《 各營銷活動計劃和執(zhí)行配合 》 ? 《 銷售管理和激勵方案 》 ? 《 客戶訪談 》 ? 《 專業(yè)合作公司的推薦和評價 》 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 設計優(yōu)化部分： ? 《 樣板房和接待中心設計和布局建議 》 ? 《 樣板段和看房動線設計建議 》 ? 《 會所功能布局和設計建議 》 ? 《 園林景觀設計建議 》 ? 《 二期產(chǎn)品改進建議 》 營銷推廣部分： ? 《 展示服務建議 》 ? 《 推售策略的細化 》 ? 《 別墅推廣媒體渠道研究 》 ? 《 年度推廣費用預算 》 玫瑰園營銷準備工作 玫瑰園營銷執(zhí)行工作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022年之后，我們不再贅述 ?? 第二批 推售數(shù)量： 17套 推售策略：四套大宅樣板房和十三棟小宅。金茂是中國最高檔的寫字樓，并且有酒店和各種論壇、展會召開。 購買習慣 ?對 獨立空間 的追求較高，大部分客戶購買別墅只希望和自己的小家庭分享，不想私密被破壞； ?不介意房子面積超出居住功能需求，認為 大戶別墅才與身份匹配 ； ?購買別墅用于 居家或商務會館 皆有可能； ?購買別墅不是一時之需，因為工作忙碌而使得買房、看房的周期較長，只有自己認為完美了才會定下來，而且是 長時間關注 ，直到獲得； ?客戶關注的不是房產(chǎn)數(shù)量，而是新的房產(chǎn)是否能滿足自己 不斷攀升的價值需求 ，如： 身份標簽、房子升值 后帶給自己的成就感， 更尊貴和周到的服務。 ?生活奧斯卡?是由胡潤組織，由各個頂級品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實品，由世界最好的拍賣行佳士得拍賣行操作， 一個中國頂級富豪的拍賣晚會 ，拍賣所得將捐獻給貧困大學生和希望工程?！?美洲杯的歷史 承載著無數(shù)創(chuàng)業(yè)故事，并顯示了與現(xiàn)代中國相得益彰的精神與品質，大多數(shù)的 企業(yè)參與 這一激動人心的賽事并通過它 強調 自己在中國這一全球主要市場的 存在 。 財富境界可能是這樣的 … . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鋼鐵大王摩根一生酷愛 藝術收藏 ，藏有許多稀世珍品，其中有拉斐爾、魯本斯等大師的名作及德國人古藤貝格 15世紀印制的 3本圣經(jīng) (全世界僅剩 48本 )，逝世前兩年，他決定把全部收藏 贈送博物館 。”當 財富積累 到一定程度時 ， 就可以去 享受并投資 你所 愛好 的產(chǎn)業(yè) ， 這種感覺是 很快樂 的 。 第五極領導人的財富標志，不僅僅在于管理的模式，更多地表現(xiàn)在其 財富境界 。 自我犒賞 , 品位消費 , 階層個性標簽 亞信控股 ,丁健 復地集團 ,范偉 陽光衛(wèi)視 ,楊瀾 財富階層按 成長性 分類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中國的經(jīng)濟走向規(guī)則和穩(wěn)定，充滿暴富機會的年代已經(jīng)遠離－ ? 暴富階層將逐漸退出財富階層， ? 知富階層逐漸轉化成新一代早富階層， ? 新知富階層將不斷涌現(xiàn)，并成為主流。 他們的圈層結構還在不斷的 擴展 和變化，他們的財富觀念也逐步變得更富有個性 和 創(chuàng)造力。 將別墅也看作一種收藏 。 龍?zhí)胱∩鐓^(qū)后，很快在社區(qū)內(nèi) 建立 了自己的 圈子 ，經(jīng)常和鄰居以及朋友一起開舞會 ,健身，做美容，對社區(qū)活動也相當熱心。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 彭先生， 40多歲，從事商業(yè)貿(mào)易行業(yè)，多年從事與建材相關的行業(yè)，有 5年的 國外生活經(jīng)歷，在澳大利亞買過別墅。這種人是企業(yè)家， 有視野要建立和發(fā)展社群。 高先生，臺灣第一家公開上市的網(wǎng)絡公司區(qū)域總裁，以自創(chuàng)品牌行銷電腦網(wǎng)絡 產(chǎn)品遍及全世界 100多個國家。被溫州市銀行同業(yè)公會評為?溫州市資信百佳企業(yè)?，從銀行貸款數(shù)千萬元都無需擔保。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)有頂級豪宅客戶是誰 ? —— 看不到的上層 。 名稱 時間 建筑形式 價值點 湖南路板塊 1995年前 多層 /洋房 法租界、政府官員居住區(qū)、人 文 古北新區(qū) 1995 高層 /別墅 虹橋 CBD、機場、早期僑匯房 鎮(zhèn)寧路社區(qū) 1998 高層 租界、外銷房 聯(lián)洋社區(qū) 2022 高層 世紀公園、社區(qū)規(guī)劃 碧云國際社區(qū) 2022 高層 /別墅 對外經(jīng)濟區(qū)、社區(qū)氛圍 濱江板塊 2022 高層 濱江景觀、陸家嘴 CBD 新天地板塊 2022 高層 高檔商業(yè)、市中心、人文 佘山板塊 2022 別墅 自然資源、高速交通 旗忠森林板塊 2022 別墅 體育設施、高速交通、生態(tài)環(huán) 境 獨特的價值點 詮釋新的富人區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域現(xiàn)有城市意象 閔行新城 ●政府規(guī)劃重點 旗忠森林體育城 ●未來 5年成為上海唯一以新興體育為核心區(qū)域 A4/A8 ● 高速公路 馬橋旗忠村 ●華東第一村 低密度板塊 ●目前平均容積率低于 本項目屬性：大盤 頂級別墅。對別墅項目來說，規(guī)模優(yōu)勢將促進項目品牌的 樹立 ，多期開發(fā)也助于品牌形象的 保持 ，這是高級別墅所必需的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目地位：之于綠城 綠城別墅系列不斷 升級演進 的成果，無論從規(guī)模、定位、產(chǎn)品力和售價等各方面都將成為綠城的 扛鼎之作 1 2 3 4 5 6 7 8 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目地位：之于上海綠城 玫瑰園項目應賦予綠城品牌在上海，更多的 自豪感 、 歸屬意識 以及 品牌認同 等屬于精神領域的附加價值； 東海廣場 1. 上海綠城 （銷售后期） 2. 上海玫瑰園 （國際頂級別墅社區(qū)，銷售期約 5－8年，銷售籌備期） 3. 外灘董家度項目 （動拆遷期） 4. 上海綠景項目 (前期定位設計階段） 5. 東海廣場 （前期籌備） 它應肩負起推廣和提升綠城品牌在上海的知名度和美譽度，整合品牌資源， 并服務到綠城在上海的其它項目，服務到綠城在上海的戰(zhàn)略； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目地位：之于上海豪宅 構建上海頂級別墅 新體系 ，樹立上海豪宅新的 里程碑 96年始 98－ 00年 00－ 03年 03－ 05年 06－ 上海豪宅別墅元年，以捆綁高爾夫運動為典型； 對各式稀缺資源的占據(jù)成為別墅豪宅的首要 價值基礎； 占地大，大面積，精裝修是主流。CHINA 如此大的規(guī)模決定了本項目的營銷成功 絕非?小概率事件? ，必須從整個頂級別墅客戶群細分和板塊價值升級著手解決方法