xxxx1112_北京_思源_首特住區(qū)項(xiàng)目_競標(biāo)_市場研究及初步(編輯修改稿)
2025-02-07 21:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 面積不宜過大，滿足中等居住要求；n 外地消費(fèi)者對物業(yè)的購買力強(qiáng)，例如中央采購區(qū)（ CPD）的生意人；n 區(qū)域客戶對物業(yè)價(jià)格的敏感度高。第 35頁注重交通便捷性和生活配套對面積要求較小，以中小戶型為首要選擇傳統(tǒng)消費(fèi)觀念仍占主導(dǎo)，單價(jià)承受能力不高周邊客群的需求特點(diǎn)分析需求決定產(chǎn)品形態(tài)第 36頁區(qū)域未來市場供應(yīng)p 由于馬連道將被規(guī)劃成新的城市商業(yè)中心，目前該區(qū)住宅項(xiàng)目已停止審批。目前仍有部分存量的項(xiàng)目有信和嘉園二期、格調(diào)二期、順弛藍(lán)調(diào)， 短期內(nèi)區(qū)域住宅市場供應(yīng)量不大。p 中長期潛在供應(yīng)量：位于順弛藍(lán)調(diào)項(xiàng)目東側(cè)住宅項(xiàng)目，將由金泰地產(chǎn)開發(fā)；位于豐臺(tái)太平橋路的威爾夏大道，建筑面積為 22萬平米，平均售價(jià)在 7100元 /平米左右，目前還沒有開盤。還有麗澤橋地區(qū)、萬泉寺地區(qū)、宣武區(qū)微改項(xiàng)目。第 37頁個(gè)案研究 —— 朗琴園物 業(yè)類 型 建筑面 積 項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間 入住 綠 化率塔樓、板樓 40萬平方米 2023年 4月 現(xiàn) 房 40％位置、交通及周 邊 配套位于宣武區(qū)廣安 門 外大街， 緊鄰 西二 環(huán) ，周 邊 公交 線 路 較多，交通便利。產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 一期： 4棟 塔樓；二期： 2棟 板樓；三期：塔板 結(jié) 合，共 6棟銷 售期 間 2023—2023 年開 發(fā) 商 北京 潤 博房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司第 38頁n分南北兩個(gè)區(qū)，南區(qū)為住宅，北區(qū)為辦公；n南區(qū)為圍合式布局；n4萬平米的園林；朗琴園 —— 社區(qū)規(guī)劃第 39頁朗琴園 —— 銷售價(jià)格采集樣本從2023年 7月至2023年 12月n銷售價(jià)格逐步攀升，最高均價(jià)達(dá) 7360元 /平米；整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)約 6700元 /平米；n在 2023年 12月份時(shí)成交價(jià)格最低，實(shí)際成交價(jià)格為5326元 /平米，此時(shí)銷售的是二期東西向板樓，正值銷售淡季 ；第 40頁朗琴園 —— 銷售速度n目前處于尾盤銷售階段，僅余二期三居室 10余套，每月銷售速度均不穩(wěn)定；n2023年 47月銷售速度快，4月份達(dá)到 252套，最低也超過 110套。第 41頁朗琴園 —— 銷售面積n每月銷售面積均不穩(wěn)定；n2023年 47月銷售面積較多，最高達(dá) 25834平米 /月。第 42頁朗琴園 —— 客戶分析n以本市城鎮(zhèn)居民為主，占總比例的 62%；n外省個(gè)人占有一定比例，達(dá) 34%。第 43頁解析 “朗琴園 ”園林設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最為突出的亮點(diǎn)；目標(biāo)客群定位清晰；強(qiáng)有力的宣傳攻勢；三期產(chǎn)品借鑒一、二期的經(jīng)驗(yàn)，符合市場需求，并借助成熟社區(qū)的環(huán)境和配套，以一居、小二居、小三居為主。第 44頁個(gè)案研究 —— 蝶翠華庭n成交均價(jià)基本處于同一水平線上，波動(dòng)幅度小。在 2023年7月以前，成交均價(jià)均在 6600元 /平米以內(nèi)。n從 2023年 8月起，成交均價(jià)才提升到 7100元 /平米以上。第 45頁蝶翠華庭 —— 銷售速度及面積n整盤銷售周期長，從 2023年1月到現(xiàn)在， 800套房屋共銷售了 4年的時(shí)間。n從 2023年 2月 4月是銷售最好的時(shí)期，平均每月都在 20套以上。銷售速度銷售面積第 46頁蝶翠華庭 —— 客戶分析n以本市城鎮(zhèn)居民為主，占 57%；外省個(gè)人購買有一定比例，占 31%；n外地企業(yè)及外地事業(yè)單位較少。第 47頁解析 “蝶翠華庭 ”蝶形塔的建筑形式，在北京購房客群中得不到認(rèn)可；戶型朝向不是正南正北，與北京傳統(tǒng)正南正北的居住理念相沖突；異地開發(fā)商的操作模式、管理手法及文化差異，使其進(jìn)京后遭受水土不服。第 48頁解析 “榮豐 2023”n 一期早期產(chǎn)品以奧運(yùn)為主題，大戶型為主，但推出市場之后，銷售受挫，因此后期產(chǎn)品改變設(shè)計(jì)方向，主打小戶型；n 目標(biāo)客戶定位明確。高單價(jià)、低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢吸引了大批小白領(lǐng)來此置業(yè)；n 整個(gè)社區(qū)檔次不高。第 49頁區(qū)域市場研究結(jié)論n目前周邊項(xiàng)目售價(jià)基本在６４００元/平米以上，最高達(dá)７８００元 /平米；n項(xiàng)目所在區(qū)域目前正處于高檔項(xiàng)目的起步階段；價(jià) 格客 群產(chǎn) 品n建筑形式主要以塔樓為主，缺乏低密度住宅產(chǎn)品n戶型以經(jīng)濟(jì)型中小戶型為主，較受市場追捧，且目前市場存量較小。競 爭n本項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅項(xiàng)目基本都屬于尾盤銷售；n以本市城鎮(zhèn)居民為主，外地在京置業(yè)客戶占有一定比例；n自住客戶為主，投資客戶較少。第 50頁綱 要一、北京市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展前景二、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境三、區(qū)域市場分析及個(gè)案研究四、本案地塊價(jià)值及 SWOT分析五、本案定位初步建議第 51頁地塊基本情況216。 本案北邊連接蓮花池東路，216。 西靠馬連道路216。 東臨規(guī)劃中的三里河南沿線路，216。 南望廣安門外大街 第 52頁地塊情況本地塊西側(cè)是蓮花河的一段本地塊北側(cè)是蓮花池東路本地塊南面是中央直屬企業(yè)職工宿舍本地塊東面是榮豐2023第 53頁地塊情況本地塊位于蝶翠華庭的東南地塊基本平整， A01區(qū)與 B01區(qū)呈南北隔離的狀態(tài)第 54頁地塊示意圖米的公建兼容公寓用地米的住宅用地第 55頁周邊環(huán)境與配套216。 本地塊現(xiàn)在周邊環(huán)境較差，交通情況也不理想216。 本地塊周邊的配套也很少，附近有 “大方酒店 ”和 “廣外醫(yī)院 ”第 56頁首特居住區(qū)控規(guī)調(diào)整指標(biāo)表地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積（平米）建筑密度建筑高度 綠地率A01 住宅 37058 30 30B01 公建兼容公寓 183870 45 30C01 托幼 4200 2940 30 12 30C02 小學(xué) 5500 4400 30 18 30G01 綠地 8000第 57頁地塊 SWOT分析S 優(yōu)勢 W 劣 勢216。 地理位置優(yōu)越。地處西南二環(huán)附近，距離復(fù)興門外大街、金融街不到 20分鐘車程216。 本案規(guī)劃中的配套較為完善。擁有幼兒園、小學(xué)、城市公共綠地。216。 B01區(qū)作為建筑面積 18萬平方米的公建兼公寓性質(zhì)用地有比較大的操作空間216。 目前交通不便利，只有從廣安門外大街才能進(jìn)入小區(qū)216。 周邊的環(huán)境臟、亂、差216。 周邊的配套很少216。 蝶翠華庭的三棟塔樓作為本地塊的一部分，會(huì)對本地塊的開發(fā)帶來影響O 機(jī)遇 T 威 脅 216。 南城居住條件的不斷改善；市政配套的不斷完善216。 規(guī)劃中的市政路 “三里河南沿路 ”的貫通對本案的開發(fā)有直接幫助；榮豐 2023項(xiàng)目的全面入住給本地塊的周邊帶來一定的人氣；中央直屬企業(yè)宿舍區(qū)的規(guī)劃會(huì)對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的治理帶來改觀216。 目前周邊新開盤的
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