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天津中原-老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告下-文庫(kù)吧資料

2024-10-26 20:33本頁(yè)面
  

【正文】 中會(huì)出現(xiàn)多個(gè)新的居住組團(tuán)和新型商圈。 表 3— 4 老城廂地區(qū)部分在售項(xiàng)目及潛在供應(yīng)樓盤(pán)列表 類(lèi)別 項(xiàng)目規(guī)模 (萬(wàn)㎡ ) 住宅價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售率 商建價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售率 新世界花園 15 70008000 僅余三套 900030000 70% 新文化花園 32 5700 75% 18000 僅余一套 泰達(dá)城 150(商業(yè) 40 萬(wàn) ) 7000(預(yù)計(jì) ) 銅鑼灣廣場(chǎng) (商業(yè) 18 萬(wàn) ) 5000 20200 柏龍威項(xiàng)目 10000 (數(shù)據(jù)來(lái)源:天津中原實(shí)地調(diào)研) 根據(jù)老城廂的項(xiàng)目定位以及所處地塊的綜合條件,可以預(yù)見(jiàn)隨著本項(xiàng)目及泰達(dá)城先后啟動(dòng),老城廂的高檔住宅及商用物業(yè)將進(jìn)一步提升天津市現(xiàn)有的房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。除本案以外,預(yù)計(jì)明年上市的高檔項(xiàng)目有泰達(dá)城、銅天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(下) 11 鑼灣廣場(chǎng)以及位于海河沿岸,由新加坡柏龍威公司開(kāi)發(fā)的高檔物業(yè)。高檔房市場(chǎng)由于大量高端項(xiàng)目上市,其房?jī)r(jià)上漲速度快于普通住宅。預(yù)計(jì) 2020 年,天津商品房均價(jià)達(dá)到每平方米 3700 元,同比增長(zhǎng) 12 個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入 2020 年,天津房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)保持這一趨勢(shì),同時(shí)房?jī)r(jià)提升更加理性。 各區(qū)現(xiàn)有商圈和潛在商業(yè)組團(tuán) 表 3— 3 商圈分析 分項(xiàng) 南開(kāi)區(qū) 和平區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 目前主要商圈 商圈 類(lèi)別 東南角 — 東北角商圈 南市商圈 西南角 形成時(shí)間 90年代初 90年代初 90年代初 代表性商業(yè)設(shè)施 新安購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、海河樓商貿(mào)區(qū) 鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街 天津商場(chǎng)、東方商貿(mào)商廈 經(jīng)營(yíng)定位 中高檔百貨、大型超市 中低檔百貨 中低檔百貨 未來(lái)發(fā)展 該商圈的影響力將繼續(xù)擴(kuò)大 涵蓋居住、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物多個(gè)領(lǐng)域 地鐵經(jīng)濟(jì) 濱江道、和平路商圈;小白樓商圈 獅子林商圈 丁字沽商圈、西站商圈 未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃 建設(shè)完善南市商圈 老城廂地區(qū) 海河樓商貿(mào)區(qū) 奧運(yùn)配套區(qū) 南京路商圈、和平路商業(yè)商務(wù)區(qū)、小白樓商葉、商務(wù)區(qū) 海河沿線(xiàn)服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、五大道風(fēng)情旅游帶 大悲院商圈 、 天津站商圈 、北站商圈 、 中山路商圈 、獅子林新都市商圈 丁字沽商圈、西站商圈、 泰達(dá)城 (資料來(lái)源:各 行政 區(qū)政務(wù)網(wǎng)) 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(下) 10 各行政區(qū)的目前及未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展商圈均分布本案周邊,與本項(xiàng)目相呼應(yīng)。 ? 四個(gè)行政區(qū)的固定資產(chǎn)投資均保持了較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),城市面貌日新月異,人民生活不斷得到改善,老城改造步伐的不斷向前推進(jìn),使得各個(gè)新興社區(qū)逐漸成熟,這就 需要更多的社區(qū)配套 來(lái) 服務(wù)于人群。眾所周知,和平區(qū)是天津市城市化綜合發(fā)展 較 好的區(qū)域之一,這一點(diǎn)集中體 現(xiàn)在它的第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到了 %,分別其他三區(qū)高出了 10 個(gè)百分點(diǎn)左右。 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(下) 7 第二 部分 區(qū)域界定 區(qū)域界定 鑒于對(duì)該項(xiàng) 目 周邊環(huán)境的研究分析 , 我們將重點(diǎn)研究區(qū)域劃分如下, 北至南運(yùn)河北路、南至南京路、西至紅旗路、東至天津站合圍的地塊組成,地跨和平、南開(kāi)、紅橋、河?xùn)|四區(qū)。 老城廂未來(lái)規(guī)劃 老城廂的未來(lái)規(guī)劃主要圍繞兩點(diǎn),一是依托海河開(kāi)發(fā)的 古文化街節(jié)點(diǎn),繼承老城廂濃厚的歷史與文化淵源。未來(lái)老城廂地區(qū)將新開(kāi)發(fā)面積 140 萬(wàn)平方米大型公建, 60 萬(wàn)平方米現(xiàn)代化住宅,公建與住宅之比達(dá)到 : 1。這次拆遷共拆除各類(lèi)房屋 69萬(wàn)平方米,為此,市政府投資 億元,從 2020 年 6 月 1日直到 11 月 30 日,整個(gè)老城將分三期整體拆遷。 為了進(jìn)一步改善老 城廂居民的居住條件,從 2020 年 6 月 1日開(kāi)始,天津市啟動(dòng)了最大規(guī)模的拆遷改造工程。 老城廂地塊的現(xiàn)階段改造 1994 年危改前,在老城廂 平方公里的土地上,約有 105 萬(wàn)平方米建筑物,其中三類(lèi)以上危陋平房占 90%以上。 據(jù)文物管理部門(mén)初步統(tǒng)計(jì),老城廂地區(qū)現(xiàn)存國(guó)家級(jí)文物 1 處、市級(jí)文物 1處、區(qū)級(jí)文物近 20處,藏于民間和有待考證的更是不在少數(shù)。 1912年 8 月,孫中山首次赴京途中,就曾經(jīng)在該會(huì)館戲樓發(fā)表過(guò)演說(shuō);1919 年“五四”運(yùn)動(dòng)期間,鄧穎超等覺(jué)悟社社員也在此舉辦過(guò)募捐義演。位于老城廂四條干道交會(huì)處的鼓樓,被列為天津衛(wèi)“三寶”之首。 2020 年天津天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(下) 5 市政府為配合老城廂改造,促進(jìn)天津旅游業(yè)發(fā)展,重修鼓樓,興建鼓樓商業(yè)步行街。鼓樓北面的“同興園”、東面的“聚興園”,東門(mén)里的“雙立園和德慶園”菜系齊全,門(mén)庭若市;北門(mén)內(nèi)有三陽(yáng)、正陽(yáng)、天祥等金店,璀璨輝煌;鼓樓北的金聲園戲園,每日管樂(lè)笙評(píng)。 老城廂舊貌 老城廂內(nèi)由于官宦、富商較為集中,金店、首飾樓、古玩、玉器作、學(xué)館、筆墨莊、飯館云集于此。從天津設(shè)衛(wèi)筑城,到 1901年城墻平毀,城內(nèi)居民逐漸形成同 類(lèi)而居的現(xiàn)象。老天津衛(wèi)城的平面是東西寬、南北窄,呈矩形,因此俗稱(chēng)算盤(pán)城或老城廂。宋金時(shí)稱(chēng)“直沽寨”,元朝改稱(chēng)“海津鎮(zhèn)”,是軍事重鎮(zhèn)和漕糧轉(zhuǎn)運(yùn)中心。天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(下) 1 目錄 第一部分 天津老城廂歷史沿革、現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃 老城廂的歷史淵源 ...................................................................................................... 4 老城廂地塊的現(xiàn)階段改造 ............................................................................................ 5 老城廂未來(lái)規(guī)劃 .......................................................................................................... 6 第二部分 區(qū)域界定 區(qū)域界定 .......................................................................................................................... 7 第三部分 區(qū)域零售業(yè)市場(chǎng)分析及最終市場(chǎng)定位 一、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析 .............................................................................................. 8 行政區(qū)域的發(fā)展比較 ............................................................................................ 8 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇和近期發(fā)展的方向 ....................................................................... 9 各區(qū)現(xiàn)有商圈和潛在商業(yè)組團(tuán) .............................................................................. 9 老城廂未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) .......................................................................................... 10 二、區(qū)域內(nèi)的供需對(duì)比 ....................................................................................................11 區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)結(jié)構(gòu) ...........................................................................................11 目前各業(yè)態(tài)市場(chǎng)供應(yīng)情況 ........................................................................... 12 潛在供應(yīng)情況 ............................................................................................ 27 市場(chǎng)供應(yīng)總量及引發(fā)的消費(fèi)總量 ................................................................ 33 區(qū)域內(nèi)公建設(shè)施情況 .......................................................................................... 33 區(qū)域 內(nèi)人口的消費(fèi)需求 ...................................................................................... 34 固定人口引起的總消費(fèi) .............................................................................. 34 通勤人口引發(fā)的總消費(fèi) .............................................................................. 36 流動(dòng)人口引發(fā)的總消費(fèi) .............................................................................. 37 區(qū)域內(nèi)人口引發(fā)的總消費(fèi) ........................................................................... 38 供需對(duì)比 ........................................................................................................... 38 三、立地條件分析 .......................................................................................................... 39 可達(dá)性 ............................................................................................................... 39 交通網(wǎng)絡(luò)情況分析 ..................................................................................... 39 車(chē)流 .......................................................................................................... 44 實(shí)地測(cè)量 ....................................................................................
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