【正文】 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置住房不僅是購買房屋本身，更要注重其后期服務。調(diào)研項目裝修水平分區(qū) 物業(yè)名稱 外立面 公共部分裝修狀況 戶內(nèi)裝修濱海龍都 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房萊茵春天 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房華納豪園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝領先華翠洋房 涂料 乳膠漆墻面，鋼木扶手 毛坯房格林園 涂料 乳膠漆墻面，木扶手，防滑瓷磚 精裝濱海新區(qū)泰達芳林園 涂料乳膠漆墻面，鐵藝欄桿木扶手，防滑瓷磚 毛坯房泰達國際公寓 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 精裝東海岸國際花園 涂料 大堂花崗巖地面，樓梯間防滑地磚 毛坯房寧發(fā)陽光公寓 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房萬德花園 面磚 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房翠薇園 瓷磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房立達公寓 涂料 地面石材，墻面乳膠漆 毛坯房天津奧林匹克花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 精裝羅馬花園 涂料 花崗巖地面，鋁扣板吊頂 毛坯房萬順溫泉花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 毛坯房泰達園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房天嬌園 面磚 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房國通大廈 涂料 乳膠漆墻面，防滑瓷磚 毛坯房森淼清華園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，石材地面 菜單市內(nèi)新世界花園 涂料 乳膠漆墻面，不銹鋼扶手，防滑瓷磚 毛坯房在高檔公寓市場中，樓體外立面裝修選材絕大多數(shù)都采用高級涂料，占總體的81%；本次調(diào)研項目中只有 4 個項目樓梯外立面采用瓷磚，占總體的 19%。 在 進 行 調(diào) 研 的 過 程中 我 們 發(fā) 現(xiàn) 大 部 分 項 目 的 兩 居 室 、 三 居 室 比 較 熱 銷 ， 這 與 項 目 的 市 場 定 位 、 客 戶的 購 買 能 力 等 有 著 必 然 的 聯(lián) 系 。市區(qū)有 42%的項目設有一居戶型，濱海新區(qū)有 80%的項目均設有一居戶型。完善的生活配套還可以提供便捷的生活，這對生活節(jié)奏日趨加快的現(xiàn)代人，是十分重要的，同時對于提升項目品質(zhì)與檔次，對增加項目賣點是很有幫助的。容積率大于 的項目，以小高層、高層住宅為主，部分產(chǎn)品較為新穎，如華納豪園的臺式設計風格在天津市場獨具特色，其建筑設計與地段、環(huán)境、配套互相呼應，互為彰顯，綜合評價分值較高，由此可見在天津開發(fā)住宅過程中產(chǎn)品創(chuàng)新的重要性。分區(qū)綜合品質(zhì)評定23 / 966478020406080濱 海 新 區(qū) 市 區(qū)濱海新區(qū)高檔公寓項目的綜合品質(zhì)低于市區(qū)的項目，主要由于市區(qū)所選定的項目多位于最發(fā)達的地區(qū)，土地價值較高，會配套齊全，交通、購物、子女教育等條件得天獨厚，所以項目的綜合評分值較高，達到了 78 分左右；而濱海新區(qū)項目在規(guī)劃建筑水平，生活設施配套等方面比市區(qū)稍差，今后隨著天津整體規(guī)劃東移，濱海新區(qū)將是天津最有發(fā)展的地區(qū)，其住宅的綜合品質(zhì)會有很大的提高。20 / 96? 天津市高端住宅市場總體銷售情況如何。在河東區(qū)、河北區(qū)局部地區(qū)也有一些此類住宅區(qū)，如大通花園、戀日風景等，售價在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比臨近小區(qū)優(yōu)秀，服務稍好，適合當?shù)亻L住人群的的需要。別墅售價大多在每平方米 3000—5000 元之間，基本屬于經(jīng)濟型別墅，經(jīng)營狀況良好。南開區(qū)是我市人口最多的一個區(qū)，也是商品房項目最多的一個區(qū)，但 19 月只有 7 個新項目，較為眾人關注的是祿達花園、瑞麗園和凱立欣園等，總供應建筑面積也只有 44 萬平方米。項目 計劃 16 月完成 19 月完成全市商品房銷售面積（萬㎡） 700 銷售額（億元） 170 價格（元/㎡） 2430 2557 2580 ——概念炒作日趨成熟水景、生態(tài)、運動、大盤、人本主義等多樣化的主題開始進入天津商品房的推廣宣傳。今年隨著國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，商品房銷售市場活躍，但由于受到商品房供過于求和居民購買力有限等因素的影響，商品房價格沒有大幅上升，預計全年房地產(chǎn)價格總水平將在平穩(wěn)中略有上漲。受多種因素的共同影響，幾年來天津市居民住房需求上升，第一，居民人均可支配收入呈增長的態(tài)勢，住房需求已從安置型向改善型過渡。至 94 年1 月升至歷史最高點 點?！r間 項目 住宅 非住宅房屋 共計1996 新開工面積 10 / 96施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 施工面積 竣工面積 新開工面積 600 施工面積 1600 200 （計劃） 竣工面積630 50 19962022 天津市房地產(chǎn)開發(fā)工程量簡表按天津每年新批商品房銷售許可證所公布的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，98 年以來，天津商品房新增供應量逐年遞減。2022 年下半年就有 6 家國際知名商貿(mào)企業(yè)投資于天津，如沃爾瑪?shù)取? 長期發(fā)展?jié)摿薮蟆?022 年度土地供應分析根據(jù)政府部門計劃，2022 年供地總量控制在 450 公頃以內(nèi)，其中商品房用地135 公頃，占計劃的 30%，危改、安居用地 315 公頃，占計劃的 70%。5 / 9天津市土地市場供應分析土地市場現(xiàn)狀2022 年全市出讓土地 380 宗，土地面積 萬平方米，收益 億元，有償使用面積占全市供地總量比重達到 %。隨著我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城區(qū)土地需求趨于穩(wěn)定。 可供地塊范圍：危改用地將嚴格控制在市政府 94 年確定的 164 片危改大片內(nèi)，安居用地控制在政府確定的梅江、西橫堤居住區(qū)內(nèi)，并實行總量控制。根據(jù)天津市 19962022 年土地規(guī)劃，天津城市土地利用情況將會有很大的發(fā)展，天津中心城市建設用地平衡表面積(平方公里) 占城市建設用地比重(%) 人均用地面積(平方米/人) 用地類別現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃8 / 96居住用地 20 公共設施用地 商業(yè)金融用地 城市居住用地規(guī)劃指標平方米/人用地類別 2022 年 2022 年居住用地 住宅用地 公共服務設施用地 從土地市場發(fā)展來看，2022 年 1～8 月天津市土地市場呈現(xiàn)以下特征：? 土地價格穩(wěn)中有升2022 年上半年，天津市分別調(diào)整了天津市中心城區(qū)基準地價和天津市普通住宅用地樓面地價標準，使中心城區(qū)綜合評估地價水平提高了 30%。? 房地產(chǎn)企業(yè)加大了前期投入天津市今年 16 月共出讓土地面積 萬平方米，比上年同期增長 倍。主要原因是，隨著大規(guī)模危改任務的基本完成，房地產(chǎn)開發(fā)重點開始由中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移，市中心區(qū)土地供應逐年減少，房產(chǎn)開發(fā)量減少。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經(jīng)濟周期。第二，住房貨幣分配力度進一步加大，各種房屋交易成本有所下降。2022 年 19 月份，房屋銷售價格約為 2565 元/平方米，同比去年增長 %。翠水園、芳水園、香水園等項目的開盤上市，使得原本就倍受全社會關注梅江水景居住區(qū)，更加成為市場的熱點；運動、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會上風光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的代名詞。15 / 96市場情況分類評價天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個項目規(guī)模一般較小，售價在 1000—3000 元/平米。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達 90%。、供應市場專項調(diào)研分析、調(diào)研說明鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項目和獨體、雙拼、Townhouse 別墅項目。在了解了市場的基本情況之后，再針對高檔別墅和高檔公寓的項目的各項物業(yè)要素，如區(qū)位特點、供應量、項目總體規(guī)劃設計、物業(yè)管理、價格等諸多因素對項目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項進行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場以后會怎樣” ，為本項目發(fā)現(xiàn)市場的空白點和機會點，并最終確定市場定位奠定堅實的基礎。高檔公寓項目供應量分析高檔公寓項目規(guī)模明細分區(qū) 物業(yè)名稱 建筑面積 已開發(fā)面積濱海龍都 萊茵春天 華納豪園 領先華翠洋房 格林園 濱海新區(qū)　 泰達芳林園 泰達國際公寓 東海岸國際花園 寧發(fā)陽光公寓 萬德花園 翠薇園 立達公寓 天嬌源 陽光 100 0天津奧林匹克花園 羅馬花園 市 區(qū)萬順溫泉花園 24 / 96泰達園 天嬌園 國通大廈 森淼清華園 新世界花園 分區(qū)供應量情況 （單位：萬平方米）市區(qū)高檔公寓項目供應量遠遠大于濱海新區(qū)。26 / 96高檔公寓項目綠化率分區(qū) 物業(yè)名稱 綠化率濱海龍都 35%領先華翠洋房 35%泰達芳林園 35%萊茵春天 43%華納豪園 45%濱海新區(qū)格林園 58%泰達國際公寓 20%立達公寓 20%新世界花園 25%國通大廈 26%泰達園 30%萬德花園 31%寧發(fā)陽光公寓 35%翠薇園 35%萬順溫泉花園 35%東海岸國際花園 40%陽光 100 40%天津奧林匹克花園 40%羅馬花園 40%森淼清華園 40%天嬌園 42%市區(qū)天嬌源 45%以上高檔公寓項目平均綠化率為 39%。高檔公寓項目內(nèi)部配套分區(qū) 物業(yè)名稱 小區(qū)診所 幼兒 園 商店兒童游樂設施老年人活動場所超市 便利 店 金融設施 中水濱海龍都 √ 　 √ √ √ √ √ 　 　萊茵春天 √ √ √ √ √ √ 　 　 　華納豪園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　領先華翠洋房 √ 　 √ 　 　 　 √ 　 　格林園 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　濱海新區(qū)泰達芳林園 √ 　 √ √ √ √ √ √ 　泰達國際公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 √東海岸國際花園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 √ √ √ √ 　 √ 　 　萬德花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　翠薇園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　立達公寓 　 　 √ √ √ √ 　 √ 　天嬌源 　 √ 　 √ √ 　 √ 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　羅馬花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　天嬌園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　國通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　調(diào)研項目會所配置分區(qū) 物業(yè)名稱 會所壁球場羽毛球場網(wǎng)球場游泳館保齡球場臺球室健身房桑拿浴室餐飲設施乒乓球室棋牌室 SPA濱海龍都 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 　 　 　萊茵春天 √ √ 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ 　 　濱海 華納豪園 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ √ 　 　 　29 / 96領先華翠洋房 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　格林園 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ √ 　 　新區(qū)泰達芳林園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ 　泰達國際公寓 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ 　 　 √東海岸國際 　 　 　 　 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　萬德花園 √ 　 　 　 　 　 √ 　 　 √ 　 √ 　翠薇園 √ 　 　 　 　 　 √ √ 　 　 √ √ 　立達公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 √天嬌源 √ 　 　 √ √ 　 　 　 　 　 　 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　 √ √ √ 　羅馬花園 √ 　 √ √ √ 　 　 √ 　 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達園 √ 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　 √ 　 　天嬌園 √ 　 　 　 　 　 　 √ 　 √ 　 　 　國通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 √ 　 　 　 √ 　 　 √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ √ 　 　 　 　車位配置分類 物業(yè)名稱 車位比例濱海龍都 25%萬德花園 25%格林園 30%國通大廈 30%A新世界花園 30%萊茵春天 40%東海岸國際花園 40%寧發(fā)陽光公寓 40%立達公寓 40%B羅馬花園 40%領先華翠洋房 50%天津奧林匹克花園 50%萬順溫泉花園 50%泰達園 50%泰