【文章內容簡介】 擴散型 城市化 房 地 產 投 資 向城市中心區(qū)集中，房地產開 發(fā)應該采取集約型開發(fā)方式， 充分提高城市土地利用效率 主要向城市郊區(qū)和周邊農村發(fā)展 臨沂城市目前正處于集中型與擴散型城市化同時發(fā)展階段，城區(qū)集聚大面積居住用地、行政辦公、商業(yè)金融用地，工業(yè)用地多分布于城區(qū)周邊，城市用地集約式開發(fā)必將帶動臨沂房地產快速發(fā)展。 前期 中后期 ?城市化理論： 一個國家或地區(qū)的城市化水平達到 50％左右時，城市化進程將呈 20年左右的高速發(fā)展階段。 ?臨沂目前城市化已進入高速發(fā)展階段 臨沂城市化率 44% 城市化階段性特征分析 說明：河東區(qū)現有人口 63萬 —— 《 臨沂 2022年統計年鑒 》 33 隨著臨沂城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來的消費需求令商業(yè)的開發(fā)市場前景廣闊 城 市 化 發(fā) 展 城市人口增長 人口數量增長 人均收入水平提高 各種配套需求量增大 商業(yè)面臨升級需求 產業(yè)結構變化 第三產業(yè)比例提高 辦公物業(yè)需求比例提高 城市用地擴展， 市區(qū)土地集約化 商業(yè)體量提高 市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型 公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴散 年份 城市化水平 城鎮(zhèn)人口 /萬 城市人口 /萬 用地規(guī)模 /平方公里 2022 45% 493 145 160 2020 60% 701 200 219 臨沂城市化變動指標 城市動態(tài)效應分析 34 商業(yè)聚集效應分析 批發(fā)業(yè)對山東省的商業(yè)聚集效應 臨沂是北方最大的物流城市之一，它的商貿流通非常發(fā)達，商品種類齊全，受交通便利因素的影響，周邊城市到臨沂進行商貿流通頻率很高，主要是從事批發(fā)業(yè)務。 批發(fā)物流輻射范圍廣，批發(fā)物流為臨沂帶來大量具有較高消費能力的商務客群和流動人口 35 項目發(fā)展機會 規(guī)劃： ?臨沂 “ 東進 ” 的空間布局結構及 “ 半壁江山 ” 的發(fā)展規(guī)劃為河東商業(yè)地產發(fā)展的最大機遇； ?完善河東區(qū)商業(yè)配套的近期目標為本項目提供發(fā)展機會 。 產業(yè)： ?臨沂第二產業(yè)必將帶動第三產業(yè)的快速發(fā)展 ， 產業(yè)結構的進一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機遇 ， 第三產業(yè)人口將大量增加； ?河東區(qū)主導產業(yè)：未來以商貿物流 、 工業(yè)和旅游產業(yè)為主 ， 產業(yè)間的互動拉動河東消費 。 城市化： ?隨著臨沂城市化水平的提高 ， 城市人口不斷加大 ， 帶來的消費需求令商業(yè)的開發(fā)市場前景廣闊； ?臨沂城市化進入高速發(fā)展階段 ， 河東區(qū)商業(yè)中心的集聚效應將得到加強 。 消費力 ?收入水平的提高帶動消費的升級 ， 提升了商業(yè)的有效需求 ； ?河東區(qū)舊村改造提升了原有居民的消費能力 。 宏觀小結 36 項目發(fā)展優(yōu)勢、劣勢與威脅 劣勢與威脅： ?河東區(qū)主導產業(yè)：以五金產業(yè)為主導產業(yè) ， 產業(yè)發(fā)展單一 ， 互動性差； ?五金批發(fā)市場的外遷對項目的商業(yè)消費產生較大影響 。 宏觀小結 優(yōu)勢： ?批發(fā)物流輻射范圍廣 ， 批發(fā)物流為臨沂帶來大量具有較高消費能力的商務客群和流動人口； ?河東商業(yè)規(guī)劃中 ， 本案所處商圈定位于商業(yè)次中心 ， 目前河東商業(yè)主要集中在規(guī)劃中的商業(yè)次中心 。 37 我們的思維導圖 地塊解析 項目定位 宏觀市場環(huán)境 客戶目標 商業(yè)市場調查 38 商業(yè)市場調查 182。 商業(yè)現狀分析 182。 河東商圈分析 182。 典型項目分析 182。 客戶調查分析 182。 供需空間分析 39 目前臨沂存在人民廣場商圈、市區(qū)西部市場商圈兩大現有商圈，及南坊、河東兩大未來商圈 商圈總體分布 河東 商圈 人民廣 場商圈 西部市 場商圈 南坊 商圈 臨沂市區(qū)商業(yè)集中區(qū)主要有兩個：一是環(huán)繞人民廣場形成的商業(yè)集中區(qū)，二是市區(qū)西部的批發(fā)市場。 南坊商圈和河東商圈發(fā)展尚未成熟，處于商圈形成的初級階段。 ?臨沂商業(yè)發(fā)展集中在城市中心區(qū)，其中人民廣場商圈屬于臨沂市中高端消費集中的商圈，占據了臨沂市中高端消費的 70%左右； ?未來人民廣場商圈的商業(yè)供應以久隆奧斯卡和金鼎國際為主，商圈發(fā)展處于飽和狀態(tài)；市區(qū)西部市場商圈將繼續(xù)發(fā)展大型批發(fā)市場； ?南坊商圈屬于新市政府搬遷帶動， 快速崛起的商圈 ，商業(yè)價值逐漸兌現，未來將出現大量商業(yè)供應，以頤高上海街的商業(yè)供應為主； ?河東商圈目前處于 初級階段 ，商業(yè)價值尚待發(fā)現，為臨沂及其周邊商業(yè)價值低點。 ★ 本項目 40 商圈格局及未來發(fā)展趨勢 商圈格局及未來發(fā)展趨勢分析 發(fā)展趨勢 河東區(qū) 蘭山區(qū) 南坊片區(qū) 商圈 人民廣場商圈 南坊商圈 河東商圈 輻射力 強 較低 低 輻射范圍 最廣 較小 最小 機遇 久隆國際 、 銀座項目的開發(fā) 市政府及區(qū)域社區(qū)人口的入駐 城鎮(zhèn)化過程 商業(yè)格局 臨沂商業(yè)中心 快速崛起的商圈 崛起的商圈 未來趨勢 集聚效應將得到加強 遠期對人民廣場商圈具有較強的分流作用 商業(yè)體量增加較快 ， 未來減少區(qū)域消費人口的外流 41 人民廣場商圈 主要項目 商業(yè)總供應量 現有總體量約 20萬平米 潛在供應約 16萬平米 空置率 5% 銷售價格 1— 3萬元 /平方米 租金 /㎡ 主要特征 人民廣場是臨沂最繁華的中心商業(yè)區(qū)，環(huán)繞人民廣場，形成以解放路、沂蒙路、銀雀山路與通達路環(huán)繞的廣場核心商圈； 臨沂中高檔商業(yè)基本集中于該商圈內； 目前該商圈主要有 5大主力商業(yè)和 1大商業(yè)街組成，分別是：銀座商城、桃園大世界、桃源超市、大潤發(fā)、九州超市和藍田步行街，其中銀座、大潤發(fā)、桃源緊鄰人民廣場，九州超市和藍田步行街與廣場相距不到 300米； 客戶特征 作為臨沂最成熟的商圈，廣場商圈不僅吸引了大部分臨沂市區(qū)消費者，而且成為臨沂周邊縣、區(qū)中高端人群購物的主要區(qū)域； 客戶以中高端消費群體為主，該區(qū)集中了臨沂市超過 70%的中高端消費，其中銀座商城為臨沂最高檔次的百貨商場； 銀座商城 九州超市 桃源大世界 藍田步行街 檔次最高的市級核心商圈，現有商業(yè)體量約 15萬平方米，消費群體來自整個臨沂三區(qū)九縣 42 人民廣場商圈業(yè)態(tài)豐富，服飾類占商鋪數量的 54%，賓館酒店類和服飾類面積占商圈商業(yè)面積的前兩位 按商鋪數量統計的業(yè)態(tài)分布圖7%3%10%5%54%6%2%3%3%3% 4%通訊類娛樂場所餐飲快餐店賓館酒店類 衣飾類百貨類文教類電子電器用品類 衛(wèi)生醫(yī)療類銀行金融類其它人民廣場商圈業(yè)態(tài)分布情況 ?人民廣場商圈為臨沂市核心商圈 ， 商圈形成時間較長 ， 業(yè)態(tài)齊全 ， 分布有：通訊類 、 娛樂休閑 、 餐飲、 賓館酒店 、 服飾類 、 百貨類 、 文教類 、 電子電器用品類 、 衛(wèi)生醫(yī)療類 、 銀行金融類等業(yè)態(tài)； ?從商鋪數量方面看 ， 服飾類約占商鋪總數量的 54%， 其次為餐飲快餐類 ， 約占 10%， 通訊類 、 賓館酒店類 、 百貨類所占比例接近 ， 分別為： 7%、 5%、 6%； ?各業(yè)態(tài)經營規(guī)模方面 ， 賓館酒店類和服飾類占前兩位 ， 分別約占總面積的 39%和 24%， 賓館酒店一般情況下單家經營面積較大 ， 加之臨沂商貿流通經濟發(fā)達 ， 因此賓館酒店類經營面積所占比例較大 。 排在第三的是通訊類 ， 約占 10%， 其他業(yè)態(tài)面積情況都在 10%以下 。 按經營規(guī)模統計的業(yè)態(tài)分布圖10% 2%8%39%24%5%2% 3% 1% 3%3%通訊類娛樂場所餐飲快餐店賓館酒店類 衣飾類百貨類文教類電子電器用品類 衛(wèi)生醫(yī)療類銀行金融類其它43 代表性商業(yè)物業(yè)競爭格局及經營水平分析 主力店競爭格局及經營水平 ?臨沂主力店基本都位于廣場商圈內 ， 檔次普遍定位于中高檔 ， 其中銀座商城是臨沂最高檔購物場所 。 ?臨沂主力店商業(yè)競爭激烈 ， 經營水平各不相同 ， 其中銀座商城經營管理水平最高 ， 九州其次 ， 桃源由于屬于電力系統 ， 老牌國企 ，經營管理相對落后 。 ?各主力店布局方向不同 ， 銀座主要圍繞蘭山區(qū)擴張 ， 并準備向南坊擴張 ， 瞄準成熟的高端消費人群聚集區(qū) 。 九州主要由蘭山向縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴展 。 桃源由臨沂電力集團投資并運營 ， 擴張速度較慢 ， 目前并無擴張計劃 。 主要商業(yè)物業(yè) 位置 經營面積 年營業(yè)額 檔次 客戶情況 拓展情況 銀座商城 人民廣場北 4萬 約 5億 高檔 高端消費群體，消費能力較強 市區(qū)有四家店，計劃向南坊拓展 九州 解放路與羲之路交界處 7萬 4— 5億 中檔 中端消費者為主 九州超市分布較廣，并在河東設店 桃源 人民廣場東南角 2— 3億 中高檔 中高端消費者 目前 8家直營店， 5家加盟店 44 銀座商城 位置 位于人民廣場北側，紅旗路和八一路的交叉口東北部 開業(yè)時間 2022年 1月 規(guī)模 商城總經營面積約 4萬平米，共分 5層，地下 1層，地上 4層?，F有商戶總數 400500家。 檔次及經營狀況 屬于臨沂市最高檔的百貨商場，人流量較大，經營狀況良好。 經營模式 商業(yè)類型包括百貨商場和超市。 優(yōu)勢 1）地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達，人流量大； 2）銀座的品牌知名度較高，經營管理和服務質量較好，塑造了良好的購物環(huán)境； 3）銀座商城的規(guī)模達到 4萬平米，周邊商家云集，有較好的商業(yè)集聚優(yōu)勢； 4）商品種類齊全，引進品牌多，檔次相對較高； 5）商城對面正對人民廣場，人民廣場地上部分的休閑娛樂廣場和地下部分超市等吸引了大量的人氣； 6）銀座商城的信譽較高。 45 臨沂最高檔次商城，經營情況良好，業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，購物環(huán)境良好，經營品牌較多 樓層 各層經營內容 各層經營品牌 — 1 超市： 主要經營生鮮、日配、副食品、食品、煙酒飲料、營養(yǎng)保健、洗滌化妝、百貨等。 —— 1 鑲嵌珠寶、金銀首飾、鐘表眼鏡、女士飾品、男女皮鞋、箱包皮具、化妝品、手機、數碼產品、照相器材。 老鳳祥、金至尊、周大福、答復你、夢特嬌、三星、諾基亞 2 仕女裝、淑女時尚裝、羽絨服裝、羊毛羊絨、女士飾品、內衣、襪品。 GAOTIAN 、 名店屋 、MARFEEL、 艾格 、 ONLY、簡等 3 男式服裝、襯衣西褲、領帶、運動服裝、休閑服飾 以純 、 真維斯 、 圣大保羅、 紅領 、 皮爾卡丹 、 海藍之家 、 耐克 、 阿迪 、 彪馬、 匡威 4 四層經營童裝、童鞋、童車、兒童文具、玩具、孕嬰用品、床品家具、家居用品、體育用品、工藝禮品、家用電器、音像制品、辦公自動化、電腦、運動器材 ABC、 麗嬰房 、 紅雙喜 、圣寶度倫 、 美的 、 格蘭仕、 西門子 、 海爾 、 三星 、惠普 、 東芝 各層經營內容及品牌 46 九州商廈 位置 位于解放路和羲之路交口處北側 開業(yè)時間 1992年 6月 規(guī)模 7萬余平米 檔次 及經營狀況 中高檔。人流量較多，經營狀況較好 經營模式 隸屬于山東臨沂九州集團總公司，是一家融百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)購物中心，下轄五個商場、三個大型超市、一個美食娛樂廣場、兩個直營分店。經營品種 6萬余個。 優(yōu)勢 1）九州商廈開業(yè)時間較長， 且為本地品牌，形成了良好口碑 2）商業(yè)品牌的作用，以及內部良好的經營管理。 劣勢 1）商場內部布局較緊湊，空間較狹小，購物環(huán)境仍有待改善； 2）商場周邊交通擁堵。 47 九州具有成熟的商業(yè)運營管理經驗，商業(yè)規(guī)劃較為合理，但內部空間狹小，購物環(huán)境有待改善 樓層 各層經營內容 各層經營品牌 1 名品世界：主要經營化妝品、珠寶、名表、移動通訊、數碼產品、精品小百貨、箱包、煙酒、名茶、大型綜合超市 三星、諾基亞、周大福、周大生、百福珠寶、北京同仁堂、玉蘭油、歐萊雅 2 淑女花園：女職業(yè)裝、淑女裝、流行少女裝、青春休閑裝、配飾 ONLY、淑女屋、以純、真維斯、艾格 3 紳士長廊：男式正裝、男士商務休閑裝、襯衣、領帶、男褲 百斯頓 、 雅戈爾 、 金利萊 、圣大保羅 、 太子龍 、 雷蒙 4 家具廣場：男鞋、女鞋、女士內衣、家具休閑、工藝生活用品 紅蜻蜓 、 杉杉 、 蘇菲 、 富安娜 、 皮爾卡丹 、 恒源祥 、 意爾康 、 千百度 5 運動休閑：運動服飾、器械、嬰幼兒用品、玩具、模型、文教用品、羽絨服、女褲 SNOOPY、 芝麻開門 、 皇家寶貝 、 雙星 、 耐克 、 李寧 、 匡威 、 KAPPA、 阿迪 6