【正文】 因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“ 寬 TOWNHOUSE 音樂藝術(shù)社 區(qū) ”的充要條件。 ◆ 寬 TOWNHOUSE 概念 ◆ 誠(chéng)信概念 將誠(chéng)信寫在樓書中，放在廣告里，擺在新聞上，無(wú)時(shí)無(wú)刻將誠(chéng)信的品牌傳達(dá)給客戶，引導(dǎo)他們只選擇西海灘。 ◆ 以上概念成為?？谑衅渌^(qū)模仿的樣板概念。 （二）西海岸市場(chǎng)形象定位 由于項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為有藝術(shù)品味的置業(yè)者，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶 群體的特性，營(yíng)造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被他們所認(rèn)同。與其它樓盤所訴求的建筑風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說(shuō)一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場(chǎng)上 塑造一種新的品牌概念，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。 西海岸旅游度假區(qū)首個(gè) 寬 TOWNHOUSE 音樂藝術(shù)別墅 位置優(yōu)越 樓宇質(zhì)素 建筑風(fēng)格 園林設(shè)計(jì) 品味物管 社區(qū)文化 生態(tài)建筑 位于最具升值潛力的西海岸旅游度假區(qū)版塊 生態(tài)建筑，與自然和諧共相融 采用清新明朗主義建筑風(fēng)格 采用中西合璧，跳躍性音符移步換景。 以休閑格調(diào)藝術(shù)生活狀態(tài)作為描述點(diǎn) 自然生態(tài)，社會(huì)生態(tài) : 圖解 ： 對(duì)于?？谖骱０痘▓@來(lái)說(shuō)，不應(yīng)該只滿足于適應(yīng)市場(chǎng)，還要引領(lǐng)市場(chǎng)、造就市場(chǎng)。 以強(qiáng)硬的居住產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)作基礎(chǔ)，從產(chǎn)品滿足業(yè)主對(duì)藝術(shù)品味的需求，到通過(guò)生態(tài)社區(qū)的營(yíng)造和健康管理達(dá)到滿足業(yè)主身心全面健康的需求，再到通過(guò)維也納森林文化的熏陶滿足業(yè)主對(duì)生活品味和藝術(shù)格調(diào)的需求，通過(guò)以上種種最后到達(dá)維也納森林精神籠罩的精神境界。 綜上所述，海口西海岸花園的市場(chǎng)形象定位可以概述為： 藝術(shù)特色鮮明的音樂生活圈 科學(xué)管理的生態(tài)文化圈 藝術(shù)文化與生態(tài)的交流融合圈 維也納森林的精神歸屬圈 2022 2022 精神境界 藝術(shù)特色 健康需求 文化浸染 ： 健康生活 —— 科學(xué) 運(yùn)動(dòng)是手段，健康生活是最終目標(biāo)，維也納森林 2022 年詮釋健康生活的內(nèi)涵 一方面用的是科學(xué)的運(yùn)動(dòng)手段、科學(xué)的運(yùn)動(dòng)管理、科學(xué)的運(yùn)動(dòng)檢測(cè)；另一方面用的是健康的環(huán)保材料、健康的生活心態(tài)、健康的鄰里氣氛。文化生活的內(nèi)涵要在 社區(qū)內(nèi)部音樂文化的“ 物化”上有新的舉措 。 西海岸高尚生活社區(qū) —— 高尚生活出自道德標(biāo)準(zhǔn)下的自覺意識(shí)。 為此，?？诰S也納森林不但是要制定標(biāo)準(zhǔn)，還要制定游戲規(guī)則。我們將以哪些客戶為最終“獵取”目標(biāo)呢？ 1）目標(biāo)客源定位 從本案的市場(chǎng)定位來(lái)看，本案在目標(biāo)人群的定位上也有別于別墅類項(xiàng)目，它不完全以經(jīng)濟(jì)總量來(lái)對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi)容將更為廣泛，也更為細(xì)致，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是要在有可能購(gòu)買別墅項(xiàng)目的人群中，再進(jìn)行甄選，方可成為本案的有效目標(biāo)客源。 3)家庭收入 經(jīng)濟(jì)型（ 100130m178。）： 月收入： 6000— 8000元；年收入： 8— 10萬(wàn)元 成熟型（ 160230m178。以上）：年收入： 20萬(wàn)元以上； 2）目標(biāo)客源特征描述 A. 主要心理特征： 目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對(duì)應(yīng)客戶層，生活富裕且心理需求滿足自我實(shí)現(xiàn)， 注重健康投資，講究生活品味，生活內(nèi)容豐富充實(shí)， 較關(guān)注自身環(huán)境的改善。另外一些喜歡海是島外人士，更希望推窗見海，信步到海邊散步的生活、度假場(chǎng)所。 E. 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 改善居住環(huán)境與質(zhì)量是其購(gòu)買的理由與需求，而通過(guò)社區(qū)的良好環(huán)境來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的生活質(zhì)量的提高，對(duì)住房的需求重點(diǎn)在于較合理的房型、合理的價(jià)格，要有小區(qū)環(huán)境及一定會(huì)所設(shè)施，便捷交通，教育設(shè)施及生活設(shè)施的完善以及火車站交通開通所帶來(lái)的本地區(qū)物業(yè)的升值潛力。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 個(gè)體工商戶 以商貿(mào)為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活 的舒適品位和情調(diào)。 成熟型及豪華型 律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者 有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 文藝界知名人士 歌、畫、文等文藝娛樂界 初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)?？偟膩?lái)說(shuō)主流消費(fèi)層為： 中年成熟家庭 。拿出一生積蓄購(gòu)買西海岸的良好環(huán)境以安享晚年生活； 在人口老齡化不斷嚴(yán)重的?？?，如果很好的注意到老年人身上的商機(jī)，搭上“銀發(fā)列車”，也可以促進(jìn)銷售。 挖掘其它島個(gè)的目標(biāo)客戶是開盤前蓄客工作的當(dāng)務(wù)之急。維也納森林正是要用社區(qū)文化熏陶和教化一些文化程度雖然不高但一樣喜歡藝術(shù)、熱愛生活的普通人。 部分二、三次置業(yè)者不為自住，作為投資或度假之用； 海口市周邊縣市地區(qū)客戶以及島外公司駐島辦事外，往來(lái)海口商務(wù)頻繁，作臨時(shí)住宅及接待客戶度假。 ◆ 實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤整體定 位，其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)型的消費(fèi)者在選擇物業(yè)時(shí)將特別看重周邊公共交通環(huán)境及其小區(qū)周邊的生活機(jī)能設(shè)施，銷售單價(jià)平均約 4500 元左右 /平方米，假如按經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品來(lái)定位，單價(jià)偏高而形 成的市場(chǎng)銷售抗性是顯而易見的。 ◆ 建議首期戶型比加大實(shí)用型和成熟型此兩種戶型比例，亦可隨未來(lái)市場(chǎng)情況的變化而相應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整 。 2）、實(shí)用型 ? 戶型： 4房 2廳 3衛(wèi) 1工 1廚 ? 面積： 250－ 280平米 ? 比例：占 20％。 比例： 10％。其關(guān)鍵在于在價(jià)格性能比許可的條件下，如何規(guī)劃和設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場(chǎng)需求的“中、高檔別墅”物業(yè)。 四、項(xiàng)目建議 根據(jù)前述市場(chǎng)調(diào)查及分析的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和問(wèn)題點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)西海灘項(xiàng)目規(guī)劃特提出如下的建議，供有關(guān)方面參考。 1)可持續(xù)的居住（ Sustainable housing）理念 可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。它包括了在室內(nèi)外提供必要的布置居住房屋的空間、教育兒童、購(gòu)物、主題活動(dòng)、醫(yī)療、交往休閑、綠地、道路、車庫(kù)等。本案除了要必要的居住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性： 單體建筑設(shè)計(jì)時(shí)就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈 活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個(gè)“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。 雙拼別墅的設(shè)計(jì)應(yīng)表現(xiàn)其個(gè)性化，可將雙拼式別墅的外觀形態(tài)看上去象獨(dú)立別墅一樣是一個(gè)整體建筑，并且內(nèi)部空間的處理也能有其個(gè)性化的品位。 3)組團(tuán)中介空間的營(yíng)造 所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。 未來(lái)的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。 5）空間的可識(shí)別性和文化性 組團(tuán)以 ?? 主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。 照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營(yíng)造多層次的光環(huán)境。 1）、產(chǎn)品描述 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本案占地面積 130 畝，總建筑面積 70000 平方米左右，容積率 的容積率，建筑密度 16%左右，綠化率 50%左右。獨(dú)立別墅為二層，單棟建面在 250350 平方米之間，主要分 250 平方米、 300平方米、 350 平方米三種規(guī)格；雙拼復(fù)式 型聯(lián)體別墅為三層，單套建面在200230平方米之間。 2）、使用功能 住宅最原始的功能畢竟是能遮風(fēng)擋雨讓人安身的地方。生活住宅區(qū)無(wú)論是在空間上、生態(tài)上、文化上還是智能化上的開發(fā)，其主題都是為了詩(shī)意的“居住”，因此上述各項(xiàng)功能只有在使用過(guò)程中才能不斷體現(xiàn)出價(jià)值?？蛷d是別墅空間中最公共的區(qū)域之一，是給人第一印象和感受的場(chǎng)所，主要用于接待客人而不涉及主人及主人家庭私密生活。小面積戶型的客廳和餐廳可直接聯(lián)系，需要綜合使用的時(shí)候可以提供足夠的空間和適應(yīng)不同使用者的多功能性。這一空間實(shí)際上成為融合家庭關(guān)系和享受天倫之樂的空間。 便餐廳在國(guó)外作為別墅的一部分是家庭正式進(jìn)餐的處所，它通過(guò)廚房與餐廳隔開，面積較少，裝飾簡(jiǎn)潔，和?？谌似綍r(shí)從簡(jiǎn)的生活方式很符合。建議增加一間衣帽間用來(lái)貯藏和更換衣服，使臥室的功能更加單純，又可將化裝室獨(dú)立出來(lái)，整個(gè)主人房因引更具私密性。 本案不同建面的“私密區(qū)”具體列表如下 ： 私密區(qū) 具體說(shuō)明 350平米 300平米 250 平米 200230平米 書房 15 m2 1015 m2 812 m2 10 m2 臥室（ 1） 15 m2 ?2 1225 m2 ?2 1012 m2 ?2 10 m2 主臥 2530 m2 25 m2 2025 m2 20 m2 主衛(wèi) 10 m2 10 m2 810 m2 8 m2 4）、功能區(qū) 包括洗衣房、儲(chǔ)藏室、工人房（傭人房）、車庫(kù)、衛(wèi)生間以本案的建筑面積在 200350平方米，正常應(yīng)配置三個(gè)衛(wèi)生間加上廚房和洗衣間 ，洗衣間面積建議略大，除洗衣外也可以晾曬衣物和整理衣服。車庫(kù)最常見設(shè)置在房子的一側(cè)后面，本案建議采取底層架空 。 本案不同建面的“室外區(qū)”像平臺(tái)回廊與花園部分可根據(jù)不同房型，不同體量及其所處的景觀適當(dāng)布置： 。生態(tài)這個(gè)大內(nèi)涵包括我們生活方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽(yáng)、綠徑、人工水系等等為在這片土地上的人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的 路徑和祥和的家居氣氛超然 于城市的喧囂嘈雜。為此我們提出下列建議僅供參考： ? 小區(qū)道路選擇樹干高大、樹冠濃密生長(zhǎng)快抗災(zāi)性強(qiáng)的樹種；例如 細(xì)葉榕 等； ? 草地上種植無(wú)刺、無(wú)毒花木；并且顏色豐富有層次； ? 水邊的樹種宜選用灌木或垂柳等； ? 近建筑物用規(guī)劃式綠化即低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被。為此我們建議 ? 圍繞“水”作為景觀的重頭戲，根據(jù)物業(yè)布局，重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)中開挖一條貫穿小區(qū)的人工河，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的戶型； ? 在河邊設(shè)置特色景觀，以人工河為中心（或?yàn)檩S）向外輻射將河邊的開闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連接起來(lái)，使每一戶都非常接近各特色景觀，從而把河面與景觀貫穿起來(lái)成為小區(qū)居民活動(dòng)的重要場(chǎng)所； ? 在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人特色景觀，獲得豐富多變的空間和突顯別墅住宅區(qū)的高雅特色； ? 道 路走向應(yīng)符合進(jìn)出人流去向，道路設(shè)計(jì)應(yīng)有排除雨水，建筑物與車行道保持一定距離一般少于 3 米并中間用以高大樹木遮擋噪聲。 配套設(shè)施內(nèi)的公建配套相對(duì)落后，目前尚無(wú)服務(wù)設(shè)施可言。安全保衛(wèi)、托兒所、幼兒園、診所、銀行、餐廳、美容美發(fā)院、洗衣店、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健康步道、乒乓室、桌球室、歌舞廳、兒童樂園、酒吧、咖啡館、高爾夫（推桿）練習(xí)場(chǎng)、 小區(qū)超市等，配備的這些設(shè)施為小區(qū)住戶提供良好的娛樂休閑環(huán)境、更大程度上提高本案的物業(yè)附加值。 物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為： ① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理公司。 ③ 酒店式貼身服務(wù)。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無(wú)，化而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng) 目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入。 2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)： ① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系 統(tǒng)。 ③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。 ⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。（三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 A、 3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 (1) 原則 ① 并不要包羅萬(wàn)有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升； 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大； 因此我們不可忽視物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的服務(wù)功能，主要可分三大類： ? 公共服務(wù)方面：清