【文章內(nèi)容簡介】 佛教圣地香山普門禪寺中軸線垂直，東與湖光花園相隔。東南 200米即為豪華五星級酒店“蘊海建國”飯店。 市府大樓、市政廣場、博物館、會議中心、五星級飯店、河南城建學(xué)院、平頂山第七中學(xué)、黃岡中學(xué)河南學(xué)校、維多利亞貴族幼兒園、平頂山第一人民醫(yī)院新城醫(yī)院等幾十家鷹城政府機(jī)關(guān)、事業(yè)與配套單位簇?fù)碇車?，另有大型超市九頭崖等。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近 70平方公里的水庫面積，自然資源豐富，為 新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進(jìn)理念。 該區(qū)位集結(jié)了經(jīng)濟(jì)，政治，文化，醫(yī)療等資源，為人們的生產(chǎn)生活提供便利。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況分析：距離景色宜人的國家級生態(tài)園林“平西湖濕地公園”不遠(yuǎn)。平西湖周邊市政公用設(shè)施齊全，供人們休閑游憩。 環(huán)境質(zhì)量 估價對象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合居住。 三、市場背景分析 銷售對象：適合高、中、低收入人群，尤其中低收入人群。 市場的供給與需求：由于現(xiàn)在土地市場上，土地為稀缺資源。盡管 2021年新國五條出臺，對二手房市場進(jìn)行調(diào)控， 勢必也對新房市場產(chǎn)生影響。但由于我國土地制度長期以來形成的缺陷，供不應(yīng)求仍是目前房地產(chǎn)市場不可否認(rèn)的事實。 四、最高最佳使用分析 估價對象規(guī)劃及現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域的配套設(shè)施功能及物業(yè)自身特點相符，本公司認(rèn)為其按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。 13 五、估價方法選用 根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認(rèn)真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，故確定采用市場比較法作 為本次評估的方法。 我公司接受王宏院長委托后對估價對象 金玉花園小區(qū)二期的 1， 2， 3，5， 6這五棟高層住宅進(jìn)行了詳細(xì)的分析。如下： 若用：市場比較法對土地，用成本法對建筑物，得到的結(jié)果，一般偏低。 若用：基準(zhǔn)地價法對土地，用成本法對建筑物，得到的結(jié)果和 1 差不多，甚至比 1 更低。 若用：市場比較法對土地，用成本法對建筑物，得價格 a1,再利用市場比較法對“土地和建筑物”修正（即對成交價格修正）得價格 a2。若 a1 和 a2差別不大，最終求均值；若差別較大 (一般 a2a1)，則取 a2。只 是過程較繁瑣。(設(shè) a1,a2) 若用：基準(zhǔn)地價法對土地，用成本法對建筑物，得價格 b1,再利用市場比較法對“土地和建筑物”修正（即對成交價格修正）得價格 b2。若 b1 和 b2差別不大，最終求均值；若差別較大 (一般 b2b1)，則取 b2。只是過程也較繁瑣。（設(shè) b1,b2） 最簡單的是，對整體分別使用成本法和市場比較法，得到的兩個結(jié)果，若差別不大，取算數(shù)平均值。若差別較大，對成本法所得值賦以較小權(quán)重。若差別很大，則說明成本法在此處失真，不具有參考價值，即該估價對象在相應(yīng)的環(huán)境下不適于此方法，此時采用 市場比較法的結(jié)果作為最終結(jié)果。 綜上可知， 考慮到該估價對象具有一般性 (不考慮裙樓的情況下 )，結(jié)合其自身條件和所處環(huán)境等因素的實際情況，依據(jù)所調(diào)查的區(qū)域房地產(chǎn)市場情況及平頂山市房地產(chǎn)估價慣例，估價采用以下技術(shù)路線處理： 因該工程剛剛完工，正處于交房期，各項費用基本成型，周邊類似房地產(chǎn)較多，很適合采用成本法和市場比較法，即采用第 5種方法。 另外， 成本法和市場比較法的測算的核心基準(zhǔn)把握估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)－－國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)含委托方向政府繳納的地價款部分（出讓金） 。 對于住宅而言，不同的樓層和朝向?qū)ζ滗N售價 格影響較大，但在此處，由于綜合考慮到多方因素，我們統(tǒng)一對高層住宅的市場均價進(jìn)行了修正。 通過調(diào)查估價對象附近區(qū)域三個房地產(chǎn)高層住宅相近朝向與整幢樓或幾幢樓，與估價對象之間相關(guān)因素進(jìn)行修正以 14 后，分別的平均銷售價格 A1,A2,A3(設(shè) A1,A2,A3)，最終合理賦以權(quán)重，得到最后結(jié)果。 ① 、其 市場比較法 技術(shù)路線和具體步驟如下： a、技術(shù)路線：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“ 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要的估價方法”。 遵循市場比較法可比實例的的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場 資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。 b、具體步驟： ② 、其成本法技術(shù)路線和具體步驟如下： a、成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，以建造（開發(fā)）該房地產(chǎn)所需的各項必要費用為基礎(chǔ)，再加上利潤和稅金。 b、按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 條，運用成本法估價一般分為四個步驟： 收 集 交 易 案 例 選 取 可 比 實 例 房 地 產(chǎn) 狀 況 修 正 交 易 情 況 修 正 交 易 日 期 修 正 建 立 價 格 可 比 基 礎(chǔ) 15 六、估價測算過程 成本法分析測算過程 （ 1） 成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格（若有折舊，扣除折舊），以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，本估價對象為剛剛建成的工程，正處在交房階段，折舊為零。 （ 2） 采用的公式： 估價對象價格（新建房地產(chǎn)價格） =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤。（設(shè)銷售費用為零） （ 3） 各項費用構(gòu)成如下表 101所示。 搜索有關(guān)成本、費用、開發(fā)利潤等資料 估算重新構(gòu)件價格 估算重新構(gòu)件價格 估算重新構(gòu)件價格 16 成本分析表 表 101 1 土地取得成本 (含手續(xù)費，費率 %) *[()*5]*(1+%)= 按照 2600元每平方米土地 2 開發(fā)成本（即直接成本） ++20612.16+= 前期工程費 *10%= 按照建安工程費的 10% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 *(*5)=9*121248= 按照 190元每建筑平方米 建筑安裝工程費 *（ *5）= 按照 1700元每建筑平方米 公共配套設(shè)施建設(shè)費 *(*5)=9*121248= 按照 190元每建筑平方米 3 管理費用 (+)*5%= 按照“ 1”和“ 2”的 5%左右 4 財務(wù)費用（這里指投資利息） *（ *5）*%= 取銷售收入的 % 5 銷售費用 *(*5)*%= 取銷售收入的 % 6 開發(fā)期稅費 *10%= 取建安費用的 10% 7 開發(fā)利潤 *35%= 按直接成本（開發(fā)成本）的 35% 17 則： 該新建房地產(chǎn)的價格 =+++ + ++ =（萬元） 該新建房地產(chǎn)的單價 =(元 ) 市場比較法測算過程 （ 1） 市場比較法計算公式如下： Pd=Pb a b c，其中， Pd—— 估價對象市場價值 。 Pb—— 比較案例房地產(chǎn)價值 a＝估價對象交易情況指數(shù) /比較案例房地產(chǎn)交易情況指數(shù) b＝估價對象估價時點房地產(chǎn)價值指數(shù) /比較案例房地產(chǎn)交易 日期房地產(chǎn)價值指數(shù) c＝估價對象區(qū)域因素條件指數(shù) /比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù) （ 2） 搜 集交易實例 ： 估價人員通過對估價對象同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)交易市場的調(diào)查和分析，搜集與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實例，通過比較和篩選，選取了相鄰三宗住宅房地產(chǎn)一般交易實例作為可比實例 。 可比實例基本情況 表 102 交易實例 A B C 項目名稱 九天莊園 九鼎 建業(yè)桂園高層 大唐一品瀾山 項目位置 平頂山 新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處 平頂山市龍翔大道與育英路交匯處 平頂山 新城區(qū)長安大道與育英路交匯處向西 100米 建筑面積 69314㎡ 182672㎡ 57000㎡ 18 （ 3） 將可比實例與估價對象標(biāo)準(zhǔn)樣本進(jìn)行對比分析，對比內(nèi)容及實例情況詳見表 103： 因素條件對比說明表 表 103 可比實例與估價對象 比較因素 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 交易日期 ． 15 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 相同 相同 相同 相同 交通便捷度 較好 較好 較好 較好 道路通達(dá)度 較好 較好 較好 較好 臨街狀態(tài) 較好 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣 較好 較好 較好 較好 景觀狀況 稍好 稍好 較好 一般 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 一般