【正文】 ......................................... 159 六、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)分析 .................................................... 160 ......................................................... 160 ............................................ 160 ............................................ 161 ....................................................... 162 ....................................................... 163 .................................................... 163 .......................................... 163 .................................................. 165 ........................................ 165 .................................... 165 .................................................. 166 .................................................. 166 七、有關(guān)附錄 ....................................................... 167 1. 表一：靜態(tài)建設(shè)資金構(gòu)成一覽表 ....................................... 167 2. 表二：項(xiàng)目損益表 ................................................... 168 3. 表三：靜態(tài)建設(shè)資金分期投放計(jì)劃一覽表 ............................... 169 4. 表四：資金來(lái)源與運(yùn)用表 ............................................. 170 5. 表五：全部投資現(xiàn)金流量表 ........................................... 171 6. 表六：貸款還本付息估算表 ........................................... 172 結(jié) 束 語(yǔ) ........................................................... 173 第一篇：項(xiàng)目投資環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 鶴山 經(jīng)濟(jì)狀況分析 鶴山概況 鶴山市位于廣東省南部珠江三角洲腹地，與高明、江門(mén)和順德市相連。 區(qū)域交通 鶴山市交通十分便利， 325 國(guó)道、江鶴和佛開(kāi)高速公路、江肇公路縱橫貫穿全市，往來(lái)于珠三角各城市，交通優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。二 是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素從“外延式”向“內(nèi)涵式”逐漸轉(zhuǎn)變，從過(guò)去依靠量的投入轉(zhuǎn)移到現(xiàn)有企業(yè)素質(zhì)的提高。 利用外資形勢(shì)較好，保持大幅增長(zhǎng) 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山實(shí)際利用外資走勢(shì)圖0202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：萬(wàn)美元6 0 %3 0 %0%30%60%90%總額 增長(zhǎng) 受調(diào)整地價(jià)、企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)等多種因素的影響，利用外資出現(xiàn)大幅增加的勢(shì)頭。 鶴山市“ 十一五”規(guī)劃的總體目標(biāo)： 全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，力爭(zhēng)用五年時(shí)間，在經(jīng)濟(jì)總量上再造一個(gè)鶴山 —— 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) ％以上，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，到 2021 年，全市人均ＧＤＰ比 2021 年翻一番以上，在經(jīng)濟(jì)總量上“再造一個(gè)鶴山”。 沙坪鎮(zhèn)南基地 江沙工業(yè)走廊沙坪鎮(zhèn)南基地地處鶴山大道西段南側(cè)，北靠沙坪中心城區(qū)，東鄰大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 —— 鶴山碧桂園，由鶴山市委、市政府組織策劃，沙坪鎮(zhèn)主管開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是鶴山市目前條件最為理想的現(xiàn)代化工業(yè)基地。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民幣不斷升值，大量資金擁入中國(guó)，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展。但投資總額隨年份變化浮動(dòng)較大，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃不夠明確，發(fā)展計(jì)劃性不強(qiáng)。住宅用地掛牌面積占比達(dá)到 48%，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)仍是發(fā)展的重頭。同時(shí)將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類(lèi)別中刪除 13 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 2021 年 11月 19 日 2021 年 11月 19 日 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局 明確規(guī)定不滿 5年不得直接上市交易， 5 年后亦需補(bǔ)差價(jià)，回歸家庭自身居住功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的對(duì) 接 表三： 序號(hào) 政策名稱(chēng) 發(fā)布日期 實(shí)施日期 發(fā)布單位 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 14 《土地儲(chǔ)備管理辦法》 2021 年 11月 19 日 2021 年 11月 19 日 國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行 經(jīng)一年來(lái)多次行動(dòng)，大量違規(guī)及閑置用地被清查回收，屯地行為得到抑制； 政府建立了一定規(guī)模的土地儲(chǔ)備。累計(jì)效應(yīng)使得供房者的成本不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期供應(yīng)也不利。 27政策”，是今年以來(lái)對(duì)樓市影響最大的政策之一，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期影響較明顯?，F(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在舊城區(qū)周?chē)?，城市向周邊擴(kuò)張的跡象明顯。但近期堅(jiān)美園和凱旋城開(kāi)盤(pán)，帶來(lái)了多陽(yáng)臺(tái)、大飄窗和大露臺(tái)等產(chǎn)品，為落后的市場(chǎng)輸入一些新鮮的血液，推動(dòng)著市場(chǎng)的發(fā)展。 價(jià)格 分析 項(xiàng)目 主力戶型 價(jià)格 (元 /平方米 ) 總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元） 錦繡華虹 三房單位為主， 120～ 160 平方米 3300 40～ 55 嘉悅名都 85～ 140 平方米三房 3100 30～ 50 鶴山碧桂園 洋房： 40 平方米 ～ 95平方米一房一廳到三房二廳 別墅： 160平方米～ 570 平方米 洋房： 3600 別墅： 11000 洋房： 15～ 35 別墅： 170～ 650 堅(jiān)美園 以 135 平方米的三房單位為主 3300 45 左右 經(jīng)緯凱旋城 三房二廳（ 110－ 130平方米），四房二廳（ 140－ 160平方米） 3600 30～ 50 銀業(yè) 中原觀點(diǎn)： ? 目前市場(chǎng)產(chǎn)品單一，面積段較集中，客戶可選擇的范圍較少，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)較傳統(tǒng)，缺乏新意，所以本項(xiàng)目可發(fā)揮的空間較大； ? 總價(jià)段在 30 萬(wàn)以下、 50100 萬(wàn)、 100200 萬(wàn)和 300 萬(wàn)以上的產(chǎn)品存在較大的市場(chǎng)空白； ? 本案地塊靠近城市中心區(qū)，在定位和定價(jià)方面可充分考慮地段價(jià)值，有別于其他項(xiàng)目。 缺點(diǎn)： 廁所與廚房相連，需經(jīng)廚房到達(dá)廁所，十分不便； 部分房間采光較差，部分單位沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)； 產(chǎn)品較落后。 建筑風(fēng)格 ：地中海 推售組團(tuán)： 第一期 7至 18層小高層電梯洋房， 298 套。戶型比例較為平均，中 小戶型和 4房大單位的比例基本達(dá)到了各占一半。 后續(xù)供應(yīng)： 二期將于春節(jié)后推出，為一梯三戶的小高層電梯洋房，價(jià)格 3300 元 /平方米，不帶裝修，產(chǎn)品為大面積的三房、四房。 多元化的康體設(shè)施超大型人工湖 堅(jiān)美園 品質(zhì)堅(jiān)美 原未歐洲 歐陸 地中海 廣場(chǎng)、商業(yè)街、休閑中心、抗體中心、中心 泳池 經(jīng) 緯凱旋城 都市中央 品質(zhì)豪宅 歐陸 協(xié)和廣場(chǎng)、雕塑園、人工湖、風(fēng)情商業(yè)街 銀業(yè) ? 當(dāng)?shù)鼐用袷侵饕?gòu)買(mǎi)群 雖然鶴山市 交通便利，有 325 國(guó)道、江鶴和佛開(kāi)高速公路、江肇公路縱橫貫穿全市，往來(lái)于珠三角各城市都十分方便，但近年來(lái)隨著各大發(fā)展商的搶灘，附近城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較鶴山早，無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)或居住環(huán)境等方面都有優(yōu)勢(shì)，本市樓盤(pán)對(duì)外市買(mǎi)家的吸引力相對(duì)小，所以，本地樓盤(pán)還是依靠本地居民消化為主。 從項(xiàng)目分布的位置上看，目前鶴山樓盤(pán)主要分布在四個(gè)板快：城北東升路板快、城南前進(jìn)路板塊、鶴山大道板塊和大雁山板塊；東升路板塊主要包括錦繡華虹和嘉悅名都，鶴山大道板塊主要樓盤(pán)有鶴山碧桂園、堅(jiān)美園和松鶴新城，大雁山板快有銀業(yè) 9 ? 中原觀點(diǎn)： 保障型住房和限價(jià)房的推出，使得市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上緩和樓價(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭。 2021 年央行六次利率調(diào)整情況 時(shí) 間 利率調(diào)整情況 2021 年 12 月 20日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百 分點(diǎn) 2,007 年 9月 15日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 8 月 22 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 7 月 20 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 5 月 19 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 3 月 18 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn) 央行一年內(nèi)連續(xù) 加息六次，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)到 %和%。 2021 年是公認(rèn)的“政策年”，而 2021 年出臺(tái)的政策與 2021 年相 比，政府將重心放在了金融政策、稅收、住房保障建設(shè)及政策細(xì)節(jié)的完善上。相對(duì)于銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)，價(jià)格漲幅增幅更加明顯，單位面積的平均價(jià)格在 4250 元 /平方米以上。目前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入發(fā)展階段。 龍口、桃源建設(shè)又一個(gè)新的市級(jí)工業(yè)園。 戰(zhàn)略部署 “一廊兩軸四心五區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu) 一廊 —— 指貫穿南北的生態(tài)綠廊，把沙坪河、鶴山公園、魚(yú)塘、大雁山聯(lián)成一個(gè)整體，起到改善東部城區(qū)的生態(tài)環(huán)境及城市景觀的作用。 財(cái)政收入增長(zhǎng)加快 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山財(cái)政收入走勢(shì)圖0123452021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%5%10%15%20%25%30%35%總額 增長(zhǎng) 2021 年 1～ 9 月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，增幅同比上升近 11 個(gè)百分點(diǎn)，政府支付能力快速提升。 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖010203040502021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%5%10%15%20%25%30%35%總額 增長(zhǎng) 2021 年 1～ 9 月，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，共完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，增幅比去年同期下降近 8個(gè)百分點(diǎn)。 農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型： 鶴山市將調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為重點(diǎn)，完善農(nóng)業(yè)科技推廣服務(wù)體系，堅(jiān)持科技興農(nóng)，提高土地產(chǎn)出水平，大力發(fā)展精細(xì)農(nóng)業(yè)、集約農(nóng)業(yè)、訂單農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)， 促使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)加快向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，努力打造成為港澳及珠三角大城市群提供綠色、環(huán)保及無(wú)公害鮮活農(nóng)產(chǎn)品的基地。 2021 年全國(guó) 1%人口抽樣調(diào)查顯示常住人口有 萬(wàn)人，全市人口以漢族 為主，有壯族、瑤族、回族等 29 個(gè)少數(shù)民族。 鶴山總面積 平方 公里， 1993 年 11 月撤縣設(shè)市，下轄 11個(gè)鎮(zhèn)：沙坪鎮(zhèn)、古勞鎮(zhèn)、龍口鎮(zhèn)、桃源鎮(zhèn)、雅瑤鎮(zhèn)、共和鎮(zhèn)、鶴城鎮(zhèn)、云鄉(xiāng)鎮(zhèn)、址山鎮(zhèn)、宅梧鎮(zhèn)和雙合鎮(zhèn)， 26 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)， 112 個(gè)村民委員會(huì)， l0 個(gè)三峽庫(kù)區(qū)移民村。 ? 中原觀點(diǎn)： 便捷的交通連通珠三角各城市，帶動(dòng)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)，從而帶動(dòng)了鶴山區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化 2 0 0 7 年上半年鶴山三大產(chǎn)業(yè)占比圖第一產(chǎn)業(yè)7%第二產(chǎn)業(yè)57%第三產(chǎn)業(yè)36% 2021 年上半年鶴山第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)速度明顯高于第一、第三產(chǎn)業(yè)，在三大產(chǎn)業(yè)中的比重進(jìn)一步增加。 2021 年 1～ 9 月，全市合同外資金額 億美元，增長(zhǎng)二倍多。 規(guī)劃目標(biāo) 實(shí)施生態(tài)鶴山戰(zhàn)略，緊緊依靠西江、大雁山等山水資源，大力構(gòu)造現(xiàn)代化山水園林城市，依托西江、大雁山、水鄉(xiāng)、林地等生態(tài)資源，將城市融入“山水、園林”中，建設(shè)一座特色鮮明、充滿