【正文】 建筑風(fēng)格 ：地中海 推售組團(tuán)： 第一期 7至 18層小高層電梯洋房， 298 套。戶型比例較為平均，中 小戶型和 4房大單位的比例基本達(dá)到了各占一半。 缺點(diǎn)： 廁所與廚房相連，需經(jīng)廚房到達(dá)廁所，十分不便； 部分房間采光較差，部分單位沒有陽臺； 產(chǎn)品較落后。 后續(xù)供應(yīng)： 二期將于春節(jié)后推出，為一梯三戶的小高層電梯洋房，價(jià)格 3300 元 /平方米，不帶裝修，產(chǎn)品為大面積的三房、四房。 中原觀點(diǎn)： ? 目前市場產(chǎn)品單一，面積段較集中，客戶可選擇的范圍較少，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)較傳統(tǒng)，缺乏新意，所以本項(xiàng)目可發(fā)揮的空間較大； ? 總價(jià)段在 30 萬以下、 50100 萬、 100200 萬和 300 萬以上的產(chǎn)品存在較大的市場空白； ? 本案地塊靠近城市中心區(qū)，在定位和定價(jià)方面可充分考慮地段價(jià)值，有別于其他項(xiàng)目。 多元化的康體設(shè)施超大型人工湖 堅(jiān)美園 品質(zhì)堅(jiān)美 原未歐洲 歐陸 地中海 廣場、商業(yè)街、休閑中心、抗體中心、中心 泳池 經(jīng) 緯凱旋城 都市中央 品質(zhì)豪宅 歐陸 協(xié)和廣場、雕塑園、人工湖、風(fēng)情商業(yè)街 銀業(yè) 價(jià)格 分析 項(xiàng)目 主力戶型 價(jià)格 (元 /平方米 ) 總價(jià)區(qū)間（萬元） 錦繡華虹 三房單位為主， 120～ 160 平方米 3300 40～ 55 嘉悅名都 85～ 140 平方米三房 3100 30～ 50 鶴山碧桂園 洋房： 40 平方米 ～ 95平方米一房一廳到三房二廳 別墅： 160平方米～ 570 平方米 洋房： 3600 別墅： 11000 洋房： 15～ 35 別墅： 170～ 650 堅(jiān)美園 以 135 平方米的三房單位為主 3300 45 左右 經(jīng)緯凱旋城 三房二廳（ 110－ 130平方米），四房二廳（ 140－ 160平方米） 3600 30～ 50 銀業(yè) ? 當(dāng)?shù)鼐用袷侵饕徺I群 雖然鶴山市 交通便利，有 325 國道、江鶴和佛開高速公路、江肇公路縱橫貫穿全市，往來于珠三角各城市都十分方便，但近年來隨著各大發(fā)展商的搶灘，附近城市的房地產(chǎn)市場起步較鶴山早，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)或居住環(huán)境等方面都有優(yōu)勢，本市樓盤對外市買家的吸引力相對小，所以，本地樓盤還是依靠本地居民消化為主。但近期堅(jiān)美園和凱旋城開盤，帶來了多陽臺、大飄窗和大露臺等產(chǎn)品，為落后的市場輸入一些新鮮的血液，推動著市場的發(fā)展。 從項(xiàng)目分布的位置上看，目前鶴山樓盤主要分布在四個(gè)板快：城北東升路板快、城南前進(jìn)路板塊、鶴山大道板塊和大雁山板塊；東升路板塊主要包括錦繡華虹和嘉悅名都，鶴山大道板塊主要樓盤有鶴山碧桂園、堅(jiān)美園和松鶴新城，大雁山板快有銀業(yè)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在舊城區(qū)周圍，城市向周邊擴(kuò)張的跡象明顯。 9 27政策”，是今年以來對樓市影響最大的政策之一，對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響較明顯。 ? 中原觀點(diǎn)： 保障型住房和限價(jià)房的推出，使得市場供應(yīng)量增加，一定程度上緩和樓價(jià)增長過快的勢頭。累計(jì)效應(yīng)使得供房者的成本不斷加大，對房地產(chǎn)市場的中長期供應(yīng)也不利。 2021 年央行六次利率調(diào)整情況 時(shí) 間 利率調(diào)整情況 2021 年 12 月 20日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百 分點(diǎn) 2,007 年 9月 15日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 8 月 22 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 7 月 20 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 5 月 19 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2021 年 3 月 18 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn) 央行一年內(nèi)連續(xù) 加息六次，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)到 %和%。同時(shí)將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除 13 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 2021 年 11月 19 日 2021 年 11月 19 日 建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局 明確規(guī)定不滿 5年不得直接上市交易， 5 年后亦需補(bǔ)差價(jià)，回歸家庭自身居住功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的對 接 表三： 序號 政策名稱 發(fā)布日期 實(shí)施日期 發(fā)布單位 對房地產(chǎn)市場的影響 14 《土地儲備管理辦法》 2021 年 11月 19 日 2021 年 11月 19 日 國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行 經(jīng)一年來多次行動，大量違規(guī)及閑置用地被清查回收，屯地行為得到抑制； 政府建立了一定規(guī)模的土地儲備。 2021 年是公認(rèn)的“政策年”，而 2021 年出臺的政策與 2021 年相 比，政府將重心放在了金融政策、稅收、住房保障建設(shè)及政策細(xì)節(jié)的完善上。住宅用地掛牌面積占比達(dá)到 48%，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)仍是發(fā)展的重頭。相對于銷售面積的增長，價(jià)格漲幅增幅更加明顯，單位面積的平均價(jià)格在 4250 元 /平方米以上。但投資總額隨年份變化浮動較大，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃不夠明確，發(fā)展計(jì)劃性不強(qiáng)。目前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已進(jìn)入發(fā)展階段。 三、房地產(chǎn)市場分析 近幾年，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民幣不斷升值，大量資金擁入中國，從而帶動了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展。 龍口、桃源建設(shè)又一個(gè)新的市級工業(yè)園。 沙坪鎮(zhèn)南基地 江沙工業(yè)走廊沙坪鎮(zhèn)南基地地處鶴山大道西段南側(cè)，北靠沙坪中心城區(qū)，東鄰大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 —— 鶴山碧桂園，由鶴山市委、市政府組織策劃，沙坪鎮(zhèn)主管開發(fā)經(jīng)營，是鶴山市目前條件最為理想的現(xiàn)代化工業(yè)基地。 戰(zhàn)略部署 “一廊兩軸四心五區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu) 一廊 —— 指貫穿南北的生態(tài)綠廊，把沙坪河、鶴山公園、魚塘、大雁山聯(lián)成一個(gè)整體，起到改善東部城區(qū)的生態(tài)環(huán)境及城市景觀的作用。 鶴山市“ 十一五”規(guī)劃的總體目標(biāo)： 全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，力爭用五年時(shí)間，在經(jīng)濟(jì)總量上再造一個(gè)鶴山 —— 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，生產(chǎn)總值年均增長 ％以上，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，到 2021 年，全市人均ＧＤＰ比 2021 年翻一番以上，在經(jīng)濟(jì)總量上“再造一個(gè)鶴山”。 財(cái)政收入增長加快 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山財(cái)政收入走勢圖0123452021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%5%10%15%20%25%30%35%總額 增長 2021 年 1～ 9 月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 %，增幅同比上升近 11 個(gè)百分點(diǎn)，政府支付能力快速提升。 利用外資形勢較好，保持大幅增長 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山實(shí)際利用外資走勢圖0202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：萬美元6 0 %3 0 %0%30%60%90%總額 增長 受調(diào)整地價(jià)、企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)等多種因素的影響，利用外資出現(xiàn)大幅增加的勢頭。 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山固定資產(chǎn)投資走勢圖010203040502021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%5%10%15%20%25%30%35%總額 增長 2021 年 1～ 9 月，全市全社會固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，共完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，增幅比去年同期下降近 8個(gè)百分點(diǎn)。二 是經(jīng)濟(jì)增長的主要因素從“外延式”向“內(nèi)涵式”逐漸轉(zhuǎn)變，從過去依靠量的投入轉(zhuǎn)移到現(xiàn)有企業(yè)素質(zhì)的提高。 農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型： 鶴山市將調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為重點(diǎn)，完善農(nóng)業(yè)科技推廣服務(wù)體系，堅(jiān)持科技興農(nóng)，提高土地產(chǎn)出水平，大力發(fā)展精細(xì)農(nóng)業(yè)、集約農(nóng)業(yè)、訂單農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)， 促使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)加快向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，努力打造成為港澳及珠三角大城市群提供綠色、環(huán)保及無公害鮮活農(nóng)產(chǎn)品的基地。 區(qū)域交通 鶴山市交通十分便利， 325 國道、江鶴和佛開高速公路、江肇公路縱橫貫穿全市，往來于珠三角各城市，交通優(yōu)勢帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 2021 年全國 1%人口抽樣調(diào)查顯示常住人口有 萬人，全市人口以漢族 為主，有壯族、瑤族、回族等 29 個(gè)少數(shù)民族。 目 錄 第一篇：項(xiàng)目投資環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................ 6 一、鶴山經(jīng)濟(jì)狀況分析 .................................................. 6 ......................................................... 6 ........................................................ 6 ...................................................... 6 ........................................................ 7 .................................................. 8 ................................................ 8 ................................................ 9 二、城市規(guī)劃狀況分析 .................................................. 3 ...................................................... 3 ......................................................... 3 ........................................................ 0 ........................................................ 0 ......................................................... 1 .................................................... 1 和龍口、桃源市級工業(yè)園 ............................. 0 三、房地產(chǎn)市場分析 .................................................... 1 ............................................................. 1 ...................................... 1 .............................................. 2 .............................................. 2 ............................................................. 7 ，工業(yè)用地為補(bǔ)充 ....................... 7 ，地塊面積參差不齊 ........................... 7 ，小面積地塊沖擊地產(chǎn)市場 ................. 8 .......................................................... 10 2021年出臺的房地產(chǎn)政策 ........................................ 10 重大政策點(diǎn)評 ................................................... 13 ............................................................ 16 ................................................... 16 ................................................... 36 .......................................