【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擴(kuò)散型 城市化 房 地 產(chǎn) 投 資 向城市中心區(qū)集中，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)應(yīng)該采取集約型開(kāi)發(fā)方式， 充分提高城市土地利用效率 主要向城市郊區(qū)和周邊農(nóng)村發(fā)展 臨沂城市目前正處于集中型與擴(kuò)散型城市化同時(shí)發(fā)展階段，城區(qū)集聚大面積居住用地、行政辦公、商業(yè)金融用地，工業(yè)用地多分布于城區(qū)周邊，城市用地集約式開(kāi)發(fā)必將帶動(dòng)臨沂房地產(chǎn)快速發(fā)展。 前期 中后期 ?城市化理論： 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到 50％左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈 20年左右的高速發(fā)展階段。 ?臨沂目前城市化已進(jìn)入高速發(fā)展階段 臨沂城市化率 44% 城市化階段性特征分析 說(shuō)明：河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有人口 63萬(wàn) —— 《 臨沂 2022年統(tǒng)計(jì)年鑒 》 33 隨著臨沂城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來(lái)的消費(fèi)需求令商業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景廣闊 城 市 化 發(fā) 展 城市人口增長(zhǎng) 人口數(shù)量增長(zhǎng) 人均收入水平提高 各種配套需求量增大 商業(yè)面臨升級(jí)需求 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 第三產(chǎn)業(yè)比例提高 辦公物業(yè)需求比例提高 城市用地?cái)U(kuò)展， 市區(qū)土地集約化 商業(yè)體量提高 市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型 公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴(kuò)散 年份 城市化水平 城鎮(zhèn)人口 /萬(wàn) 城市人口 /萬(wàn) 用地規(guī)模 /平方公里 2022 45% 493 145 160 2020 60% 701 200 219 臨沂城市化變動(dòng)指標(biāo) 城市動(dòng)態(tài)效應(yīng)分析 34 商業(yè)聚集效應(yīng)分析 批發(fā)業(yè)對(duì)山東省的商業(yè)聚集效應(yīng) 臨沂是北方最大的物流城市之一，它的商貿(mào)流通非常發(fā)達(dá)，商品種類齊全，受交通便利因素的影響，周邊城市到臨沂進(jìn)行商貿(mào)流通頻率很高，主要是從事批發(fā)業(yè)務(wù)。 批發(fā)物流輻射范圍廣，批發(fā)物流為臨沂帶來(lái)大量具有較高消費(fèi)能力的商務(wù)客群和流動(dòng)人口 35 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) 規(guī)劃： ?臨沂 “ 東進(jìn) ” 的空間布局結(jié)構(gòu)及 “ 半壁江山 ” 的發(fā)展規(guī)劃為河?xùn)|商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)遇； ?完善河?xùn)|區(qū)商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項(xiàng)目提供發(fā)展機(jī)會(huì) 。 產(chǎn)業(yè)： ?臨沂第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇 ， 第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加； ?河?xùn)|區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來(lái)以商貿(mào)物流 、 工業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主 ， 產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)拉動(dòng)河?xùn)|消費(fèi) 。 城市化： ?隨著臨沂城市化水平的提高 ， 城市人口不斷加大 ， 帶來(lái)的消費(fèi)需求令商業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景廣闊； ?臨沂城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段 ， 河?xùn)|區(qū)商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng) 。 消費(fèi)力 ?收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級(jí) ， 提升了商業(yè)的有效需求 ； ?河?xùn)|區(qū)舊村改造提升了原有居民的消費(fèi)能力 。 宏觀小結(jié) 36 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與威脅 劣勢(shì)與威脅： ?河?xùn)|區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以五金產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ， 產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一 ， 互動(dòng)性差； ?五金批發(fā)市場(chǎng)的外遷對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)產(chǎn)生較大影響 。 宏觀小結(jié) 優(yōu)勢(shì)： ?批發(fā)物流輻射范圍廣 ， 批發(fā)物流為臨沂帶來(lái)大量具有較高消費(fèi)能力的商務(wù)客群和流動(dòng)人口； ?河?xùn)|商業(yè)規(guī)劃中 ， 本案所處商圈定位于商業(yè)次中心 ， 目前河?xùn)|商業(yè)主要集中在規(guī)劃中的商業(yè)次中心 。 37 我們的思維導(dǎo)圖 地塊解析 項(xiàng)目定位 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 客戶目標(biāo) 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 38 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 182。 商業(yè)現(xiàn)狀分析 182。 河?xùn)|商圈分析 182。 典型項(xiàng)目分析 182。 客戶調(diào)查分析 182。 供需空間分析 39 目前臨沂存在人民廣場(chǎng)商圈、市區(qū)西部市場(chǎng)商圈兩大現(xiàn)有商圈，及南坊、河?xùn)|兩大未來(lái)商圈 商圈總體分布 河?xùn)| 商圈 人民廣 場(chǎng)商圈 西部市 場(chǎng)商圈 南坊 商圈 臨沂市區(qū)商業(yè)集中區(qū)主要有兩個(gè)：一是環(huán)繞人民廣場(chǎng)形成的商業(yè)集中區(qū)，二是市區(qū)西部的批發(fā)市場(chǎng)。 南坊商圈和河?xùn)|商圈發(fā)展尚未成熟，處于商圈形成的初級(jí)階段。 ?臨沂商業(yè)發(fā)展集中在城市中心區(qū)，其中人民廣場(chǎng)商圈屬于臨沂市中高端消費(fèi)集中的商圈，占據(jù)了臨沂市中高端消費(fèi)的 70%左右； ?未來(lái)人民廣場(chǎng)商圈的商業(yè)供應(yīng)以久隆奧斯卡和金鼎國(guó)際為主，商圈發(fā)展處于飽和狀態(tài)；市區(qū)西部市場(chǎng)商圈將繼續(xù)發(fā)展大型批發(fā)市場(chǎng)； ?南坊商圈屬于新市政府搬遷帶動(dòng)， 快速崛起的商圈 ，商業(yè)價(jià)值逐漸兌現(xiàn)，未來(lái)將出現(xiàn)大量商業(yè)供應(yīng)，以頤高上海街的商業(yè)供應(yīng)為主； ?河?xùn)|商圈目前處于 初級(jí)階段 ，商業(yè)價(jià)值尚待發(fā)現(xiàn)，為臨沂及其周邊商業(yè)價(jià)值低點(diǎn)。 ★ 本項(xiàng)目 40 商圈格局及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 商圈格局及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 發(fā)展趨勢(shì) 河?xùn)|區(qū) 蘭山區(qū) 南坊片區(qū) 商圈 人民廣場(chǎng)商圈 南坊商圈 河?xùn)|商圈 輻射力 強(qiáng) 較低 低 輻射范圍 最廣 較小 最小 機(jī)遇 久隆國(guó)際 、 銀座項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 市政府及區(qū)域社區(qū)人口的入駐 城鎮(zhèn)化過(guò)程 商業(yè)格局 臨沂商業(yè)中心 快速崛起的商圈 崛起的商圈 未來(lái)趨勢(shì) 集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng) 遠(yuǎn)期對(duì)人民廣場(chǎng)商圈具有較強(qiáng)的分流作用 商業(yè)體量增加較快 ， 未來(lái)減少區(qū)域消費(fèi)人口的外流 41 人民廣場(chǎng)商圈 主要項(xiàng)目 商業(yè)總供應(yīng)量 現(xiàn)有總體量約 20萬(wàn)平米 潛在供應(yīng)約 16萬(wàn)平米 空置率 5% 銷售價(jià)格 1— 3萬(wàn)元 /平方米 租金 /㎡ 主要特征 人民廣場(chǎng)是臨沂最繁華的中心商業(yè)區(qū)，環(huán)繞人民廣場(chǎng)，形成以解放路、沂蒙路、銀雀山路與通達(dá)路環(huán)繞的廣場(chǎng)核心商圈； 臨沂中高檔商業(yè)基本集中于該商圈內(nèi)； 目前該商圈主要有 5大主力商業(yè)和 1大商業(yè)街組成，分別是：銀座商城、桃園大世界、桃源超市、大潤(rùn)發(fā)、九州超市和藍(lán)田步行街，其中銀座、大潤(rùn)發(fā)、桃源緊鄰人民廣場(chǎng)，九州超市和藍(lán)田步行街與廣場(chǎng)相距不到 300米； 客戶特征 作為臨沂最成熟的商圈，廣場(chǎng)商圈不僅吸引了大部分臨沂市區(qū)消費(fèi)者，而且成為臨沂周邊縣、區(qū)中高端人群購(gòu)物的主要區(qū)域； 客戶以中高端消費(fèi)群體為主，該區(qū)集中了臨沂市超過(guò) 70%的中高端消費(fèi)，其中銀座商城為臨沂最高檔次的百貨商場(chǎng)； 銀座商城 九州超市 桃源大世界 藍(lán)田步行街 檔次最高的市級(jí)核心商圈，現(xiàn)有商業(yè)體量約 15萬(wàn)平方米，消費(fèi)群體來(lái)自整個(gè)臨沂三區(qū)九縣 42 人民廣場(chǎng)商圈業(yè)態(tài)豐富，服飾類占商鋪數(shù)量的 54%，賓館酒店類和服飾類面積占商圈商業(yè)面積的前兩位 按商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)的業(yè)態(tài)分布圖7%3%10%5%54%6%2%3%3%3% 4%通訊類娛樂(lè)場(chǎng)所餐飲快餐店賓館酒店類 衣飾類百貨類文教類電子電器用品類 衛(wèi)生醫(yī)療類銀行金融類其它人民廣場(chǎng)商圈業(yè)態(tài)分布情況 ?人民廣場(chǎng)商圈為臨沂市核心商圈 ， 商圈形成時(shí)間較長(zhǎng) ， 業(yè)態(tài)齊全 ， 分布有：通訊類 、 娛樂(lè)休閑 、 餐飲、 賓館酒店 、 服飾類 、 百貨類 、 文教類 、 電子電器用品類 、 衛(wèi)生醫(yī)療類 、 銀行金融類等業(yè)態(tài)； ?從商鋪數(shù)量方面看 ， 服飾類約占商鋪總數(shù)量的 54%， 其次為餐飲快餐類 ， 約占 10%， 通訊類 、 賓館酒店類 、 百貨類所占比例接近 ， 分別為： 7%、 5%、 6%； ?各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面 ， 賓館酒店類和服飾類占前兩位 ， 分別約占總面積的 39%和 24%， 賓館酒店一般情況下單家經(jīng)營(yíng)面積較大 ， 加之臨沂商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ， 因此賓館酒店類經(jīng)營(yíng)面積所占比例較大 。 排在第三的是通訊類 ， 約占 10%， 其他業(yè)態(tài)面積情況都在 10%以下 。 按經(jīng)營(yíng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)的業(yè)態(tài)分布圖10% 2%8%39%24%5%2% 3% 1% 3%3%通訊類娛樂(lè)場(chǎng)所餐飲快餐店賓館酒店類 衣飾類百貨類文教類電子電器用品類 衛(wèi)生醫(yī)療類銀行金融類其它43 代表性商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及經(jīng)營(yíng)水平分析 主力店競(jìng)爭(zhēng)格局及經(jīng)營(yíng)水平 ?臨沂主力店基本都位于廣場(chǎng)商圈內(nèi) ， 檔次普遍定位于中高檔 ， 其中銀座商城是臨沂最高檔購(gòu)物場(chǎng)所 。 ?臨沂主力店商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 經(jīng)營(yíng)水平各不相同 ， 其中銀座商城經(jīng)營(yíng)管理水平最高 ， 九州其次 ， 桃源由于屬于電力系統(tǒng) ， 老牌國(guó)企 ，經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)落后 。 ?各主力店布局方向不同 ， 銀座主要圍繞蘭山區(qū)擴(kuò)張 ， 并準(zhǔn)備向南坊擴(kuò)張 ， 瞄準(zhǔn)成熟的高端消費(fèi)人群聚集區(qū) 。 九州主要由蘭山向縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)展 。 桃源由臨沂電力集團(tuán)投資并運(yùn)營(yíng) ， 擴(kuò)張速度較慢 ， 目前并無(wú)擴(kuò)張計(jì)劃 。 主要商業(yè)物業(yè) 位置 經(jīng)營(yíng)面積 年?duì)I業(yè)額 檔次 客戶情況 拓展情況 銀座商城 人民廣場(chǎng)北 4萬(wàn) 約 5億 高檔 高端消費(fèi)群體，消費(fèi)能力較強(qiáng) 市區(qū)有四家店，計(jì)劃向南坊拓展 九州 解放路與羲之路交界處 7萬(wàn) 4— 5億 中檔 中端消費(fèi)者為主 九州超市分布較廣，并在河?xùn)|設(shè)店 桃源 人民廣場(chǎng)東南角 2— 3億 中高檔 中高端消費(fèi)者 目前 8家直營(yíng)店， 5家加盟店 44 銀座商城 位置 位于人民廣場(chǎng)北側(cè)，紅旗路和八一路的交叉口東北部 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022年 1月 規(guī)模 商城總經(jīng)營(yíng)面積約 4萬(wàn)平米，共分 5層，地下 1層，地上 4層。現(xiàn)有商戶總數(shù) 400500家。 檔次及經(jīng)營(yíng)狀況 屬于臨沂市最高檔的百貨商場(chǎng)，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 經(jīng)營(yíng)模式 商業(yè)類型包括百貨商場(chǎng)和超市。 優(yōu)勢(shì) 1）地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，人流量大； 2）銀座的品牌知名度較高，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)質(zhì)量較好，塑造了良好的購(gòu)物環(huán)境； 3）銀座商城的規(guī)模達(dá)到 4萬(wàn)平米，周邊商家云集，有較好的商業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)； 4）商品種類齊全，引進(jìn)品牌多，檔次相對(duì)較高； 5）商城對(duì)面正對(duì)人民廣場(chǎng)，人民廣場(chǎng)地上部分的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)和地下部分超市等吸引了大量的人氣； 6）銀座商城的信譽(yù)較高。 45 臨沂最高檔次商城，經(jīng)營(yíng)情況良好，業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，購(gòu)物環(huán)境良好，經(jīng)營(yíng)品牌較多 樓層 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 各層經(jīng)營(yíng)品牌 — 1 超市： 主要經(jīng)營(yíng)生鮮、日配、副食品、食品、煙酒飲料、營(yíng)養(yǎng)保健、洗滌化妝、百貨等。 —— 1 鑲嵌珠寶、金銀首飾、鐘表眼鏡、女士飾品、男女皮鞋、箱包皮具、化妝品、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品、照相器材。 老鳳祥、金至尊、周大福、答復(fù)你、夢(mèng)特嬌、三星、諾基亞 2 仕女裝、淑女時(shí)尚裝、羽絨服裝、羊毛羊絨、女士飾品、內(nèi)衣、襪品。 GAOTIAN 、 名店屋 、MARFEEL、 艾格 、 ONLY、簡(jiǎn)等 3 男式服裝、襯衣西褲、領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾 以純 、 真維斯 、 圣大保羅、 紅領(lǐng) 、 皮爾卡丹 、 海藍(lán)之家 、 耐克 、 阿迪 、 彪馬、 匡威 4 四層經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、童車、兒童文具、玩具、孕嬰用品、床品家具、家居用品、體育用品、工藝禮品、家用電器、音像制品、辦公自動(dòng)化、電腦、運(yùn)動(dòng)器材 ABC、 麗嬰房 、 紅雙喜 、圣寶度倫 、 美的 、 格蘭仕、 西門子 、 海爾 、 三星 、惠普 、 東芝 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及品牌 46 九州商廈 位置 位于解放路和羲之路交口處北側(cè) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1992年 6月 規(guī)模 7萬(wàn)余平米 檔次 及經(jīng)營(yíng)狀況 中高檔。人流量較多，經(jīng)營(yíng)狀況較好 經(jīng)營(yíng)模式 隸屬于山東臨沂九州集團(tuán)總公司，是一家融百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)購(gòu)物中心，下轄五個(gè)商場(chǎng)、三個(gè)大型超市、一個(gè)美食娛樂(lè)廣場(chǎng)、兩個(gè)直營(yíng)分店。經(jīng)營(yíng)品種 6萬(wàn)余個(gè)。 優(yōu)勢(shì) 1）九州商廈開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)， 且為本地品牌，形成了良好口碑 2）商業(yè)品牌的作用，以及內(nèi)部良好的經(jīng)營(yíng)管理。 劣勢(shì) 1）商場(chǎng)內(nèi)部布局較緊湊，空間較狹小，購(gòu)物環(huán)境仍有待改善； 2）商場(chǎng)周邊交通擁堵。 47 九州具有成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃較為合理，但內(nèi)部空間狹小，購(gòu)物環(huán)境有待改善 樓層 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 各層經(jīng)營(yíng)品牌 1 名品世界：主要經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、名表、移動(dòng)通訊、數(shù)碼產(chǎn)品、精品小百貨、箱包、煙酒、名茶、大型綜合超市 三星、諾基亞、周大福、周大生、百福珠寶、北京同仁堂、玉蘭油、歐萊雅 2 淑女花園：女職業(yè)裝、淑女裝、流行少女裝、青春休閑裝、配飾 ONLY、淑女屋、以純、真維斯、艾格 3 紳士長(zhǎng)廊：男式正裝、男士商務(wù)休閑裝、襯衣、領(lǐng)帶、男褲 百斯頓 、 雅戈?duì)?、 金利萊 、圣大保羅 、 太子龍 、 雷蒙 4 家具廣場(chǎng)：男鞋、女鞋、女士?jī)?nèi)衣、家具休閑、工藝生活用品 紅蜻蜓 、 杉杉 、 蘇菲 、 富安娜 、 皮爾卡丹 、 恒源祥 、 意爾康 、 千百度 5 運(yùn)動(dòng)休閑：運(yùn)動(dòng)服飾、器械、嬰幼兒用品、玩具、模型、文教用品、羽絨服、女褲 SNOOPY、 芝麻開(kāi)門 、 皇家寶貝 、 雙星 、 耐克 、 李寧 、 匡威 、 KAPPA、 阿迪 6