【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 rimary）是指最接近商業(yè)物業(yè)并擁有高密度顧客群的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的客流量大約有50－70%來(lái)自于主要商圈；次要商圈（secondary）位于主要商圈之外，顧客光顧率適中，一般這一區(qū)域的顧客約占此商業(yè)物業(yè)客流量的15－30%；邊際商圈位于次要商圈之外圍，屬于商業(yè)物業(yè)的邊緣輻射范圍，在此商圈內(nèi)顧客購(gòu)物比率相對(duì)較低，一般商業(yè)物業(yè)10%左右的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)自于邊際商圈。值得一提的是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是交通工具的高速發(fā)展帶來(lái)的整體交通便利程度的提高，使得大型商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)涵也隨之發(fā)生了相應(yīng)變化，衡量商圈的標(biāo)準(zhǔn)不再是單單考慮空間距離因素，利用時(shí)間距離來(lái)衡量商圈之影響范圍變得更具有實(shí)際指導(dǎo)意義。我司在確定遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目商圈范圍時(shí)，將運(yùn)用本劃分商圈之理論及重點(diǎn)考慮因素對(duì)本項(xiàng)目商圈測(cè)定進(jìn)行分析及論證。 測(cè)定商圈之重要性針對(duì)大型商業(yè)物業(yè)之商圈分析，將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展空間給予充分的闡述及論證，通過(guò)深入的分析與研究，將使得影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之客觀環(huán)境因素透明化和清晰化，并明確項(xiàng)目總體發(fā)展方向。測(cè)定商圈之重要性具體表現(xiàn)如下：A. 科學(xué)測(cè)定商圈是大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)選址的基礎(chǔ)。選址是關(guān)系商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的根本策略，而商業(yè)物業(yè)選址必須以商圈的測(cè)定作為前提和條件。通過(guò)商圈分析，可以尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)缺陷，明確項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)B. 通過(guò)商圈分析，可以了解項(xiàng)目所在區(qū)域（石景山地區(qū)及附近相應(yīng)影響范圍內(nèi)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，為本項(xiàng)發(fā)展提供市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)C. 通過(guò)商圈分析，可以具體了解商圈內(nèi)消費(fèi)者的構(gòu)成及其消費(fèi)特點(diǎn)，從而為商業(yè)物業(yè)進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、確定經(jīng)營(yíng)方針和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)奠定良好基礎(chǔ)D. 可以深入了解決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之地理環(huán)境、交通狀況及相關(guān)因素，并以此為后期規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)提供指導(dǎo)性建議 商圈分析之重點(diǎn)因素 外部環(huán)境因素216。 商業(yè)物業(yè)聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成216。 家庭與人口因素（消費(fèi)者因素）216。 交通狀況因素216。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素216。 地理位置因素216。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃因素 內(nèi)部環(huán)境因素216。 本項(xiàng)目總體規(guī)模因素216。 本項(xiàng)目整體檔次定位因素216。 本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與性質(zhì)因素216。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平因素216。 本項(xiàng)目東、西區(qū)影響與依托因素在市場(chǎng)調(diào)研中 ，我司針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)影響區(qū)域范圍內(nèi)之上述區(qū)域交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)者狀況、商業(yè)物業(yè)分布等眾多環(huán)節(jié)進(jìn)行了調(diào)查與研究。本項(xiàng)目商圈分析中，我司將利用市場(chǎng)調(diào)研成果，針對(duì)上述重點(diǎn)分析對(duì)象進(jìn)行深入的分析與論證，以市場(chǎng)商業(yè)局勢(shì)為基礎(chǔ)，得出有效結(jié)論從而對(duì)東區(qū)大型綜合性商業(yè)物業(yè)發(fā)展給予指導(dǎo)。 本項(xiàng)目商圈分析 商圈界定商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)將受到項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境、目標(biāo)客戶、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量等諸多因素的制約和影響，項(xiàng)目附近各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的存在與發(fā)展將直接決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的最終定位。因此，本項(xiàng)目商圈分析將根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域界定之范圍為指導(dǎo)和依據(jù)，以本項(xiàng)目所在地為重心，圍繞項(xiàng)目周邊有效影響區(qū)域（）內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)。圖表9：本項(xiàng)目商圈劃分示意圖商圈劃分方案：以本項(xiàng)目地塊為中心，依次以次要商圈、輻射商圈（本項(xiàng)目實(shí)際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項(xiàng)目所在地實(shí)際狀況的前提下，擬定本項(xiàng)目商圈為以本項(xiàng)目為圓心的同心圓區(qū)域），本項(xiàng)目商圈分析將以此商圈劃分為基礎(chǔ)和依據(jù)進(jìn)行分析和論證。重點(diǎn)研究范圍：本項(xiàng)目主要研究范圍為上圖紅線圈定之區(qū)域，東起西四環(huán)路、南到吳家村路、西至西五環(huán)路、北到阜石路，此區(qū)域之消費(fèi)者將成為本項(xiàng)目物業(yè)之主要目標(biāo)客戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將主要圍繞此部分之消費(fèi)者展開(kāi)。此外，結(jié)合本項(xiàng)目所在地大區(qū)域總體商業(yè)狀況及東區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃之需要，我司將針對(duì)本項(xiàng)目以東區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)分析和研究。 消費(fèi)者分析 常住人口分析A. 區(qū)域人口數(shù)量本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共計(jì)100232戶，其中常住人口276427人，與2001年區(qū)域人口普查時(shí)相比，%（包括自然增長(zhǎng)與人口遷移）。 圖表9：區(qū)域常住人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)表類 別數(shù) 量總戶數(shù)100232戶總?cè)丝?76427人根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京市西部區(qū)域人口密度較低，平均不足1萬(wàn)人/平方公里，人口分布較為分散，本項(xiàng)目周邊人口密度相對(duì)較高，為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供了一定的消費(fèi)資源。但是根據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，在上述人口中，對(duì)于本項(xiàng)目有效之消費(fèi)人口約為6萬(wàn)人左右，按照本項(xiàng)目東、西區(qū)總體商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)之規(guī)模，將不能得到足夠之消費(fèi)力支撐。除此之外，由于西部區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十分缺乏，因此本項(xiàng)目以西區(qū)域、主要是石景山地區(qū)之消費(fèi)人群一定程度上將被本項(xiàng)目所吸引，可增加一定數(shù)量之外部潛在有效消費(fèi)人群；東部區(qū)域也將形成一部分輻射，但由于商業(yè)格局等客觀因素影響，商業(yè)吸引力將有所下降?？傮w來(lái)講，人口數(shù)量因素就目前狀態(tài)下，將很難對(duì)本項(xiàng)目大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的推動(dòng)，因此本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)控制規(guī)模、注重檔次及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇，通過(guò)具有一定特點(diǎn)之物業(yè)的營(yíng)造延長(zhǎng)項(xiàng)目商圈輻射半徑，從而增加有效消費(fèi)人群數(shù)量以提升成功運(yùn)作的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。B. 區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)圖表11：區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計(jì)表按年齡分組區(qū)域市場(chǎng)比例（%）20歲及以下2130歲3140歲4150歲5160歲6170歲70歲以上合計(jì)100平均年齡：從上述圖表看出，區(qū)域內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“兩頭大、中間小”的狀況，2140歲人群僅占總?cè)丝诒壤?0%左右，年齡過(guò)大之人群比重過(guò)大?？傮w來(lái)講此種年齡結(jié)構(gòu)組合平均消費(fèi)能力一般，而消費(fèi)理念及欲望趨弱，對(duì)于本項(xiàng)目新興商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生相當(dāng)阻力，充分挖掘此種結(jié)構(gòu)組合之消費(fèi)特點(diǎn)及對(duì)應(yīng)商品類型，將有效提升物業(yè)消費(fèi)潛力。同時(shí)，年齡結(jié)構(gòu)偏大之消費(fèi)人群一般將選擇距離較近之商業(yè)物業(yè)進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)，而區(qū)域內(nèi)消費(fèi)場(chǎng)所的缺乏將衍生出一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。C. 區(qū)域人口收入水平圖表12：區(qū)域人口收入水平統(tǒng)計(jì)表月收入800元以下8002000元20014000元40016000元6001元以上百分比%%%%%從上述圖表看出，目前區(qū)域內(nèi)人口收入水平相對(duì)較低，月收入低于800元之比例接近50%，而月收入高于4000元之比例僅為5%左右。可以肯定，較低的平均收入水平將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，使得消費(fèi)活動(dòng)帶有較強(qiáng)的局限性和片面性，物業(yè)供應(yīng)量、物業(yè)檔次等均將受到限制。綜上所述，目前本項(xiàng)目商業(yè)影響范圍內(nèi)常住人口中，文化水平普遍偏低，居民人均收入水平不高，此部分居民平常消費(fèi)大多為滿足基本生活需要，購(gòu)買力相對(duì)較低，消費(fèi)品位和檔次均較低，這也可以從該區(qū)域目前商鋪檔次整體偏低上反映出來(lái)。與此同時(shí)，隨著城市擴(kuò)張和邊緣化建設(shè)的加快，本區(qū)域未來(lái)幾年發(fā)展前景看好，各項(xiàng)利好政策的推動(dòng)、尤其是房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)到20052007年本項(xiàng)目全部竣工后，將使本區(qū)域整體環(huán)境得到很大改觀，其常住人口的生活水平也將有所提升，本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)購(gòu)買力、消費(fèi)者消費(fèi)能力將有一定程度提高?？傮w來(lái)講，現(xiàn)階段本項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)常住人口消費(fèi)水平對(duì)于本項(xiàng)目之支撐并不十分樂(lè)觀。 流動(dòng)（外來(lái)）人口分析圖表13：區(qū)域?qū)懽謽菭顩r統(tǒng)計(jì)表寫(xiě)字樓數(shù)量和計(jì)（個(gè)）6總建筑面積（平方米）150188總營(yíng)業(yè)面積（平方米）120400出租寫(xiě)字樓數(shù)量（個(gè)）6平均出租價(jià)格（元/平方米/天）出售寫(xiě)字樓數(shù)量（個(gè)）1平均出售價(jià)格（元/平方米）7200平均租售率（%）圖表14：區(qū)域酒店?duì)顩r統(tǒng)計(jì)表酒店、賓館及招待所總計(jì)（家）58無(wú)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（個(gè)）40一星4二星2三星11四星1根據(jù)上述圖表可以看出，本項(xiàng)目周邊存在部分寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)，雖然其檔次、規(guī)模有限，但是此部分物業(yè)將為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供相當(dāng)數(shù)量較有消費(fèi)潛力之消費(fèi)者。常駐寫(xiě)字樓、酒店等人群由于工作繁忙或居住特點(diǎn)，其生活和消費(fèi)之區(qū)域主要集中于辦公場(chǎng)所和住所周圍；同時(shí)此部分人群消費(fèi)觀念新穎、消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)之需求相對(duì)較大。可以確定，項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍的存在使本區(qū)域客觀存在一定數(shù)量、有一定消費(fèi)能力之流動(dòng)人群，從而將推動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展。隨著項(xiàng)目所在地的不斷發(fā)展及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的興起，區(qū)域內(nèi)此種消費(fèi)人群將逐漸增多，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將得到此類人群的重要消費(fèi)支撐。 區(qū)域配套環(huán)境分析根據(jù)調(diào)研報(bào)告顯示，本項(xiàng)目所在區(qū)域主要配套物業(yè)包括：黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位共計(jì)為83個(gè)，如北京市第一中級(jí)人民法院、北京市人民檢察院、北京市人民高級(jí)法院、北京市公共交通總公司、中國(guó)測(cè)繪研究院、北京建筑工程研究院、空政歌舞團(tuán)、石景山機(jī)動(dòng)車監(jiān)測(cè)場(chǎng)、中鐵建設(shè)總公司、石景山供電局、北京市中型電機(jī)廠、中國(guó)電子系統(tǒng)工程總公司、北京中鐵建筑工程公司等；醫(yī)院共計(jì)17家，如航天中心醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍307醫(yī)院、武警總醫(yī)院、解放軍304醫(yī)院、北京721醫(yī)院、眼科醫(yī)院等；中、小學(xué)校共計(jì)28所，如北京市十一小學(xué)、玉泉路小學(xué)、魯谷小學(xué)、石景山京源小學(xué)、北京永樂(lè)中學(xué)等。通過(guò)上述資料可以發(fā)現(xiàn)，雖然區(qū)域內(nèi)人口消費(fèi)狀況較為一般，但上述企事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校等配套物業(yè)的存在，在一定程度上將提升區(qū)域整體消費(fèi)水平，尤其是眾多機(jī)關(guān)單位等，消費(fèi)需求較為旺盛。由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段尚不存在相對(duì)集中、檔次適宜之商業(yè)消費(fèi)區(qū)域，因此此部分人流大部分均外流之公主墳地區(qū)甚至東部商業(yè)集中區(qū)域。本項(xiàng)目的出現(xiàn)將有效吸引此部分人群，此類消費(fèi)者的存在將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 臨街商鋪通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在地總體商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)物業(yè)供量相對(duì)較少且物業(yè)多為臨街店鋪，品質(zhì)較差；加之區(qū)域消費(fèi)能力有限，經(jīng)營(yíng)商戶平均檔次不高，因此本項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平較低，主要集中于23元/天/平方米、35元/天/平方米之間，其中35元/天/平方米所占比例最大。本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、日常百貨（包括服裝、眼鏡、電訊及中小型購(gòu)物場(chǎng)所等）消費(fèi)為主，休閑、娛樂(lè)、健身等行業(yè)分布較少，相應(yīng)市場(chǎng)存在較大空白；此外，本區(qū)域分布數(shù)量眾多汽車、板材、電器、美容等專業(yè)市場(chǎng)，分布區(qū)域較為集中但總體檔次相對(duì)較低?？傮w來(lái)講，本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單調(diào)，除餐飲、日常百貨較多外，缺乏休閑、娛樂(lè)設(shè)施、具有一定規(guī)模、檔次之酒樓、茶肆、文化活動(dòng)中心、特色專賣店、多功能綜合主題商城等業(yè)態(tài)。在經(jīng)營(yíng)檔次方面，受區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力影響，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次普遍較低，低檔、中低檔小型臨街物業(yè)超過(guò)區(qū)域供應(yīng)量半數(shù)，中檔、中高檔、高檔物業(yè)十分有限且分布業(yè)態(tài)較為集中，區(qū)域物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次有待較大幅度提高。綜上所述，區(qū)域內(nèi)臨街商鋪普遍素質(zhì)低劣，商業(yè)經(jīng)營(yíng)處于相對(duì)較為混亂狀態(tài)，可以肯定，現(xiàn)狀商鋪將不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目大規(guī)模商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)性影響。反而，由于區(qū)域內(nèi)缺乏高素質(zhì)、符合經(jīng)營(yíng)商戶要求之物業(yè)，現(xiàn)狀商鋪的存在將為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行商業(yè)氛圍營(yíng)造、積累區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶等前期市場(chǎng)培育工作，并為本項(xiàng)目發(fā)展奠定一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 大型購(gòu)物場(chǎng)所圖表15：項(xiàng)目周邊大型商業(yè)物業(yè)分布表商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易初蓮花麥德龍家世界旺市百利家樂(lè)福世紀(jì)城公主墳蘋(píng)果園經(jīng)營(yíng)形式超市超市超市超市超市超市超市購(gòu)物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離5檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔中高檔中檔中高檔中檔中檔根據(jù)上圖可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目主要商圈、次要商圈及輻射商圈范圍內(nèi)，現(xiàn)狀大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所非常稀少，目前僅有旺市百利、華聯(lián)兩家和商圈外西部之沃爾瑪。雖然沃爾瑪具有較強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，但其會(huì)員制經(jīng)營(yíng)模式及超市業(yè)態(tài)的單一性使之難以形成區(qū)域商業(yè)壟斷，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生之干擾不大。除此之外，目前區(qū)域內(nèi)并不存在其它大型商業(yè)項(xiàng)目，從我司對(duì)于本板塊之商業(yè)跟蹤調(diào)查也尚未發(fā)現(xiàn)近期內(nèi)大型商戶在此區(qū)域開(kāi)設(shè)分店之計(jì)劃。因此，本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展尚未形成互相競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，大型商業(yè)物業(yè)的巨大市場(chǎng)空白將成為本項(xiàng)目發(fā)展之核心支撐要素。同時(shí)在圖中可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目商圈輻射范圍之外、尤其是東部地區(qū)，分布部分中型及大中型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所，如麥德龍、旺市百利、易初蓮花、家世界等，此部分物業(yè)除將截流東部區(qū)域部分消費(fèi)資源之外，對(duì)本項(xiàng)目商圈內(nèi)之消費(fèi)者也將產(chǎn)生一定吸引并少量分流本項(xiàng)目部分目標(biāo)客戶。根據(jù)我司招商部資料，四環(huán)沿線除現(xiàn)狀物業(yè)外仍將有大型連鎖機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)在近期開(kāi)設(shè)分店，因此四環(huán)沿線、由北至南之帶狀區(qū)域?qū)⑿纬梢欢ǖ纳虡I(yè)氣候，但由于距離相對(duì)較遠(yuǎn)，因此對(duì)于本項(xiàng)目之發(fā)展將僅會(huì)產(chǎn)生微量影響。此外值得關(guān)注，本項(xiàng)目周邊在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將可能出現(xiàn)三個(gè)規(guī)模較大之商業(yè)中心區(qū)域：公主墳、世紀(jì)城、蘋(píng)果園。公主墳商圈已經(jīng)形成較為濃厚的商業(yè)氛圍，其對(duì)北京西部區(qū)域均存在商業(yè)輻射，目前本區(qū)域大部分消費(fèi)者均被其吸引，消費(fèi)資源流失嚴(yán)重；蘋(píng)果園地區(qū)由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅猛，其依靠交通優(yōu)勢(shì)將可能形成商業(yè)集中區(qū)域，西端之部分消費(fèi)者將被其收納；世紀(jì)城定位為68萬(wàn)平方米的超大型SHOPPING MALL，北部區(qū)域甚至更為廣闊范圍之消費(fèi)者將被其攔截。若此三大商業(yè)密集區(qū)域相繼建成，將對(duì)本項(xiàng)目形成三面合圍狀態(tài)，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)陡增。但是由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目規(guī)模、地理位置與本項(xiàng)目尚存在一定差距，各區(qū)域?qū)⒏赡苄纬苫ハ嘁r托之局面，并形成四足鼎立之勢(shì)，共同構(gòu)建起西部區(qū)域之商業(yè)框架。從上述分析可以看出，本項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目較為缺乏，整體表現(xiàn)為數(shù)量少、規(guī)模小、分布較為分散、多為超市，本項(xiàng)目周邊以及整體西部區(qū)域尚未形成具有一定商業(yè)影響力之商業(yè)聚集區(qū)域，商業(yè)市場(chǎng)有待發(fā)展，以現(xiàn)有大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所之供應(yīng)規(guī)模、檔次等狀況，尚不能對(duì)本項(xiàng)目大型商業(yè)物業(yè)未來(lái)發(fā)展形成威脅。對(duì)于三大商業(yè)區(qū)之威脅，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)在工程進(jìn)度方面加以提升，通過(guò)打造迅速形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)注重物業(yè)檔次控制，將可有效避免大環(huán)境范圍內(nèi)商業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)格局的形成。 目標(biāo)消費(fèi)者圈定 區(qū)域消費(fèi)人群圈定A．核心消費(fèi)群體本項(xiàng)目核