【正文】 活動的場所，例如網(wǎng)球場、半場藍球場等戶外活動設(shè)施，可作為會所向外的延伸；216。 對于湖邊的景色應(yīng)該大力利用，景觀設(shè)計上可考慮將其作為重點著色點；216。 室內(nèi)功能分布應(yīng)該主次明晰，并有較強的使用的功能。 戶型設(shè)計應(yīng)該走大眾化路線，更可在現(xiàn)時基礎(chǔ)上有所提高；216。 產(chǎn)品質(zhì)量必須領(lǐng)先整個袍江市場，接近市區(qū)樓盤；216。 配備足的停車位，可考慮半地下車庫以節(jié)約成本。 小區(qū)的布局應(yīng)該錯落有致，做到有點有面，使每一個進入小區(qū)后都可以移步換景；216。中原經(jīng)過之前不斷對市場的調(diào)研，對于整個紹興市場進行了系統(tǒng)的了解，特別是對于現(xiàn)時在開發(fā)的樓盤深入了解，對其規(guī)劃、戶型、價格、銷售、配套等進行了一系列的分析比較后，對本案進行了初步的建議，并希望偉業(yè)能重點考慮如下建議并加以實施：n 整體規(guī)劃216。袍江樓盤由于大部分都是回購面積，安置房，社區(qū)配套更是少之又少，只是利用底商來滿足客戶的日常生活需求。對于樓盤的設(shè)計不再局限于戶型的設(shè)計，更注意與周邊環(huán)境的配搭，小區(qū)功能的布置。新城苑商鋪550040——康寧新村住宅2888，商鋪底層7100，二層4000住宅72，商鋪89——中實世紀花園23002400，商鋪4700住宅95，商鋪952003年10月1日開盤越中[信息鏈接]n 市區(qū)樓盤樓盤名稱房價（元/㎡）銷售率（%）備注毓蘭華庭53009904年6月商鋪開盤維多利亞莊園住宅4500，商鋪200003000014商鋪已經(jīng)銷售完畢國際摩爾城住宅6500，商鋪250003000087商業(yè)已經(jīng)售40%潤和天地公寓4000，排屋600057開盤時間為04年67月森海豪庭公寓5300，洋房5850——香舍麗都住宅15000~18000商鋪30000100——東澤莊園900012贈送花園，每套總價2501000萬涂山花園450059——國際廣場商鋪1800025——中天袍江市場雖然有多個大型的樓盤在開發(fā)，但其“居住袍江”的概念還未深入市民心中，因此，銷售的速度始終沒有市區(qū)快，價格也沒有像市區(qū)一樣非理性地增漲?，F(xiàn)時很多地塊都在做前期規(guī)劃，在售的樓盤大多已經(jīng)銷售完成。紹興樓市普遍樂觀，每一個樓盤推出來后銷售速度也較為理想，甚至有很多樓盤在未推出之際，進行內(nèi)部預(yù)定時已經(jīng)將總量消化得差不多。緊跟其后的袍江樓盤也不甘示弱，由最初的不到千元的價位上升至現(xiàn)時的2500元/㎡，更有部分現(xiàn)房的價格達到3000元/㎡以上。應(yīng)該針對目標客戶進行一系列的引導(dǎo)（包括產(chǎn)品設(shè)計、項目策劃、包裝、推廣等一系列手段），更應(yīng)該將“以人為本”的理念發(fā)揮至極點，使本案成為袍江的代表樓盤。小結(jié)：通過對已經(jīng)成交的客戶（其他樓盤）分析后，本案的目標客戶群應(yīng)該與現(xiàn)時市場的客戶有所區(qū)分，客戶的年齡層應(yīng)該更加年輕化，年輕人對于新事物的接受速度會比上了年紀的人來得更快，對于地域情結(jié)也沒那么根深蒂固。對于居住環(huán)境已經(jīng)由基本的需求發(fā)展到——對環(huán)境、質(zhì)素、鄰里、配套等等的要求，也是開始享受生活的時候。根據(jù)在售樓盤的成交客戶的年齡分析，3555歲的年齡層是樓盤購買的主力軍。由于袍江總體房價較低，而且居住人群的素質(zhì)較低，產(chǎn)品質(zhì)量也不高情況下，有30%的客戶是用于投資之作。別墅的購買者則以私營企業(yè)老板為主。隨著袍江的不斷發(fā)展，我們在做需求調(diào)研的過程中也發(fā)現(xiàn)客戶的區(qū)域抗拒性已經(jīng)比之前緩解了很多。而在袍江購房者多是以馬山、斗門及袍江周邊居民為主。 消費客戶群每個地段的消費者都有地方情結(jié)，對于一個長期居住的環(huán)境都會產(chǎn)生不可抗拒的情愫，而且人們都要聚居的習(xí)慣，所以每個地段樓盤都是吸引本地的消費者，很少進行了移居或在別一個新區(qū)域進行安居。在袍江地區(qū)設(shè)計適量的別墅樓盤也可彌補市場的空白點，利用現(xiàn)時市場的稀缺性，打向頭炮，為項目的品牌及知名度創(chuàng)造效應(yīng)，正如杭州綠城集團在較為偏遠的區(qū)域建造別墅項目道理一樣。而對于單身公寓的需求，現(xiàn)時有很多樓盤都在做此類產(chǎn)品，市場將會很快飽和，而且小戶型的發(fā)展也是與城市本身的發(fā)展相關(guān)的，雖然紹興倡導(dǎo)是“大紹興”的概念，根據(jù)總體規(guī)劃情況仍然不足與周邊城市如：上海、杭州看齊，小戶型只是暫滿足市場需要，對于日后發(fā)展卻有諸多不利。袍江大部分的物業(yè)都是以商業(yè)和安置房為主，商品已經(jīng)很少了，別墅就更加不用多說，基本上不存在別墅項目，因此，本案可利用市場的錯位，進行產(chǎn)品的更新，除了提高本案的的知名度及品質(zhì)外，更可以吸納一些高端客戶的注意，畢竟袍江離市中心的距離并不是太遠，而且隨著道路的暢通，有車一族的出現(xiàn)，更會選擇價優(yōu)物美的項目進行購買。同樣的，袍江市場的樓盤也是以120㎡的面積作為主力面積，該面積的劃分在功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房兩廳兩衛(wèi)不單可以滿足家人之間的生活需求，更可以擁有自我的天地。但小面積的單位雖然總價較低，但并不適合中國傳統(tǒng)一家居住的習(xí)慣，因此，很多小面積單位都是作為投資作用，以出租或轉(zhuǎn)手銷售以獲取其中利潤。從建筑方面考慮，小戶型的得房率及成本都是較高的，很多發(fā)展商都在考慮使用大、中戶型作為主力面積。隨著袍江地區(qū)的不斷發(fā)展與完善，紹興市發(fā)展為“大紹興”的目標，將會使整個區(qū)域限制不在受影響，城郊的樓盤將會逐漸受到年輕一代的追捧。根據(jù)今年所拍賣土地的價格，市區(qū)的樓板平均價已經(jīng)上至5530元/㎡，加上其他的費用將會達至7000元/㎡左右，在如此之高的價格上，市區(qū)的升值空間已經(jīng)相當微弱，而反觀袍江地塊，雖然價格還是在不斷上漲，但漲幅并沒有市區(qū)大，而且升值潛力也具有后勁。小結(jié)：紹興市區(qū)與袍江距離雖然僅9公里，兩地的土地供應(yīng)量卻相差無幾，主要因為政府正在嚴格控制城市土地出讓量，而大力開發(fā)袍江市場，使袍江成為名符其實的第三代商貿(mào)中心區(qū)。而發(fā)展商在取得地塊時也有相應(yīng)的優(yōu)惠措施，因此在目前來說，整個袍江市場的房價都較為平均，住宅方面均價只有2500元/㎡左右，而商業(yè)均價也有只須 5500元/㎡。袍江現(xiàn)時的居住人群大多以馬山、斗門、及原袍江居民為主，而這些居民都是購買安置房的客戶。其中商業(yè)辦公總面積達548850㎡，住宅總面積達369543㎡。袍江房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿⑹遣豢深A(yù)估的。在03年大量完成了回購安置的問題后，04年袍江地塊的土地出讓則多以商品房的形式出現(xiàn)，由年初至三月的這短短的三個月時間內(nèi)，以拍賣的形式出售了5塊用地（其中袍江國際名車城的13號為統(tǒng)一出售），而樓價的上漲幅度達到20%，上漲的幅度相對來說是較為正常的。 袍江區(qū)域供應(yīng)量時間土地投資總量（萬元）土地面積總量（㎡）建筑面積總量（㎡）回購面積總量（㎡）地塊總量（幅）平均樓面地價（元/㎡）2003年13582811605971667461178142004年73174486405739270——5990袍江作為紹興市新開發(fā)的區(qū)域，既是工業(yè)園區(qū)，又是大力發(fā)展商貿(mào)、居住的中心地段，因此，在03年的土地出讓有100萬多㎡，總建筑面積也有160萬㎡，但實際可以用來作商品房銷售的面積卻少之又少，因為考慮到工業(yè)園區(qū)的原居民及周邊鎮(zhèn)屬居民的安置問題，政府大量回收了出讓土地的建筑面積，只剩余20萬余㎡是作為商品房用途進行銷售。每個區(qū)域的發(fā)展和供應(yīng)也有不盡相同之處。價格的上升都是與整個市場的供求關(guān)系不平衡所導(dǎo)致的。雖然商品房的供應(yīng)量達到100多萬㎡，但目前可以銷售的面積卻不到一半（即50萬㎡），該數(shù)字對于正在高速發(fā)展的紹興市來說，就如九牛一毛，不能大量地滿足消費者的實際需要，正因如此，在這種市場供需不平衡的狀態(tài)下，市場對于商品的需求正在大聲疾呼。雖然政府在土地出讓方面作了調(diào)整，不再像以往一樣嚴加控制，但由于在出讓的同時，也有很多的附加條件，例如：回購房，安置房等，商品房的供應(yīng)量與市場需求則出現(xiàn)了不平衡的狀態(tài)。由于地塊的價格不斷上漲，市中心的生活配套及各方的環(huán)境都非常吸引本地人及外來人員在此創(chuàng)業(yè)置家，所以，樓盤的價格也在不斷地飚升，導(dǎo)致市區(qū)的房價與同期增長了將近一倍。市場的規(guī)范化，使得04年出讓的土地都是以拍賣為主。袍江政府對于工業(yè)園區(qū)內(nèi)的原道路也進行了整體