【正文】 2022/2/13 臨沂河東區(qū)趙莊住宅商業(yè)綜合體項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研及定位報告 謹呈：萬盛置業(yè)有限公司 2 我們的思維導圖 地塊解析 項目定位 宏觀市場環(huán)境 客戶目標 商業(yè)市場調(diào)查 3 客戶目標 4 客戶目標：在確保項目成功開發(fā)的情況下，快速回籠資金 開發(fā)目標界定 客戶的要求 ? 成功比做大重要 ， 成功也比高利潤重要 ！ ? 充分利用融資貸款和分期銷售回籠資金手段 ， 實現(xiàn)后續(xù)自有資金較小的投入規(guī)模； ? 利潤要求本項目以銷售為主 ， 少量持有為輔；以變現(xiàn)回籠資金為主 ， ? 不主張持久戀戰(zhàn)；同時強調(diào)策劃定位所可能導致的投資風險評估 。 約束條件 ? 2022年 3月份開工建設； ? 風險設定為中等偏下； ? 項目開發(fā)周期暫定為 3～ 4年 。 5 我們的思維導圖 地塊解析 項目定位 宏觀市場環(huán)境 客戶目標 商業(yè)市場調(diào)查 6 項目地塊分析 7 地塊四至及內(nèi)部情況 ? 項目地塊處于臨沂市河東區(qū)九曲街道趙莊村 ， 是整個河東區(qū)的中心位置 。 ? 河東區(qū)整體規(guī)劃為： 兩片 、 一園 、 兩心 、六軸 。 ? 項目所在區(qū)域是河東區(qū)商業(yè)次中心 ， 同時也是位于河東發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處 ，地理位置優(yōu)越 。 項目位于河東區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃中的次中心區(qū)域，同時位于河東發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處，地理位置優(yōu)越 項目地塊 8 地塊四面臨街，其中東面和北邊都與城市主干道相鄰，南邊和西面為社區(qū)道路和城市次干道。內(nèi)部較為平整，便于開發(fā) 地塊四至及內(nèi)部情況 項目地塊 ? 地塊位于河東區(qū)九曲街道趙莊村 。 ? 東至 東興路 （ 道路紅線寬60米 ） ， 沿街面長 407米 。 ? 西至 順和路 （ 道路紅線寬30米 ） ， 沿街面長 390米 。 ? 南至 九號街 （ 道路紅線寬20米 ） ， 沿街面長 272米 。 ? 北至 鳳凰大街 （ 道路紅線寬 60米 ） ， 沿街面長 448米 。 ? 地塊周邊已用圍墻圍合 ，地塊四至整體方正 ， 內(nèi)部較為平坦 ， 利于規(guī)劃和施工 。 順和路 鳳凰大街 鳳凰大街 東興路 地塊內(nèi)部 九號街 順和路 9 地塊周邊配套狀況 ? 事業(yè)單位 ：人民檢察院 ， 檢驗檢疫局 ， 河東建設局 ， 九曲法庭 ， 質(zhì)量技術監(jiān)督局 ， 河東人民法院， 河東稅務局等 。 ? 金融配套 ：農(nóng)業(yè)銀行， 工商銀行 ， 郵政儲蓄 ，臨沂商業(yè)銀行等 ? 商業(yè)： 瑞華金都購物中心 ， 好怡嘉超市 ， 河東農(nóng)貿(mào)市場 ， 臨沂飯店和浙江賓館等 。 項目地塊 地塊位于河東區(qū)中心地帶，周邊金融配套和生活配套都比較齊全。 圖例 事業(yè)單位 商業(yè)配套 金融配套 10 地塊周邊交通狀況分析 ? 周邊路網(wǎng)分析： ? 項目北端的 鳳凰大街 （ 4車道） ：直通濱河東路 ， 是東西主干道之一 ， 可視性次佳 。 ? 項目南側的 九號街： 現(xiàn)為農(nóng)貿(mào)市場 ， 可視性最差 。 ? 項目東側的 東興路 （ 6車道 ）：是河東南北主干道之一 ， ，可視性最佳 ， 公交線路有 3 3 3 6路等經(jīng)過 。 道路兩側集中了河東主要的商業(yè) 、 批發(fā)市場。 ? 項目西側的 順和路 （ 2車道 ）：是城市支路 ， 可視性一般 ， 公交線路有 30路經(jīng)過 。 連接便了安居小區(qū) ， 郁九曲小區(qū) ， 九曲店社區(qū)等社區(qū)之間的聯(lián)系 。 可視性方面東興路最好，其次為鳳凰大街，再次為順和路、九號街 項目地塊 濱 河 東 路 東 興 路 連接南坊市政府新區(qū) 連接河東工業(yè)園區(qū) 連接臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 直通臨沂市中心 順 和 路 最佳展示面 較次展示面 一般展示面 次佳展示面 11 對地塊周邊的幾條可達路線進行研究分析，得出進出項目通達性順序為： A、 B、 C、 D ?地快的通達性等級分別是 ：A最佳、 B次之， C次次之，D最差。通達性最好的位置位于河東區(qū)主干道東興路一側；其次為順和路一側，車流量較大，是車輛進出居住區(qū)的主要通道；第三為鳳凰大街一側，承擔少量河東區(qū)區(qū)的車流。 人車行動線初研 比較 分析 ?周邊公交線路發(fā)達，東興路有 3 3 36多條公交線路經(jīng)過；順和路有 30路公交線路經(jīng)過。主要公交路線連接的區(qū)域：市人民廣場、東方紅廣場、火車北站、老汽車站等 項目地塊 濱 河 東 路 東 興 路 連接南坊市政府新區(qū) 連接河東工業(yè)園區(qū) 連接臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 直通臨沂市中心 順 和 路 B D A C 最佳可達性 較佳可達性 一般可達性 較差可達性 12 人車流量測量 地塊被東興路、鳳凰大街、順和路圍合，其中東興路是河東交通主要干道，路況好，車流、人流大； 鳳凰大街 和 順和路 是交通要道，現(xiàn)選取以上各節(jié)點對地塊周邊人流、車流進行分析。 路段 分類 流向 12： 0012： 10流量 10： 0010： 10流量 18： 0018： 10流量 全天按 8小時計算（輛 /人） 東興路 街 車流 由南向北 150 183 202 15696 由北向南 153 190 103 人流 由南向北 71 65 310 13471 由北向南 110 99 187 鳳凰大街 車流 由東向西 71 86 82 6848 由西向東 75 79 35 人流 由東向西 36 54 39 3792 由西向東 31 37 40 順和路 車流 由南向北 78 74 95 5791 由北向南 47 30 38 人流 由南向北 61 41 121 9264 由北向南 59 50 126 東興路南北雙向交通流量最大，其次為順和路與鳳凰大街 九號街相對狹小，農(nóng)貿(mào)市場商戶在其街面上擺起小攤，路面人口擁擠，車輛很難通行。 13 對于地塊商業(yè)價值的評判，我們選取以下對地塊商業(yè)價值影響最大的幾項因素作為建設商業(yè)時首先考慮條件： 根據(jù)項目地塊的屬性及條件，將地塊劃分為 A、 B、 C、D四個地塊。 九 號 街 順 和 路 B A C D 從地塊的人車流便利性、商業(yè)集聚效應，展示及通達性等標準，將地塊劃分 A、 B、 C、 D四部分 商業(yè)立地價值評價標準 商業(yè)地塊評估標準 人車流的便利性 相關商業(yè)集聚帶來的集聚效應 展示及通達性 14 考慮未來情況，對地塊各個沿街區(qū)域的價值進行判斷，初步評價出各個區(qū)域的商業(yè)價值大小排列為： ACBD 地塊 人車流便利性 （權重 ） 商業(yè)集聚 （權重 ） 展示及通達性 （權重 ） 加權合計 A 9 9 10 B 7 7 9 C 8 8 8 8 D 6 9 8 各個地塊價值評述： ?A地塊 ：緊靠東興路，東興路為河東區(qū)城市主干道，城市發(fā)展主軸；人車流量最大；對面一層商鋪滿租，商業(yè)氛圍最好。 ?B地塊 ：為河東區(qū)東西向主干道，展示性及通達性較好；由于周邊居住人群較少，人車流量小；隨著對面的回遷及沿街商鋪的經(jīng)營，未來商業(yè)氛圍和人流量會增加。 ?C地塊 ：周圍為居住區(qū)，具有人車流量較大，項目的展示性一般。 ?D地塊 ：九號街形象較差、展示性及通達性一般，也會給商業(yè)帶來不利影響，但此地塊商業(yè)氛圍較好。 九 號 街 順 和 路 B A C D 地塊價值劃分 15 A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 賓館 餐飲 娛樂 購物 最好 較好 較差 一般 物業(yè)契合度分析： A適宜四種業(yè)態(tài)， B適宜餐飲、賓館、購物， C地塊適宜餐飲、購物， D地塊適宜餐飲、購物 分業(yè)態(tài)價值評判 九號街 順 和 路 B A C D ? 周邊企事業(yè)單位集聚 ， 居民消費水平較高 。 ? 交通發(fā)達 ， 周邊 基礎 配套設施齊全 。 ? 區(qū)域位置良好 ， 且居于相對較安靜區(qū)域 。 ? 客流量大 ， 消費 需求高 ， 能夠滿足 規(guī)模商業(yè) 需要 。 ? 適宜的交通狀況 ， 可達性強 。 ? 良好的 商業(yè)氛圍 和商業(yè)環(huán)境 。 ? 交通流動性好 ， 能夠方便停車 。 ? 周邊 有完善的 如餐館 、 銀行 、 便利店等配套設施 。 ? 處于繁華地段 ， 便于展示酒店形象 。 ? 商貿(mào)發(fā)達 ， 具有優(yōu)良的娛樂氛圍 。 ? 方便的交通 ， 且有足夠的空間用于停車和臨時停車 。 ? 良好的展示位置 ， 能夠樹立進駐品牌形象 。 餐飲評估標準 賓館評估標準 購物評估標準 娛樂評估標準 16 地塊各規(guī)劃條件及要求 地塊經(jīng)濟指標分析 ? 用地性質(zhì)： 商住用地 （ 比例1： 3） ? 用地面積： 137698平方米 ? 容積率： 不大于 ? 建筑密度： 不大于 28% ? 綠地率： 不小于 30% ? 停車泊位： 商業(yè)及配套公建每百平米建筑面積不少于 機動車泊位及 8個自行車位 。 ? 建筑退讓距離： 多層商業(yè)建筑及配套服務設施后退九號街、 順和路道路紅線均不小于 20米 ， 后退鳳凰大街道路紅線不小于 25米 ， 建筑后退東興路道路紅線不小于 25米 。 地下建筑物后退道路紅線和用地邊界 ，不小于地下建筑物深度的 ， 且最小值為 10米 。 項目用地面積 137698平米 九 號 街 順 和 路 17 周邊居住人口特征及分層消費習慣 項目地塊 事業(yè)單位人員： 如河東區(qū)政府工作人員、學校教師，這部分群體購物及餐飲消費時主要注重環(huán)境和商業(yè)內(nèi)部的氛圍，消費將首選蘭山。 企業(yè)中高層管理人員： 普通消費時會選擇就近原則，如有宴請及較大金額消費會選擇去蘭山。 私營業(yè)主： 如批發(fā)業(yè)及零售業(yè)私營業(yè)主，這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而致富，在自身消費方面，一般會選擇就近消費，在宴請賓客時會注重身份和地位的體現(xiàn)選擇蘭山。 流動人口： 主要為批發(fā)客戶和批發(fā)物流從業(yè)人員，大部分消費會選擇就近解決，偶爾會去蘭山消費購物。 項目周邊居民分層消費習慣分析 還遷居民： 多就近原則解決各種消費。 工薪階層： 如批發(fā)零售業(yè)和企業(yè)普通員工，這部分群體消費時多注重實惠便利。餐飲消費多在家或就近解決原則，購物除大額消費外一般在區(qū)域內(nèi)解決。 18 項目屬性界定 地塊四至及內(nèi)部情況 區(qū)域事實 區(qū)域?qū)傩越缍? 河東區(qū)商業(yè)中心 、 城市發(fā)展主軸與規(guī)劃的商業(yè)次中心 河東區(qū)商業(yè)氛圍最濃區(qū)域 東興路與鳳凰路 交通便利 項目周邊人口較少 消費力不足 面積為 137698㎡ ， 整體容積率 ≤ ， 建筑面積最高可達 358015 ㎡ 中等強度 ， 大規(guī)模開發(fā) 項目界定：河東區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃次中心，消費力不足，中等強度大規(guī)模開發(fā) 19 我們的思維導圖 地塊解析 項目定位 宏觀市場環(huán)境 客戶目標 商業(yè)市場調(diào)查 20 宏觀市場環(huán)境 182。 政策因素分析 182。 經(jīng)濟因素分析 182。 社會因素分析 182。 城市化特點分析 21 臨沂 “沿河發(fā)展、北上東進” 的空間布局結構及把河東區(qū)打造為“半壁江山”的發(fā)展規(guī)劃為河東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的城市基礎 ?臨沂未來城市發(fā)展以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)“一河五片”、“組團發(fā)展”的空間結構和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡體系，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，啟動南坊城市行政新中心的建設，實現(xiàn) 沿河發(fā)展、北上東進 、拉開城市框架、優(yōu)化城市格局、拓展城市空間、促進城市經(jīng)濟騰飛的戰(zhàn)略。 ?河東區(qū)委、區(qū)政府 制定了五年發(fā)展規(guī)劃，把 2022年確定為打造 “ 半壁江山 ” 的 “ 啟動年 ” ，把 2022年確定為 “ 突破年 ” ，把2022年確定為 “ 提升年 ” ，把 2022年確定為 “ 優(yōu)化年 ” ，把 2022年確定為 “ 爭強年 ” ，保證 三年變樣、五年大變樣 。 商業(yè)規(guī)劃分析 22 《 臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 》 中完善河東區(qū)商業(yè)配套的近期目標為本項目提供發(fā)展機會。 ?近期目標為：改造、提升、