【正文】 興的產(chǎn)品，板樓較高的使用率、較好的采光、通風性和較為合理的戶型取得了部分購房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項目市場中較多采用的建筑形式。從另一個側面也說明，天津住宅市場對小高層住宅的接受程度有了很大的提高。高檔公寓項目平均戶型面積情況分區(qū) 物業(yè)名稱 躍層 錯層 四居及以上 三居 二居 一居 熱銷戶型濱海龍都 　 19% 　 5% 42% 34%二居，錯層萊茵春天 6% 31% 　 16% 36% 11%二居，錯層華納豪園30026030%21018530%18616040% 　 　三居、四居、躍層　領先華翠洋房 2% 　 　 38% 47% 13%二居，三居格林園 　 　 　211 25%132105 50%30 25% 出租濱海新區(qū)泰達芳林園300222 20% 　 　 80% 　 　 三層泰達國際公寓330 6% 　 　 67%146 27% 　二居，三居東海岸國際花園236123 30% 　 10% 35% 10%7255 15% 三居寧發(fā)陽光公寓 24% 　 6% 47% 20% 3% 二居32 / 96萬德花園 10% 　 　 45% 45% 　二居，三居翠薇園 　 　 　180144 35%134110 65% 　二居，三居立達公寓 　 　18516432%　18012840%　12010028% 　三居、四居天津奧林匹克花園 % 　 　 % 28% 15% 二居羅馬花園 　 　185 15% 40%142118 40%70 5%二居，三居萬順溫泉花園10% 　 　17815250%　13012440% 　 三居泰達園260 % 　 　 40% % 　二居，三居天嬌園28010% 　　18215223%16613343%9016%628%三居、四居國通大廈 　 　 　 50% 50% 　 二居森淼清華園316204 10%199194 10%175160 20%159137 30%121104 30% 　 三居市區(qū)新世界花園 　 　 　 40% 60% 　 二居本次調研的項目中，大部分樣本項目均設有二居和三居戶型。市區(qū)有 42%的項目設有一居戶型，濱海新區(qū)有 80%的項目均設有一居戶型。市區(qū)全部項目有兩居戶型，濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。調研的全部高檔公寓項目均設有三居戶型。市區(qū)有 33%的項目有四居及以上戶型。市區(qū)只有 %的項目有錯層，濱海新區(qū)卻有 40%的項目設有錯層。58%的市區(qū)項目建有躍層，而濱海新區(qū)有 60%的項目建有躍層。市區(qū)的項目戶型以二居和三居為主，平均戶型比例分別為 37%和 42%；濱海新區(qū)項目戶型以二居和三居為主，平均戶型比例分別為 44%和 34%；市區(qū)的二居面積平均在 130 平方米，三居平均在 148 平方米；濱海新區(qū)的二居面積平均在 118 平方米，三居平均在 143 平方米。以 上 說 明 在 高 檔 公 寓 市 場 內 住 宅 戶 型 設 計 多 樣 ， 戶 型 以 二 、 三 居 戶 型 為 主 ，其 他 戶 型 為 輔 ， 這 與 購 房 者 越 來 越 追 求 舒 適 生 活 的 需 求 有 關 。 在 進 行 調 研 的 過 程中 我 們 發(fā) 現(xiàn) 大 部 分 項 目 的 兩 居 室 、 三 居 室 比 較 熱 銷 ， 這 與 項 目 的 市 場 定 位 、 客 戶的 購 買 能 力 等 有 著 必 然 的 聯(lián) 系 。 在 區(qū) 域 市 場 內 消 費 者 購 房 的 主 要 目 的 為 自 用 ， 客33 / 96戶 必 然 考 慮 戶 型 面 積 的 大 小 與 總 價 款 的 高 低 的 平 衡 關 系 。 三室 兩室調研項目主要樓宇配套設施分區(qū) 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 管道熱水 供暖系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 電梯濱海龍都 IDD 　集中供暖一戶一表 電子防盜系統(tǒng) 　 　萊茵春天 寬帶 　集中供暖一戶一表電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　華納豪園 寬帶 √壁掛式鍋爐一戶一表可視對講機，電子巡更 　 三菱領先華翠洋房 IDD √壁掛式鍋爐一戶一表 可視對講 　 　格林園 寬帶 √集中供暖一戶一表電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　濱海新區(qū)泰達芳林園 寬帶 　市政供暖，地板采暖一戶一表紅外報警系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng) 　 通力泰達國際公寓 寬帶 √中央冷暖空調一戶一表 電子防盜系統(tǒng)自動報警煙感噴淋 奧的斯東海岸國際花園 IDD √集中供暖一戶一表 可視對講 　 奧的斯寧發(fā)陽光公寓 寬帶 　集中供暖一戶一表 可視對講 　 三菱萬德花園 IDD √集中供暖雙路供電 手動報警 自動報警 奧的斯翠薇園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對講機，電子巡更 　 三菱立達公寓 IDD 　集中供暖一戶一表可視對講機，電子巡更 　 奧的斯天嬌源 　 　集中供暖 　電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　市區(qū)天津奧林匹克花園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對講，電子巡更 　 　34 / 96羅馬花園 寬帶 √集中供暖一戶一表可視對講，電子巡更自動報警，煙感噴淋 奧的斯萬順溫泉花園 IDD 　集中供暖一戶一表 可視對講 　 迅達泰達園 寬帶 　集中供暖一戶一表 防盜門 消防連廊 KONE天嬌園 IDD √集中供暖一戶一表自動防盜監(jiān)視報警系統(tǒng) 　 奧的斯國通大廈綜合布線 √地板采暖一戶一表 可視對講 煙感噴淋 富士森淼清華園 寬帶 　集中供暖雙路供電 可視對講 　 三菱新世界花園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對講機，電子巡更 　 　本 次 調 研 的 各 項 目 在 通 訊 系 統(tǒng) 、 供 電 系 統(tǒng) 等 方 面 并 無 較 大 差 異 ， 基 本 都 是 采用 預 留 電 話 插 座 ， 一 戶 一 表 等 天 津 市 較 為 普 遍 采 用 的 方 式 ， 是 市 場 的 主 流 方 式 。隨 著 市 場 的 進 一 步 發(fā) 展 和 天 津 有 關 政 策 規(guī) 定 ， 如 分 戶 計 量 采 暖 方 式 （ 即 一 戶 一 表 ）和 可 以 自 由 調 節(jié) 室 內 溫 度 的 溫 控 閥 在 新 建 項 目 中 必 須 設 有 ， 這 樣 業(yè) 主 可 以 在 室 內無 人 的 情 況 下 關 閉 溫 控 閥 ， 以 降 低 用 熱 量 ， 節(jié) 省 費 用 開 支 。有 12 個 項 目 鋪 設 寬 帶 ， 占 總 體 的 57%， 寬 帶 已 成 為 小 區(qū) 必 不 可 少 的 硬 件 設施 ， 住 宅 智 能 化 是 世 界 住 宅 建 設 的 潮 流 趨 勢 ， 因 此 ， 智 能 化 已 成 為 超 前 家 居 生 活概 念 必 不 可 少 的 配 置 。 智 能 化 住 宅 小 區(qū) 可 使 住 戶 生 活 便 利 、 娛 樂 豐 富 ， 使 物 業(yè) 管理 更 有 效 率 ， 也 更 便 于 管 理 ， 發(fā) 展 商 可 獲 取 高 科 技 增 值 利 潤 ， 可 大 大 提 高 商 品 住宅 的 “性 能 價 格 比 ”。有 17 個項目采用了市政集中供暖方式，占總體的 80%；有 1 個項目采用了中央空調系統(tǒng),占總體的 %，由 2 個項目采用壁掛式鍋爐，占總體的 9%，可見集中供暖仍是區(qū)域市場住宅的主要供暖方式。在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、IC卡一卡通系統(tǒng)等，多數(shù)項目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項目配置了可視防盜對講系統(tǒng)及三表遠程計量系統(tǒng)，門禁識別系統(tǒng)等，這為本案在產(chǎn)品設計、配套規(guī)劃等方35 / 96面留下了較大的發(fā)揮空間，以先進性和個性化吸引目標客戶群的關注。調研項目裝修水平分區(qū) 物業(yè)名稱 外立面 公共部分裝修狀況 戶內裝修濱海龍都 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房萊茵春天 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房華納豪園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝領先華翠洋房 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房格林園 涂料 乳膠漆墻面，木扶手，防滑瓷磚 精裝濱海新區(qū)泰達芳林園 涂料乳膠漆墻面，鐵藝欄桿木扶手，防滑瓷磚 毛坯房泰達國際公寓 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 精裝東海岸國際花園 涂料 大堂花崗巖地面，樓梯間防滑地磚 毛坯房寧發(fā)陽光公寓 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房萬德花園 面磚 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房翠薇園 瓷磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房立達公寓 涂料 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房天津奧林匹克花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝羅馬花園 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 毛坯房萬順溫泉花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 毛坯房泰達園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房天嬌園 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房國通大廈 涂料 乳膠漆墻面，防滑瓷磚 毛坯房森淼清華園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 菜單市內新世界花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房在高檔公寓市場中，樓體外立面裝修選材絕大多數(shù)都采用高級涂料，占總體的81%；本次調研項目中只有 4 個項目樓梯外立面采用瓷磚，占總體的 19%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術性。因此，如何在產(chǎn)品中樹立高品質的形象和與眾不同的個性，成為吸引購房者眼球的一個重要因素。36 / 96按照住宅室內裝修標準，住宅內部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修，這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次，滿足符合不同市場層次消費者的需求。天津高檔公寓產(chǎn)品戶內裝修水平大部為毛坯房，占到總數(shù)的 81%。如此看來，可比項目市場中的住宅項目戶內裝修還是以毛坯房為主，但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來越受到高端客戶群的關注和歡迎。公共部分的裝修一般包括首層地頂墻、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。從表中可以看出可比項目市場中的多數(shù)項目僅有一般裝修，少數(shù)項目如羅馬花園、清華園等項目的住戶大堂和電梯間有精裝修，這說明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個優(yōu)異生活環(huán)境，提升住宅的檔次。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置住房不僅是購買房屋本身，更要注重其后期服務。一個知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場競爭日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標客戶的重要手段。高檔項目的客戶有著較強的購買力，他們對物業(yè)管理的要求更為嚴格。目前在天津房地產(chǎn)市場中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角，只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項目的品質并最終贏得客戶的認同，這也是差異化競爭的要求。高檔項目物業(yè)管理情況分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理（元/平方米） 管理水平 綜合指標濱海龍都 自管 65 43領先華翠 自管 65 40萊茵春天 自管 70 60芳林園 自管 85 75華納豪園 華納度假村有限公司 85 93濱海新區(qū)格林園 自管 含租金內 80 74天津奧園 自管 85 74寧發(fā)陽光 寧發(fā)物業(yè) 1 70 72翠薇園 自管 1 85 85新世界 自管 1 80 80萬德花園 華升物業(yè) 70 6037 / 96立達公寓 自管 80 79泰達園 自管 85 76東海岸 三聯(lián)物業(yè) 70 69國通大廈 自管 70 60森淼清華 北京欣怡安物業(yè)管理有限公司 80 89羅馬花園 天津翔達物業(yè)管理有限公