【正文】 發(fā)展方向?yàn)樾屡d高科技產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域空港公建分布津漢城市快速路外環(huán)遠(yuǎn)洋新干線皇冠酒店公寓本案空港國(guó)際貿(mào)易中心空港國(guó)際中心金融中心空港早期開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓或酒店式公寓類的商用物業(yè)為主，多集中于中心大道兩側(cè)！空港區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱皇冠國(guó)際廣場(chǎng)金融中心遠(yuǎn)洋新干線空港國(guó)際貿(mào)易中心空港國(guó)際中心項(xiàng)目地址東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)，中環(huán)西路與西三道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口中心大道與西二道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商天津市圣光置業(yè)有限公司財(cái)富置業(yè)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司天津銘朗投資置業(yè)有限公司天津海津置地投資有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地：35437建面：15萬(wàn)，建面：建面：45萬(wàn)（住宅37萬(wàn)，）建面：6萬(wàn)占地：，建面：（公寓：；寫字樓：；商業(yè)：）建筑形態(tài)小高層多層、小高層多層，小高層，高層，別墅小高層小高層樓層狀況五星級(jí)酒店10層，寫字樓11層，精裝修酒店公寓11層6棟精裝修5層11層商務(wù)辦公聯(lián)排寫字樓5層，別墅Office3層，住宅分別為114層1棟11層商務(wù)辦公3棟11層精裝修四星級(jí)酒店、公寓及寫字樓戶型面積約300套公寓：1室6070；2室100110；3室：150160200900平米住宅：70190；寫字樓：70500；商務(wù)別墅：37040060150可以拆改公寓：50120； 寫字樓：50120；酒店：100700開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格均價(jià)16000起價(jià)：10100商務(wù)別墅均價(jià)1800084008500入住時(shí)間購(gòu)房即入住公建逐步完善／住宅項(xiàng)目稀少項(xiàng)目名稱皇冠國(guó)際廣場(chǎng)金融中心遠(yuǎn)洋新干線空港國(guó)際貿(mào)易中心空港國(guó)際中心合計(jì)建筑功能酒店、酒店式精裝公寓、寫字樓商務(wù)辦公寫字樓普通住宅、寫字樓、商務(wù)別墅商務(wù)辦公寫字樓精裝商務(wù)公寓、寫字樓，酒店總建筑面積15萬(wàn)平米45萬(wàn)6萬(wàn)平米住宅上市量//37萬(wàn)平米//37萬(wàn)酒店上市量///寫字樓上市量6萬(wàn)平米公寓上市量約3萬(wàn)平米///項(xiàng)目名稱規(guī)劃建面（㎡）銷售面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）存貨量（㎡）存量合計(jì)皇冠國(guó)際廣場(chǎng)151322716712600144155萬(wàn)平米金融中心11700093600980023400遠(yuǎn)洋新干線650001500259157 空港國(guó)際貿(mào)易中心60000780044516 空港國(guó)際中心67850810047232 公建類項(xiàng)目總供應(yīng)量84萬(wàn)平米，！空港區(qū)項(xiàng)目概況空港區(qū)潛在供應(yīng)分析名稱建筑面積 （萬(wàn)平米）容積率產(chǎn)品類別未上市空港城餐飲、配套、住宅萬(wàn)順融和廣場(chǎng)酒店、公寓萬(wàn)通空港15酒店式公寓凱華商業(yè)25大型購(gòu)物中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和以辦公和商務(wù)活動(dòng)為主，現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國(guó)際風(fēng)情區(qū)和餐飲文化區(qū)酒店名稱天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工區(qū)汽車園南路1號(hào)天津市空港物流加工區(qū)西二道90號(hào)配套服務(wù)設(shè)施商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、按摩、美容美發(fā)、會(huì)議室（可容納3060人），免費(fèi)寬帶美容、桑拿、按摩、足浴、專線上網(wǎng)、商務(wù)中心、打印機(jī)、快遞、傳真 會(huì)議室、洗衣熨衣、出租車餐廳風(fēng)格中餐、西餐中餐（粵菜、魯菜）、西餐客房共211間，標(biāo)件面積23㎡共120間客房費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單人（含早餐）門市價(jià)：338預(yù)定價(jià)：298標(biāo)準(zhǔn)間588豪華間1738標(biāo)準(zhǔn)雙人（含早餐）門市價(jià)：338預(yù)定價(jià)：298豪華間21588空港酒店分布 上市項(xiàng)目多差異化競(jìng)爭(zhēng)， 、未來(lái)辦公物業(yè)仍是區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)主力　普通住宅未來(lái)供應(yīng)量達(dá)到３０萬(wàn)平米 酒店式公寓未來(lái)供應(yīng)量達(dá)到２７萬(wàn)，均為品牌開(kāi)發(fā)商打造，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域內(nèi)投資市場(chǎng)的升溫　目前區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)4星級(jí)賓館，一個(gè)快捷商務(wù)酒店 未來(lái)區(qū)域內(nèi)會(huì)再上市2個(gè)五星級(jí)酒店，供應(yīng)量達(dá)到7萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈　長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，區(qū)域內(nèi)各檔次的酒店均有設(shè)置，快捷商務(wù)酒店略有欠缺　現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)除汽配園外幾乎為零；　即將入市：建成投入使用中的為中低端商業(yè)，業(yè)態(tài)以與人們生活密切相關(guān)的餐飲零售為主，進(jìn)入門檻低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。華明鎮(zhèn)片區(qū)*華明鎮(zhèn)概述華明鎮(zhèn)是天津市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，新農(nóng)村建設(shè)的示范鎮(zhèn)！定位：推進(jìn)農(nóng)村城市化，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)之一探索創(chuàng)新建設(shè)模式——承包責(zé)任制不變，可耕種土地不減，尊重農(nóng)民意愿，以宅基地?fù)Q房；首個(gè)本市 “以宅基地?fù)Q房” 示范鎮(zhèn)——“華明模式”；作為臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的居住生活配套。華明鎮(zhèn)現(xiàn)已形成天津市區(qū)及濱海新區(qū)軸線上的大規(guī)模居住組團(tuán)津漢公路華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)（空港）華明鎮(zhèn)中心城區(qū)濱海新區(qū) 住宅：建成居住區(qū)已經(jīng)全部入住，二期正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。 配套：部分已經(jīng)建成，如：華明學(xué)校。廣場(chǎng)：占地和景觀已經(jīng)預(yù)留出來(lái)，種植了大量綠植。總建設(shè)規(guī)模：918萬(wàn)平米 功能規(guī)劃：　 回遷房（230萬(wàn)平米） 商品房（348萬(wàn)平米） 商務(wù)區(qū)（120萬(wàn)平米——為住宅區(qū)提供配套及為空港物流區(qū)服務(wù) ） 經(jīng)濟(jì)功能區(qū)（約220萬(wàn)平米）津漢快速路華明產(chǎn)業(yè)區(qū)東麗軟件園華明新家園還遷房商務(wù)區(qū)本案商品房規(guī)劃片區(qū)主要功能區(qū)細(xì)分功能區(qū)域占地面積（平方公里）建筑面積（萬(wàn)㎡）規(guī)劃人口（萬(wàn)人）功能屬性居住片區(qū)華明示范鎮(zhèn)還遷房230農(nóng)民還遷 商品房開(kāi)發(fā)商品住宅19845華明新家園 商品住宅10保障住房 商品房 商業(yè)配套商業(yè)公建非經(jīng)營(yíng)性共建經(jīng)濟(jì)功能區(qū)商務(wù)區(qū)120——華明產(chǎn)業(yè)園（）————東麗軟件園————華明鎮(zhèn)人口華明新市鎮(zhèn)：規(guī)劃容納總?cè)丝?10萬(wàn)；農(nóng)民安置區(qū)計(jì)劃安置12個(gè)村， ；商品房區(qū)域規(guī)劃人口45萬(wàn)人，與安置區(qū)部分保持風(fēng)格統(tǒng)一。2006年4月，全面啟動(dòng)了華明示范小城鎮(zhèn)的建設(shè)。2007年底華明新家園商品房部分土地開(kāi)始進(jìn)入招拍掛工作。2009年華明新家園首個(gè)商品房項(xiàng)目開(kāi)盤銷售。一期二期園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目—EOD總部港B戶型520平米E戶型500平米D戶型780平米C戶型650平米A戶型480平米，主力面積在500800平米，全部為獨(dú)棟別墅！F戶型750平米園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目—EOD總部港EOD總部港入住企業(yè)所屬行業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍所屬區(qū)域中物旺達(dá)國(guó)際貿(mào)易有限公司第三產(chǎn)業(yè)型材貿(mào)易遼寧臻萬(wàn)國(guó)際貿(mào)易有限公司第三產(chǎn)業(yè)國(guó)際貿(mào)易連云港天津冶金集團(tuán)有限公司二、三產(chǎn)業(yè)鋼鐵加工制造，經(jīng)營(yíng)貿(mào)易天津天津星河混凝土有限公司第二產(chǎn)業(yè)混凝土加工制造天津天津新華投資集團(tuán)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)天津天津僑豐機(jī)電技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司第二產(chǎn)業(yè)電梯配件天津天津陸海測(cè)繪有限公司第三產(chǎn)業(yè)工程測(cè)繪測(cè)量天津天津開(kāi)發(fā)區(qū)執(zhí)信醫(yī)療器械有限公司第三產(chǎn)業(yè)醫(yī)療器械貿(mào)易天津天津華明百亨投資有限公司第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資天津天津宏馳混凝土有限公司第二產(chǎn)業(yè)混凝土加工制造天津天津博瑞特電動(dòng)車有限公司第二產(chǎn)業(yè)加工制造天津天津?yàn)I海順捷進(jìn)出口有限公司第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易天津天津奧巴印礦產(chǎn)品有限公司第三產(chǎn)業(yè)礦產(chǎn)品貿(mào)易天津天保中天科技有限公司二、三產(chǎn)業(yè)自控系統(tǒng)制造，進(jìn)口貿(mào)易香港入住企業(yè)大部分以貿(mào)易公司為主，第三產(chǎn)業(yè)比例大，天津本土企業(yè)居多。企業(yè)入住模式購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房貸款優(yōu)惠、免一年物業(yè)費(fèi)、免費(fèi)提供辦公用房（以財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)沖抵房款）。其他招商形式可享受有期限免費(fèi)使用辦公用房、最高80%稅收獎(jiǎng)勵(lì)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額（單位：萬(wàn)元）退稅獎(jiǎng)勵(lì)（區(qū)留成部分）100以下50%10020055%20030060%30050065%500100070%1000200075%2000以上80%招商引資政策靈活，優(yōu)惠方式多樣，重在推行“吸引企業(yè)、培育企業(yè)”的親商政策！獎(jiǎng)勵(lì)基數(shù)：增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅。本案也可享受該優(yōu)惠政策，這有利于本案辦公物業(yè)銷售。項(xiàng)目的高端配套是華明鎮(zhèn)所欠缺的。 屬性：華明鎮(zhèn)是天津市政府重點(diǎn)建設(shè)新家園之一。華明產(chǎn)業(yè)園村民安置區(qū)商務(wù)區(qū)商品房區(qū)華明新家園東麗軟件園本案本案承擔(dān)臨空產(chǎn)業(yè)人口的商業(yè)、商務(wù)補(bǔ)充功能，彌補(bǔ)區(qū)域中高端消費(fèi)設(shè)施不足特點(diǎn)！有產(chǎn)業(yè)支撐的新興城市居住區(qū)華明鎮(zhèn)板塊概要*華明板塊現(xiàn)狀——目前華明鎮(zhèn)板塊現(xiàn)狀以原住民為主導(dǎo)，缺少外來(lái)人口的導(dǎo)入；區(qū)域內(nèi)雖有產(chǎn)業(yè)支撐，但處于發(fā)展階段；板塊的發(fā)展取決于居住及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及人口的導(dǎo)入速度。東麗湖片區(qū)** 東麗湖具有溫泉資源和獨(dú)有的水景資源，屬于國(guó)家級(jí)ＡＡＡ級(jí)旅游景區(qū)，；產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為會(huì)議展覽、文化創(chuàng)意、休閑旅游、現(xiàn)代商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，以休閑度假為主的第三產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)用地688公頃，人口將達(dá)到20萬(wàn)。東麗湖總規(guī)劃圖以休閑度假為主的生態(tài)宜居居住區(qū)*東麗湖規(guī)劃區(qū)域用地范圍規(guī)劃占地面積2020年前規(guī)劃定位城市公園區(qū)北至京津塘高速公路二線，東至京津塘高速公路二線，南至金鐘河，西至津薊高速公路南沿線結(jié)合天津市城市功能完善需求，規(guī)劃于該區(qū)域設(shè)置城市公園區(qū) 生態(tài)居住區(qū)北至金鐘河，東至京津塘公路二線，南至濱湖大道，西至津岐公路延長(zhǎng)線重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)居住區(qū)內(nèi)西部、中部居住用地。 特色休閑區(qū)結(jié)合東麗湖湖區(qū)改造，在東至黃港水庫(kù)、南至津漢高速聯(lián)絡(luò)線，西至津岐公路延長(zhǎng)線、北至規(guī)劃的濱湖大道，設(shè)置一個(gè)休閑度假、水上活動(dòng)、生態(tài)保護(hù)為主題功能區(qū)該區(qū)近期啟動(dòng)用地南部置業(yè)培訓(xùn)教育設(shè)施建設(shè)，遠(yuǎn)期不進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要以水上娛樂(lè)活動(dòng)項(xiàng)目設(shè)置、生態(tài)濕地建設(shè)和保護(hù)為主。以建設(shè)地區(qū)行政管理服務(wù)中心為核心，重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)居住區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)東麗湖地區(qū)行政管理服務(wù)中心、環(huán)球產(chǎn)品交易中心核心區(qū)、主題游樂(lè)設(shè)施、寶龍集團(tuán)城市廣場(chǎng)、自來(lái)水集團(tuán)與燃?xì)饧瘓F(tuán)、國(guó)際社區(qū)、林農(nóng)科技、濕地公園服務(wù)中心與澳式風(fēng)情區(qū)等項(xiàng)目。 　　生態(tài)居住已經(jīng)開(kāi)發(fā)，11年規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)綜合配套區(qū)和生態(tài)高端住宅 東麗湖板塊功能區(qū)分*區(qū)域內(nèi)已建和在建大型項(xiàng)目達(dá)10個(gè)之多，主要包括：——生態(tài)居住項(xiàng)目，已建成近30萬(wàn)平方米的具有北歐、意大利、西班牙風(fēng)格的高尚別墅和公寓；——已有的配套設(shè)施，萬(wàn)科滑水運(yùn)動(dòng)公園、萬(wàn)科模范實(shí)驗(yàn)學(xué)校、朗鉅商業(yè)街、場(chǎng)地汽車賽車場(chǎng)、東麗湖游樂(lè)場(chǎng)、天海風(fēng)水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、高檔酒店、飛瀑溫泉、華納溫泉水會(huì)。 東麗湖板塊配套尚不完善，未建有大型商業(yè)設(shè)施，僅有萬(wàn)科城內(nèi)的小規(guī)模商業(yè)街鋪?zhàn)鳛樯鐓^(qū)配套以滿足業(yè)主日常生活需要。對(duì)于本案——東麗湖板塊的成熟，對(duì)于本案起到了借勢(shì)正面作用，對(duì)客群快速引入起到了利好的作用。 首期市場(chǎng)定位客群導(dǎo)入分析本案首期市場(chǎng)定位本案首期商業(yè)啟動(dòng)引擎打造天津商業(yè)市場(chǎng)分布特征天津各區(qū)域客群特征本案客群導(dǎo)入圈層劃分交通導(dǎo)入客群分析客群導(dǎo)入分析本案為商業(yè)綜合體，了解客群導(dǎo)入情況需解決的問(wèn)題：目前天津市商業(yè)分布情況，東部商業(yè)是否存在機(jī)會(huì)點(diǎn)？目前天津市主要區(qū)域客群特征是什么，本案輻射力范圍？根據(jù)客群不同的消費(fèi)目的，交通起到的作用？不同時(shí)期交通的引導(dǎo)下，客群導(dǎo)入情況？目前，天津的商圈分布過(guò)渡集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性；新興商圈，如奧運(yùn)、水上、梅江商圈逐漸興起；各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈；未來(lái)商圈發(fā)展將向多中心的模式演變；傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場(chǎng)變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯。核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324　市級(jí)核心商圈　天津東部區(qū)域商圈　天津北部區(qū)域商圈1南市商圈21新開(kāi)路與華昌大街商圈9北站商圈2和平路濱江道商圈22南站與十一徑路商圈10中山路商圈3南京路商圈24張貴莊路商圈11大悲院商圈4小白樓商圈23張貴莊路商圈13天津站商圈5大胡同商圈　天津南部區(qū)域商圈　天津西部區(qū)域商圈6鼓樓14佟樓商圈7東馬路商圈16大沽南路商圈15友誼路商圈8西站商圈　　17梅江商圈18鞍山西道商圈　　19水上商圈　　　　20奧運(yùn)商圈　　天津市東部商圈整體規(guī)模較小，檔次較低。百貨/專賣店——目前共有大型百貨（專賣店）32家，50%以上集中分布在濱江道和平路商圈。購(gòu)物中心——主要分布濱江道和平路、南市、東馬路商圈。但是，市區(qū)外圍的新興居住區(qū)仍然存在較大的需求和市場(chǎng)空白點(diǎn)。其中建材類賣場(chǎng)占比較高，但發(fā)展