【正文】 實(shí)施組織管理 ......................................................................................... 38 11. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 ..................................................................................................... 39 經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù) ............................................................................................. 39 貸款償還 ......................................................................................................... 39 12．結(jié) 論 ................................................................................................................ 40 附錄 ............................................................................................................................ 40 黑龍江 XX 大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 論 背景 項(xiàng)目名稱 XX 大廈新建工程 （暫定名） 建設(shè)單位概況 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司是省內(nèi)最大的農(nóng)資企業(yè)，是黑龍江省化肥流通的主渠道。公司創(chuàng)建于 2021 年 12 月 27 日，現(xiàn)有員工人數(shù) 484 人，注冊(cè)資金 1 億元，總資產(chǎn) 49 億元。 企業(yè)發(fā)展情況：公司現(xiàn)擁有一家全資分公司、十四家控股子公司、兩家參股公司。曾獲得 “中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng) ”、 “中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè) 500強(qiáng) ”、 “中國(guó)優(yōu)秀誠(chéng)信企業(yè) ”、 “全國(guó)供銷系統(tǒng)先進(jìn)集體 ”、 “黑龍江省企業(yè)50 強(qiáng) ”等榮譽(yù)稱號(hào)。 遼寧億森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2021 年 7 月 13 日取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)號(hào)為 2101001108436；公司住所為沈陽(yáng)市皇姑區(qū)黃河南大街 106 號(hào)，公司辦公位置為沈陽(yáng)市皇姑區(qū)淮河街 20 號(hào)，經(jīng)營(yíng) 范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理、建筑工程設(shè)備租賃等；系由黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司及兩位自然人出資組建的有限公司；注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元，公司資質(zhì)為暫定級(jí)別，公司員工目前為 13 人，其中具有專業(yè)資格人員為 11 人。 可行性報(bào)告編制依據(jù) 哈爾濱市城市建設(shè)總體發(fā)展規(guī)劃 《關(guān)于黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司建設(shè)用地的批復(fù)》哈政土合字 [2021]松北 19 號(hào)文 哈爾濱市松北新 區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)第 2021—005 號(hào)儲(chǔ)備用地控詳規(guī)劃圖 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50325—— 2021 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ67——2021 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2021） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016——2021 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 《 XX 大廈新建工程巖土工程勘察技術(shù)報(bào)告》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 1建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 項(xiàng)目提出的過(guò)程和理由 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司原辦公地點(diǎn) 已無(wú) 可發(fā)展空間， 隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，對(duì)辦公環(huán)境和條件的要求與企業(yè)現(xiàn)有辦公環(huán)境和條件之間的矛盾逐漸凸顯，而且日益突出：辦公室內(nèi)十分擁擠、狹小，辦公樓周邊環(huán)境嘈雜臟亂、道路擁堵不堪，給公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、合作伙伴往來(lái)及員工出行帶來(lái)諸多不便，嚴(yán)重影響企業(yè)形象的提升。為促進(jìn)黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 公司事業(yè)迅速發(fā)展的需要， 公司 經(jīng)與市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并獲得支持后，決定 擬將集團(tuán)總部搬遷至哈爾濱市松北區(qū)。附近有哈爾濱市人民政府、哈爾濱市松北區(qū)人民政府、大唐公司、哈爾濱商業(yè)大學(xué)、世茂花園等住宅小區(qū)。僅需十五分鐘即可到達(dá)中心城區(qū)。其中，建設(shè)用地面積為 平方米， 道路用地面積 平方米。 地上 26971 平方 米 ，地下 7180 平方米。地下室一層，除設(shè)備用房外用于地下停車，停車 246 輛。用于籃球等的活動(dòng)場(chǎng)地一處，其余為廣場(chǎng)和綠化用地。 項(xiàng)目建設(shè)不僅應(yīng)滿足當(dāng)前各方面的需 要，而且應(yīng)具有現(xiàn)代意識(shí)和前瞻性，要為公司將來(lái)的發(fā)展留有充分余地；場(chǎng)區(qū)的整體構(gòu)思和功能分區(qū)應(yīng)在技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理，應(yīng)反映出二十一世紀(jì)新型企業(yè)的整體風(fēng)貌； 也應(yīng)成為哈爾濱松北區(qū)城市形象的亮點(diǎn)，提高城市的文化品味?？梢詽M足項(xiàng)目建設(shè)的需求。 本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 發(fā)展農(nóng)資事業(yè)的重要性 黑龍江是農(nóng)業(yè)大省和國(guó)家重要的商品糧基地，承擔(dān)著保障國(guó)家糧食安全的重任。尤其是 2021 年春季我省化肥市場(chǎng)貨源嚴(yán)重緊缺，公司顧全大局，帶頭限價(jià)保供，充分發(fā)揮了農(nóng)資流通的主渠道作用，確保了全省的農(nóng)資供黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 應(yīng)，受到省委、省政府的高度評(píng)價(jià)，省委書記吉炳軒、省長(zhǎng)栗戰(zhàn)書等 4位省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作出批示，對(duì) 公司的社會(huì)責(zé)任意識(shí)和主渠道作用給予肯定，并殷切期望公司進(jìn)一步提高省內(nèi)市場(chǎng)占有率，為實(shí)施黑龍江省 “千億斤糧食產(chǎn)能建設(shè)工程 ”發(fā)揮支撐作用。一些不具備經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的個(gè)體商販通過(guò)掛靠經(jīng)營(yíng)、租照經(jīng)營(yíng)、賣經(jīng)營(yíng)權(quán)等手段披上合法外衣的化肥經(jīng)營(yíng)權(quán)，使國(guó)內(nèi)化肥市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體迅速膨脹，他們推銷一些雜牌、劣質(zhì)肥料，加高價(jià)來(lái)賺取利潤(rùn)，損害農(nóng)民利益，影響到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定。 國(guó)家對(duì)三農(nóng)的大力支持 近年來(lái)，國(guó)家非常重視 “三農(nóng) ”工作，加大對(duì) “三農(nóng) ”的投入。 XX 集團(tuán)在這一系列的支農(nóng)政策中扮演著重要角色，每年承擔(dān)國(guó)家和省級(jí)化肥淡季儲(chǔ)備任務(wù)近 50 萬(wàn)噸，同時(shí)， XX集團(tuán)被評(píng)為國(guó)家 “萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程優(yōu)秀試點(diǎn)企業(yè) ”榮譽(yù)稱號(hào)。公司成立了農(nóng)化服務(wù)中心，投資 600 多萬(wàn)元在省內(nèi)建立了 5 個(gè)大型土壤檢測(cè)中心化驗(yàn)室和混配肥服務(wù)站，在 14 個(gè)市縣設(shè)立了土黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 樣收集處理站，指導(dǎo)營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)開展測(cè)土配方、平衡施肥等農(nóng)化服務(wù)。在 XX 連鎖店可隨時(shí)上網(wǎng)為農(nóng)戶調(diào)取檢測(cè)結(jié)果，提供施肥建議方案。 同時(shí)，公司還開展助農(nóng)綜合服務(wù)，成立了倍豐農(nóng)民技術(shù)學(xué)場(chǎng)，免費(fèi)食宿，為廣大 農(nóng)民免費(fèi)提供科普培訓(xùn)，開創(chuàng)了業(yè)內(nèi)先河；與東北農(nóng)業(yè)大學(xué)結(jié)成合作共建關(guān)系，通過(guò)組織產(chǎn)品試驗(yàn)、示范，加快了新技術(shù)的轉(zhuǎn)化速度和農(nóng)民科學(xué)施肥的進(jìn)程；通過(guò)集中培訓(xùn)、科技下鄉(xiāng)、村屯授課、田間巡診等方式，解決農(nóng)民產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的各項(xiàng)難題，以服務(wù)為紐帶贏得了農(nóng)民的信賴。 政府與企業(yè)共同努力，積極建立一支高素質(zhì)農(nóng)資隊(duì)伍 在政府有關(guān)部門的大力支持下，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的培養(yǎng)和歷練，公司已經(jīng)形成了一支能征善戰(zhàn)、敢打敢拼、想干事、能干事的干部員工隊(duì)伍，在 “企興我榮、人企共進(jìn) ”的共同愿景下，為大家提供和諧的工作環(huán)境，切實(shí)做到人盡其才，大家深感作為 “倍豐人 ”的榮譽(yù)和自豪，這正是促進(jìn)企業(yè)快速、持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。我們?cè)笧楸Ｕ衔沂∞r(nóng)業(yè)與國(guó)家糧食安全，增進(jìn)龍江乃至全 國(guó)人民的福祉而不懈努力。以保真無(wú)假的商品質(zhì)量，完備通暢的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平，打造國(guó)內(nèi)一流農(nóng)資企業(yè)品牌。公司先后出臺(tái)了一系列規(guī)章制度，并強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)察，使業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程安全、規(guī)范、有序，實(shí)現(xiàn)了有效監(jiān)管。 建筑應(yīng)能滿足辦公 人員的一切使用要求，包括餐飲、娛樂(lè)、健身、后勤服務(wù)等， 為使用本建筑的 500 名本公司職黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 工和外來(lái)辦事人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境。 也應(yīng)考慮建筑內(nèi)部使用功能與外部功能空間的聯(lián)系，布置好室外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)和綠化等。各功能空間組成見表 21， 22， 23。其中地上 26971 平方米，地下 7180 平方米。 附近有哈爾濱市人民政府、哈爾濱市松北區(qū)人民政府、中國(guó)移動(dòng)哈爾濱分公司、大唐公司、哈爾濱商業(yè)大學(xué)、世茂花園等住宅小區(qū)。 中國(guó) 移動(dòng)哈爾濱分 公司辦公樓位于本場(chǎng)址的西側(cè)，可與 XX 大廈新建工程形成了一個(gè)現(xiàn)代辦公區(qū)域，增加了建筑的可識(shí)別性，便 于外來(lái)辦事人員 尋找 。參見附圖 1。 場(chǎng)址土地權(quán)屬類別 XX 大廈新建工程場(chǎng)址屬哈爾濱市松北區(qū)，編號(hào)為松北新區(qū) 2021005號(hào)地塊，類別為建筑用地 ，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)需要?jiǎng)舆w的住戶和需拆遷的建筑 。是 由哈爾黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 濱市人民政府通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的方式 出 讓給黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司 使用。見附錄《哈爾濱市人民政府建設(shè)用地審批件》 。 經(jīng)有關(guān)部門對(duì)擬建場(chǎng)區(qū)工程建設(shè)用地進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估工作，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及資料整理， 經(jīng)分析研究，得出主要結(jié)論和建議如下： 按照國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā) [1999]392 號(hào)文件附件的技術(shù)要求，本項(xiàng)目確定為三級(jí)評(píng)估； 該評(píng)估區(qū)位于松花江漫灘區(qū)，地勢(shì)低平， 69 月份降水量占全年降水量的 %；地下水位埋藏較淺，表層普遍分布粉質(zhì)粘土層，最大季節(jié)凍土深度為 ,易發(fā)生凍融陷地質(zhì)災(zāi)害； 評(píng)估區(qū)內(nèi)巖土體類型較單一，多為粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土、粉細(xì)砂、細(xì)砂、中砂、中粗砂、粗砂、及礫砂；淤泥質(zhì)土多為薄層狀或透鏡狀； 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 評(píng)估區(qū)現(xiàn)狀地址災(zāi)害主要為凍融，應(yīng)以預(yù)防為主，采取合理措施預(yù)防地質(zhì)災(zāi)害地發(fā)生 或降低地質(zhì)災(zāi)害的損害程度； 場(chǎng)區(qū)為地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小地區(qū)； 評(píng)估區(qū)為地震基本烈度 VI 度區(qū)。 綜上所述，本區(qū)為地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小的區(qū)域，凍脹融陷、地基土不穩(wěn)定及地震為主要地質(zhì)災(zāi)害類型。 建設(shè)條件 本項(xiàng)目施工場(chǎng)地開闊、交通便利、道路良好，施工設(shè)備和材料可以方便地運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)并存放。但在施工建設(shè)時(shí)，本著保護(hù)環(huán)境的原則，盡量減少對(duì)環(huán)境的不利影響，及時(shí)清運(yùn)施工過(guò)程中排出的殘廢料，降低噪聲污染，并盡量 保護(hù)場(chǎng)地上原有的植物。 總 平面布置 基地概況 XX 大廈新建工程擬建于哈爾濱市松北區(qū)規(guī)劃路 25 與哈黑公路交叉口處，基地呈平行四邊形，南北長(zhǎng) 米，東西長(zhǎng) 米。 總體布局設(shè)計(jì)及功能分區(qū) 在 XX 大廈新建工程總體 布局設(shè)計(jì)方案中，結(jié)合周邊城 市主要道路和建筑情況，合理地處理建筑與周邊廣 場(chǎng)、建筑群體黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 的關(guān)系，解決場(chǎng)地入口與松北大道的交通聯(lián)系，創(chuàng)造現(xiàn)代辦公建筑與自然景觀融合的特殊氣質(zhì)。 辦公樓主體為 20 層，裙房為 3 層。裙房為東西朝向，平行于松北大道布置。進(jìn)入場(chǎng)地的 入口在 松北區(qū)規(guī)劃 5 號(hào)路上。 規(guī)劃方案與城市的關(guān)系 考慮到 城市的景觀要求，本建筑形體應(yīng)順應(yīng)城市群體空間的秩序，尊重周邊建筑的整體風(fēng)格，尤其是與其 相鄰 的中國(guó)移動(dòng)哈爾濱分 公司辦公樓 應(yīng)盡量協(xié)調(diào)。因此， 本建筑的風(fēng)格確定為現(xiàn)代簡(jiǎn)潔 形式，以求與中國(guó)移動(dòng)哈爾濱分 公司辦公樓相協(xié)調(diào)；在建筑外表面上 突出 綠色 科技 主題，用以與其相區(qū)別。 次入口設(shè)在松北規(guī)劃 284 路上，距松北區(qū)規(guī)劃 5 號(hào)路 30 米。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： m2 總建筑面積： 34151m2 容積率： 總綠地面積： 2326 m2 道路廣場(chǎng)面積： 3862 m2 停車泊位數(shù)： 246 輛 建筑設(shè)計(jì)方案 建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑基本性格應(yīng)是樸實(shí)、大方、有文化氣息，不過(guò)分追求華麗。由于周邊已有建筑形成的近代灰白色建筑為主的基調(diào)，則采取與之協(xié)調(diào)為主的對(duì)策，并有所變化。規(guī)劃后場(chǎng)區(qū)建筑造型風(fēng)格，其主體均統(tǒng)一為淺灰色，適當(dāng)增添協(xié)調(diào)顏色黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 的局部裝飾，既有協(xié)調(diào)的一 面，又有傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵。處理手法上力求創(chuàng)新，建筑的風(fēng)格、形式與功能吻合，內(nèi)容與形式統(tǒng)一，以體現(xiàn)時(shí) 代感。 二層：多功能廳（ 1120 平方米），會(huì)議室（ 245 平方米），圖書館（ 70平方米），休息廳（ 280 平方米），辦公室（ 500 平方米） 。 四到十八層：普通辦公室及會(huì)議室 , 每 層 有 普 通 辦 公 室（ 14= 平方米），大辦公室（ 平方米），會(huì)議室（ 平方米）。 二十層： 董事長(zhǎng)、總經(jīng)理辦公室 （ 2= 平方米），領(lǐng)導(dǎo)辦公室（ 3= 平方米），普通辦公室（ 2= 平方米），會(huì)議室（ 2= 平方米）。與附屬樓呈 “L”形布置。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 本建筑的主體為 20 層，層高 米，裙房 3 層，層高 米。 高層主體柱：地下室和 1 至 3 層為 800X800 方柱， 4 至 12 層為600X600方柱， 12至 20層為 4