【正文】 而是包括產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營決策、營銷策劃、資本運(yùn)營、品牌商標(biāo)創(chuàng)造、企業(yè)文化、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等等在內(nèi)的一系列產(chǎn)業(yè)活動(dòng)內(nèi)容，這些內(nèi)容屬于現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)想中，松北區(qū)江灣分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展對(duì)“工業(yè)走廊”具有支撐作用的管理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場和產(chǎn)品市場。要用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)與加工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導(dǎo)急需發(fā)展的項(xiàng)目。用本地的市場需求和消費(fèi)以及資源優(yōu)勢，吸引、聯(lián)合世界跨國公司總部和地區(qū)總部在松北區(qū)建立網(wǎng)點(diǎn)，開發(fā)市場；吸引、聯(lián)合全國著名品牌的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來松北建點(diǎn)落戶；引導(dǎo)省內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團(tuán)在松北區(qū)建立據(jù)點(diǎn)；推動(dòng)我省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)總部移入松北區(qū)；促進(jìn)哈爾濱區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來松北區(qū)發(fā)展；提供最優(yōu)惠條件讓大型裝備制造業(yè)、重化工企業(yè)集團(tuán)營銷貿(mào)易中心進(jìn)駐松北區(qū)，以此構(gòu)架出集聚和輻射功能的工業(yè)貿(mào)易管理、營銷網(wǎng)絡(luò)，形成與世界、全國、各地區(qū)相聯(lián)通的世界性大市場。2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 哈爾濱市概況哈爾濱市位于東經(jīng)125176。10′，北緯44176。40′，是黑龍江省省會(huì)，中國東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘?，是中國十大城市之一。戶籍總?cè)丝冢?8個(gè)少數(shù)民族，其中少數(shù)民族66萬人。圖 哈爾濱市在黑龍江省的位置 松北區(qū)概況松北新區(qū)位于哈爾濱市北部，是 2022 年 2 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積736 平方公里?，F(xiàn)有人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。市委十二屆七次全會(huì)確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。松北區(qū)今后一個(gè)時(shí)期發(fā)展總的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以水定城和科技興城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奧體中心為目標(biāo)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、城市景觀建設(shè)、民生工程建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，把松北區(qū)建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于 一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新跨越 項(xiàng)目位置東：松花江工業(yè)小區(qū)南：常盛源小區(qū)西：糖廠社區(qū)北：松花江圖 黑龍江科技學(xué)院所在的位置黑龍江科技學(xué)院簡介黑龍江科技學(xué)院是黑龍江省唯一一所具有礦業(yè)特色的普通高等學(xué)校。1998 年以前，學(xué)校隸屬于原國家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。經(jīng)過幾代科院人 60 年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，黑龍江科技學(xué)院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科類綜合性本科院校。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。松北區(qū)要進(jìn)一步解放思想，敢創(chuàng)新、敢做、敢為，敢于克服一切困難謀劃出一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)企業(yè)能夠撐起一個(gè)園區(qū)的項(xiàng)目，能夠帶動(dòng)全局發(fā)展的項(xiàng)目，以此加快招商引資的速度，擴(kuò)大招商引資的規(guī)模。要建立大項(xiàng)目的科學(xué)評(píng)價(jià)制度，確保大項(xiàng)目引進(jìn)質(zhì)量，要拒絕那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的項(xiàng)目入?yún)^(qū)。要依托大項(xiàng)目，創(chuàng)新新項(xiàng)目，盡力拉長產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向，進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會(huì)化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，逐步形成若干以大項(xiàng)目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)松北防洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)北國水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來的發(fā)展?jié)摿?自然環(huán)境條件　哈爾濱位于最北端，是中國緯度最高、氣溫最低的大都市。氣候條件 哈爾濱的集中降水期為每年 7 至 8 月，集中降雪期為每年 11 月至次年 1 月。最冷的 1 月份，平均氣溫為零下 ℃至零下 ℃，最熱的 7月份，平均氣溫為 ℃至 ℃。68 月份為夏季，炎熱濕潤多雨，7 月份平均氣溫 1920℃，最高氣溫達(dá) 38℃。911 月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9 月份平均氣溫為 10℃，10 月份北部地區(qū)已到 0℃，南部地區(qū) 24℃。1 月平均氣溫零下 15℃零下30℃，最低氣溫曾達(dá)零下 ℃。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級(jí)符合要求集中供熱 惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 哈爾濱松北區(qū)供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃?xì)?Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線3 市場分析隨著國家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。 商業(yè)酒店市場的區(qū)域特征逐漸形成哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個(gè)區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如萬達(dá)索菲特大酒店 、勃萊梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里區(qū)，如香格里拉大飯店、松花江凱萊花園大酒店等；南崗區(qū)一帶，如華融飯店、戴斯大酒店等。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，酒店管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對(duì)成熟的商業(yè)酒店市場的較大差距。 商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，哈爾濱市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有。但是哈爾濱作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，哈爾濱商業(yè)酒店市場有很大的發(fā)展?jié)摿Α?哈爾濱市商業(yè)酒店市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。這樣的差異由于哈爾濱酒店市場上存在的酒店既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次商業(yè)酒店，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的酒店。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。如香格里拉酒店等。隨著更專業(yè)的商業(yè)酒店開發(fā)商進(jìn)入哈爾濱市商業(yè)酒店市場，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)要求的商業(yè)酒店也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會(huì)有更多的專業(yè)的商業(yè)酒店物業(yè)管理公司出現(xiàn)。如勃萊梅大酒店。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店項(xiàng)目，比較具有代表性的是華旗大飯店。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒店的需求量影響因素體系。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家乃至全球。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、 社會(huì)因素社會(huì)因素是指一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。五、 心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。 個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價(jià)值的影響因素。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗商業(yè)酒店地產(chǎn)的交通便利程度。 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢（weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機(jī)會(huì)與威脅。對(duì) SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。一、 地理位置優(yōu)越“松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。二、 綠化與景觀“松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處松花江畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級(jí)賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。五、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。二、 臨時(shí)停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。四、 交通道路較差大廈所在黑龍江科技學(xué)院的前的道路較為狹窄和不平，而且公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對(duì)商住有一定影響。二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“松浦大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 “松浦大廈”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢。二、 商業(yè)貸款政策調(diào)整項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒蓿焕阡N售。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢，以降低競爭對(duì)手給予的商業(yè)酒店的租售壓力。保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)商業(yè)酒店與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購買力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家。以“松浦”命名是因?yàn)榈靥幗眳^(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。4） 市區(qū)兩級(jí)政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。具有相當(dāng)?shù)奈?。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。對(duì)于買、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長期的運(yùn)營成本和投資益，往往選擇前者。經(jīng)分析， “松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；B 類── 貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C 類── 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。二、 職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。四、 收入水平公司每月純利潤在 5 萬172。五、 區(qū)