【正文】 ................................................... 4 老城廂地塊的現(xiàn)階段改造 ............................................................................................ 5 老城廂未來(lái)規(guī)劃 .......................................................................................................... 6 第二部分 區(qū)域界定 區(qū)域界定 .......................................................................................................................... 7 第三部分 區(qū)域零售業(yè)市場(chǎng)分析及最終市場(chǎng)定位 一、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析 .............................................................................................. 8 行政區(qū)域的發(fā)展比較 ............................................................................................ 8 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇和近期發(fā)展的方向 ....................................................................... 9 各區(qū)現(xiàn)有商圈和潛在商業(yè)組團(tuán) .............................................................................. 9 老城廂未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) .......................................................................................... 10 二、區(qū)域內(nèi)的供需對(duì)比 ....................................................................................................11 區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)結(jié)構(gòu) ...........................................................................................11 目前各業(yè)態(tài)市場(chǎng)供應(yīng)情況 ........................................................................... 12 潛在供應(yīng)情況 ............................................................................................ 27 市場(chǎng)供應(yīng)總量及引發(fā)的消費(fèi)總量 ................................................................ 33 區(qū)域內(nèi)公建設(shè)施情況 .......................................................................................... 33 區(qū)域 內(nèi)人口的消費(fèi)需求 ...................................................................................... 34 固定人口引起的總消費(fèi) .............................................................................. 34 通勤人口引發(fā)的總消費(fèi) .............................................................................. 36 流動(dòng)人口引發(fā)的總消費(fèi) .............................................................................. 37 區(qū)域內(nèi)人口引發(fā)的總消費(fèi) ........................................................................... 38 供需對(duì)比 ........................................................................................................... 38 三、立地條件分析 .......................................................................................................... 39 可達(dá)性 ............................................................................................................... 39 交通網(wǎng)絡(luò)情況分析 ..................................................................................... 39 車(chē)流 .......................................................................................................... 44 實(shí)地測(cè)量 ................................................................................................... 44 地塊可達(dá)性比較 ........................................................................................ 45 可視性 ............................................................................................................... 46 地面利用系數(shù) .................................................................................................... 46 地塊的選取 ........................................................................................................ 46 四、市場(chǎng)定位建議 .......................................................................................................... 47 影響商業(yè)定位的因素 .......................................................................................... 47 新松 集團(tuán)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的目的 .................................................................... 47 市場(chǎng)總體的供需關(guān)系 .................................................................................. 47 市場(chǎng)定位 ........................................................................................................... 47 定位依據(jù) ................................................................................................... 47 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 2 市場(chǎng)定位 ................................................................................................... 48 業(yè)態(tài)選擇 ........................................................................................................... 48 業(yè)態(tài)選擇的依據(jù) ......................................................................................... 48 業(yè)態(tài)的選擇及體量的測(cè)定 ........................................................................... 50 第四部分 區(qū)域辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)分析與建議 一、區(qū)域辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析 ................................................................................. 52 區(qū)域辦公類(lèi)市場(chǎng)概述 .......................................................................................... 52 未來(lái)發(fā)展和規(guī)劃 ................................................................................................. 52 存量供應(yīng)分析 .................................................................................................... 54 存量供應(yīng)產(chǎn)品分析 ............................................................................................. 56 建筑整體規(guī)劃分析 ..................................................................................... 56 機(jī)電設(shè)備產(chǎn)品分析 ..................................................................................... 57 停車(chē)系統(tǒng)分析 ............................................................................................ 58 小結(jié) .......................................................................................................... 58 潛在供應(yīng)分析 .................................................................................................... 59 二、區(qū)域市場(chǎng)需求分析 ................................................................................................... 60 客戶構(gòu)成： ........................................................................................................ 61 公司（企 業(yè)）性質(zhì) ..................................................................................... 61 公司（企業(yè)）行業(yè)比重 ..........................................