【正文】 米左右。（另對總部基地也可提供類似空港的招商條件。）間接競品：（主要集中于濱海新區(qū)，相關(guān)情況參照附后說明表格）東麗湖空港華明鎮(zhèn)渤龍湖*373萬平米的響螺灣960萬平米的于家堡62萬平米中新生態(tài)城207萬平米的MSD100萬平米外包服務產(chǎn)業(yè)區(qū)101萬平米海洋高新（僅動漫產(chǎn)業(yè)基地）濱海新區(qū) —— 總部基地的建設強度遠勝于市區(qū)！濱海新區(qū)預計未來510年內(nèi)總部基地建設規(guī)模將超過1800萬平米，未來將是總部基地爆炸式增長的時期！*　政策概念規(guī)劃方向綠色生態(tài)辦公旅游休閑產(chǎn)業(yè)支撐綜合評價響螺灣商務區(qū)外省市商務區(qū)外省市辦事機構(gòu) 中央企業(yè)和大型企業(yè)集團總部 科技研發(fā)中心38個綜合體項目 最高建筑360米 高樓密布建筑群 城市觀光旅游 極地海洋館 彩帶島 親水平臺景觀 概念驅(qū)動 政策支持 實體產(chǎn)業(yè)較弱 各省市重點建設外省市辦公區(qū)，密度高、人流大、人群產(chǎn)生壓抑感！于家堡CBD現(xiàn)代金融服務體系 金融綜合配套改革實驗區(qū) 環(huán)渤海地區(qū)金融中心 國際貿(mào)易中心 信息服務中心100萬平米綠地 多元濱水空間 總建筑面積為950萬平方米！ “雙塔”標志建筑 三處遺址公園 環(huán)城有軌電車 水上巴士概念驅(qū)動 國家政策強力扶持 金融產(chǎn)業(yè)支撐 OTC柜臺交易市場 天津政府參與投資集中金融產(chǎn)業(yè)，建設強度大，生態(tài)資源缺乏！中新生態(tài)城世界上第一個國家間合作開發(fā)建設的生態(tài)城市建設經(jīng)濟蓬勃、社會和諧、環(huán)境友好、資源節(jié)約的生態(tài)城市生態(tài)經(jīng)濟、生態(tài)人居、生態(tài)文化、和諧社區(qū)和科學管理 國際化的生態(tài)文化旅游、休閑、康樂區(qū) 節(jié)能環(huán)保、科技研發(fā)、教育培訓、文化創(chuàng)意、服務外包、會展旅游、金融服務以及綠色房地產(chǎn)政府背景、弱產(chǎn)業(yè)、重住宅、注重綠色生態(tài)方面的建設！北塘TBD打造出綜合酒店，會議，旅游，生態(tài)居住于一體的現(xiàn)在服務業(yè)聚集區(qū)濱海新區(qū)國際會議中心 中小企業(yè)總部基地 集體會議休閑，漁鎮(zhèn)風情和特色餐飲的國際旅游目的地 與中新生態(tài)城交融互補的建筑形式以低層、中小規(guī)模為主，以“低強高密”的布局手法形塑類似五大道的城市街區(qū)特色民俗旅游區(qū) 北塘國際會議中心 溫泉度假村 海鮮餐飲服務區(qū) 高爾夫球旅游產(chǎn)業(yè)、會議產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟、會所經(jīng)濟錯位發(fā)展、中小企業(yè)總部基地、具備綠色、生態(tài)、旅游資源！海洋高新區(qū)引進高新技術(shù)制造業(yè)項，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)先進制造產(chǎn)業(yè)基地 現(xiàn)代服務業(yè)基地————科技型總部經(jīng)濟基地 海洋高科技制造基地 生產(chǎn)性服務基地 研發(fā)轉(zhuǎn)化基地區(qū)域成熟度不高，以先進制造業(yè)為主！*濱海新區(qū)空港區(qū)域（本項目區(qū)域）企業(yè)資源的競爭濱海新區(qū)剛剛進入一個優(yōu)勢環(huán)境，支持下的爆發(fā)式發(fā)展時期，多個產(chǎn)業(yè)區(qū)域進入大規(guī)劃，并正在提速開發(fā)，整個濱海新區(qū)同時進入大規(guī)模的招商時代。 政策平臺的競爭濱海新區(qū)無疑擁有招商政策和政府有力的支撐。產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu)的競爭 濱海新區(qū)定位為第三產(chǎn)業(yè)和金融服務業(yè)為主的新型產(chǎn)業(yè)模式，所以，對高端人才需求量很大 建筑結(jié)構(gòu)的競爭濱海新區(qū)對商務型建筑的需求量大企業(yè)資源的競爭空港區(qū)域在不斷擴張，也面對大規(guī)模招商的需求。 政策平臺的競爭沒有招商政策和政府的有力支撐。產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu)的競爭 空港以高附加值的大型制造型項目為主，所以，人才需求為大量偏中低端的產(chǎn)業(yè)工人和初級管理者，高端需求，基本為研發(fā)型人才，但總需求量偏少。 建筑結(jié)構(gòu)的競爭空港以廠房為主要產(chǎn)業(yè)建筑形式，缺乏有檔次的展示空間 空港VS濱海產(chǎn)業(yè)鏈條有機組合的關(guān)系，空港是濱海新區(qū)中高端制造業(yè)的外遷。區(qū)域的政策資源和招商資源無法給本項目區(qū)域以足夠的支撐?？崭蹍^(qū)域缺乏有檔次的展示空間，本項目商務花園出現(xiàn)將極具產(chǎn)品競爭力。*名稱規(guī)劃建面（萬/㎡）所屬產(chǎn)業(yè)圈建設周期（年）代表項目規(guī)劃產(chǎn)品建設發(fā)展方向海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地100海泰產(chǎn)業(yè)3海泰創(chuàng)新基地 企業(yè)獨棟、別墅Office、生態(tài)寫字樓 科技企業(yè)孵化、軟件、醫(yī)療、通訊、貿(mào)易、電子等科技企業(yè)的辦公與生產(chǎn)，傳統(tǒng)企業(yè)升級。臨空產(chǎn)業(yè)總部基地350臨空產(chǎn)業(yè)5EOD總部港 商務獨棟、小高層 航空產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、空港物流等產(chǎn)業(yè)渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)200濱海高新5渤龍湖總部基地別墅、水苑洋房、小高層發(fā)展以生物技術(shù)、高端信息制造與綠色能源產(chǎn)業(yè)為主導的高新技術(shù)企業(yè)總部與總部研發(fā)機構(gòu)市區(qū)周邊總部基地建設規(guī)模約有650萬平米，預計將在未來35年陸續(xù)上市！*核心問題 ——總部基地針對于何種產(chǎn)業(yè)天津的總部基地在未來35年內(nèi)將出現(xiàn)爆炸式增長，而毗鄰空港物流加工區(qū)內(nèi)就存在大量總部基地項目，將對本案產(chǎn)生最為直接競爭。基于我司長期對總部基地的深入研究與運作，在本項目中不僅為開發(fā)商解決前期定位與策劃的階段性解決方案，并從可執(zhí)行的操作面切入，推進本項目產(chǎn)業(yè)定位的全面落實與建設。目前天津不缺總部基地和產(chǎn)業(yè)園的概念，但產(chǎn)業(yè)支撐不足，天津目前沒有支柱產(chǎn)業(yè)，濱海分流嚴重，且自成體系與天津市區(qū)分隔！*SWOT分析優(yōu)勢 Strength劣勢 WeaknessS1：交通便利市新老城區(qū)聯(lián)系的核心區(qū)S2：距離天津濱海國際機場僅6公里W1：行政區(qū)化上隸屬華明鎮(zhèn)，是東麗區(qū)的一部分，臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的政策資源和招商資源無法給本項目區(qū)域以足夠的支撐。W2：空港區(qū)域目前以高附加值的大型制造型項目為主，建筑以廠房為主，展示檔次較低端機會 OpportunityS1+S2+O1+Q2：以臨空的大區(qū)位優(yōu)勢，搶占機會發(fā)展臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)O1：天津多年以來依賴傳統(tǒng)制造業(yè)主導的經(jīng)濟發(fā)展模式亟待出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。O2：空港物流加工區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為區(qū)域企業(yè)導入本案創(chuàng)造了可能；緊緊抓住與天津濱海國際機場的距離優(yōu)勢做文章，融入整個大空港區(qū)域，以大區(qū)域的優(yōu)勢，發(fā)展臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)威脅 ThreatenW1+O1+O2+T1：以完善配套、特色產(chǎn)品，進行差異化競爭T1：本案未來將要面臨超過2300萬平米同質(zhì)產(chǎn)品競爭！天津市區(qū)總部基地預計供應量為650萬平米；濱海新區(qū)總部基地產(chǎn)品供應量預計超過1700萬平米建設復合的、配套齊全的現(xiàn)代臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)重在產(chǎn)品創(chuàng)新，以標桿產(chǎn)品（總部商務花園）高調(diào)入市，壓倒競爭市場攻勢*We have found臨 空 經(jīng) 濟 產(chǎn) 業(yè)the key!! 1992年，美國北卡羅來納大學的卡薩達教授提出了“第五波理論”，其理論主要觀點是，過去世界上大城市發(fā)展先后依托內(nèi)河航運、海運、鐵路和高速公路，這“四波”依次興替之后，新的國際經(jīng)濟中心城市崛起的一個重要因素是依托機場，尤其是大型樞紐機場。法蘭克福、蘇黎世等內(nèi)陸城市崛起成為國際經(jīng)濟中心城市，進一步證明了現(xiàn)代航空運輸對城市功能形成的重要作用。 *20世紀末臨空經(jīng)濟區(qū)在中國的崛起20世紀60年代末臨空經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展階段1959年臨空經(jīng)濟區(qū)的誕生發(fā)展時期背景“臨空經(jīng)濟區(qū)“的誕生時期，最早誕生于愛爾蘭，主要從事出口加工服務1959年，愛爾蘭成立了香農(nóng)國際航空港自由貿(mào)易區(qū)，它包括緊靠香農(nóng)國際機場的香農(nóng)自由工業(yè)區(qū)和香農(nóng)鎮(zhèn)，自由貿(mào)易區(qū)利用國外資金和原材料，大力發(fā)展出口加工業(yè)，這是臨空經(jīng)濟區(qū)的早期形式。影響伴隨著航空運輸方式的變化和技術(shù)進步尤其是新技術(shù)革命的浪潮而興起，卻為日后經(jīng)濟發(fā)展摸索出一條新的路徑；從20世紀60年代起，日本政府就先后提出了在東京、大阪建設三大國際空港的課題，成田國際空港、羽田國際空港、關(guān)西國際空港成為日本最重要的航空港日本采用了研究—建設—再研究—再建設的方針，使得航空運輸在日本得到了飛速的發(fā)展，形成了建設與發(fā)展的良性循環(huán)。臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的理論逐步步入成熟期，這段時期發(fā)展的大部分地區(qū)經(jīng)濟都進入了一個良好的發(fā)展循環(huán)，為21世紀的經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的基礎；臨空經(jīng)濟區(qū)在中國的全面崛起階段；臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的理論進入廣泛驗證期，當今的機場所扮演的角色已遠不僅是航空業(yè)的基礎設施了。上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)自1993年成立市西工業(yè)小區(qū)開始， 至2003年確立“園林式、 高科技、 總部型”園區(qū)的定位，迄今已歷時十七周年的發(fā)展。目前園區(qū)已從工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為商務園區(qū) 在許多發(fā)達國家，重要機場的周邊區(qū)域內(nèi)已經(jīng)成為由復合的交通體系、綜合性的企業(yè)集群所構(gòu)成的“區(qū)域”。項目功能發(fā)展方向研究*臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)大致分為三大功能臨空關(guān)聯(lián)功能臨空附屬功能機場服務功能*臨空物流區(qū)主要發(fā)展倉儲、運輸、中轉(zhuǎn)、配送、包裝和流通加工等物流服務業(yè)務。如法蘭克福物流城臨空關(guān)聯(lián)功能臨空工業(yè)區(qū)配套工業(yè)區(qū)：發(fā)展航天科技、航空相關(guān)產(chǎn)業(yè)、制造加工業(yè)等。如法國的索菲亞安蒂波利斯科技園區(qū)專門設立了宇航產(chǎn)業(yè)，引進了阿爾卡特航天企業(yè)等知名公司。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)：發(fā)展以空運為依托的高新產(chǎn)業(yè)基地。如計算機及其附件、微電子、IT等產(chǎn)業(yè)制造及研發(fā)中心。一般來說，目前臨空經(jīng)濟區(qū)都把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為重點研發(fā)目標。如馬來西來多媒體超級走廊立足于軟件開發(fā)、多媒體內(nèi)容創(chuàng)造等領先技術(shù)。會展區(qū)近年來，會展會議產(chǎn)業(yè)與臨空經(jīng)濟關(guān)系日趨密切。如日本大阪機場，這幾年發(fā)展最快的就是會展業(yè)，而這也是他們目前推動的重要的方向。機場周圍地區(qū)的會展業(yè)通常包括展覽中心、培訓設施和商務會議中心。如巴黎戴高樂機場附件的維勒班展覽中心，有164000平方米的展覽區(qū)，每年吸引1300萬的參觀者。臨空附屬功能分銷區(qū)以英特網(wǎng)為基礎的電子商務活動，也越來越向機場集聚。電子商務需要通過空運來把貨物從制造商送到客戶手中，因此，英特網(wǎng)公司的分銷中心離機場越近，貨物越能更快地運送到終端客戶處。臨空服務區(qū)包括賓館、餐飲業(yè)、購物、商業(yè)中心、金融業(yè)、咨詢業(yè)以及基本的服務設施。在機場外圍專門形成的飯店賓館區(qū)域，不僅吸引了飛機乘客，還有其它顧客。如如戴高樂機場附近飯店業(yè)的很大一部分客源來自維勒班展覽中心的參觀者和展商。機場服務功能臨空居住區(qū)包括房地產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等。臨空經(jīng)濟區(qū)一般都會專門辟有住宅區(qū)，為機場工作人員及園區(qū)機構(gòu)的工作人員提供生活方便。如日本關(guān)西國際機場臨空城等住宅區(qū)觀光旅游區(qū)包括旅游、觀光和休閑等。臨空經(jīng)濟區(qū)還充分利用周邊地區(qū)旅游資源，大力發(fā)展特色公園、觀海風景區(qū)、水上樂園、文化娛樂設施、歷史文物居址等與旅游相關(guān)的其他服務設施，強化自身的旅游休閑功能。如日本關(guān)西國際機場臨空城內(nèi)的臨空樂園不但有游樂園，還有能使游客品嘗到全世界美食的飲食區(qū)。項目功能發(fā)展方向研究*項目功能發(fā)展功能篩選優(yōu)勢性評價指標限制性評價指標臨空物流鼓勵發(fā)展以天津機場為中心，觸角遍及全球的空中運輸網(wǎng)，加上物流產(chǎn)業(yè)高效的配送系統(tǒng)，才能使天津制造的高技術(shù)含量、高附加值產(chǎn)品及時配送。與天津空港物流加工區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)總部基地的部分功能形成競爭配套工業(yè)鼓勵發(fā)展發(fā)展與航天、航空的相關(guān)產(chǎn)業(yè)、制造加工業(yè)。包括飛機維修、飛機零部件制造、供應、分銷以及與之有關(guān)的咨詢、培訓、支持等業(yè)務，競爭較小。需政府部門提供相關(guān)政策支持高新技術(shù)鼓勵發(fā)展空運為依托的高新產(chǎn)業(yè)基地，有利于充分發(fā)揮本項目的位置優(yōu)勢。與天津空港物流加工區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)總部基地的部分功能形成競爭會展產(chǎn)業(yè)收縮產(chǎn)業(yè)為展覽中心、培訓設施和商務會議中心的發(fā)展提供及其便利交通的條件在與濱海新區(qū)的激烈競爭中處于明顯的劣勢高附加值的大型制造型項目對城市GDP增長貢獻較大不利于土地資源的集約利用。對拉動區(qū)域高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口導入不利空港區(qū)域產(chǎn)業(yè)園大多定位于此，未來競爭激烈。限制發(fā)展分銷產(chǎn)業(yè)伺機發(fā)展為以因特網(wǎng)為基礎的電子商務公司的發(fā)展提供及其便利交通的條件，有效的利用航空及土地資源。需引入外來資源，需要政府部門提供相關(guān)政策支持服務產(chǎn)業(yè)伺機發(fā)展賓館、餐飲業(yè)、購物、商業(yè)中心、等基本的服務設施。市場規(guī)模及發(fā)展?jié)摿^大，同時能為區(qū)域帶來大量高素質(zhì)的人才需要政府部門提供相關(guān)政策支持居住產(chǎn)業(yè)伺機發(fā)展在經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的基礎上，為機場工作人員及園區(qū)機構(gòu)的工作人員提供生活方便，更好的引進高素質(zhì)人才自成一體的中高端居住體系，需在產(chǎn)品、營銷上均與周邊安置房拉開檔次差距都市工業(yè)觀光旅游限制發(fā)展能對城市的GDP增長做出較大貢獻項目自身不具備天然旅游資源，與天津其他區(qū)域競爭不存在明顯優(yōu)勢*高低低高吸引力可行性限制發(fā)展鼓勵發(fā)展伺機發(fā)展配套工業(yè)高新技術(shù)臨空服務分銷業(yè)都市工業(yè)收縮產(chǎn)業(yè)評價指標－－限制性是否需要引入外來資源?周邊競爭區(qū)域是否已經(jīng)形成相當規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群?區(qū)域間競爭程度是否激烈?是否需要政府大量的政策投入?評價指標－－優(yōu)勢性市場規(guī)模和增長潛力對當?shù)谿DP貢獻能力有利于吸引高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口,擴大人口規(guī)模有利于土地資源集約利用限制產(chǎn)業(yè)關(guān)注產(chǎn)業(yè)目標產(chǎn)業(yè)收縮產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展臨空物流、配套工業(yè)、高新技術(shù)、臨空服務等行業(yè)。伺機發(fā)展分銷業(yè)、臨空居住。適當收縮會展業(yè)比例不建議發(fā)展都市工業(yè)和觀光旅游產(chǎn)業(yè)。臨空居住臨空物流會展業(yè)項目功能發(fā)展功能建議*We have found商 務 花 園the key!! 比如，“硅谷的空氣中都飄滿了創(chuàng)意”，到過硅谷的人都有相同的感受。萬科董事長王石在談他到硅谷的感受時說：“所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸到的人，精神飽滿、熱情洋溢——我想硅谷之所以是硅谷，一個很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文環(huán)境；輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng)造欲。硅谷就像個大公園，點綴其中的高科技公司就像一個個精品花園。置身其中，怎能不令人熱愛生活，煥發(fā)創(chuàng)造的欲望！ *國外成熟商務花園案例歐洲商務花園案例杜柏林Park West西區(qū)商務花園*亞洲商務花園案例