【正文】 ? 日用服務(wù)類以汽 車服務(wù)、房屋置換、鮮花禮品為主，分別占到了20%、 19%、 15%，其它類業(yè)態(tài)分布較平均。 圖 3— 7 榮業(yè)大街區(qū)域 榮業(yè)大街區(qū)域 榮業(yè)大街區(qū)域各類業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)134614461501020304050服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津 中原實(shí)地調(diào)研 ? 榮業(yè)大街區(qū)域主要包括福安大街、多倫道、榮業(yè)大街、榮安大街四條街道包圍的區(qū) 域。 ? 生活配套 重點(diǎn)社區(qū)商業(yè) 的生活配套分析 選取區(qū)域內(nèi) 重點(diǎn) 小區(qū)為研究對(duì)象，分別對(duì) 社區(qū)內(nèi)各個(gè)配套商業(yè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 ? F區(qū)的租金最高，范圍在 38元 /天 *㎡，平均租金也達(dá)到了 4元/天 *㎡。獨(dú)體餐館多為中高檔餐館，內(nèi)部裝修檔次也較高，以精裝為主；但也不排除一些平房一層的獨(dú)體建筑，檔次偏低。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 13 ? 百貨商場(chǎng) 表 3— 6 區(qū)域內(nèi)百貨商場(chǎng)列表 商場(chǎng)名稱 區(qū)域 建筑面積（㎡） 營(yíng)業(yè)面積（㎡ ） 友誼新都市百貨 河北 29000 22500 天津東方商貿(mào)城 南開 28000 20500 水牛城 南開 24000 18000 女人街 南開 80000 62500 新世界購(gòu)物 南開 50000 39000 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 和平 128900 100500 百盛 和平 50000 38500 百貨大樓 和平 56200 42020 友誼前衛(wèi)店 和平 11000 8000 通寶商廈 和平 10000 7700 勸業(yè)場(chǎng) 和平 56000 35000 華都商廈 和平 10000 —— 中原百貨 和平 24000 14000 濱江商廈 和平 48168 26000 米萊歐男人店 和平 12020 —— 米萊歐華清店 和平 12020 —— 麥購(gòu)休閑廣場(chǎng) 和平 38000 —— 伊都錦 和平 35000 27000 國(guó)際商場(chǎng) 和平 38000 25000 伊勢(shì)丹 和平 61000 40000 津樂匯 和平 19000 15000 世紀(jì)商廈 和平 11000 8325 總計(jì) 建筑面積 萬(wàn)平米 （數(shù)據(jù)來(lái)源：天津中原實(shí)地調(diào)研） 區(qū)域內(nèi) 的百貨商場(chǎng)共 22 個(gè)，總建筑面積為 萬(wàn)，占全市的%。從老城廂地區(qū)潛在供應(yīng) 量及周邊在售項(xiàng)目情況來(lái)看，該區(qū)域有望成為天津高檔物業(yè)最集中的區(qū)域，并進(jìn)而帶動(dòng)北部中心區(qū)崛起，改變天津現(xiàn)有的城市布局。 老城廂未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 圖 3— 1 天津市及市內(nèi)六區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2 0 0 3 . 6 － 2 0 0 4 . 9 天津市及市內(nèi)六區(qū)商品房均價(jià)走勢(shì)202025003000350040004500市內(nèi)六區(qū)平均價(jià)格 2991 3435 3346 3315 3552 3645 3485 3543 3747 4327 4372 4163 4208 4506 4461 天津市平均價(jià)格 2709 2943 2958 2761 2889 2950 2882 3037 3057 3355 3378 3181 3227 3405 3528 2020.72020.82020.92020`102020.112020.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.9 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局 從上表中可知， 2020 年 7月至 2020 年 9 月，天津市及市內(nèi)六區(qū)商品房均價(jià)總體呈波動(dòng)中走高態(tài)勢(shì)。二是通過對(duì)地塊的整體出讓，引進(jìn)大型開發(fā)企業(yè)，打造以具備文化休閑、生態(tài)居住、酒店旅游、特色商業(yè)、商務(wù)金融等城市功能的多元化的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而創(chuàng)造一個(gè)歷史風(fēng)情與現(xiàn)代建筑完善結(jié)合，獨(dú)具天津特色的綜合區(qū)域，展示天津北方經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心和國(guó)際化港口大都市的形象。近幾年，南開區(qū)先后拓寬了北馬路、南馬路，打通了城廂東路、城廂中路，完成了新安購(gòu)物廣場(chǎng)、新安花園、儒園、鼓樓商業(yè)街等項(xiàng)目的建設(shè)，新建天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 6 了一批大的公建設(shè)施，這些項(xiàng)目的實(shí)施，拆除危陋房屋 30 多萬(wàn)平方米，使 1萬(wàn)多戶、 4 萬(wàn)多居民受益。 ? 津門文化的發(fā)源地 老城廂不但見證了天津 600 年的歷史，而且孕育了“津味文化”。這里在歷史上一直是天津政治、軍事、文化和經(jīng)濟(jì)中心。宋金時(shí)稱“直沽寨”，元朝改稱“海津鎮(zhèn)”，是軍事重鎮(zhèn)和漕糧轉(zhuǎn)運(yùn)中心。鼓樓北面的“同興園”、東面的“聚興園”，東門里的“雙立園和德慶園”菜系齊全，門庭若市；北門內(nèi)有三陽(yáng)、正陽(yáng)、天祥等金店，璀璨輝煌；鼓樓北的金聲園戲園，每日管樂笙評(píng)。 據(jù)文物管理部門初步統(tǒng)計(jì)，老城廂地區(qū)現(xiàn)存國(guó)家級(jí)文物 1 處、市級(jí)文物 1處、區(qū)級(jí)文物近 20處，藏于民間和有待考證的更是不在少數(shù)。未來(lái)老城廂地區(qū)將新開發(fā)面積 140 萬(wàn)平方米大型公建， 60 萬(wàn)平方米現(xiàn)代化住宅，公建與住宅之比達(dá)到 ： 1。 ? 四個(gè)行政區(qū)的固定資產(chǎn)投資均保持了較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城市面貌日新月異，人民生活不斷得到改善，老城改造步伐的不斷向前推進(jìn)，使得各個(gè)新興社區(qū)逐漸成熟，這就 需要更多的社區(qū)配套 來(lái) 服務(wù)于人群。高檔房市場(chǎng)由于大量高端項(xiàng)目上市，其房?jī)r(jià)上漲速度快于普通住宅。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 12 目前 各業(yè)態(tài) 市場(chǎng)供應(yīng) 情況 ? 大型賣場(chǎng)類 表 3— 5 大型賣場(chǎng)類列表 賣場(chǎng)名稱 賣場(chǎng)類型 坐落位置 規(guī)模（㎡） 開業(yè)時(shí)間 家樂福龍城店 超市 南開 東馬路 10000 1997 年 家樂福海光寺 超市 南開 南門外大街 36000 2020 年 5 月 樂購(gòu)北馬路店 超市 紅橋 北馬路 12020 2020 年 沃爾瑪萬(wàn)達(dá)店 超市 和平區(qū) 和平 路 15000 20201224 諾瑪特 超市 南開南門外大街 接近停業(yè) 蘇寧長(zhǎng)春店 家電 和平長(zhǎng)春道 4000 20204 國(guó)美和平店 家電 和平福安大街 5000 —— 大中黃河道店 家電 南開黃河道 5000 —— 國(guó)美金獅店 家電 獅子林大街 7000 —— 燦坤 家電 和平區(qū)和平路 停業(yè) 歐倍德 家居 和平區(qū)福安大街 9000 2020 年 金海馬獅子林店 家居 河北獅子林大街 12020 —— 匯總 萬(wàn) ㎡ （ 資料 來(lái)源：天津中原實(shí)地調(diào)研） 區(qū)域內(nèi)超市類大型面積為 73000 平米， 分別分布在 本案的東側(cè)、北側(cè)、南側(cè)，其中南側(cè)的諾瑪特超市由于經(jīng)營(yíng)不善，目前已接近倒閉狀態(tài)。 圖 3— 2 區(qū)域內(nèi)餐飲 場(chǎng)所 分區(qū)圖 （資料來(lái)源：天 津中原實(shí)地調(diào)研） 表 3— 7 區(qū)域劃分說(shuō)明 分區(qū) 區(qū)域 劃分（四至范圍） A 區(qū) 南運(yùn)河、紅旗路、西營(yíng)門大街（含）、西馬路（不含）、北馬路（不含） B 區(qū) 紅旗路、西營(yíng)門大街（不含）、南開三馬路、長(zhǎng)江道 C 區(qū) 東馬路（含）、西馬路（含）、南馬路（含）、海河 D 區(qū) 南馬路、南開三馬路、多倫道（含）、海河 E 區(qū) 海河、獅子林大街、新開路、鐵道線 F 區(qū) 多倫道（不含）、南京路、營(yíng)口道（含）、海河 G 區(qū) 營(yíng)口道（不含）、南京路、曲阜道、海河 （資料來(lái)源：天津中原實(shí)地調(diào)研） 根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)的大中型 中餐館共有 57 家，下圖為各個(gè)分區(qū)餐館的分布情況，其中 D區(qū)所占的比重最大，占到 40%，這主要是由于食品街坐落于此分區(qū)內(nèi)； F 區(qū)、 G 區(qū)分別占到了 19%，也占有天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 15 一定的比例。 ? 餐館建筑面積范圍在 303500㎡之間，以 300㎡以下的餐館為主，區(qū)域內(nèi)大型餐飲設(shè)施所占的比例不高。 ? 據(jù)中原統(tǒng)計(jì) 本區(qū)域內(nèi) 57家大中型餐館 總量為 萬(wàn)㎡。 ? 新建社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施均設(shè)有專門的 噪音系統(tǒng)、排煙 系統(tǒng)及 給排水系統(tǒng) 。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 24 圖 3— 8 南開二緯路區(qū)域 二緯路區(qū)域 南開二馬路區(qū)域各類業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)9382662 62010203040506070服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津 中原實(shí)地調(diào)研 ? 南開二緯路區(qū)域包括廣開中街、西式大街、平安大街、南開二緯路、南開三馬路、南開二馬路六條路。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 。 ? 日常服務(wù)類以藥店、房屋置換、通信通訊為主，分別占到了 25%，22%， 15%。 ? 商鋪一般以 1— 2層為主，層高在 — m之間，開間在 6—13m 之間，以簡(jiǎn)裝為主。 ? 客群范圍：高檔餐館以 婚宴人員；事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)人員；高級(jí)管理層居多。 表 3— 8 各個(gè)分區(qū)餐館的基本指標(biāo)分析 分區(qū) 指標(biāo) A、 B 區(qū) C、 D、 G 區(qū) E 區(qū) F 區(qū) 建筑形式 以獨(dú)體一層和底商形式為主 包括底商形式及獨(dú)體建筑， 1 層、 2層 、 3 層建筑各為 1/3 以底商 1 層，獨(dú)體 2 層為主 以底商 1 層、獨(dú)體 1 層為主 建筑面積 面積范圍跨度大，在 1003500㎡，其中以 500 ㎡以下為主 從 30 至近 5000 ㎡不等，其中 200㎡以下占 %， 200500 ㎡的占40% 面積范圍 30500 ㎡， 300 ㎡以下為主 面積范圍 501000 ㎡， 200 ㎡以下的占到 75% 檔次 中低檔為主 以中檔為主，占到 40%。 ? 商業(yè)街 根據(jù)本報(bào)告上部分，我們得到區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的 總規(guī)模 約 為 72萬(wàn)。 小結(jié)： 通過對(duì) 上述四 個(gè)行政區(qū)的分析可以得出，在新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，各區(qū)域的各種優(yōu)勢(shì)資源將直接配置給主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此，圍繞這一主題，在城市 中會(huì)出現(xiàn)多個(gè)新的居住組團(tuán)和新型商圈。預(yù)計(jì) 2020 年，天津商品房均價(jià)達(dá)到每平方米 3700 元，同比增長(zhǎng) 12 個(gè)百分點(diǎn)。眾所周知，和平區(qū)是天津市城市化綜合發(fā)展 較 好的區(qū)域之一，這一點(diǎn)集中體 現(xiàn)在它的第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到了 %，分別其他三區(qū)高出了 10 個(gè)百分點(diǎn)左右。這次拆遷共拆除各類房屋 69萬(wàn)平方米，為此，市政府投資 億元，從 2020 年 6 月 1日直到 11 月 30 日，整個(gè)老城將分三期整體拆遷。 1912年 8 月，孫中山首次赴京途中，就曾經(jīng)在該會(huì)館戲樓發(fā)表過演說(shuō)；1919 年“五四”運(yùn)動(dòng)期間，鄧穎超等覺悟社社員也在此舉辦過募捐義演。 老城廂舊貌 老城廂內(nèi)由于官宦、富商較為集中，金店、首飾樓、古玩、玉器作、學(xué)館、筆墨莊、飯館云集于此。天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 1 目錄 第一部分 天津老城廂歷史沿革、現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃 老城廂的歷史淵源 ...................................................