【正文】 、第三產業(yè)發(fā)展狀況 年份 第三產業(yè) 增加值（億元） 增長速度 占國民經濟比重 2021 % % 2021 % % 2021 960 % % 2021 % % 2021 % % 來源：年天津統(tǒng)計年鑒 作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產業(yè)比重長期保持在 50%以下的水平。 2021 年，天津市第三產業(yè)完成 億元，按可比價格計算較 03 年增長 %。 、政策法規(guī) 根據(jù)市政府第 22次常務會議關于加快停緩建項目處置工作的要求， 2021年，市政府將力爭全部盤活停緩建項目，消滅所有爛尾樓項目。 、宏觀經濟狀況小結 分析天津市宏觀經濟 發(fā)展和政策法規(guī)證明： 長期來看，天津市宏觀經濟的改善和第三產業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場提供足夠的需求保障；但是，未來一至兩年，寫字樓市場集中放量的局面將比較明顯。 天津市寫字樓市場整體狀況分析 2021 年后，天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進入天津設立機構日益增多， IT 業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿易、咨詢、投資管理等公司進入天津市場。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 截至目前，天津市內綜合素質較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在 80%左右，而南京路沿線綜合素質優(yōu)的物業(yè)出租率則能達到 90%。寫字樓回暖趨勢明朗。但分布相對分散，主要呈現(xiàn)出熱點地段和重點區(qū)域相結合模式： 熱點地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經路區(qū)域及圍堤道沿線；重點區(qū)域為中央商務區(qū)即 CBD區(qū)域。 ? 小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務區(qū) ，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地。 ? 友誼路商務區(qū)是天津市政府規(guī)劃的天津市的金融中心區(qū)。 本案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 南京路商務區(qū)相比前兩者屬于沿線商務區(qū) ，高端寫字樓密集 ，在政府將來的規(guī)劃中將形成天津又一個大型的寫字樓集中地區(qū)。 ? 存量寫字樓規(guī)模及租售狀況 所在區(qū)域 項目 名稱 建筑面積（萬平米） 租售價格（租金 /平米 /天；售價 /平米） 空置率 入 住 時間 河西區(qū) 金皇大廈 租金： 4 10% 2021 泰達大廈 6 租金： 15% 1997 文華中心 租金： 2 15% 2021 北方金融大廈 租金： 5% 1998 圖書大廈 3 租金： 售價： 6500 10% 2021 華盛廣場 5 租金： 2（包括物業(yè)費） 15% 1998 天信大廈 租金： （包括物業(yè)費） 5% 2021 國華大廈 租金： 售價： 8400 40% 2021 云翔大廈 4 租金： （包括物業(yè)費） 15% 1998 峰匯廣場 租金： (精裝 ) 售價： 9700(精裝 ) 60% 2021 國際經濟貿易中心 租金： 售價： 10600 20% 2021 恒華大廈 租金： 售價： 9100 20% 2021 亞太大廈 3 租金： 售價： 8000 15% 2021 友誼大廈 4 租金： （包括物業(yè)費 ） 售價 :9300 10% 2021 南開區(qū) 今晚大廈 租金： 10% 1998 百腦匯科技大廈 租金： 18% 2021 電子科技中心 租金 ： 2 售價： 6500 20% 2021 榮華時代廣場 租金：未定 售價： 6800 9% 2021 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 和平區(qū) 信達廣場 租金： 售價： 16000 60% 2021 國際大廈 租金： 8 2% 1990 津匯廣場 租金： 5 8% 2021 萬科世貿廣場 租金： 12% 1995 濱江萬麗 租金： 4 5% 2021 河北區(qū) 遠洋大廈 租金： 8% 1997 萬科中心大廈 租金： （包括物業(yè)費） 20% 1999 河東區(qū) 天星河畔廣場 租金： 售價： 8500 20% 1998 萬隆中心大廈 租金： 售價： 8000 20% 2021 三聯(lián)廣場 售價： 7000 35% 2021 目前天津甲級寫字樓總建筑面積約為 160 萬平方米 ，寫字樓部分面積約為 105 萬平方米 ，約占總建筑面積的 66%。 從租金、售價對比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級寫字樓近兩年長期保持了較高的入住率，平均入住率 一般在 80%以上。 較高的租金和入住率均說明了目前市場對高端寫字樓的龐大需求?？鄢杀局械碾娞輸?shù)量的增加、中央空調的配備、層高的增加及銷售周期拖后所增加的成本后，與住宅相比實際利潤率基本相同而風險更高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由此證明， 目前天津市場寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識的冷淡與落后有直接關系 。 、潛在市場分析 ? 寫字樓潛在供應規(guī)模 隨著海河節(jié)點、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對解 決“停緩建”工程力度的加大，未來一到兩年內，將有大量的寫字樓項目推向市場，加劇市場的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 考慮到類似項目建設周 期，其中大多數(shù)項目將與本案同時推出市場，形成極激烈的市場競爭。 同類產品供應短期內的集中放量將對本案的寫字樓部分產生巨大沖擊，成為本案寫字樓部 分消化的主要障礙。隨著政府的著意打造， 小白樓CBD、南京路沿線、友誼路區(qū)域的商務氛圍將越發(fā)濃郁，更加適合寫字樓項目的推出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此相對較高端的 項目均能在保持一定租金水準的情況下仍能有 85%甚至 90%以上的入住率，體現(xiàn)了目前市場對高端寫字樓的龐大需求。 ? 投資氛圍冷淡，銷售并不理想 目前天津市寫字樓項目的售價僅高于同區(qū)域住宅項目 5001000 元，難以彌補建設周期、建筑特點帶來的損失，風險更大、回報率較低。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關系，有可 能隨著市民收入水平的增高及投資意識的增強得到改變。隨著潛在項目的進一步推出市場，原有商務區(qū)的商務氛圍將越發(fā)濃重。 ? 潛在供應極大，集中放量競爭激烈 雖然目前天津市寫字樓供應比較缺乏，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計 ，與本案同步進行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項目規(guī)模已達到 120萬平米以上。 ? 高端放量集中，商住 SOHO 類產品不足 在天津市的潛在產品中，高端產品過多，各項目在規(guī)劃設計上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經營，梯度層次不明顯， 適合小型企業(yè)的商住項目存在巨大供應缺口，這也是本案可以加以利用的機會。風險大于機會。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域市場分析 、區(qū)域寫字樓市場狀況 物業(yè)名稱 等級 總體量（萬平米） 單層面積（平米） 售價（元/平米） 租金（元 /天 /平米） 物業(yè)費（元 /月 /平米） 空置率 入伙時間 國際大廈 甲級 1158 只租不售 8 已含 2% 1990 萬順 ICTC 5A甲級 8 1500 10600 16 20% 信達廣場 5A甲級商用 15 1500 16000 7 24 60% 2021 金皇大廈 5A甲級 1516 只租不售 4 已含 10% 濱江萬麗 5A甲級 2021 只租不售 4 已含 5% 圖書大廈 5A甲級 3 2900 6500 15 10% 泰達大廈 甲級 6 1982 只租不售 已含 15% 亞太大廈 甲級 3 1017 8000 10 15% 恒華大廈 甲級 1300 9100 30 20% ? 存量寫字樓規(guī)模 小白樓 CBD 區(qū)域共有存量寫字樓 萬 平米，占天津市存量寫字樓總量的 35%，已初步體現(xiàn)出商務中心區(qū)的氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過對小白樓區(qū)域的寫字樓實際進駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達廣場外，空置率普遍在 20%以下，經營比較成熟的項目入住率能超過 90%，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務客戶對該區(qū)域的認可程度。除信達廣場售價 16000元 /平 米、萬順 ICTC售價 10600元 /平 米，其余基本在在 8000— 9000元 /平米左右 。 ? 圖書大廈和亞太大廈目前都基本處于尾盤狀態(tài)，目前只有小面積辦公間，受到尾盤影響，其價格應有一定修正。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 商住 SOHO類產品的典型恒華大廈售價已 升至 9000元以上，并能維持相對較快的 銷售速度，證明了類似產品市場需求的支持。主要客戶為永大光明人壽保險公司 ,富士施樂 (中國 )有限公司 ,新韓銀行 ,華僑銀行 , 松下電器有限公司等。 作為天津的 CBD，與其他區(qū)域相比，小白樓區(qū)域的客戶構成出現(xiàn) 整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務業(yè)客戶比例逐漸上升等特點。 第三產業(yè)對寫字樓的需求 受到經濟結構的調整（地產行業(yè)迅猛發(fā)展等因素） 呈現(xiàn)增大趨勢。 同時， 高端物業(yè)、品牌項目的優(yōu)勢凸顯 ，呈現(xiàn)出很強的競爭力。 、區(qū)域寫字樓狀況小結 分析區(qū)域內寫字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性： ? 規(guī)模巨大、數(shù)量密集，商務中心氣氛濃厚。 ? 客戶整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務業(yè)客戶比例逐漸上升。 整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務氛圍，但是也面臨如下影響寫字 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 樓項目的問題： ? 交通狀 況不佳 目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎配套設施并未及時跟上，區(qū)域內或周邊的南京路、馬場道、 大光明橋等路段都是 擁堵嚴重的路段，交通等基礎設施建設的滯后將對區(qū)域寫字樓市場的進一步發(fā)展造成障礙。 ? 寫字樓品質良莠不齊，缺乏高端氛圍 本案所處小白樓 CBD 是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域 ,雖然有國際經濟貿易中心、信達廣場等高端項目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項目品質已經落后，影響了區(qū)域的整體形象。 綜上所述，小白樓 CBD 區(qū)域已形成濃厚的商務氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內得到改善。 本案寫字樓部分初步建議 、本案寫字樓面臨市場狀況小結 對天津市及區(qū)域寫字樓市場的分析表明，天津市寫字樓市場競爭激烈，潛在項目眾多，風險較高，但 小白樓 CBD區(qū)域地段更佳， 競爭優(yōu)勢更強 。 因此，在假定本案形象檔次、硬件設施及物業(yè)配套均不遜于競爭項目時，小白樓 中心區(qū) 作為天津核心商務區(qū)， 匯聚 了天津大量 人流、物流、信息流、資金流， 商務氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競爭優(yōu)勢 。 ? 交通 項目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場道。路網交通的不便將成為影響項目寫 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 字樓品質的主要問題。同時，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場、國際經濟貿易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績。 ? 回款 雖然目前寫字樓市場出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價與銷售速度仍不如住宅項目。并且，寫字樓投資回報率相對較高，隨著市民投資意識的逐步加強，這一狀況有望得到改善。同時 ， 受 高容積率的限制，街鋪建設用地有限，相比酒店等其它公建設施，寫字樓項目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。 由此，出于分散風險、保障回款的原則， 本司建議，業(yè)態(tài)分配時適當縮小 寫字樓部分的比例 ，約 6萬平米 。規(guī)劃設計上，較規(guī)整部分設計為寫字樓，較零散、朝向較差部分設計為 SOHO，也利于實現(xiàn)價值的最大化。 近年來，天津