【正文】 09年14Q10年1Q10年12Q10年13QC P I 和P P I 走勢%%%%%%%2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月CPIPPI中國經濟主要還是依托外貿與投資拉動發(fā)展， 2023年 GDP增長 %。CPI與 PPI分別上漲 %與 % 1 經濟走勢 投資、消費與外貿增幅%%%%%%2009年7月2009年9月2009年11月2010年12月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月投資增幅消費增幅外貿增幅中國經濟表現為 ◤ GDP增速放緩、投資增速下降；消費平穩(wěn)增長，短期內難有大的突破； ◤ 外貿波動大， CPI和 PPI連續(xù)上行，通脹壓力明顯等特點； ◤ 面對日益突顯的通脹，減少市場的流動性將成為下一階段貨幣政策的主要方向。 宏觀經濟研究 歷年來房地產一直處于固定資產投資大比重地位 ,2023年房地產投資占固定資產投資的 %,占銀行貸款的 %,支柱產業(yè)地位明顯 注：以上數據來自星彥地產研究中心 5 3 政策調控 階 段 2023年 2023年至 2023年上半年 2023下半年至2023年二季度 2023年三季度至 2023年 4季度 2023年 4季度至今 調控目標 加強對房地產市場的調控 抑制 “ 三過 ” ：固定資產投資增長過快、貨幣信貸投放過多、外貿順差過大 “ 雙防 ” ：防止經濟增長由偏快轉為過熱和防明顯的通貨膨脹 次貨危機之下，從 “ 一保一控 ”到全力保增長 抑制部分城市高房價和抑制投機投資性需求 出臺主要的新政 ：政府工作報告：明確提出抑制高房價； ：住房首付由兩成提高到三成； ：打擊投機：期房限轉、新購商品房 “ 兩年內轉手全額征收營業(yè)稅 ” 兩會：嚴控土地和信貸； 國六條： 90/70新政出臺； 以及提高銀行準備金率、發(fā)行央行票據等手段 ：二套房政策； 5次提高銀行準備金率。 針對投資性需求，提高二套房的首付和利率，打擊市場的投機和炒作行為 市場交易量至09年 3月開始見底回升 樓市經過 47月的僵持，價格出現松動，但未達中央調控目標，仍存在出臺新的調控政策可能，市場仍不明朗 金融手段為 主的抑制地 產投資 次貸危機 保增長， 出臺新政以 刺激地產 投資 回歸民生的調 整，政策短期呈收 緊趨勢 穩(wěn)定經濟泡沫與 結構性增長過熱， 打壓地產投資性增長過快 地產政策性調控經歷打壓投資 穩(wěn)定經濟結構性泡沫 次貸危機保增長 回歸民生四階段；未來進入持續(xù)性的回歸民生性的調控政策影響 宏觀經濟研究 3 政策調控 понедельник, 23 января 2023 г. 6 日期 政策名稱 主要內容 8月 中央兩次強調落實房地產調控并未改變現有政策主基調 李克強副總理先后兩次強調要繼續(xù)貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，并鞏固調控的初步成果。 溫家寶：加快建立促進房地產健康發(fā)展長效機制 要進一步規(guī)范市場秩序完善土地、財稅、金融政策。 兩部委：企業(yè)閑地達 1年不得再買地 企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑臵一年的，都將禁止競買土地資格。目前房屋的銷售價格指數約 109，因而預計政府調控政策不會松動，樓市調 整仍將持續(xù)。 05年 3月 “國八條” 08年 10月 信貸放開 09年 12月 “國四條” 10年 4月 “新國十條” 07年 9月 “二套房政策” 05年下半年 信貸放開 10年 10月 二次調控與 一線城市限購令 在“保增長 重民生”大調控背景下目前樓市進入市場調控的 109%指數調控范圍之內 。 ◤ 未來經濟面臨產業(yè)轉型、通脹、銀根緊縮 ◤ 限購 — 限貸等打壓投資的”保政策 — 重民生”政策影響是持續(xù)的。 宏觀經濟與政策總結 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場 酒店研究 區(qū)域商業(yè) 成都發(fā)展研究 西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析 郫縣住宅市場 成都住宅市場 競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析 西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。 2023年 6月 7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā) 《 國家發(fā)展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知 》 （發(fā)改經體? 2023? 1248號），明確：國務院同意批準設立成都市全國統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。 ◤ 2023年城市化達到 %。 成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。 2 發(fā)展現狀 成都城市經濟快速發(fā)展， 2023年 GDP為 4380億；位于全國副省級城市排名第一位；近幾年來城市化速度快速發(fā)展， 2023年城市化為 %，未來處于都市郊區(qū)化快速發(fā)展階段 成都城市發(fā)展研究 注：成都統計局數據整理 ◤ 第一步為近期目標，用 5~8年時間建設成為“新三最”城市。 ◤ 第三步為長期目標，用 30~50年時間基本建成世界城市，爭取進入世界二級城市行列。 成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。 3 未來規(guī)劃 成都未來城市定位為世界現代化田園城市以打破與統籌城鄉(xiāng)結構；形成兩生態(tài)旅游帶 +優(yōu)先、提生、擴充發(fā)展區(qū)的形式進行格局控制；郫縣板塊處于優(yōu)先產業(yè)省級發(fā)展區(qū) 成都城市發(fā)展研究 ◤ 兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū) 產業(yè)：旅游產業(yè) 范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、 蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂山區(qū) ◤ 優(yōu)化型發(fā)展區(qū) 產業(yè)：以現代農業(yè)為基礎，現代服務業(yè)與先進制造業(yè)協調發(fā)展的區(qū)域。 西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。 成都發(fā)展啟示 ◤ 產業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度； ◤ 城市地位的快速拉升，提高地產開發(fā)投資價值。 ◤ 全縣幅員面積 ，轄 14個鎮(zhèn)（街道），總人口 50萬人。 西部新城城市分析總結 宏觀經濟分析啟示 ◤ 未來面臨政策調控具備持久性、波動性、多頻率特征； ◤ 做好風險控制，打造低市場風險的產品為先。 西部新城分析啟示 ◤ 產業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間； ◤ 帶動了區(qū)域快速實現與成都對接，提高了區(qū)域地產投資價值。 雖然成都樓市受到調控政策影響，但銷售價格卻呈進一步上漲之勢，未來這一趨勢將 得以持續(xù) 在 2023年供銷井噴之后， 2023年主城區(qū)住宅銷售量下滑， 2023年 110月成交 810萬 ㎡；價格在 2023年5939基礎上漲了 %，主城區(qū)均價達到 7488 注：以上數據來自星彥地產研究中心 06 年以來主城區(qū)供銷12001450 13861026 94015861008 1082742 810500100015002023 2023 2023 202310年110月供應 銷售◤ 受調控政策影響， 2023年 110月成都主城區(qū)商品房供銷面積分別為 940萬平方米，同比供應增加 %； ◤ 今年 110月成都主城區(qū)商交易 810萬平方米，同比下降 %。 ◤ 根據 2023年 110月主城區(qū)土地成交情況，潛在供應量達 903萬平方米； ◤ 其中住宅約 460萬平方米，商業(yè)和辦公物業(yè)約 443萬平方米； 注：以上數據來自星彥地產研究中心 注：以上數據來自星彥地產研究中心 成都住宅市場研究 成都住宅市場研究 3 區(qū)域分布 板塊 獨棟 雙拼、聯排 洋房與多層 高層 銷售套數 供應套數 剩余未售 銷售套數 供應套數 剩余未售 銷售套數 供應套數 剩余未售 銷售套數 供應套數 剩余未售 郫縣 58 15 110 68 34 71 3716 5368 4212 11644 15284 8079 溫江 30 46 48 506 398 462 3466 3701 2901 11658 12185 5627 主城區(qū) 2 4 11 195 278 361 3345 2433 3700 77980 88090 42094 都江堰 92 93 176 362 454 698 6745 5512 4929 412 284 134 龍泉驛 56 77 74 163 117 172 4582 2281 1729 14184 15363 5671 雙流 460 308 313 820 907 892 3616 1824 2023 34027 30915 20438 新都 33 93 75 126 63 124 3322 2529 2805 15187 21376 13581 金堂 10 6 36 143 98 306 3188 2746 1923 1301 2617 2340 新津 120 105 109 23 40 118 517 729 931 2095 2332 1332 合計 861 747 952 2406 2389 3204 32497 27123 25145 168488 188446 99296 銷售占比 % % % % 供應占比 % % % % 剩余占比 % % % % 2023年成都各種物業(yè)形態(tài)供銷結構平穩(wěn) ,供銷比保持在 。 ◤ 成都發(fā)展分析啟示 ◤ 產業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度； ◤ 城市地位的快速拉升，提高地產開發(fā)投資價值。 成都住宅研究觀點歸納 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場 酒店研究 區(qū)域商業(yè) 成都發(fā)展研究 西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析 郫縣住宅市場 成都住宅市場 競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析 1 郫縣住宅 郫縣住宅研究 33 二圈層郊縣商品房供應364449476330211270133110149108227133202 211183161155 15122315001002003004005002023年 2023年 2023年 20 10 年1 9月萬方雙流溫江郫縣龍泉驛新都二圈層郊縣房價走勢431951354705654038764398 4263550030173478 3695430034213892 398245353074365539104600010002023300040005000600070002023年 2023年 2023年 2 0 1 0 年1 9 月元/平雙流溫江郫縣龍泉驛新都◤ 受調控政策影響，二圈層郊縣商品房交易量在08年和 2023年均呈下降態(tài)勢； ◤ 二圈層郊縣中，雙流一枝獨秀，其次是溫江，郫縣近年發(fā)展勢頭迅猛，有望擠進前三； ◤ 近年雙流和溫江房價漲幅較大，但郫縣等區(qū)縣房價漲幅乏力。 ◤ 新政后價格有所回落， 8月以來價格小幅反彈。 ◤ 郫縣三大組團今年 111月地價約 340萬元 /畝，同比略有上漲。 注：以上數據來自星彥地產研究中心 注：以上數據來自星彥地產研究中心 注：以上數據來自星彥地產研究中心 郫縣住