【正文】 99 參考項目：青島國際會展中心 ...................................................................100 會展空間設(shè)計建議 ....................................................................................100 總結(jié) .................................................................................................................101 第六部分 市場研究報告綜合建議 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 4 第一部分 天津老城廂歷史沿革、現(xiàn)狀及未來規(guī)劃 老城廂的歷史淵源 ? 天津衛(wèi)的政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心 天津的形成始于隋朝大運河的開通。筑城設(shè)衛(wèi)以后，一些富豪商賈，陸續(xù)在老城廂定居，從而使天津迅速成為北方的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。清代光緒三十三年建成的融會南北風(fēng)格的廣東會館，不僅是一座裝修精美、別具特色的古建筑物，還是一處值得紀(jì)念的革命遺址。老城廂總占地面積 2325畝，拆遷之前，老城內(nèi)共有居民 4 萬戶、 12 萬人，人均住房使用面積 平方米，其中 60%的居民人均居住面積低于 4平方米。 圖 2— 1 老城廂項目地塊及周邊輻射區(qū)域四 至范圍 (資料來源：天津中原實地調(diào)研 ) 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 8 第三 部分 區(qū)域零售業(yè)市場分析及最終市場定位 一、 區(qū)域市場商業(yè)環(huán)境分析 行政區(qū)域的發(fā)展比較 表 3— 1 各項指標(biāo)比較 項目類別 全市 南開區(qū) 和平區(qū) 紅橋區(qū) 河北區(qū) 2020年 增長率(%) 2020年 增長率 (%) 2020年 增長率 (%) 2020年 增長率 (%) 2020年 增長率 (%) 綜合指標(biāo) GDP(億元 ) 23 55 第一產(chǎn)業(yè)占比(%) 0 0 0 0 第二產(chǎn)業(yè)占比(%) 第三產(chǎn)業(yè)占比(%) 單項指標(biāo) 人口 (萬人 ) 全社會固定資產(chǎn)投資 （億元） 243 社會消費品零售總額 居民恩格爾系數(shù)（ 02年） —— —— —— —— —— （數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局） ? 在經(jīng)濟發(fā)展速度方面，南開區(qū)、和平區(qū)均達(dá)到了較高的水平，而從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看則呈現(xiàn)出較大的差異。由 于商品房價格走勢與宏觀經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)，在較長一段時間，天津的國民經(jīng)濟還將保持較高速度良性發(fā)展，商品房價格仍有一定提升空間。 初步預(yù)測 2020 年老城廂及周邊區(qū)域住宅均價達(dá)到 7500 元，商建均價在 22020 元。在本案南側(cè)為天津最大的商業(yè)中心區(qū)，聚集著眾多百貨商場。 各個分區(qū) 餐館的界定主要依據(jù)：餐館的規(guī)模、 租金、 外觀、內(nèi)部配套、裝修、服務(wù)態(tài)度等指標(biāo) 。由于這兩個區(qū)處于商業(yè)繁華地段，地價較高，人流、客流較多 ，所以租金水平高于其他幾個區(qū)域。 ? 社區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施以底商的建筑形式為主，占到在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的93%，僅 有一家含有 獨體建筑。 ? 日用飲食類以餐飲、飲料食品居多，占到了 87%。 圖 3— 10 黃河道 黃河道 黃河道各業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計5185530102030405060服飾類 日用食品類 日常服務(wù)類 美容保健類個 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 從上圖可以看出，黃河道的生活配套設(shè)施以日常服務(wù)類為主。 ? 此區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施以日常服務(wù)類、日用飲食類居多。 表 3— 11 租金、售價、物業(yè)、業(yè)態(tài)分類 名稱 租金 （元 /天 *㎡） 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /月 *㎡） 隆春里 —— 世春里 —— 明華里 —— 康華里 2 —— 方正星座 —— 2 米蘭街 —— 萬 未定 水映蘭汀 2 —— 2 棕櫚陽光 —— 3 萬 2 世紀(jì)花園 2 —— 2 宇正園 2 —— 2 新秀居 —— 萬 2 新雅居 —— 萬 2 格調(diào)街區(qū) 3 —— 2 博泰名居 —— 2 儒園 —— 8080 天賜園 —— 1 萬 2 （數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研） 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 21 表 3— 12 業(yè)態(tài) 、 客群及經(jīng)營狀況分析 名稱 業(yè)態(tài)分類 客群 經(jīng)營狀況 隆春里 日用飲食、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 世春里 日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 差 明華里 日用飲食、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 良好 康華里 服飾、日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、 銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 方正星座 服飾、日用飲食、美容保健、日用服務(wù) 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 米蘭街 未開業(yè) 水映蘭汀 服飾、日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、 銀行 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 棕櫚陽光 日用飲食 周邊、路人 一般 世紀(jì)花園 日用飲食、美容保健、日用服務(wù)、銀行、 證券 小區(qū)內(nèi)、周 邊、路人 一般 宇正園 美容保健、日用服務(wù) 小區(qū)內(nèi)、周邊 一般 新秀居 美容保健、日用服務(wù)、銀行 小區(qū)、周邊、 路人 一般 新雅居 日用飲食、美容保健、日用服務(wù) 小區(qū)內(nèi)、周 邊、路人 一般 格調(diào)街區(qū) 日用飲食 小區(qū)內(nèi)、周 邊、路人 一般 博泰名居 銀行 周邊、路人 一般 儒園 日常飲食、美容保健、銀行 周邊、路人 良好 天賜園 未開業(yè) （資料來源：天津中原實地調(diào)研） 重點道路及區(qū)域 選取依據(jù)：依據(jù)人口密度及 距本地塊的距離選取。 ? 娛樂 圖 3— 5 區(qū)域內(nèi)娛樂類 分布 圖 (資料來源：天津中原實地調(diào)研 ) 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 18 表 3— 9 區(qū)域內(nèi)娛樂類列表 娛樂分類 名稱 位置 面積（㎡） 層數(shù) 文化娛樂 華納影城 和平路 1800 1 光明影院 濱江道 500 2 延安 新華路 400 2 和平影院 新華路 1000 2 音樂廳 浙江路 3434 2 體育娛樂 和平羽毛球館 新華路 1200 1 天馬娛樂保齡球館 南京路 1600 1 中原健身活力館 濱江道 1100 1 寶力豪 南京路 5000 3 浩沙健身俱樂部 南京路今晚大廈 1500 1 南京路津匯店 600 1 東馬路新安 4 樓 800 1 休閑娛樂 銅雀臺酒樓 南馬路與榮業(yè)大街 交口 30000 5 快樂迪 女人街 5 樓 3000 1 名特娛樂城 南開三馬路 5000 1 黎明歌廳 建設(shè)路 300 1 圣地假日 長江道 500 2 東方之珠 獅子林大街 5000 2 錢柜 東馬路新安 5 層 4000 1 總 建筑面積 萬 ㎡ （數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研） 據(jù)中原統(tǒng)計區(qū)域內(nèi)大中型娛樂性 場所共 18家（ 其中不包含電玩城等游戲場所 ）， 總供應(yīng)量達(dá)到 了 萬㎡。 ? 本區(qū)域內(nèi)的中檔餐館較多 ， 其中 E、 F 區(qū)的餐館相對其它分區(qū)檔次稍高，主要是由于其所處區(qū)域的外來人員、流動人口較多，餐館檔 次相對較高。由此可以看出區(qū) 域內(nèi)食品街附近、濱江道商業(yè)街、 五大道區(qū)域餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)。家電類賣場面積為 21000 平米，其中國美為 2 家，蘇寧、大中、燦坤各 1 家，以國美金獅店及大中黃河道店客源較多，而位于濱江道、和平路商圈中的燦坤、蘇寧經(jīng)營狀況均不佳，可見該類賣場并不適合在以服飾、餐飲、娛樂為主的商業(yè)聚集中心選址。 老城廂及周邊區(qū)域由于面臨海河整體開發(fā)改造，其未來發(fā)展前景非?？捎^。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 9 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇和近期發(fā)展的方向 表 3— 2 發(fā)展方向 分項 南開區(qū) 和平區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 目前狀況 文化教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、民俗文化 旅游 商業(yè)、商貿(mào)、金融 工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、 工業(yè) 發(fā)展方向 民俗文化旅游商貿(mào)、商業(yè)商務(wù)、都市工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市旅游、健身會展商務(wù)區(qū) 商業(yè)、商貿(mào)、金融、風(fēng)情旅游 商業(yè)、商貿(mào)服務(wù) 發(fā)展商業(yè)、商務(wù) （資料來源：各 行政 區(qū)政務(wù)網(wǎng)） 該區(qū)域及周邊區(qū)域為天津近期重點發(fā)展地區(qū)，特別是商業(yè)發(fā)展更是重中之重。憑借深厚的歷史底蘊以及現(xiàn)代化的整體規(guī)劃，老城廂地區(qū)有望在 21 世紀(jì)實現(xiàn)新的起飛。有關(guān)專家將其歸納為“四多”： 一是文化名人多，粗略統(tǒng)計約有上百位，我國著名書法家華世奎、孟廣慧、甲骨文發(fā)現(xiàn)者王襄等名人故居都保存于此； 二是學(xué)校多，天津最早的書院問津書院、具有百年歷史的中營小學(xué)均坐落于此； 三是衙門多，原縣衙、 府衙、津司衙門舊址都在老城廂； 四是大院多，清末民初的“天津八大家”大多在這里居住，為老城廂留下了一批反映當(dāng)時天津文化的典型建筑?？梢哉f，老城廂是天津市的發(fā)祥地，具有深遠(yuǎn)的文化底蘊和歷史淵源 。明永樂二年（ 1404 年）筑城設(shè)衛(wèi)，稱“天津衛(wèi)”。老天津衛(wèi)城的平面是東西寬、南北窄，呈矩形，因此俗稱算盤城或老城廂。 2020 年天津天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 5 市政府為配合老城廂改造，促進(jìn)天津旅游業(yè)發(fā)展，重修鼓樓，興建鼓樓商業(yè)步行街。 老城廂地塊的現(xiàn)階段改造 1994 年危改前，在老城廂 平方公里的土地上，約有 105 萬平方米建筑物，其中三類以上危陋平房占 90%以上。 老城廂未來規(guī)劃 老城廂的未來規(guī)劃主要圍繞兩點，一是依托海河開發(fā)的 古文化街節(jié)點，繼承老城廂濃厚的歷史與文化淵源。 各區(qū)現(xiàn)有商圈和潛在商業(yè)組團 表 3— 3 商圈分析 分項 南開區(qū) 和平區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 目前主要商圈 商圈 類別 東南角 — 東北角商圈 南市商圈 西南角 形成時間 90年代初 90年代初 90年代初 代表性商業(yè)設(shè)施 新安購物廣場、銅鑼灣廣場、海河樓商貿(mào)區(qū) 鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街 天津商場、東方商貿(mào)商廈 經(jīng)營定位 中高檔百貨、大型超市 中低檔百貨 中低檔百貨 未來發(fā)展 該商圈的影響力將繼續(xù)擴大 涵蓋居住、餐飲、娛樂、購物多個領(lǐng)域 地鐵經(jīng)濟 濱江道、和平路商圈；小白樓商圈 獅子林商圈 丁字沽商圈、西站商圈 未來重點規(guī)劃 建設(shè)完善南市商圈 老城廂地區(qū) 海河樓商貿(mào)區(qū) 奧運配套區(qū) 南京路商圈、和平路商業(yè)商務(wù)區(qū)、小白樓商葉、商務(wù)區(qū) 海河沿線服務(wù)型經(jīng)濟帶、五大道風(fēng)情旅游帶 大悲院商圈 、 天津站商圈 、北站商圈 、 中山路商圈 、獅子林新都市商圈