【正文】 預計明年大連市內(nèi)四區(qū)將徹底進入萬元時代。 不過從本月房展會上看，明年上半年品牌高端產(chǎn)品將大量入市，必然帶動大連房地產(chǎn)住宅市場價格的進一步上漲，而且大連基礎設施的建設，尤其是地鐵的開工建設，也極大的拉動了其周邊樓盤的價格上漲。一是開發(fā)商在樓盤定價上出現(xiàn)應市調(diào)整，再就是低價房消化殆盡，高價房支撐市場，成為導致成交價格上漲的重要原因。216。（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 經(jīng)過09年的快速消化，市場可售量有限，后續(xù)供應略顯不足，雖然住宅市場有較大的存量和潛在供應量，但受工期等因素的影響，明年上半年很難大量入市，主要在明年下半年入市。 從歷年上看，11月份是開發(fā)商1年中最后一次集中推盤時期，但目前房地產(chǎn)市場已逐步進入傳統(tǒng)淡季，大多數(shù)項目在此階段都會謹慎推盤，因此，新增量依然十分有限，預計下月。 由于08年的市場低迷，導致各大開發(fā)商在09年開發(fā)量略顯保守，因此在市場成交量增加，存量大幅度被清空的情況下，從今年下半年開始，大連市內(nèi)住宅可售量呈現(xiàn)下降趨勢，開發(fā)商在現(xiàn)階段均出現(xiàn)不同程度的斷貨情況，諸多樓盤已接近或進入尾盤銷售階段，尤其是目前市場出現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品大規(guī)模供應狀態(tài)，中低端產(chǎn)品基本面臨推出即售罄的局面，市場供應嚴重不足，這也是導致目前成交量下滑的主要原因。%。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。整體上看，受供應量不足的限制，預計11月成交量將基本與本月持平，甚至會小幅上漲。再加上購房優(yōu)惠政策面臨到期，盡管政策存廢尚無定論，但在今年保“8”無問題的情況下，政策必然有所調(diào)整，目前優(yōu)惠政策延續(xù)的可能性極小，在距離2個月的政策大限下,很多購房者在搶搭“末班車”。 目前由于供應結(jié)構(gòu)不平衡的影響，部分購房者“一房難尋”，在11月市場小幅放量的情況下，積壓的需求量預計將得到部分釋放。 經(jīng)過上半年購房高峰期后，中低價位產(chǎn)品稀缺，供應結(jié)構(gòu)出現(xiàn)斷檔，從8月后，成交量已經(jīng)從高漲走向下滑，雖然在10月份房展會的拉動下，本月成交量有小幅回升，但從各區(qū)上看，成交量與上月變化幅度不大，%的下跌趨勢。 10月份大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量較上月略有回升，%，%?？腿罕容^偏愛60100平方米的經(jīng)濟兩居。216。216。 區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品依然以二室為主，但區(qū)域一室小戶型房源也炙手可熱。 甘北區(qū)域項目去化速度快，除尾房外，可售房源剩余不足，且主要集中在泉水、南關嶺、椒金山板塊的少量項目中。 預計未來，區(qū)域內(nèi)市政配套逐步顯現(xiàn)、品牌開發(fā)商聯(lián)合帶動，區(qū)域內(nèi)住宅品質(zhì)將進一步的提升，區(qū)域價格仍有較大的上漲空間。區(qū)域項目很少過萬，工薪階層的購房群體比較可以接受，這也是區(qū)域部分板塊周邊配套差卻仍然熱銷的主要原因。216。但市場上最受歡迎的仍以性價比高的房源為主。、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷216。216。由于區(qū)域內(nèi)部分板塊周邊配套尚不成熟，所以投資型客戶相對較少。、客群分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。由于華南廣場板塊及促進路板塊區(qū)位好、周邊配套齊全、品牌開發(fā)商帶動效應等因素影響，板塊內(nèi)大戶型房源相對集中。216。、產(chǎn)品分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 受展會影響，區(qū)域在售項目去化相當喜人，但本月成交房源多為中低檔價位，因此成交均價相對較低。而從整體甘北區(qū)域單個項目的均價來看，項目多上調(diào)價格或維持原價，并無下調(diào)跡象。 本月甘北區(qū)域商品房均價較上月下滑。椒金山及泉水板塊項目成交量多，主要由于價格低頗受支付能力相對較低的客群青睞；南關嶺板塊受市政規(guī)劃的利好影響，成交喜人。 房展會的召開，對于甘北區(qū)域項目銷售有很大的促進作用。本月區(qū)域內(nèi)眾多項目成交喜人，但部分項目僅剩余尾房、抵債房或者存在捂盤惜售現(xiàn)象，致使區(qū)域內(nèi)可供購房者選擇的新房相對較少，區(qū)域成交量因此不能得到有效釋放。、成交量分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。存量房源若不借此機會速推搶占市場。由于近期房地產(chǎn)市場成交量一路飆高，多數(shù)項目可售房源僅余尾盤，區(qū)域內(nèi)可供選擇的在售房源較少。216。 甘北區(qū)域項目存量十分豐富，截至10月底，且主要集中在椒金山、泉水和南關嶺一帶。 進入09年后，由于區(qū)域項目成交量日益增大，在售項目多數(shù)處于尾盤階段，每月結(jié)轉(zhuǎn)面積驟減等原因，致使即便各月區(qū)域項目不斷新加推房源，但可售量仍呈下降趨勢。 受本月秋季房展會影響，運達泊嶺紫郡、今都、鵬輝新天居、南嶺花園等項目紛紛加推房源。、供應量分析、可售量分析（注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。無新開盤商品房住宅項目。、甘北區(qū)域、甘北區(qū)域總體分析10月甘北區(qū)域在售商品房住宅項目有21個。就目前的存量來看，區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)的價格仍將走高，回落的可能性非常小。216。去化房源還是集中在之前幾個比較受關注的樓盤。、區(qū)域住宅市場研究結(jié)論216。216。216。但由于近幾個月內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品的去化速度較快，消化了大部分的可售房源，導致目前區(qū)域內(nèi)供應已經(jīng)出現(xiàn)斷檔，部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)“供不應求”的狀態(tài)。、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷216。 西山板塊內(nèi)客群以軟件園員工，大學教師為主，機場板塊依靠學區(qū)和區(qū)政府即將入主，吸引了較多本地客源。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以經(jīng)濟型住宅為主，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，自住客群仍占主導，%。 三室產(chǎn)品主要集中在幾個大體量項目，購買客戶以自住為主。 適合青年人首次置業(yè)的一室產(chǎn)品也受到極大的關注，但由于目前市場上的一室產(chǎn)品以40年產(chǎn)權(quán)的公寓項目為主，銷售受到一定的制約。 區(qū)域內(nèi)以二室經(jīng)濟型住宅為主，6090平方米的住宅項目消化速度較快，成為區(qū)域內(nèi)熱銷的主力戶型，這部分產(chǎn)品在本月得到了一定的補充，并且銷售依然樂觀。 除產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化外，部分熱銷項目的調(diào)價也是造成區(qū)域價格上漲的重要因素之一。 與以往各項目依靠展會進行打折促銷的習慣不同，本月打折優(yōu)惠項目很少，區(qū)域均價不單沒有下降，還有超過150元/平方米的上漲。 本月甘西區(qū)域整體均價較9月有一定幅度的上漲，均價超過10000元/平方米的項目達到4個，7500元/平方米以下的項目僅一個，大部分的成交都在8000元以上的均價。頭道溝區(qū)域由于價格和位置的優(yōu)勢，新入市房源供銷比非常高，但由于目前在售的項目體量都比較小，估計未來也會出現(xiàn)供應不足，影響銷售的狀況。 西山區(qū)域由于房源有限，消化量較少，并且比較集中。 各項目的加推為區(qū)域增添了新的活力，客戶的選擇增加，加上秋季房交會的推動。 經(jīng)過幾個月的火爆銷售，在售各項目存量均有大幅度消耗，進入年末，預計項目加推將放緩，下月新增供應量應在5萬平左右。 近幾個月的熱銷使得區(qū)域內(nèi)部分項目存量不足，區(qū)域內(nèi)開工量明顯上升，潛在供量有所下降，但由于區(qū)域覆蓋面積十分廣闊，因此潛在供應量仍十分可觀。 甘西板塊的在售樓盤推盤節(jié)奏比較緩慢，無論是新開盤項目還是加推部分體量都相對較少，加上部分項目有少量工程動工，因此存量仍然十分充足。區(qū)域內(nèi)可售量仍比較集中，以機場區(qū)域為主，頭道溝區(qū)域有新項目入市，補充了一定的供應，而西山區(qū)域供應仍比較匱乏，選擇性較少。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。本月有新開盤項目1個， 5個項目加推了新房源。、甘西區(qū)域、甘西區(qū)域總體分析10月甘西區(qū)域在售商品房住宅項目有16個。216。 市場回暖，整個區(qū)域的價格得到提升。而區(qū)域內(nèi)部分大面積的房源多積累為尾房，去化速度較慢，因此，若不能有效供給市場需求產(chǎn)品，未來區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)成交萎靡的現(xiàn)象。 目前，區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品正從中小戶型為主緩步向以大戶型房源為主的轉(zhuǎn)變。另一方面，價格上漲過快過高，市場前景尚不明朗，部分客戶轉(zhuǎn)入觀望。 區(qū)域內(nèi)項目價格上漲力度較大，但成交量較上月卻呈下降態(tài)勢。而購房目的則將以自住為主。216。 因為區(qū)域配套等優(yōu)勢頗多，使得區(qū)域內(nèi)房企拿地價格高、舊區(qū)搬遷改造成本大，后續(xù)開發(fā)房價高。 中心區(qū)域作為大連傳統(tǒng)居住、商業(yè)、辦公聚集區(qū)、周邊配套十分成熟，已經(jīng)成為能力可及的購房者置業(yè)的首選。隨著勝利路及興工街搬遷改造的加快，未來區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒芗瘏^(qū)，屆時，預計外地客群的比例將大幅增加。216。 目前，中心區(qū)域客群購買目的仍以自住為主，投資為輔。而從需求上看，購買本區(qū)域的購房者需求兩極分化比較明顯：一部分對戶型舒適度要求較高，購買中大戶型較多；另一部分以周邊上班的白領以及為學區(qū)置業(yè)的購房者為主，他們多買總價款較低的小戶型為主。216。、產(chǎn)品分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。中心區(qū)域項目區(qū)位、周邊配套等優(yōu)勢明顯，加之房源的稀缺性，成為眾多人群購房的首選。216。 本月，中心區(qū)域成交價格已經(jīng)達到本年度新高，%，%。而區(qū)域內(nèi)其他板塊可供給房源少，銷售情況相對差。 目前中心區(qū)域成交主要集中在北京公園和遠洋風景項目。影響本月成交萎縮的主要原因在于中心區(qū)域可售房源嚴重不足，多數(shù)項目已處于尾盤階段，且區(qū)域成交價格普遍較高，性價比較其他區(qū)域偏低，因此，本月成交量出現(xiàn)下滑狀況。、成交量分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。兩個項目均為潤德房地產(chǎn)開發(fā)建設，由于潤德地產(chǎn)項目較多，目前無暇顧及春柳公園和紐約公園的開發(fā)。216。216。、存量及潛在供應分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 目前中心區(qū)域在售房源較少，多數(shù)項目僅剩余尾房。 中心區(qū)域本月僅遠洋風景項目加推一棟精裝修小戶型公寓。自09年伊始，區(qū)域成交量一路飆升，而中心區(qū)域存量較少，無法即時補足房源，供給斷檔，最終導致區(qū)域內(nèi)可售量加劇萎縮。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。無新開盤商品房住宅項目，加推房源項目為1個。、中心區(qū)域、中心區(qū)域總體分析10月中心區(qū)