【文章內(nèi)容簡介】 佛教圣地香山普門禪寺中軸線垂直，東與湖光花園相隔。東南 200米即為豪華五星級(jí)酒店“蘊(yùn)海建國”飯店。 市府大樓、市政廣場、博物館、會(huì)議中心、五星級(jí)飯店、河南城建學(xué)院、平頂山第七中學(xué)、黃岡中學(xué)河南學(xué)校、維多利亞貴族幼兒園、平頂山第一人民醫(yī)院新城醫(yī)院等幾十家鷹城政府機(jī)關(guān)、事業(yè)與配套單位簇?fù)碇車?，另有大型超市九頭崖等。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近 70平方公里的水庫面積，自然資源豐富，為 新城區(qū)的生態(tài)景觀建設(shè)提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進(jìn)理念。 該區(qū)位集結(jié)了經(jīng)濟(jì)，政治，文化，醫(yī)療等資源，為人們的生產(chǎn)生活提供便利。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況分析：距離景色宜人的國家級(jí)生態(tài)園林“平西湖濕地公園”不遠(yuǎn)。平西湖周邊市政公用設(shè)施齊全，供人們休閑游憩。 環(huán)境質(zhì)量 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合居住。 三、市場背景分析 銷售對(duì)象：適合高、中、低收入人群，尤其中低收入人群。 市場的供給與需求：由于現(xiàn)在土地市場上，土地為稀缺資源。盡管 2021年新國五條出臺(tái)，對(duì)二手房市場進(jìn)行調(diào)控， 勢必也對(duì)新房市場產(chǎn)生影響。但由于我國土地制度長期以來形成的缺陷，供不應(yīng)求仍是目前房地產(chǎn)市場不可否認(rèn)的事實(shí)。 四、最高最佳使用分析 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃及現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域的配套設(shè)施功能及物業(yè)自身特點(diǎn)相符，本公司認(rèn)為其按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。 13 五、估價(jià)方法選用 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，故確定采用市場比較法作 為本次評(píng)估的方法。 我公司接受王宏院長委托后對(duì)估價(jià)對(duì)象 金玉花園小區(qū)二期的 1， 2， 3，5， 6這五棟高層住宅進(jìn)行了詳細(xì)的分析。如下： 若用：市場比較法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得到的結(jié)果，一般偏低。 若用：基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得到的結(jié)果和 1 差不多，甚至比 1 更低。 若用：市場比較法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得價(jià)格 a1,再利用市場比較法對(duì)“土地和建筑物”修正（即對(duì)成交價(jià)格修正）得價(jià)格 a2。若 a1 和 a2差別不大，最終求均值；若差別較大 (一般 a2a1)，則取 a2。只 是過程較繁瑣。(設(shè) a1,a2) 若用：基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)土地，用成本法對(duì)建筑物，得價(jià)格 b1,再利用市場比較法對(duì)“土地和建筑物”修正（即對(duì)成交價(jià)格修正）得價(jià)格 b2。若 b1 和 b2差別不大，最終求均值；若差別較大 (一般 b2b1)，則取 b2。只是過程也較繁瑣。（設(shè) b1,b2） 最簡單的是，對(duì)整體分別使用成本法和市場比較法，得到的兩個(gè)結(jié)果，若差別不大，取算數(shù)平均值。若差別較大，對(duì)成本法所得值賦以較小權(quán)重。若差別很大，則說明成本法在此處失真，不具有參考價(jià)值，即該估價(jià)對(duì)象在相應(yīng)的環(huán)境下不適于此方法，此時(shí)采用 市場比較法的結(jié)果作為最終結(jié)果。 綜上可知， 考慮到該估價(jià)對(duì)象具有一般性 (不考慮裙樓的情況下 )，結(jié)合其自身?xiàng)l件和所處環(huán)境等因素的實(shí)際情況，依據(jù)所調(diào)查的區(qū)域房地產(chǎn)市場情況及平頂山市房地產(chǎn)估價(jià)慣例，估價(jià)采用以下技術(shù)路線處理： 因該工程剛剛完工，正處于交房期，各項(xiàng)費(fèi)用基本成型，周邊類似房地產(chǎn)較多，很適合采用成本法和市場比較法，即采用第 5種方法。 另外， 成本法和市場比較法的測算的核心基準(zhǔn)把握估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)性質(zhì)－－國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)含委托方向政府繳納的地價(jià)款部分（出讓金） 。 對(duì)于住宅而言，不同的樓層和朝向?qū)ζ滗N售價(jià) 格影響較大，但在此處，由于綜合考慮到多方因素，我們統(tǒng)一對(duì)高層住宅的市場均價(jià)進(jìn)行了修正。 通過調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域三個(gè)房地產(chǎn)高層住宅相近朝向與整幢樓或幾幢樓，與估價(jià)對(duì)象之間相關(guān)因素進(jìn)行修正以 14 后，分別的平均銷售價(jià)格 A1,A2,A3(設(shè) A1,A2,A3)，最終合理賦以權(quán)重，得到最后結(jié)果。 ① 、其 市場比較法 技術(shù)路線和具體步驟如下： a、技術(shù)路線：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“ 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法作為主要的估價(jià)方法”。 遵循市場比較法可比實(shí)例的的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場 資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。 b、具體步驟： ② 、其成本法技術(shù)路線和具體步驟如下： a、成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，以建造（開發(fā)）該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用為基礎(chǔ)，再加上利潤和稅金。 b、按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 條，運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟： 收 集 交 易 案 例 選 取 可 比 實(shí) 例 房 地 產(chǎn) 狀 況 修 正 交 易 情 況 修 正 交 易 日 期 修 正 建 立 價(jià) 格 可 比 基 礎(chǔ) 15 六、估價(jià)測算過程 成本法分析測算過程 （ 1） 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格（若有折舊，扣除折舊），以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，本估價(jià)對(duì)象為剛剛建成的工程，正處在交房階段，折舊為零。 （ 2） 采用的公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格（新建房地產(chǎn)價(jià)格） =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤。（設(shè)銷售費(fèi)用為零） （ 3） 各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成如下表 101所示。 搜索有關(guān)成本、費(fèi)用、開發(fā)利潤等資料 估算重新構(gòu)件價(jià)格 估算重新構(gòu)件價(jià)格 估算重新構(gòu)件價(jià)格 16 成本分析表 表 101 1 土地取得成本 (含手續(xù)費(fèi)，費(fèi)率 %) *[()*5]*(1+%)= 按照 2600元每平方米土地 2 開發(fā)成本（即直接成本） ++20612.16+= 前期工程費(fèi) *10%= 按照建安工程費(fèi)的 10% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) *(*5)=9*121248= 按照 190元每建筑平方米 建筑安裝工程費(fèi) *（ *5）= 按照 1700元每建筑平方米 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) *(*5)=9*121248= 按照 190元每建筑平方米 3 管理費(fèi)用 (+)*5%= 按照“ 1”和“ 2”的 5%左右 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用（這里指投資利息） *（ *5）*%= 取銷售收入的 % 5 銷售費(fèi)用 *(*5)*%= 取銷售收入的 % 6 開發(fā)期稅費(fèi) *10%= 取建安費(fèi)用的 10% 7 開發(fā)利潤 *35%= 按直接成本（開發(fā)成本）的 35% 17 則： 該新建房地產(chǎn)的價(jià)格 =+++ + ++ =（萬元） 該新建房地產(chǎn)的單價(jià) =(元 ) 市場比較法測算過程 （ 1） 市場比較法計(jì)算公式如下： Pd=Pb a b c，其中， Pd—— 估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值 。 Pb—— 比較案例房地產(chǎn)價(jià)值 a＝估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù) /比較案例房地產(chǎn)交易情況指數(shù) b＝估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù) /比較案例房地產(chǎn)交易 日期房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù) c＝估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù) /比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù) （ 2） 搜 集交易實(shí)例 ： 估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)交易市場的調(diào)查和分析，搜集與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，通過比較和篩選，選取了相鄰三宗住宅房地產(chǎn)一般交易實(shí)例作為可比實(shí)例 。 可比實(shí)例基本情況 表 102 交易實(shí)例 A B C 項(xiàng)目名稱 九天莊園 九鼎 建業(yè)桂園高層 大唐一品瀾山 項(xiàng)目位置 平頂山 新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處 平頂山市龍翔大道與育英路交匯處 平頂山 新城區(qū)長安大道與育英路交匯處向西 100米 建筑面積 69314㎡ 182672㎡ 57000㎡ 18 （ 3） 將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)樣本進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)比內(nèi)容及實(shí)例情況詳見表 103： 因素條件對(duì)比說明表 表 103 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易日期 ． 15 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 相同 相同 相同 相同 交通便捷度 較好 較好 較好 較好 道路通達(dá)度 較好 較好 較好 較好 臨街狀態(tài) 較好 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣 較好 較好 較好 較好 景觀狀況 稍好 稍好 較好 一般 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 一般