【導(dǎo)讀】天津中原物業(yè)顧問有限公司。第一部分天津老城廂歷史沿革、現(xiàn)狀及未來規(guī)劃。第三部分區(qū)域零售業(yè)市場分析及最終市場定位

　　

【正文】 中低檔餐館一般以附近居民、流動客群為主，中檔餐館 經(jīng)常有 附近辦公人員前來就餐。 ? 據(jù)中原統(tǒng)計 本區(qū)域內(nèi) 57家大中型餐館 總量為 萬㎡。 ? 娛樂 圖 3— 5 區(qū)域內(nèi)娛樂類 分布 圖 (資料來源：天津中原實地調(diào)研 ) 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 18 表 3— 9 區(qū)域內(nèi)娛樂類列表 娛樂分類 名稱 位置 面積（㎡） 層數(shù) 文化娛樂 華納影城 和平路 1800 1 光明影院 濱江道 500 2 延安 新華路 400 2 和平影院 新華路 1000 2 音樂廳 浙江路 3434 2 體育娛樂 和平羽毛球館 新華路 1200 1 天馬娛樂保齡球館 南京路 1600 1 中原健身活力館 濱江道 1100 1 寶力豪 南京路 5000 3 浩沙健身俱樂部 南京路今晚大廈 1500 1 南京路津匯店 600 1 東馬路新安 4 樓 800 1 休閑娛樂 銅雀臺酒樓 南馬路與榮業(yè)大街 交口 30000 5 快樂迪 女人街 5 樓 3000 1 名特娛樂城 南開三馬路 5000 1 黎明歌廳 建設(shè)路 300 1 圣地假日 長江道 500 2 東方之珠 獅子林大街 5000 2 錢柜 東馬路新安 5 層 4000 1 總 建筑面積 萬 ㎡ （數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研） 據(jù)中原統(tǒng)計區(qū)域內(nèi)大中型娛樂性 場所共 18家（ 其中不包含電玩城等游戲場所 ）， 總供應(yīng)量達(dá)到 了 萬㎡。此區(qū)域 的娛樂場所涵蓋了天津市所有的娛樂類型，尤其是濱江道、和平路區(qū)域，是居民周日或節(jié)假日休閑、娛樂的理想場所。 ? 生活配套 重點社區(qū)商業(yè) 的生活配套分析 選取區(qū)域內(nèi) 重點 小區(qū)為研究對象，分別對 社區(qū)內(nèi)各個配套商業(yè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計分析。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 19 表 3— 10 重點社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施列表 名稱 所屬道路 所屬項目 商業(yè)總建筑面積（㎡） 建筑類型 層數(shù) 層 高（ m） 店鋪開間 （ m） 裝修風(fēng)格 噪音處理 排煙系 統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 隆春里 芥園道 先春園一期 4900 底商 1 713 簡裝 專門 無 專門 世春里 復(fù)興路 先春園二期 2100 底商 1 713 簡裝 專門 無 專門 明華里 芥園道 明華里 2700 底商 1 12 簡裝 專門 專門 專門 康華里 芥園道 康華里 4560 底商 1 68 簡裝 無 專門 專門 方正星座 廣開三馬路 方正中心大廈 720 底商 2 4 精裝 專門 專門 專門 米蘭街 芥園道 米蘭翠景 16000 獨(dú)立 2 6 尚未竣工 水映蘭汀 黃河道 水映蘭汀一期 6720 底商 2 11 簡裝 專門 專門 專門 棕櫚陽光 慎益大街 新世界花園 6480 底商 2 47 簡裝 專門 專門 專門 世紀(jì)花園 南門外大街 世紀(jì)花園 2900 底商 2 7 簡裝 專門 專門 專門 宇正園 黃河道 宇正園 1800 底商 1 12 簡裝 專門 無 專門 新秀居 榮安大街 新文化廣場 10800 底商 2 8 精裝 專門 專門 專門 新雅居 榮安大街 新文化廣場 1460 底商 2 精裝 專門 專門 專門 格調(diào)街區(qū) 西市大街 天江格調(diào) 9200 底商 2 6 精裝 專門 專門 專門 博泰名居 南門外大街 博泰名居 2400 底商 2 8 簡裝 專門 專門 專門 儒園 東門內(nèi)大街 儒園 2300 底商 1 10 簡裝 專門 無 專門 天賜園 南京路萬全 道新興路 天賜園 6000 底商 /獨(dú)體 3— 4 610 簡裝 專門 專門 專門 合計 總建筑面積 萬㎡ （數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研） 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 20 ? 統(tǒng)計的 16 家社區(qū)均配有商業(yè)設(shè)施，總建筑面積達(dá)到 萬㎡，社區(qū)商業(yè)設(shè)施的興建方便了 居民的日常生活消費(fèi)。 ? 社區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施以底商的建筑形式為主，占到在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的93%，僅 有一家含有 獨(dú)體建筑。 ? 商鋪一般以 1— 2層為主，層高在 — m之間，開間在 6—13m 之間，以簡裝為主。 整體看來，商鋪的形式比較單一。 ? 新建社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施均設(shè)有專門的 噪音系統(tǒng)、排煙 系統(tǒng)及 給排水系統(tǒng) 。 表 3— 11 租金、售價、物業(yè)、業(yè)態(tài)分類 名稱 租金 （元 /天 *㎡） 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費(fèi) （元 /月 *㎡） 隆春里 —— 世春里 —— 明華里 —— 康華里 2 —— 方正星座 —— 2 米蘭街 —— 萬 未定 水映蘭汀 2 —— 2 棕櫚陽光 —— 3 萬 2 世紀(jì)花園 2 —— 2 宇正園 2 —— 2 新秀居 —— 萬 2 新雅居 —— 萬 2 格調(diào)街區(qū) 3 —— 2 博泰名居 —— 2 儒園 —— 8080 天賜園 —— 1 萬 2 （數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研） 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 21 表 3— 12 業(yè)態(tài) 、 客群及經(jīng)營狀況分析 名稱 業(yè)態(tài)分類 客群 經(jīng)營狀況 隆春里 日用飲食、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 世春里 日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 差 明華里 日用飲食、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 良好 康華里 服飾、日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、 銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 方正星座 服飾、日用飲食、美容保健、日用服務(wù) 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 米蘭街 未開業(yè) 水映蘭汀 服飾、日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、 銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 棕櫚陽光 日用飲食 周邊、路人 一般 世紀(jì)花園 日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、銀行、 證券 小區(qū)內(nèi)、周 邊、路人 一般 宇正園 美容保健、日用服務(wù) 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 新秀居 美容保健、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)、周邊、 路人 一般 新雅居 日用飲食、美容保健、日用服務(wù) 小區(qū)內(nèi)、周 邊、路人 一般 格調(diào)街區(qū) 日用飲食 小區(qū)內(nèi)、周 邊、路人 一般 博泰名居 銀行 周邊、路人 一般 儒園 日常飲食、美容保健、銀行 周邊、路人 良好 天賜園 未開業(yè) （資料來源：天津中原實地調(diào)研） 重點道路及區(qū)域 選取依據(jù)：依據(jù)人口密度及 距本地塊的距離選取。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 22 圖 3— 6 東南 西北四條馬路 各 業(yè)態(tài)統(tǒng)計 各業(yè)態(tài)個數(shù)比例 東、南、西、北馬路各類業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計333294769020406080服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類個 日常服務(wù)類824231074 4 304812通信通訊鮮花禮品店藥店洗衣店彩擴(kuò)文化用品 房屋置換眼鏡店家電維修 社區(qū)醫(yī)院個 數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研日用餐飲類1961505101520餐飲生活用品 食品飲料個日用餐飲類1961505101520餐飲生活用品 食品飲料個 美容保健類2810612182430美容美發(fā) 保健品個 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 23 ? 南 馬路上主要集中五金專業(yè)店面、 北馬路以包裝、紙張、印刷類為主，東馬路主要以美容美發(fā)器材產(chǎn)品批發(fā)、售賣為主，西馬路因為靠近居民區(qū)，故主要以 清真 飲食類、 服務(wù)類為主。 圖 3— 7 榮業(yè)大街區(qū)域 榮業(yè)大街區(qū)域 榮業(yè)大街區(qū)域各類業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計134614461501020304050服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 榮業(yè)大街區(qū)域主要包括福安大街、多倫道、榮業(yè)大街、榮安大街四條街道包圍的區(qū) 域。 ? 此區(qū)域內(nèi)主要以日用飲食類、日常服務(wù)類居多。 ? 日用飲食類以餐飲、飲料食品居多，占到了 87%。 ? 日常服務(wù)類以藥店、房屋置換、通信通訊為主，分別占到了 25%，22%， 15%。其他業(yè)態(tài)的分布比較平均。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 24 圖 3— 8 南開二緯路區(qū)域 二緯路區(qū)域 南開二馬路區(qū)域各類業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計9382662 62010203040506070服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 南開二緯路區(qū)域包括廣開中街、西式大街、平安大街、南開二緯路、南開三馬路、南開二馬路六條路。 ? 此區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施以日常服務(wù)類、日用飲食類居多。 ? 日用飲食類以餐飲、食品飲料為主，分別占到了 58%， 29%。 ? 日用服務(wù)類以汽 車服務(wù)、房屋置換、鮮花禮品為主，分別占到了20%、 19%、 15%，其它類業(yè)態(tài)分布較平均。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 25 圖 3— 9 南門外大街 南門外大街 南門外大街各業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計213316140369121518服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他個 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 南門外大街的生活配套主要以日常服務(wù)類、日用飲食類為主。 圖 3— 10 黃河道 黃河道 黃河道各業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計5185530102030405060服飾類 日用食品類 日常服務(wù)類 美容保健類個 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 從上圖可以看出，黃河道的生活配套設(shè)施以日常服務(wù)類為主。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD.