【正文】 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 25 圖 3— 9 南門外大街 南門外大街 南門外大街各業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計213316140369121518服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他個 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 南門外大街的生活配套主要以日常服務(wù)類、日用飲食類為主。 ? 日用飲食類以餐飲、食品飲料為主，分別占到了 58%， 29%。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 24 圖 3— 8 南開二緯路區(qū)域 二緯路區(qū)域 南開二馬路區(qū)域各類業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計9382662 62010203040506070服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類 數(shù)據(jù)來源：天津 中原實地調(diào)研 ? 南開二緯路區(qū)域包括廣開中街、西式大街、平安大街、南開二緯路、南開三馬路、南開二馬路六條路。 ? 日常服務(wù)類以藥店、房屋置換、通信通訊為主，分別占到了 25%，22%， 15%。 ? 此區(qū)域內(nèi)主要以日用飲食類、日常服務(wù)類居多。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 22 圖 3— 6 東南 西北四條馬路 各 業(yè)態(tài)統(tǒng)計 各業(yè)態(tài)個數(shù)比例 東、南、西、北馬路各類業(yè)態(tài)個數(shù)統(tǒng)計333294769020406080服飾類日用飲食類 美容保健類 日常服務(wù)類其他類個 日常服務(wù)類824231074 4 304812通信通訊鮮花禮品店藥店洗衣店彩擴文化用品 房屋置換眼鏡店家電維修 社區(qū)醫(yī)院個 數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研日用餐飲類1961505101520餐飲生活用品 食品飲料個日用餐飲類1961505101520餐飲生活用品 食品飲料個 美容保健類2810612182430美容美發(fā) 保健品個 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 23 ? 南 馬路上主要集中五金專業(yè)店面、 北馬路以包裝、紙張、印刷類為主，東馬路主要以美容美發(fā)器材產(chǎn)品批發(fā)、售賣為主，西馬路因為靠近居民區(qū)，故主要以 清真 飲食類、 服務(wù)類為主。 ? 新建社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施均設(shè)有專門的 噪音系統(tǒng)、排煙 系統(tǒng)及 給排水系統(tǒng) 。 ? 商鋪一般以 1— 2層為主，層高在 — m之間，開間在 6—13m 之間，以簡裝為主。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 19 表 3— 10 重點社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施列表 名稱 所屬道路 所屬項目 商業(yè)總建筑面積（㎡） 建筑類型 層數(shù) 層 高（ m） 店鋪開間 （ m） 裝修風(fēng)格 噪音處理 排煙系 統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 隆春里 芥園道 先春園一期 4900 底商 1 713 簡裝 專門 無 專門 世春里 復(fù)興路 先春園二期 2100 底商 1 713 簡裝 專門 無 專門 明華里 芥園道 明華里 2700 底商 1 12 簡裝 專門 專門 專門 康華里 芥園道 康華里 4560 底商 1 68 簡裝 無 專門 專門 方正星座 廣開三馬路 方正中心大廈 720 底商 2 4 精裝 專門 專門 專門 米蘭街 芥園道 米蘭翠景 16000 獨立 2 6 尚未竣工 水映蘭汀 黃河道 水映蘭汀一期 6720 底商 2 11 簡裝 專門 專門 專門 棕櫚陽光 慎益大街 新世界花園 6480 底商 2 47 簡裝 專門 專門 專門 世紀花園 南門外大街 世紀花園 2900 底商 2 7 簡裝 專門 專門 專門 宇正園 黃河道 宇正園 1800 底商 1 12 簡裝 專門 無 專門 新秀居 榮安大街 新文化廣場 10800 底商 2 8 精裝 專門 專門 專門 新雅居 榮安大街 新文化廣場 1460 底商 2 精裝 專門 專門 專門 格調(diào)街區(qū) 西市大街 天江格調(diào) 9200 底商 2 6 精裝 專門 專門 專門 博泰名居 南門外大街 博泰名居 2400 底商 2 8 簡裝 專門 專門 專門 儒園 東門內(nèi)大街 儒園 2300 底商 1 10 簡裝 專門 無 專門 天賜園 南京路萬全 道新興路 天賜園 6000 底商 /獨體 3— 4 610 簡裝 專門 專門 專門 合計 總建筑面積 萬㎡ （數(shù)據(jù)來源：天津中原實地調(diào)研） 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 20 ? 統(tǒng)計的 16 家社區(qū)均配有商業(yè)設(shè)施，總建筑面積達到 萬㎡，社區(qū)商業(yè)設(shè)施的興建方便了 居民的日常生活消費。此區(qū)域 的娛樂場所涵蓋了天津市所有的娛樂類型，尤其是濱江道、和平路區(qū)域，是居民周日或節(jié)假日休閑、娛樂的理想場所。 ? 據(jù)中原統(tǒng)計 本區(qū)域內(nèi) 57家大中型餐館 總量為 萬㎡。 ? 客群范圍：高檔餐館以 婚宴人員；事業(yè)單位、政府機關(guān)人員；高級管理層居多。其次為 E 區(qū)，范圍在 元 /天 *㎡，平均租金 為 元 /天 *㎡。 ? 專用的給排水、排煙系統(tǒng)所占比例較高， 但噪音處理 系統(tǒng) 只有在高檔餐館中較多。 ? 餐館建筑面積范圍在 303500㎡之間，以 300㎡以下的餐館為主，區(qū)域內(nèi)大型餐飲設(shè)施所占的比例不高。 表 3— 8 各個分區(qū)餐館的基本指標分析 分區(qū) 指標 A、 B 區(qū) C、 D、 G 區(qū) E 區(qū) F 區(qū) 建筑形式 以獨體一層和底商形式為主 包括底商形式及獨體建筑， 1 層、 2層 、 3 層建筑各為 1/3 以底商 1 層，獨體 2 層為主 以底商 1 層、獨體 1 層為主 建筑面積 面積范圍跨度大，在 1003500㎡，其中以 500 ㎡以下為主 從 30 至近 5000 ㎡不等，其中 200㎡以下占 %， 200500 ㎡的占40% 面積范圍 30500 ㎡， 300 ㎡以下為主 面積范圍 501000 ㎡， 200 ㎡以下的占到 75% 檔次 中低檔為主 以中檔為主，占到 40%。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 16 區(qū)域內(nèi)餐館各個指標分析 通過實地調(diào)研，針對本區(qū)域 57家各個分區(qū) 的餐館進行研究分析。 圖 3— 3 區(qū)域內(nèi)中餐館分布 區(qū)域內(nèi)中餐館分布 區(qū)域內(nèi)中餐餐館分布情況D區(qū)40%F區(qū)19%G區(qū)19%C區(qū)6%B區(qū)2%A區(qū)4%E區(qū)10% （數(shù)據(jù)來源：天津中原 實地調(diào)研 ） 餐館的建筑形式 圖 3— 4 中餐館建筑類型 中餐館建筑類型 范圍內(nèi)中餐館的建筑類型底商60%獨體40% （數(shù)據(jù)來源 ：天津中原 實地調(diào)研 ） 該區(qū)域內(nèi)的餐館以底商形式為主，占到 60%。 圖 3— 2 區(qū)域內(nèi)餐飲 場所 分區(qū)圖 （資料來源：天 津中原實地調(diào)研） 表 3— 7 區(qū)域劃分說明 分區(qū) 區(qū)域 劃分（四至范圍） A 區(qū) 南運河、紅旗路、西營門大街（含）、西馬路（不含）、北馬路（不含） B 區(qū) 紅旗路、西營門大街（不含）、南開三馬路、長江道 C 區(qū) 東馬路（含）、西馬路（含）、南馬路（含）、海河 D 區(qū) 南馬路、南開三馬路、多倫道（含）、海河 E 區(qū) 海河、獅子林大街、新開路、鐵道線 F 區(qū) 多倫道（不含）、南京路、營口道（含）、海河 G 區(qū) 營口道（不含）、南京路、曲阜道、海河 （資料來源：天津中原實地調(diào)研） 根據(jù)中原統(tǒng)計，區(qū)域內(nèi)的大中型 中餐館共有 57 家，下圖為各個分區(qū)餐館的分布情況，其中 D區(qū)所占的比重最大，占到 40%，這主要是由于食品街坐落于此分區(qū)內(nèi)； F 區(qū)、 G 區(qū)分別占到了 19%，也占有天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 15 一定的比例。 ? 商業(yè)街 根據(jù)本報告上部分，我們得到區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的 總規(guī)模 約 為 72萬。 距 本案最 近的商場為 4 個，總建為 萬，其中新世界已投入市場 7年，有著穩(wěn)定的客群；水牛城、女人街為 04年剛剛開業(yè)的商場；東方商貿(mào)城則是在原東方商場基礎(chǔ)上重新招商。家居類賣場僅為 2 家，面積為 21000 平米，與家電類賣場有著同樣的境遇，該類賣場在繁華商圈內(nèi)的經(jīng)營狀況不是甚好。 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項目市場研究報告（下） 12 目前 各業(yè)態(tài) 市場供應(yīng) 情況 ? 大型賣場類 表 3— 5 大型賣場類列表 賣場名稱 賣場類型 坐落位置 規(guī)模（㎡） 開業(yè)時間 家樂福龍城店 超市 南開 東馬路 10000 1997 年 家樂福海光寺 超市 南開 南門外大街 36000 2020 年 5 月 樂購北馬路店 超市 紅橋 北馬路 12020 2020 年 沃爾瑪萬達店 超市 和平區(qū) 和平 路 15000 20201224 諾瑪特 超市 南開南門外大街 接近停業(yè) 蘇寧長春店 家電 和平長春道 4000 20204 國美和平店 家電 和平福安大街 5000 —— 大中黃河道店 家電 南開黃河道 5000 —— 國美金獅店 家電 獅子林大街 7000 —— 燦坤 家電 和平區(qū)和平路 停業(yè) 歐倍德 家居 和平區(qū)福安大街 9000 2020 年 金海馬獅子林店 家居 河北獅子林大街 12020 —— 匯總 萬 ㎡ （ 資料 來源：天津中原實地調(diào)研） 區(qū)域內(nèi)超市類大型面積為 73000 平米， 分別分布在 本案的東側(cè)、北側(cè)、南側(cè)，其中南側(cè)的諾瑪特超市由于經(jīng)營不善，目前已接近倒閉狀態(tài)。 小結(jié)： 通過對 上述四 個行政區(qū)的分析可以得出，在新一輪的經(jīng)濟增長周期中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，各區(qū)域的各種優(yōu)勢資源將直接配置給主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此，圍繞這一主題，在城市