【正文】 整體市場還較為健康。這在一定程度上說明了對于偉業(yè)湖景名家項目即將面對的困難——區(qū)域抗性依然較大，因此，%的不了解的客戶。此外，在本次調(diào)研中，新增的乒乓球室項目也非常受歡迎。從這點(diǎn)分析，確定相對平價的車位將有助于銷售時的迅速去化。／平方米，／平方米。從這一點(diǎn)上，中原認(rèn)為，雖然目前開發(fā)精裝修住宅的時機(jī)尚未成熟，但隨著政府的行業(yè)引導(dǎo)和需求的日益增長，在不久的未來“不帶家具全裝修”的概念將成為住宅開發(fā)主流。對比03年第三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（由于房間數(shù)選擇統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失，故無法比較對房間數(shù)偏好的量化變動，但可肯定在前一次的統(tǒng)計中，三房仍是占據(jù)最大的比重），在對三房面積的認(rèn)同上，市場認(rèn)識發(fā)生了轉(zhuǎn)變，認(rèn)為應(yīng)在120~；而在對二房面積的認(rèn)同上，市場認(rèn)識發(fā)生了 “面積回歸”現(xiàn)象，即隨著時間的推移，市場逐漸可是認(rèn)為二房的面積應(yīng)更為縮減，著在指標(biāo)變化上表現(xiàn)得非常明顯：03年三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示90平方米以下的比例為47%，而在本次調(diào)研中，則上升至54%，上升了7個百分點(diǎn)；在對四房的面積認(rèn)同上，則發(fā)生了類似三房的變化，面積出現(xiàn)了放大的現(xiàn)象，%的受訪者認(rèn)為四房的面積應(yīng)在150平方米以下，而如今則只有23%的受訪者認(rèn)為這樣，更多的受訪者（56%）認(rèn)為四房面積應(yīng)在150~170平方米最為合理。對比03年第三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和本次統(tǒng)計數(shù)據(jù)，非常明顯的變化是：客戶對小高層和高層的住宅接受度大大提高，從上次調(diào)查的20%%，；。控制戶型面積以便控制總價將成為房地產(chǎn)開發(fā)趨勢。本次問卷調(diào)查計劃采樣300份，實(shí)際采樣299份，其中有效問卷287份，%，達(dá)到提供分析的有效要求。 考慮到兒童天地和老人活動中心。 面積配比上應(yīng)該以120㎡作為主力單位；216。 盡量利用本案得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢，使樓盤成為各符其實(shí)的景觀小區(qū)；216。新天地商鋪53003221萬㎡回購面積財富1002800起價，均價4200212004年3月6日開盤銀春公寓260079——偉業(yè)袍江區(qū)域樓盤則大多是回購面積，商品房住宅的供應(yīng)量也不是很大，只有2000余套的商品房出售。隨著時間的推移，發(fā)展商的開發(fā)理念也在不斷更新，新穎、有主張的設(shè)計不但包括在房子本身，更與小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套、周邊環(huán)境進(jìn)行了嫁接，精致精品小區(qū)就是該年齡層客戶的需求。市區(qū)的消費(fèi)群主要是以白領(lǐng)及私營企業(yè)主為主，而白領(lǐng)因受到資金的限制，購買時均會考慮總價范圍是否是他們所能接受的，通過對上述樓盤的調(diào)查得知，樓盤所面向銷售的對象都是以該類型大眾化客戶為主，只有極個別的別墅樓盤是以走高端路線吸引消費(fèi)者。合理的面積需求則是長久以來不變的定律，也是深受客戶的喜愛。但由于現(xiàn)時紹興市中心房價飚升迅速，面積越大導(dǎo)致總價越高，可以承接的客戶層面則相應(yīng)縮窄，因此，順應(yīng)時勢的變化，現(xiàn)時很多發(fā)展商都將總價控制在6070萬元之間，而面積的設(shè)計則考慮到單身人士及三口之家，以不同的社會層次需求出發(fā)，在功能上盡量滿足客戶的需要。袍江作為紹興最大規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，除了獲得政府的大力支持外，更在利用“組團(tuán)效應(yīng)”獲得投資者的信心，一系列大型企業(yè)進(jìn)駐，使該區(qū)的商業(yè)、居住都處于蠢蠢欲動的狀態(tài)，房價也在不斷上漲，整個區(qū)域的建筑類型以多層為主，目前而言，發(fā)展商與政府聯(lián)合開發(fā)的住宅多以安置房為主，因此供應(yīng)量需要大，但未正式進(jìn)入市場化操作，而這種情況將會逐步有所改變，必然會帶動袍江的房產(chǎn)業(yè)。04年所拍賣土地的樓板價為990元/㎡，最貴的一幅地是袍江工業(yè)區(qū)C2地塊，平均樓板價為1293元/㎡，繼而是袍江工業(yè)區(qū)D6地塊，價格為1281元/㎡，供應(yīng)價格的上浮證明了這個市場的供求關(guān)系還是非常緊張的，對于這個香餑餑也是眾多發(fā)展商及消費(fèi)費(fèi)所追捧的。紹興市均價主要集中在4500~6000元/㎡之間，而商業(yè)的均價則達(dá)到15000~30000元/㎡。3. 市場供應(yīng)量分析 市區(qū)供應(yīng)量時間土地投資總量（萬元）土地面積總量（㎡）建筑面積總量（㎡）回購面積總量（㎡）地塊總量（幅）平均樓面價格（元/㎡）2003年2830202877382821792004年197700537245——153273上表中所顯示的04年土地供應(yīng)量是至3月底拍賣為止，但其平均的樓面價已經(jīng)比03年增長了50%。同時，工業(yè)區(qū)以建設(shè)“一條世紀(jì)街、二個開發(fā)發(fā)帶、四個功能區(qū)”為重點(diǎn)，啟動了中心商貿(mào)居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，加快完善大城市新組團(tuán)的綜合配套服務(wù)功能。袍江工業(yè)區(qū)下轄有斗門、馬山鎮(zhèn)，轄區(qū)面積87平方公里。 紹興市經(jīng)濟(jì)狀況紹興工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，特別是在改革開放二十余年的建設(shè)中，取得了迅速發(fā)展，已基本形成了以輕紡為主體，紡織、機(jī)械、食品為支柱，精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、電子信息等新興行業(yè)快速發(fā)展并初具規(guī)模的工業(yè)體系。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，使紹興在近年的旅游、經(jīng)商、政治、文化等方面都得到了很大的提高。境內(nèi)河湖縱橫，土地肥沃，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，是個著名的魚米之鄉(xiāng)。紹興自然風(fēng)光秀麗、人文景觀豐富，素以水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)聞名，自古即為游客向往的旅游勝地。n 近期發(fā)展從現(xiàn)在開始計算到2010年，目標(biāo)是——，規(guī)劃近期65萬人（其中越城45萬人，柯橋15萬人，袍江5萬人）；2000年，人均建設(shè)用地約為100㎡；規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為64平方公里；n 中期發(fā)展2010年至2020年，目標(biāo)是——城市人口數(shù)字達(dá)到80萬人（其中越城50萬人，柯橋20萬人，袍江10萬人）；同樣控制人均100㎡的城市建設(shè)用地，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為80平方公里；n 遠(yuǎn)期發(fā)展2020年城市人口達(dá)到100萬人（其中越城58萬人，柯橋25萬人，袍江17萬人）；繼續(xù)控制人均100㎡的城市建設(shè)用地，城市整體規(guī)劃用地總面積為100平方公里。 面積1760平方公里，人口 74萬。％。n 越城組團(tuán)：中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷史文化名城；n 柯橋組團(tuán)：以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心；n 袍江組團(tuán)：以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。 整體規(guī)劃布局袍江工業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃發(fā)展將分三個階段完成：2005年，規(guī)劃建成面積為10平方公里，城區(qū)人口5萬人次左右；2010年規(guī)劃建成面積33平方公里，城區(qū)人口17萬人次；2020年規(guī)劃建成區(qū)面積66平方公里，城區(qū)人口25萬人次，目前規(guī)劃控制區(qū)為100平方公里。以建設(shè)杭州灣為先進(jìn)制造業(yè)基地，紹興大城市新商貿(mào)中心和江南水鄉(xiāng)生態(tài)型居住區(qū)，作為實(shí)現(xiàn)袍江開發(fā)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。雖然政府在土地出讓方面作了調(diào)整，不再像以往一樣嚴(yán)加控制，但由于在出讓的同時，也有很多的附加條件，例如：回購房，安置房等，商品房的供應(yīng)量與市場需求則出現(xiàn)了不平衡的狀態(tài)。 袍江區(qū)域供應(yīng)量時間土地投資總量（萬元）土地面積總量（㎡）建筑面積總量（㎡）回購面積總量（㎡）地塊總量（幅）平均樓面地價（元/㎡）2003年13582811605971667461178142004年73174486405739270——5990袍江作為紹興市新開發(fā)的區(qū)域，既是工業(yè)園區(qū)，又是大力發(fā)展商貿(mào)、居住的中心地段，因此，在03年的土地出讓有100萬多㎡，總建筑面積也有160萬㎡，但實(shí)際可以用來作商品房銷售的面積卻少之又少，因?yàn)榭紤]到工業(yè)園區(qū)的原居民及周邊鎮(zhèn)屬居民的安置問題，政府大量回收了出讓土地的建筑面積，只剩余20萬余㎡是作為商品房用途進(jìn)行銷售。袍江現(xiàn)時的居住人群大多以馬山、斗門、及原袍江居民為主，而這些居民都是購買安置房的客戶。隨著袍江地區(qū)的不斷發(fā)展與完善，紹興市發(fā)展為“大紹興”的目標(biāo)，將會使整個區(qū)域限制不在受影響，城郊的樓盤將會逐漸受到年輕一代的追捧。袍江大部分的物業(yè)都是以商業(yè)和安置房為主，商品已經(jīng)很少了，別墅就更加不用多說，基本上不存在別墅項目，因此，本案可利用市場的錯位，進(jìn)行產(chǎn)品的更新，除了提高本案的的知名度及品質(zhì)外，更可以吸納一些高端客戶的注意，畢竟袍江離市中心的距離并不是太遠(yuǎn)，而且隨著道路的暢通，有車一族的出現(xiàn)，更會選擇價優(yōu)物美的項目進(jìn)行購買。而在袍江購房者多是以馬山、斗門及袍江周邊居民為主。根據(jù)在售樓盤的成交客戶的年齡分析，3555歲的年齡層是樓盤購