【正文】 35 歲為主，3545歲為輔。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。四、 跨國公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。這里，針對兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)” 。 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素， “松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。4 經(jīng)營方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱理念整體建筑群命名為“松浦大廈?！八善执髲B”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略略（參間 ）營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行；注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級商業(yè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)；密切關(guān)注商業(yè)酒店市場的供需、價(jià)格等情況；盡量提升使用價(jià)值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。表 SWOT 綜合分析表競爭優(yōu)勢（strength） 競爭劣勢（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機(jī)會(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間 ）項(xiàng)目應(yīng)盡快動工，以趕在 2022 年前全盤推向市場，以合理利用下一個(gè)需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項(xiàng)目有利的因素。 威脅一、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。三、 項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求“松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。 機(jī)會一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α八善执髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。三、 商住氛圍不明顯目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。 劣勢一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小。 “松浦大廈”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個(gè)商業(yè)集散地。三、 成熟的環(huán)境配套“松浦大廈”的周邊過去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)， “依繁華存在，享都市寧靜” 。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。圖 SWOT 分析步驟 優(yōu)勢項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。優(yōu)勢、劣勢與機(jī)會、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。按照項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。一、 資源因素資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 區(qū)域因素區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。六、 國際因素房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。四、 人口因素人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費(fèi)品零售額等因子。二、 經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。一、 行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。由于商業(yè)酒店市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進(jìn)行歸納和分類。 開發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬達(dá)索菲亞大酒店等。 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。實(shí)際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動機(jī)。相應(yīng)的酒店管理市場水平與發(fā)達(dá)城市市場也有較大差距。從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。隨著對哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會有越來越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會進(jìn)入哈爾濱市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。當(dāng)然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對應(yīng)的。當(dāng)然與全國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場還是不成熟的。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場發(fā)展的源動力。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。12次年 2 月份為冬季，漫長而寒冷干燥，雪覆大地。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。35 月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達(dá) 10℃左右。年平均溫度 ℃。四季分明，冬季漫長寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略， “北躍”——以建設(shè)北國水城和科技新城為主線，著重開發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖”的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動江北大發(fā)展。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開發(fā)的機(jī)會，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會。要建立大項(xiàng)目庫，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制。 即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項(xiàng)目未來的發(fā)展?jié)摿?shí)施大項(xiàng)目牽動戰(zhàn)略是新區(qū)快速成長的有效措施。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國家五星級旅游景點(diǎn)太陽島和冰雪大世界。1998 年高等教育管理體制改革后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。學(xué)校前身是中國共產(chǎn)黨 1947 年在雞西建立的東北第一所煤礦工人干部學(xué)校。其中，“北躍”的核心內(nèi)涵 是“以水定城，科技興城” 。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過，距哈爾濱太平國際機(jī)場僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)、對青山鎮(zhèn)和樂業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子。是中國著名的歷史文化名城和旅游城市，素有“共和國長子” 、 “冰城” 、 “天鵝項(xiàng)下的珍珠”、 “東方莫斯科” 、 “東方小巴黎”以及“冰城夏都”等美稱。轄8區(qū)7縣，代管3個(gè)縣級市。04′~46176。42′~130176。1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ，2022，國家計(jì)委以計(jì)辦投資[2022]15 號文件，中國電力出版社2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國計(jì)劃出版社3） 《哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》4） 《哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（2022—2020 年） 》5） 國家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 《松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2022 年） 》7） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額8） 哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書10） 其他有關(guān)依據(jù)資料11） 項(xiàng)目批復(fù)文件表 松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位一 建筑類1 總建筑面積 50000 ㎡2 占地面積 ㎡二 投資類1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 土地取得費(fèi)用 萬元 前期費(fèi)用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 園區(qū)配套費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元2 資金籌措 萬元 項(xiàng)目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 萬元三 財(cái)務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測算，預(yù)計(jì)總投資為 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。要加快工業(yè)貿(mào)易營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。松北區(qū)要充分利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。目 錄1 總 論 ...........................................................................................................3 項(xiàng)目概況 ...........................................................................