【正文】 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設施。 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設施?；▓@新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 結論及建議 經(jīng)濟效益分析4. 開發(fā)周期安排3. 目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設計要點1. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風險分析第四章 市場研究1.天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目萬科產(chǎn)品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 第二章 項目概述地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。 配套設施分類名稱教育設施電子儀表技術學校水滸武術學校醫(yī)療衛(wèi)生設施無商業(yè)設施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站文化設施無體育設施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設施。 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū),公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結構調整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。（4）目前項目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。兩者相差10萬M2。3. 取得土地使用權程序① 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 政策性風險評估（1）合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。（3） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。市場基本處于平衡狀態(tài)。u借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。 總結：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。3）通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析報批報建費3,752125供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；道路及廣場76325室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,六、公建配套費1,49550八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率% 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率?！?35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 六、資金成本 245 325 52% 八、獲利指數(shù) 宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 十、地價支付貼現(xiàn)比 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響：總投資回報率16．58%幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不同而不同室外高低壓3,353112三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米 2004年開發(fā)7萬平米。第六章 項目開發(fā)計劃：，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。左右，屬黃金朝向。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。　　　　3. 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l1. 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。l上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率0．9（含水面）0．95（