【正文】 興的產(chǎn)品，板樓較高的使用率、較好的采光、通風(fēng)性和較為合理的戶型取得了部分購(gòu)房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項(xiàng)目市場(chǎng)中較多采用的建筑形式。從另一個(gè)側(cè)面也說明，天津住宅市場(chǎng)對(duì)小高層住宅的接受程度有了很大的提高。高檔公寓項(xiàng)目平均戶型面積情況分區(qū) 物業(yè)名稱 躍層 錯(cuò)層 四居及以上 三居 二居 一居 熱銷戶型濱海龍都 　 19% 　 5% 42% 34%二居，錯(cuò)層萊茵春天 6% 31% 　 16% 36% 11%二居，錯(cuò)層華納豪園30026030%21018530%18616040% 　 　三居、四居、躍層　領(lǐng)先華翠洋房 2% 　 　 38% 47% 13%二居，三居格林園 　 　 　211 25%132105 50%30 25% 出租濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園300222 20% 　 　 80% 　 　 三層泰達(dá)國(guó)際公寓330 6% 　 　 67%146 27% 　二居，三居?xùn)|海岸國(guó)際花園236123 30% 　 10% 35% 10%7255 15% 三居寧發(fā)陽(yáng)光公寓 24% 　 6% 47% 20% 3% 二居32 / 96萬(wàn)德花園 10% 　 　 45% 45% 　二居，三居翠薇園 　 　 　180144 35%134110 65% 　二居，三居立達(dá)公寓 　 　18516432%　18012840%　12010028% 　三居、四居天津奧林匹克花園 % 　 　 % 28% 15% 二居羅馬花園 　 　185 15% 40%142118 40%70 5%二居，三居萬(wàn)順溫泉花園10% 　 　17815250%　13012440% 　 三居泰達(dá)園260 % 　 　 40% % 　二居，三居天嬌園28010% 　　18215223%16613343%9016%628%三居、四居國(guó)通大廈 　 　 　 50% 50% 　 二居森淼清華園316204 10%199194 10%175160 20%159137 30%121104 30% 　 三居市區(qū)新世界花園 　 　 　 40% 60% 　 二居本次調(diào)研的項(xiàng)目中，大部分樣本項(xiàng)目均設(shè)有二居和三居戶型。市區(qū)有 42%的項(xiàng)目設(shè)有一居戶型，濱海新區(qū)有 80%的項(xiàng)目均設(shè)有一居戶型。市區(qū)全部項(xiàng)目有兩居戶型，濱海新區(qū)大部分有兩居戶型。調(diào)研的全部高檔公寓項(xiàng)目均設(shè)有三居戶型。市區(qū)有 33%的項(xiàng)目有四居及以上戶型。市區(qū)只有 %的項(xiàng)目有錯(cuò)層，濱海新區(qū)卻有 40%的項(xiàng)目設(shè)有錯(cuò)層。58%的市區(qū)項(xiàng)目建有躍層，而濱海新區(qū)有 60%的項(xiàng)目建有躍層。市區(qū)的項(xiàng)目戶型以二居和三居為主，平均戶型比例分別為 37%和 42%；濱海新區(qū)項(xiàng)目戶型以二居和三居為主，平均戶型比例分別為 44%和 34%；市區(qū)的二居面積平均在 130 平方米，三居平均在 148 平方米；濱海新區(qū)的二居面積平均在 118 平方米，三居平均在 143 平方米。以 上 說 明 在 高 檔 公 寓 市 場(chǎng) 內(nèi) 住 宅 戶 型 設(shè) 計(jì) 多 樣 ， 戶 型 以 二 、 三 居 戶 型 為 主 ，其 他 戶 型 為 輔 ， 這 與 購(gòu) 房 者 越 來 越 追 求 舒 適 生 活 的 需 求 有 關(guān) 。 在 進(jìn) 行 調(diào) 研 的 過 程中 我 們 發(fā) 現(xiàn) 大 部 分 項(xiàng) 目 的 兩 居 室 、 三 居 室 比 較 熱 銷 ， 這 與 項(xiàng) 目 的 市 場(chǎng) 定 位 、 客 戶的 購(gòu) 買 能 力 等 有 著 必 然 的 聯(lián) 系 。 在 區(qū) 域 市 場(chǎng) 內(nèi) 消 費(fèi) 者 購(gòu) 房 的 主 要 目 的 為 自 用 ， 客33 / 96戶 必 然 考 慮 戶 型 面 積 的 大 小 與 總 價(jià) 款 的 高 低 的 平 衡 關(guān) 系 。 三室 兩室調(diào)研項(xiàng)目主要樓宇配套設(shè)施分區(qū) 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 管道熱水 供暖系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 電梯濱海龍都 IDD 　集中供暖一戶一表 電子防盜系統(tǒng) 　 　萊茵春天 寬帶 　集中供暖一戶一表電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　華納豪園 寬帶 √壁掛式鍋爐一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 三菱領(lǐng)先華翠洋房 IDD √壁掛式鍋爐一戶一表 可視對(duì)講 　 　格林園 寬帶 √集中供暖一戶一表電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 寬帶 　市政供暖，地板采暖一戶一表紅外報(bào)警系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng) 　 通力泰達(dá)國(guó)際公寓 寬帶 √中央冷暖空調(diào)一戶一表 電子防盜系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警煙感噴淋 奧的斯東海岸國(guó)際花園 IDD √集中供暖一戶一表 可視對(duì)講 　 奧的斯寧發(fā)陽(yáng)光公寓 寬帶 　集中供暖一戶一表 可視對(duì)講 　 三菱萬(wàn)德花園 IDD √集中供暖雙路供電 手動(dòng)報(bào)警 自動(dòng)報(bào)警 奧的斯翠薇園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 三菱立達(dá)公寓 IDD 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 奧的斯天嬌源 　 　集中供暖 　電子巡更，紅外監(jiān)控 　 　市區(qū)天津奧林匹克花園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講，電子巡更 　 　34 / 96羅馬花園 寬帶 √集中供暖一戶一表可視對(duì)講，電子巡更自動(dòng)報(bào)警，煙感噴淋 奧的斯萬(wàn)順溫泉花園 IDD 　集中供暖一戶一表 可視對(duì)講 　 迅達(dá)泰達(dá)園 寬帶 　集中供暖一戶一表 防盜門 消防連廊 KONE天嬌園 IDD √集中供暖一戶一表自動(dòng)防盜監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng) 　 奧的斯國(guó)通大廈綜合布線 √地板采暖一戶一表 可視對(duì)講 煙感噴淋 富士森淼清華園 寬帶 　集中供暖雙路供電 可視對(duì)講 　 三菱新世界花園 寬帶 　集中供暖一戶一表可視對(duì)講機(jī)，電子巡更 　 　本 次 調(diào) 研 的 各 項(xiàng) 目 在 通 訊 系 統(tǒng) 、 供 電 系 統(tǒng) 等 方 面 并 無 較 大 差 異 ， 基 本 都 是 采用 預(yù) 留 電 話 插 座 ， 一 戶 一 表 等 天 津 市 較 為 普 遍 采 用 的 方 式 ， 是 市 場(chǎng) 的 主 流 方 式 。隨 著 市 場(chǎng) 的 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 和 天 津 有 關(guān) 政 策 規(guī) 定 ， 如 分 戶 計(jì) 量 采 暖 方 式 （ 即 一 戶 一 表 ）和 可 以 自 由 調(diào) 節(jié) 室 內(nèi) 溫 度 的 溫 控 閥 在 新 建 項(xiàng) 目 中 必 須 設(shè) 有 ， 這 樣 業(yè) 主 可 以 在 室 內(nèi)無 人 的 情 況 下 關(guān) 閉 溫 控 閥 ， 以 降 低 用 熱 量 ， 節(jié) 省 費(fèi) 用 開 支 。有 12 個(gè) 項(xiàng) 目 鋪 設(shè) 寬 帶 ， 占 總 體 的 57%， 寬 帶 已 成 為 小 區(qū) 必 不 可 少 的 硬 件 設(shè)施 ， 住 宅 智 能 化 是 世 界 住 宅 建 設(shè) 的 潮 流 趨 勢(shì) ， 因 此 ， 智 能 化 已 成 為 超 前 家 居 生 活概 念 必 不 可 少 的 配 置 。 智 能 化 住 宅 小 區(qū) 可 使 住 戶 生 活 便 利 、 娛 樂 豐 富 ， 使 物 業(yè) 管理 更 有 效 率 ， 也 更 便 于 管 理 ， 發(fā) 展 商 可 獲 取 高 科 技 增 值 利 潤(rùn) ， 可 大 大 提 高 商 品 住宅 的 “性 能 價(jià) 格 比 ”。有 17 個(gè)項(xiàng)目采用了市政集中供暖方式，占總體的 80%；有 1 個(gè)項(xiàng)目采用了中央空調(diào)系統(tǒng),占總體的 %，由 2 個(gè)項(xiàng)目采用壁掛式鍋爐，占總體的 9%，可見集中供暖仍是區(qū)域市場(chǎng)住宅的主要供暖方式。在其他方面，如：現(xiàn)今比較先進(jìn)的智能化出入口管理系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC卡一卡通系統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒有全部配備到位；有少數(shù)項(xiàng)目配置了可視防盜對(duì)講系統(tǒng)及三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)，門禁識(shí)別系統(tǒng)等，這為本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃等方35 / 96面留下了較大的發(fā)揮空間，以先進(jìn)性和個(gè)性化吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。調(diào)研項(xiàng)目裝修水平分區(qū) 物業(yè)名稱 外立面 公共部分裝修狀況 戶內(nèi)裝修濱海龍都 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房萊茵春天 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房華納豪園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝領(lǐng)先華翠洋房 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房格林園 涂料 乳膠漆墻面，木扶手，防滑瓷磚 精裝濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 涂料乳膠漆墻面，鐵藝欄桿木扶手，防滑瓷磚 毛坯房泰達(dá)國(guó)際公寓 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 精裝東海岸國(guó)際花園 涂料 大堂花崗巖地面，樓梯間防滑地磚 毛坯房寧發(fā)陽(yáng)光公寓 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房萬(wàn)德花園 面磚 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房翠薇園 瓷磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房立達(dá)公寓 涂料 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房天津奧林匹克花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝羅馬花園 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 毛坯房萬(wàn)順溫泉花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 毛坯房泰達(dá)園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房天嬌園 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房國(guó)通大廈 涂料 乳膠漆墻面，防滑瓷磚 毛坯房森淼清華園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 菜單市內(nèi)新世界花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房在高檔公寓市場(chǎng)中，樓體外立面裝修選材絕大多數(shù)都采用高級(jí)涂料，占總體的81%；本次調(diào)研項(xiàng)目中只有 4 個(gè)項(xiàng)目樓梯外立面采用瓷磚，占總體的 19%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。因此，如何在產(chǎn)品中樹立高品質(zhì)的形象和與眾不同的個(gè)性，成為吸引購(gòu)房者眼球的一個(gè)重要因素。36 / 96按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修，這四種裝修方式均配合商品住宅的定位、形象、檔次，滿足符合不同市場(chǎng)層次消費(fèi)者的需求。天津高檔公寓產(chǎn)品戶內(nèi)裝修水平大部為毛坯房，占到總數(shù)的 81%。如此看來，可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的住宅項(xiàng)目戶內(nèi)裝修還是以毛坯房為主，但精裝修和菜單式裝修也已經(jīng)越來越受到高端客戶群的關(guān)注和歡迎。公共部分的裝修一般包括首層地頂墻、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。從表中可以看出可比項(xiàng)目市場(chǎng)中的多數(shù)項(xiàng)目?jī)H有一般裝修，少數(shù)項(xiàng)目如羅馬花園、清華園等項(xiàng)目的住戶大堂和電梯間有精裝修，這說明良好的公共部位裝修可以為客戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)異生活環(huán)境，提升住宅的檔次。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)置住房不僅是購(gòu)買房屋本身，更要注重其后期服務(wù)。一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購(gòu)買力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求更為嚴(yán)格。目前在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高水平的物管公司仍是鳳毛麟角，只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的要求。高檔項(xiàng)目物業(yè)管理情況分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理（元/平方米） 管理水平 綜合指標(biāo)濱海龍都 自管 65 43領(lǐng)先華翠 自管 65 40萊茵春天 自管 70 60芳林園 自管 85 75華納豪園 華納度假村有限公司 85 93濱海新區(qū)格林園 自管 含租金內(nèi) 80 74天津奧園 自管 85 74寧發(fā)陽(yáng)光 寧發(fā)物業(yè) 1 70 72翠薇園 自管 1 85 85新世界 自管 1 80 80萬(wàn)德花園 華升物業(yè) 70 6037 / 96立達(dá)公寓 自管 80 79泰達(dá)園 自管 85 76東海岸 三聯(lián)物業(yè) 70 69國(guó)通大廈 自管 70 60森淼清華 北京欣怡安物業(yè)管理有限公司 80 89羅馬花園 天津翔達(dá)物業(yè)管理有限公