市場定位初步提案分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-23 13:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)可 行性 專業(yè)市場 1) 市場空白點(diǎn)： 2) 五大支柱產(chǎn)業(yè)支撐的專業(yè)市場已成行成市，但尚屬于空白的、具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的產(chǎn)品專業(yè)市場仍具挖掘潛力，如化工類產(chǎn)品，受限于住區(qū)及辦公區(qū)域?qū)Νh(huán)境高質(zhì)要求前提下，不予考慮該類產(chǎn)品專業(yè)市場 3) 引進(jìn)的可行性： 4) 經(jīng)濟(jì)效益：在昂貴的拍賣地價(jià)前提下，用于建設(shè)具備寬松的交易場所、充裕的倉儲(chǔ)空間現(xiàn)代專業(yè)市場，得不償失 5) 整體形象：本案為居住、辦公、展示等多種功能合一的綜合體，專業(yè)市場帶來大量的物流車流負(fù)面環(huán)境將降低本案整體形象及檔次。 6) 消費(fèi)者心理：在普通消費(fèi)者或者投資者心目中，化工產(chǎn)品始終與污染緊密的聯(lián)系，居住和辦公部分的品質(zhì)提升必將帶來負(fù)面影響。 7) 盛世偉業(yè)建議：從穩(wěn)妥的角度考慮，不建議考慮專業(yè)市場 8) 9) Dynasty Way 特色街（已建） 論證 業(yè)態(tài)可 行性 特色街 特點(diǎn) 中山路綜合商業(yè)街 集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)街 健康路服飾街 中低檔服飾一條街，以女裝居多 大成巷 經(jīng)營業(yè)態(tài)為休閑女裝、銀飾品 東大街 道長巷 南北貨、副食品 南禪寺古玩文化特色街區(qū) 集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合性步行街 人民西路通訊電子街 以數(shù)碼電子、通訊、餐飲、服飾為主的復(fù)合型商業(yè)街 北大街 青石路旅游餐飲街 餐飲、服飾一條街，集休閑、娛樂、購物為一體的商業(yè)街 分布狀況 Dynasty Way 特色街 （待建） 論證 業(yè)態(tài)可 行性 特色街 特點(diǎn) 湖濱路旅游品特色街 工藝品、紀(jì)念品、土特產(chǎn)等旅游用品商場，配以旅游書店、水鄉(xiāng)茶座、西餐店、咖啡館等 惠山、榮巷、崇寧路 (小婁巷 )文化古眉特色街區(qū) 圍繞惠山泥人、榮氏故里、文淵坊做文章，建設(shè)旅游、購物網(wǎng)點(diǎn) 南長街古運(yùn)河風(fēng)情街 營建小體量分布的前店后河仿古商業(yè)街 216。 片區(qū)商業(yè)中心 :也開發(fā)和建設(shè) 1— 2條商業(yè)街 .如崇安區(qū)的槐樹巷商業(yè)街 ， 南長區(qū)的向陽路 、文華路 、 清揚(yáng)路商業(yè)街 ， 新區(qū)的紅旗路商業(yè)街等 。 另外 ， 將根據(jù)市情 、 區(qū)情 、 商情 ， 建設(shè)書市一條街 、 鐘表眼鏡一條街 、 文化用品一條街 、 健身一條街 、 夕陽紅一條街等 。 分布狀況 Dynasty Way 特色街 （待建） 論證 業(yè)態(tài)可 行性 ?經(jīng)營狀況 ? 上述商業(yè)街歷經(jīng)長時(shí)間的市場考驗(yàn)與淘汰，是在實(shí)際需求的基礎(chǔ)上自然形成的特色商業(yè)街，具有較強(qiáng)生命力，良好的經(jīng)營狀況，低空置率租售特征。其作為都市中心型商業(yè)的重要組成部分，輻射了整個(gè)無錫地區(qū)，當(dāng)然也包括本案所在區(qū)域。 Dynasty Way 特色街 （待建） 論證 業(yè)態(tài)可 行性 ?經(jīng)營特征 ? 現(xiàn)有的商業(yè)街可分為兩大類， ?綜合型商業(yè)街：以中山路為典型代表，表現(xiàn)為業(yè)態(tài)分布非常豐富，一般以百貨零售、專業(yè)店、娛樂休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)組合而成，以大量的消費(fèi)人群來支持，對(duì)輻射圈內(nèi)的人口密度要求很高，往往能成為所在城市的核心商圈或重要的區(qū)域中心商圈； ?特色商業(yè)街：以健康路、人民西路等為代表，一般以某主題業(yè)態(tài)為特色，如服飾、通訊電子、旅游商品等等，該類業(yè)態(tài)在比例上往往占據(jù)主流，形成規(guī)模聚集效應(yīng)，成為該業(yè)態(tài)經(jīng)營領(lǐng)域的消費(fèi)首選地，同時(shí)輔以餐飲休閑等配套業(yè)態(tài)以豐富業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；特色商業(yè)街因其專業(yè)和規(guī)模聚集效應(yīng)，對(duì)周邊的固定人口密度要求一般，且消費(fèi)人群以目的性消費(fèi)為主，往往能形成較強(qiáng)的商業(yè)輻射，能達(dá)到城市級(jí)輻射的商圈效應(yīng)。但由于業(yè)態(tài)類型較為統(tǒng)一，消費(fèi)的目的性太強(qiáng)，所以主題業(yè)態(tài)的特色及規(guī)模將直接關(guān)系到商業(yè)街的成敗。 ? 可行性論證： ? 產(chǎn)品分析：本案商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品特征及規(guī)模，均具備發(fā)展步行商業(yè)街區(qū)的條件； ? 人口分析：本案周邊現(xiàn)有人口密度較低，流動(dòng)消費(fèi)人口支持不足，從消費(fèi)人群角度考慮，不足以支持綜合類商業(yè)街的發(fā)展，尤其是百貨零售類等業(yè)態(tài)；輻射范圍內(nèi)的以企業(yè)公司等人群為主，對(duì)消費(fèi)距離敏感度較低，且有相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力，能為發(fā)展城市級(jí)商業(yè)提供較好的消費(fèi)人群支撐； ? 區(qū)位分析：本案位于濱湖區(qū)與新區(qū)交界點(diǎn)，擁有便捷的交通條件，可輻射范圍較廣，具備發(fā)展城市級(jí)商業(yè)的條件；且處于城市的主要發(fā)展方向，能為本案帶來有利的發(fā)展空間和消費(fèi)人群； ? 盛世偉業(yè)建議：綜合考慮，可發(fā)展特色主題商業(yè)街，業(yè)態(tài)定位可主要考慮輻射范圍內(nèi)的人群特征，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)定位原則 特色街 論證 業(yè)態(tài)可 行性 Dynasty Way 大型餐飲、娛樂、休閑場所 ?可行性論證： 市場空白： 1) 本區(qū)域尚沒有該類設(shè)施 ， 日常接待性消費(fèi)仍依托于市區(qū)餐飲業(yè) ， 2) 新區(qū)此類消費(fèi)則分別在新區(qū)北部商業(yè)配套區(qū)和市區(qū)餐飲業(yè) ， 后期規(guī)劃北區(qū)配套離工作區(qū)較遠(yuǎn) ， 不能實(shí)現(xiàn)配套均好性 ， 但因距離市區(qū)較遠(yuǎn) ，交通擁堵 ， 其餐飲酒店業(yè)仍很興旺 ， 本案區(qū)位特性可適當(dāng)截流這類需求 論證 業(yè)態(tài)可 行性 Dynasty Way 大型餐飲、娛樂、休閑場所 ?可行性論證： 1) 本案可幅射范圍物業(yè)現(xiàn)狀，主要以商務(wù)辦公、企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)基地、部分居住人口為主 ，因此，本案城市型商業(yè)可向商務(wù)型的業(yè)態(tài)去考慮。 2) 本案城市型商業(yè)所覆蓋客群是以辦公企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)為主，具有較高經(jīng)濟(jì)地位和社會(huì)影響力，對(duì)距離不太敏感，其消費(fèi)特征又以接待性消費(fèi)為主，一旦印象深植，勢必帶動(dòng)其它消費(fèi)者前來。 3
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