【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從區(qū)域市場(chǎng)各樓盤(pán)小高層與多層的價(jià)格差比例分析，本項(xiàng)目小高層與多層的可實(shí)現(xiàn)價(jià)差在 600800元 /平方米。因此普潤(rùn)建議本項(xiàng)目多層與小高層的價(jià)格分別為： 多層： 5100元 /平方米 小高層： 5800元 /平方米 期房?jī)r(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 多層： 5300元 /平方米 小高層： 6000元 /平方米 對(duì)于 07年本項(xiàng)目?jī)r(jià)格升值空間的預(yù)判 07年本項(xiàng)目可能在現(xiàn)有的價(jià)格基礎(chǔ)上客觀上調(diào) 3%左右，即： 升值依據(jù)： 根據(jù)近期南匯房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍的升值規(guī)律即 24%； 根據(jù)南匯區(qū)整體人口導(dǎo)入的密集度之 07年不會(huì)有大幅度增加； 根據(jù)目前動(dòng)遷房源的規(guī)模以及未來(lái)動(dòng)遷房的施工量預(yù)判； 預(yù)判 07年南匯整體新房市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸偏少，穩(wěn)步形成供求平衡關(guān)系； 根據(jù)南匯區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力有上升的潛力存在。 小高層： 5970元 /m2 多層： 5250元 /m2 （該價(jià)格制定不包含 07年本項(xiàng)目現(xiàn)房部分的折舊費(fèi)用及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用） 四、項(xiàng)目 SWOT分析 （ 1）優(yōu)勢(shì)分析 ? 地段優(yōu)勢(shì) 美林小城位于滬南公路、上南路口，距離周浦鎮(zhèn)中心步行約 15分鐘，地理位置較有優(yōu)勢(shì)。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目與主干道滬南公路相連接，距人民廣場(chǎng)約 30分鐘車(chē)程，且項(xiàng)目周邊公交車(chē)線較多，分別擁有 58 60 63 53滬南線、周南線等數(shù)十多條公交車(chē)線，出行較為便利，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 美林小城總建筑面積達(dá) 35萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可容納總?cè)丝趯⒊^(guò) 1萬(wàn)人，屬區(qū)域內(nèi)的第一大盤(pán)。市場(chǎng)形象已經(jīng)建立，將為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目奠定較好的基礎(chǔ)。 ? 市場(chǎng)認(rèn)同度優(yōu)勢(shì) 由于該項(xiàng)目的大盤(pán)效應(yīng)在區(qū)域市場(chǎng)上已經(jīng)建立，消費(fèi)者已經(jīng)完全認(rèn)同該項(xiàng)目。從目前的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，該項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的銷(xiāo)售量也是名列前茅。 ? 教育資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊擁有眾多教育資源，如建橋?qū)W院、周浦中學(xué)、周浦小學(xué)、康橋鎮(zhèn)第三小學(xué)、周東幼兒園等。 （ 2）劣勢(shì)分析 ? 動(dòng)遷房劣勢(shì) 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閯?dòng)遷房的重點(diǎn)區(qū)域，包括美林小城等在內(nèi)的區(qū)域樓盤(pán)均有相當(dāng)部分的動(dòng)遷房源，為項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)品質(zhì)與項(xiàng)目的提升價(jià)值帶來(lái)影響。 ? 周邊形象劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊分布大量破舊平房 ， 形象檔次較低 。 且給購(gòu)房者帶來(lái)較大安全隱患 ， 視覺(jué)效果上也有較大抗性 。 ? 噪音劣勢(shì) 由于項(xiàng)目位于主干道滬南公路上 ， 平日來(lái)往車(chē)輛較為頻繁 ， 噪音及環(huán)境污染較為嚴(yán)重 ， 該因素已經(jīng)成為了項(xiàng)目的一大難以解決的抗性 。 ? 房型劣勢(shì) 本項(xiàng)目在房型上存在一定缺陷 （ 如臥室與書(shū)房布置不合理 、 餐廳采光效果差 、 走廊過(guò)長(zhǎng)等 ） 均影響其利用率 。 （ 3）機(jī)會(huì)分析 ? 整體南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口導(dǎo)入速度較快，為南匯區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了有利支撐。 ? 目前區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，基本沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，而該因素的成立是目前宏觀調(diào)控以來(lái)少數(shù)基本保持價(jià)格平穩(wěn)的區(qū)域，可以看到區(qū)域市場(chǎng)泡沫基本不存在，未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?huì)是極大的。 ? 由于受到世博會(huì)的利好因素影響，世博會(huì)外圍輻射區(qū)域越來(lái)越受到世人矚目，投資型客戶(hù)也會(huì)更為關(guān)注發(fā)展?jié)摿Υ蟮闹攸c(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目所在區(qū)域正是該因素的組成部分，而本項(xiàng)目的極多利好因素也將成為關(guān)注區(qū)域內(nèi)的關(guān)注樓盤(pán)之一。 ? 從區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)目前的規(guī)模來(lái)看，少有后續(xù)大規(guī)模的房源供應(yīng)，而本項(xiàng)目由于屬區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期，項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿σ矊⑹蔷薮蟮摹? （ 4）威脅分析 ? 同質(zhì)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) 從目前的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，與本項(xiàng)目同質(zhì)化的樓盤(pán)較多，部分樓盤(pán)以低價(jià)來(lái)吸引客戶(hù)，同時(shí)消費(fèi)者的選擇余地也加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力突現(xiàn)。 ? 拆遷周期的影響 由于本項(xiàng)目周邊平房較多，目前部分正在動(dòng)拆遷，而如此大規(guī)模的拆遷勢(shì)必要延續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，此影響必將會(huì)給本項(xiàng)目未來(lái)的后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)較大的影響。 ? 宏觀調(diào)控的后續(xù)影響 雖然目前宏觀調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響并不十分突出，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)定會(huì)隨著房地產(chǎn)發(fā)展而逐漸深入。屆時(shí)，怎樣合理的規(guī)避調(diào)控給本項(xiàng)目所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，將是目前所必需要界定和考慮的因素。 項(xiàng)目 SWOT小結(jié)： 綜合來(lái)看 ， 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)多于劣勢(shì) ， 機(jī)會(huì)勝于威脅 ， 但部分劣勢(shì)以及威脅將在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)影響本項(xiàng)目的發(fā)展 ， 而由于前期銷(xiāo)售給本項(xiàng)目建立的市場(chǎng)基礎(chǔ)將會(huì)更直接的改變消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目不利因素的抗性 ， 因此本項(xiàng)目具備可操作性的先天條件和綜合優(yōu)勢(shì) 。 五、項(xiàng)目銷(xiāo)售建議 從目前房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，完備的銷(xiāo)售體系的建立將是確保銷(xiāo)售率的首要前提。 從本項(xiàng)目來(lái)看，由于在前期的市場(chǎng)推廣中基本已經(jīng)建立了市場(chǎng)影響與知名度，消費(fèi)者心中的認(rèn)可度普遍也較高。這一點(diǎn)正為后期的市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了較大的利好存在，而由于消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性化，本項(xiàng)目未來(lái)勢(shì)必要在前期所做工作的基礎(chǔ)上以提升產(chǎn)品附加值以及進(jìn)一步提升產(chǎn)品的整體形象上大做文章，才能有效的去化房源，達(dá)到利潤(rùn)最大化。且本項(xiàng)目存在多家產(chǎn)權(quán)方，對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)無(wú)法避免的阻力，我司建議整體項(xiàng)目爭(zhēng)取統(tǒng)一對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)的銷(xiāo)售方，避免同一項(xiàng)目多家惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面產(chǎn)生。 建議具備的銷(xiāo)售條件 樣板房裝修布置完畢 景觀樣板段及看房通道完工 必須具備體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的各種條件 知名的代理公司全程營(yíng)銷(xiāo)代理 項(xiàng)目統(tǒng)一售樓處重新包裝投入使用 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。但普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的銷(xiāo)售條件之后進(jìn)行銷(xiāo)售，才能以最快的銷(xiāo)售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。 策略解析： 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不僅僅是房屋建筑本身，更是一種社區(qū)生活及服務(wù)。采用 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 模式，寓銷(xiāo)售于生活體驗(yàn)，轉(zhuǎn)生活體驗(yàn)為銷(xiāo)售促進(jìn)。 借助項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、樣板房、樣板段及會(huì)所等形象展示，合理安排客戶(hù)體驗(yàn)生活的路線及流程，讓客戶(hù)在正式簽約購(gòu)房之前親身感受、體驗(yàn)未來(lái)生活社區(qū)的種種細(xì)節(jié)，體驗(yàn)環(huán)境、建筑和生活三