【正文】 的公寓項(xiàng)目為主，銷(xiāo)售受到一定的制約。216。 三室產(chǎn)品主要集中在幾個(gè)大體量項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)以自住為主。、客群分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型住宅為主，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，自住客群仍占主導(dǎo)，%。216。 西山板塊內(nèi)客群以軟件園員工，大學(xué)教師為主，機(jī)場(chǎng)板塊依靠學(xué)區(qū)和區(qū)政府即將入主，吸引了較多本地客源。區(qū)域整體客源仍以本地居民為主，伴有10%左右的外地客戶(hù)。、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷216。 甘西區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)別比較豐富，西山區(qū)域由于價(jià)格相對(duì)較低，區(qū)域景觀環(huán)境具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，一直以來(lái)受關(guān)注度都比較高。但由于近幾個(gè)月內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品的去化速度較快，消化了大部分的可售房源，導(dǎo)致目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)斷檔，部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。未來(lái)的幾個(gè)月只能依靠個(gè)別體量較大的項(xiàng)目支撐。216。 甘西區(qū)域目前在售項(xiàng)目以多層、小高層為主，容積率相對(duì)較低，配合區(qū)域的景觀資源，消費(fèi)者居住的滿(mǎn)意度較高，因此西山區(qū)域還是比較被消費(fèi)者認(rèn)可的區(qū)域。216。 目前甘西區(qū)域在售產(chǎn)品戶(hù)型主要以8090平方米的兩居為主，熱銷(xiāo)的產(chǎn)品為6090平方米的兩居，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)萎靡給客戶(hù)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)力下降的影響，預(yù)計(jì)區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)品供應(yīng)也將相應(yīng)的呈現(xiàn)面積縮小的趨勢(shì)。、區(qū)域住宅市場(chǎng)研究結(jié)論216。 由于新房源的入市，本月甘西的銷(xiāo)售情況良好。去化房源還是集中在之前幾個(gè)比較受關(guān)注的樓盤(pán)。部分項(xiàng)目剩余可售房源有限，西山片區(qū)尤其明顯，幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。216。 從價(jià)格因素上，甘西區(qū)域大部分項(xiàng)目的價(jià)格都有所上升，且增幅較大，整體均價(jià)再創(chuàng)新高，已經(jīng)超過(guò)9000元/平方米。就目前的存量來(lái)看，區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)的價(jià)格仍將走高，回落的可能性非常小。由于區(qū)域內(nèi)，特別是西山板塊房源的稀缺，未來(lái)區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠的力度也將十分有限。、甘北區(qū)域、甘北區(qū)域總體分析10月甘北區(qū)域在售商品房住宅項(xiàng)目有21個(gè)。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有6個(gè)。無(wú)新開(kāi)盤(pán)商品房住宅項(xiàng)目。加推商品房項(xiàng)目4個(gè)。、供應(yīng)量分析、可售量分析（注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 受本月秋季房展會(huì)影響，運(yùn)達(dá)泊嶺紫郡、今都、鵬輝新天居、南嶺花園等項(xiàng)目紛紛加推房源。216。 進(jìn)入09年后，由于區(qū)域項(xiàng)目成交量日益增大，在售項(xiàng)目多數(shù)處于尾盤(pán)階段，每月結(jié)轉(zhuǎn)面積驟減等原因，致使即便各月區(qū)域項(xiàng)目不斷新加推房源，但可售量仍呈下降趨勢(shì)。、存量及潛在供應(yīng)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 甘北區(qū)域項(xiàng)目存量十分豐富，截至10月底，且主要集中在椒金山、泉水和南關(guān)嶺一帶。預(yù)計(jì)下月今都、鵬輝新天居以及美辰香醒等項(xiàng)目有望推出新的房源。216。 目前甘北區(qū)域待售項(xiàng)目有六個(gè)。由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一路飆高，多數(shù)項(xiàng)目可售房源僅余尾盤(pán)，區(qū)域內(nèi)可供選擇的在售房源較少。展會(huì)過(guò)后，由于可供給房源的項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)成交不及夏展火爆。存量房源若不借此機(jī)會(huì)速推搶占市場(chǎng)。后期上市的項(xiàng)目過(guò)度集中，勢(shì)必形成競(jìng)爭(zhēng)，造成客戶(hù)的分流。、成交量分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 甘北區(qū)域本月由于展會(huì)等因素的影響，成交量環(huán)比增加16%。本月區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目成交喜人，但部分項(xiàng)目?jī)H剩余尾房、抵債房或者存在捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，致使區(qū)域內(nèi)可供購(gòu)房者選擇的新房相對(duì)較少，區(qū)域成交量因此不能得到有效釋放。216。 房展會(huì)的召開(kāi)，對(duì)于甘北區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售有很大的促進(jìn)作用。本月成交房源多數(shù)集中在椒金山、南關(guān)嶺及泉水板塊。椒金山及泉水板塊項(xiàng)目成交量多，主要由于價(jià)格低頗受支付能力相對(duì)較低的客群青睞；南關(guān)嶺板塊受市政規(guī)劃的利好影響，成交喜人。、成交價(jià)格分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 本月甘北區(qū)域商品房均價(jià)較上月下滑。主要原因在于，本月成交的部分房源集中在價(jià)格偏低的項(xiàng)目，最終區(qū)域總的成交均價(jià)受成交項(xiàng)目?jī)r(jià)低量多影響，整體均價(jià)有下降的趨勢(shì)。而從整體甘北區(qū)域單個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目多上調(diào)價(jià)格或維持原價(jià)，并無(wú)下調(diào)跡象。216。 受展會(huì)影響，區(qū)域在售項(xiàng)目去化相當(dāng)喜人，但本月成交房源多為中低檔價(jià)位，因此成交均價(jià)相對(duì)較低。預(yù)計(jì)未來(lái)，沿海、遠(yuǎn)洋等品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐甘北，區(qū)域項(xiàng)目檔次將迅速拉升，價(jià)位也將有一個(gè)質(zhì)的飛躍。、產(chǎn)品分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 整體上看，區(qū)域項(xiàng)目戶(hù)型主要以二室為主；四室、躍層及別墅等大面積房源由于總價(jià)款過(guò)高，區(qū)域內(nèi)人群接受度較低，占比也相對(duì)較少。216。 目前，甘北區(qū)域內(nèi)主力戶(hù)型為功能型兩居，該類(lèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、極具性?xún)r(jià)比，頗受購(gòu)房者的青睞。由于華南廣場(chǎng)板塊及促進(jìn)路板塊區(qū)位好、周邊配套齊全、品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)效應(yīng)等因素影響，板塊內(nèi)大戶(hù)型房源相對(duì)集中。而其余板塊項(xiàng)目大戶(hù)型房源則較少。、客群分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客群購(gòu)買(mǎi)目的主要以自住為主。由于區(qū)域內(nèi)部分板塊周邊配套尚不成熟，所以投資型客戶(hù)相對(duì)較少。而華南、泉水、南關(guān)嶺板塊房源受其性?xún)r(jià)比等因素影響，投資客戶(hù)稍多。216。 區(qū)域內(nèi)客群來(lái)源主要以本地為主，多為項(xiàng)目周邊人群以及來(lái)連務(wù)工的“新大連人”購(gòu)買(mǎi)，而外地戶(hù)籍的人群購(gòu)買(mǎi)比例稍低。、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷216。 受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響，甘北區(qū)域項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)接近其去年的同期水平。但市場(chǎng)上最受歡迎的仍以性?xún)r(jià)比高的房源為主。項(xiàng)目?jī)r(jià)位比其心理預(yù)期價(jià)低、配套稍好的、房型設(shè)計(jì)合理的房源最受購(gòu)房者的青睞。216。 從整個(gè)大連市場(chǎng)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)是大連中心四區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)均價(jià)較低的區(qū)域。區(qū)域項(xiàng)目很少過(guò)萬(wàn)，工薪階層的購(gòu)房群體比較可以接受，這也是區(qū)域部分板塊周邊配套差卻仍然熱銷(xiāo)的主要原因。216。 預(yù)計(jì)未來(lái)，區(qū)域內(nèi)市政配套逐步顯現(xiàn)、品牌開(kāi)發(fā)商聯(lián)合帶動(dòng)，區(qū)域內(nèi)住宅品質(zhì)將進(jìn)一步的提升，區(qū)域價(jià)格仍有較大的上漲空間。、區(qū)域住宅市場(chǎng)研究結(jié)論216。 甘北區(qū)域項(xiàng)目去化速度快，除尾房外，可售房源剩余不足，且主要集中在泉水、南關(guān)嶺、椒金山板塊的少量項(xiàng)目中。216。 區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品依然以二室為主，但區(qū)域一室小戶(hù)型房源也炙手可熱。預(yù)計(jì)未來(lái)，區(qū)域一室、二室等小面積房源將成為去化主力。216。 除限價(jià)商品房外，區(qū)域在售商品房源價(jià)格提升明顯，各樓盤(pán)的優(yōu)惠促銷(xiāo)力度較09年上半年得到了減免，但價(jià)格仍未達(dá)到去年同一項(xiàng)目的同期水平。216。 區(qū)域內(nèi)客群主要來(lái)自本地，并以自住為主，購(gòu)買(mǎi)方面更注重項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比?？腿罕容^偏愛(ài)60100平方米的經(jīng)濟(jì)兩居。大連市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 10月份大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量較上月略有回升，%，%。216。 經(jīng)過(guò)上半年購(gòu)房高峰期后，中低價(jià)位產(chǎn)品稀缺，供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)斷檔，從8月后，成交量已經(jīng)從高漲走向下滑，雖然在10月份房展會(huì)的拉動(dòng)下，本月成交量有小幅回升，但從各區(qū)上看，成交量與上月變化幅度不大，%的下跌趨勢(shì)。216。 目前由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡的影響，部分購(gòu)房者“一房難尋”，在11月市場(chǎng)小幅放量的情況下，積壓的需求量預(yù)計(jì)將得到部分釋放。而且以往展會(huì)后一個(gè)月里，購(gòu)房者還會(huì)有一定的放量。再加上購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策面臨到期，盡管政策存廢尚無(wú)定論，但在今年?！?”無(wú)問(wèn)題的情況下，政策必然有所調(diào)整，目前優(yōu)惠政策延續(xù)的可能性極小，在距離2個(gè)月的政策大限下,很多購(gòu)房者在搶搭“末班車(chē)”。由于辦理購(gòu)房手續(xù)需要一段時(shí)間，想要享受優(yōu)惠政策，只能在10月和11月份購(gòu)房。整體上看，受供應(yīng)量不足的限制，預(yù)計(jì)11月成交量將基本與本月持平，甚至?xí)》蠞q。 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 10月份大連市內(nèi)四區(qū)住宅可售量持續(xù)下滑，%，%。，%。216。 由于08年的市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致各大開(kāi)發(fā)商在09年開(kāi)發(fā)量略顯保守，因此在市場(chǎng)成交量增加，存量大幅度被清空的情況下，從今年下半年開(kāi)始，大連市內(nèi)住宅可售量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)階段均出現(xiàn)不同程度的斷貨情況，諸多樓盤(pán)已接近或進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，尤其是目前市場(chǎng)出現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品大規(guī)模供應(yīng)狀態(tài)，中低端產(chǎn)品基本面臨推出即售罄的局面，市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，這也是導(dǎo)致目前成交量下滑的主要原因。（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 從歷年上看，11月份是開(kāi)發(fā)商1年中最后一次集中推盤(pán)時(shí)期，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，大多數(shù)項(xiàng)目在此階段都會(huì)謹(jǐn)慎推盤(pán)，因此，新增量依然十分有限，預(yù)計(jì)下月。216。 經(jīng)過(guò)09年的快速消化，市場(chǎng)可售量有限，后續(xù)供應(yīng)略顯不足，雖然住宅市場(chǎng)有較大的存量和潛在供應(yīng)量，但受工期等因素的影響，明年上半年很難大量入市，主要在明年下半年入市。且集中在大大連“西拓”中的高新、甘西區(qū)域和“北進(jìn)”中的甘北區(qū)域。（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)）216。 10月大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交價(jià)格已突破萬(wàn)元，達(dá)到了10153元/平方米，%，%。216。 09年初，大連市內(nèi)四區(qū)住宅平均成交價(jià)格跌至谷底，以后呈波浪型變化，直到5月份受二次房貸松綁、成交量大幅上升、存量去化極快、供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及通貨膨脹輿論導(dǎo)向等利好因素的影響，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，本月住宅平均成交價(jià)格更是突破萬(wàn)元。一是開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)定價(jià)上出現(xiàn)應(yīng)市調(diào)整，再就是低價(jià)房消化殆盡，高價(jià)房支撐市場(chǎng)，成為導(dǎo)致成交價(jià)格上漲的重要原因。216。 不過(guò)從本月房展會(huì)上看，明年上半年品牌高端產(chǎn)品將大量入市，必然帶動(dòng)大連房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，而且大連基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是地鐵的開(kāi)工建設(shè)，也極大的拉動(dòng)了其周邊樓盤(pán)的價(jià)格上漲。屆時(shí)會(huì)進(jìn)一步打破價(jià)格壁壘，觀望情緒逐步取消。預(yù)計(jì)明年大連市內(nèi)四區(qū)將徹底進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。53 / 53