某大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-06-12 03:24本頁面
【正文】 目為支點(diǎn)，開發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況虹口區(qū)房價(jià)在經(jīng)歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價(jià)格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在240—370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。四川北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價(jià)繼續(xù)走高。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著MM1號(hào)線等建設(shè)而得到改變。不過，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場風(fēng)險(xiǎn)。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。自2003年下半年起，虹口區(qū)的房價(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià)15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也突破萬元。：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。顯然，板塊價(jià)格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。一品新筑2003年8月均價(jià)僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價(jià)5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時(shí)均價(jià)升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房價(jià)三級(jí)跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說是借了自己身處“虹口”的光。位于四平路四達(dá)路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在8500元/平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價(jià)8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價(jià)格為9200—10000元/平方米。2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng)，同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。 高級(jí)住宅216。216。178。 國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格：15000元/平方米，該項(xiàng)目已基本售磬；u 簡評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于某大廈；216。178。 榮欣大廈，四川北路多倫路路口，2—4樓是商鋪，2樓租金：—7元/m2天，售價(jià)：28000元/平方米u(yù) 位置目前優(yōu)于某大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔悖桓鶕?jù)現(xiàn)場報(bào)價(jià)，最高價(jià)是28000元/平方米，估計(jì)均價(jià)在26000元/平方米左右本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位某大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。本項(xiàng)目價(jià)格定位通過對競爭項(xiàng)目目前市場價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，某大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在10000—15000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（13000—15000元/平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格（四川北路北端26000元/平方米）。 三、項(xiàng)目可行方案本合作項(xiàng)目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股 對上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估； 原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司； 我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。 四、財(cái)務(wù)分析
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