【正文】 字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。這樣做無疑會降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動開發(fā)商的積極性；同時按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個商務(wù)區(qū)的形象。其中主要有:A、對北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。D、對在國家、市政府批準(zhǔn)建立的開發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。d、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內(nèi)的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對區(qū)財政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬元以上時，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎勵。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。 寫字樓市場供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時仍然一枝獨(dú)秀……在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展。部分區(qū)域市場供應(yīng)會有較激烈的競爭，同時還將面臨各類商務(wù)公寓、商住樓的沖擊，更自由支配的空間和更靈活的付款方式是他們的優(yōu)勢。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國的業(yè)務(wù)。發(fā)展趨勢將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會受到歡迎，而缺乏管理和競爭力的物業(yè)經(jīng)營上會難以為繼。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈中軸路￥14000中路大廈安定門外￥7500安源大廈青年溝￥7000興華商務(wù)大廈和平里￥5000冶金大廈附樓安外大街￥10000安貞大廈安定門外￥40000昊龍寫字樓和平里￥3000白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥7000泰利明苑安定門外￥38000銘誠嘉德商務(wù)樓中軸路￥5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3500青鵬寫字樓安外大街￥10121中煤大廈安定門外￥20000億萬利達(dá)大廈安外大街￥3937中礦大廈安外大街￥7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥5000雙花辦公樓安定門內(nèi)￥5000柳園寫字樓安德里北街￥1800合信大廈中軸路￥ /2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江大廈北三環(huán)安華橋34000 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況1. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關(guān)貿(mào)易、技術(shù)、工程；機(jī)械制造行業(yè)；設(shè)計(jì)、設(shè)備進(jìn)出口貿(mào)易；網(wǎng)絡(luò)類行業(yè)：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、設(shè)備、內(nèi)容提供商；金融服務(wù)類行業(yè)：保險，證券；教育產(chǎn)業(yè)：國際教育、培訓(xùn)的合作，專項(xiàng)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等；中介服務(wù)類行業(yè)：會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、人才服務(wù)機(jī)構(gòu)等；商業(yè)服務(wù)類行業(yè)：情報信息服務(wù)、廣告、裝潢以及各種貿(mào)易、供應(yīng)商、代理代銷商等；生活服務(wù)類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術(shù)、旅游、休閑等。2. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓經(jīng)營狀況目標(biāo)區(qū)域中中高檔寫字樓項(xiàng)目有天鴻寶景大廈、三利大廈、洲際大廈、神華大廈、世源大廈、安華發(fā)展大廈、長新大廈等，它們的出租情況較好，出租率一般都在75％～90％間；中低檔項(xiàng)目體量小，市場有一定的需求，出租狀況較佳，大都在80％～95％間?？傮w經(jīng)營狀況上由于區(qū)域競爭尚不激烈，市場上空置存量不大，整體經(jīng)營較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來會有所增加， 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 區(qū)域飯店基本狀況在項(xiàng)目區(qū)域附近重要飯店有三星級的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級的河北飯店，一星級的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級的海南飯店、銀豐賓館等。各主要飯店基本情況如下表所示：單位名稱星級經(jīng)濟(jì)類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時間華北大酒店3國有4207757061990竹園賓館3國有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3　185　248　河北飯店2國有1853502231986太陽宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國有751521001990 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽宮賓館出租率最高達(dá)到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營性費(fèi)用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好。附主要飯店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況，詳見下表：單位名稱全員勞動 生產(chǎn)率 （萬元/人）人均創(chuàng)利 （萬元/人）客房實(shí)際 平均房價（元/間天）平均客房出租率（%）營業(yè)收入構(gòu)成（%）總利潤（萬元）產(chǎn)值(萬元)客房餐飲商品其他華北大酒店342605235752825542竹園賓館42458306018481海南飯店　　110　　　　　　　江蘇大廈394595535——9　3683河北飯店248567219631182太陽宮賓館17173752311896銀豐賓館268336337————550化工輕工貿(mào)易大廈122695537——811538 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查目標(biāo)區(qū)域中提供酒店式公寓產(chǎn)品的不多主要是天鴻寶景大廈，其它周邊商務(wù)公寓項(xiàng)目主要有京寶花園、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠庭、柳清居、杰寶公寓。從市場反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項(xiàng)目多作為商住用途。項(xiàng)目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿?，但由于拆遷費(fèi)用較高，較短時期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。但由于周邊現(xiàn)狀限制，區(qū)域交通狀況將缺少較大改善。消費(fèi)上以住宿、餐飲為主，娛樂休閑僅占一小部分。3. 目標(biāo)市場分析 目標(biāo)項(xiàng)目定位根據(jù)區(qū)域環(huán)境、商務(wù)狀況以及周邊項(xiàng)目客戶情況及發(fā)展趨勢與前景，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)定位于主要為國內(nèi)客戶服務(wù)的綜合性中高檔商務(wù)樓，設(shè)置寫字樓、餐飲和部分娛樂休閑設(shè)施，以達(dá)到經(jīng)營的效益最大化。從整體上考慮大廈各類用途部分在標(biāo)準(zhǔn)上都要符合大廈形象與地位，并與周邊項(xiàng)目相協(xié)調(diào)。寫字樓客戶群主要定位于為國內(nèi)大中型公司企業(yè)、外省市住京辦事處等，公司以傳統(tǒng)的建材、輕工、化工、石油等行業(yè)為主，兼吸引部分中小服務(wù)型行業(yè)如顧問咨詢、各類事務(wù)所等，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、建設(shè)商等。北京四星、五星級飯店由于房價高，主要客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟(jì)形勢影響較大，在近年收入、盈利狀況雖有所好轉(zhuǎn)，但自2001年開始全球股市下滑、歐美日經(jīng)濟(jì)一蹶不振、出現(xiàn)衰退跡象，海外游客增長有放緩趨勢，同時周邊東南亞國家也加緊了對游客資源的爭奪。另外，經(jīng)營高星級飯店更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。2000年本市各主要星級涉外飯店接待入境旅游者人次狀況表：飯店星級海外旅游者住宿人次飯店年度最大接待人次海外旅游者所占比例五星級2620010 4052745 %四星級2431465 6571310 %三星級1533363 8416217 %二星級373866 3811972 %一星級36187 676006 %指標(biāo)說明：每個星級中各飯店海外旅者平均住宿夜數(shù)各飯店接待海外旅客人數(shù)的和每個星級中各飯店入住率客房數(shù)平均客房床位數(shù)的和海外旅游者住宿人次/飯店年度最大接待人次以上比較表明，目前四、五星級飯店主要客源依賴于海外，經(jīng)營風(fēng)險和不確定性強(qiáng)。從贏利狀況看，三星級酒店雖然在全市范圍內(nèi)仍然處于虧損狀況，可區(qū)域內(nèi)三星級飯店?duì)I業(yè)狀況良好，、為區(qū)域內(nèi)收入最高的飯店。由于區(qū)域內(nèi)一星級飯店只有化工輕工貿(mào)易大廈，其客戶構(gòu)成、經(jīng)營情況具有一定獨(dú)特性，其他項(xiàng)目可能難以模仿。從區(qū)域市場看，本地區(qū)較普遍的是無星級的普通旅館和招待所，這也比較適合于區(qū)域內(nèi)國有大型企業(yè)和機(jī)關(guān)眾多，一般公務(wù)旅行人員多的現(xiàn)狀。綜合考慮，本項(xiàng)目飯店定位于三星級比較合適。%～%；%～%；%～%。根據(jù)2000年周邊項(xiàng)目實(shí)際租金，以平均56%出租率計(jì)算，；目前區(qū)域中高檔寫字樓平均出租率約80%，租金5元/平米，實(shí)際每日每平米收入4元（均含物業(yè)管理費(fèi)）。本項(xiàng)目在定位時，因是作為中高檔經(jīng)營性綜合物業(yè)，需要穩(wěn)定的收入來源，降低經(jīng)營風(fēng)險，同時為了充分利用地下、地上車位面積，所以宜適當(dāng)控制飯店面積，提高寫字樓、商業(yè)配套比例。寫字樓、商業(yè)配套（包括餐飲、商品、娛樂休閑、會議等配套服務(wù)）、飯店（主要指客房）面積分配如下（地上面積）：寫字樓商業(yè)配套飯店面積（平方米）20000100008000比例（%） 經(jīng)營寫字樓、飯店的風(fēng)險及控制 經(jīng)濟(jì)因素對市場的影響中國經(jīng)濟(jì)雖然在世界上一枝獨(dú)秀，但隨著今年全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也步入了關(guān)鍵的一年，外貿(mào)出口增長緩慢；尤其中國已經(jīng)加入WTO，中國農(nóng)業(yè)等多個行業(yè)都將受沖擊。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況將從根本上決定項(xiàng)目綜合樓后市的發(fā)展。今年以上地區(qū)規(guī)劃均基本完成，推廣力度加大，將會分流北京其他區(qū)域的目標(biāo)客戶。 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險區(qū)域內(nèi)寫字樓、賓館飯店已經(jīng)比較密集，今年還是有深房大廈、浙江大廈、天鴻寶景等多個項(xiàng)目投入使用，2002年預(yù)計(jì)將有柳清居、三秀涵雅居、中景濠庭、世紀(jì)莊園等多個項(xiàng)目以商住形式正式接受入住?？梢钥隙?，隨著區(qū)域環(huán)境日益完善，將會有更多項(xiàng)目出現(xiàn)，潛在供應(yīng)量目前仍然難以準(zhǔn)確估計(jì)。 定位風(fēng)險目標(biāo)項(xiàng)