【正文】 一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。（具體位置見附圖） 四、 建設(shè)單位背景 單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號 注冊資金 ： 4000 萬 法定代表人：劉東才 職務(wù) ：總經(jīng)理 為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 [93]京建開安第 037 號文 4 批復(fù)，首都汽車公司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金4000 萬元。 公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。 五、 項目建設(shè)規(guī) 模和內(nèi)容 根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī)劃建設(shè)用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共 62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共 25000 平方米。各功能具體面積見下表： 項目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米 功能區(qū) 建筑面積 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬配套設(shè)施 25000 合計 87800 容積率 綠化率 26% 5 六、 項目總投資與資金來源 計劃項目總投資為 億元人民幣，由本項目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的 調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。 三、 項目用地現(xiàn)狀和拆遷 項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價值， 擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時間都比較少，為項目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線24 號檢查井，另在項目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。 （ 2） 上水 項目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400 毫米上水管線。 （ 3） 熱力 本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項目 8 供熱由項目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。 （ 5） 煤氣 本項目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內(nèi)引戶線。 （ 7） 道路 本項目外部道路交通組織利用項目建設(shè)用地 北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項目建設(shè)用地東側(cè)的道路。 通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 9 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，初步計劃本項目的規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積 62800 平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車 庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積 25000 平方米。 二、 建筑面積和設(shè)施 項目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下： 項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積 單位：平方米 內(nèi)容 占地面積 所占比重（ %） 建筑面積 所占比重（ %） 人均占 地面積（平方米 /人） 寫字樓 14420 公寓 28700 商務(wù)公寓 19680 附屬設(shè)施 25000 合計 12993 100 87800 100． 0 10 三、使用功能配置和分區(qū) 整個項目為一座地下 3 層，地上 3 層至 21 層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下： 公寓 大廈 A 座為公寓，位于項目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道 路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積 28700 平方米。 寫字樓 C 座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項目用地西北側(cè)，總建筑面積 14420 平方米。 配套商業(yè)設(shè)施 為滿足項目內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等 服務(wù)。物業(yè)管理將按 照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。 綠地 本項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。 13 第五章 物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保 一、 主要建筑材料 根據(jù)項目初步規(guī)劃，該建設(shè)項目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計規(guī)劃和該項目工程的總體設(shè)計，所需建筑材料估算如下： 項目三材用量表 項目 建筑面積 （平方米） 每建筑平方米所需材料 需求總量 鋼材（噸） 87800 8780 水泥（噸） 87800 26340 木材 (立方米 ) 87800 8780 二、 主要設(shè)備 鑒于市場競爭及面向二十一世紀(jì)項目經(jīng)營的需要，本項目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下： 自動電梯 消防設(shè)備 應(yīng)急發(fā)電設(shè)備 通訊電話系統(tǒng) 電視監(jiān)控保安系統(tǒng) 防盜報警系統(tǒng) 14 照明系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 三、 物料供應(yīng) 項目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。 本項目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。 四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 根據(jù)項目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下： 用電容量 按每建筑平方米用電 40 瓦測算，本項目用電量為 2400 千瓦。 給水量 按公建用水綜合定額每日 ， 該項目日平均用水量為 1150立方米。 15 熱負(fù)荷 按每建筑平方米每小時供暖量為 60 千卡測算，該項目每小時需供暖 360 萬千卡。 五、 環(huán)境保護(hù) 由于該項目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。具體環(huán)境保護(hù)措施如下： 雨、污水 項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到 《 北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 》， 項目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。 噪聲 16 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和 電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。 只要在全面設(shè)計時注意環(huán)境保護(hù)的各個環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 六、 綠化、消防和人防 綠化 項目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。 17 人防 按照國家人防設(shè)計要求，項目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計要求，結(jié)合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計建設(shè)。 1999 年 1 月至９ 月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，增長 ％，較上月 ％的增長率提高 個百分點(diǎn)，連續(xù)三個月呈增長態(tài)勢。今年 1— 5 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資 億元，增長%，其中 5 月完成 億元；商品房開復(fù)工面積 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比上年同期分別增長 %和 % 進(jìn)入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資 億元，同比增長 ％，占全市住宅投資比重為 ％，提高了 個百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資比重為 ％，提高了 個百分點(diǎn)。進(jìn)入 2020 年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元 ,開復(fù)工 萬平方米 ,比上年同期增長%和 %,占全市住宅建設(shè)的比重分別為 %和 %,比上年末提高了 個百分點(diǎn)和 個百分點(diǎn)。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累計銷售商品房屋 萬平米，同比下降 ％，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 ％；辦公樓 萬平方米，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 倍；其他用房 萬平方米，增長 倍。８月份月銷售商品房較上年同月下降 萬平方米，共銷售 各類商品房，其中商品住宅 ，分別為上年同月的 92％和 ％。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。進(jìn)入 2020 年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 萬平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長 倍和 倍。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售 20 給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點(diǎn)。今年北京個人購買商品住宅激增 ,比重高達(dá) %。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α＝衲晟习肽?，全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 倍；實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。銷售給個人的住宅實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增 長 倍，占商品住宅銷售額的比重達(dá)到 %，比去年同期提高 個百分點(diǎn)，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的 1/10。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。 1999 21 年以來受房改政策及國家 為促進(jìn)二級市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。 從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26 家，較上年增加２家，完成投資 億元，較上年增長 %，本市房地產(chǎn)投資的比重為 ％，上升了 個百分點(diǎn)。 投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，