【正文】 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 34 商業(yè)街1. 鼓樓商業(yè)街是經(jīng)過重新改造過后的天津。 批發(fā)市場大胡同批發(fā)市場大胡同批發(fā)市場出現(xiàn)較早，是天津市最大的批發(fā)市場，近年萬隆集團與大胡同集團投巨資對大胡同地區(qū) 公頃的危陋平房進行改造，建設(shè) 30 萬平方米的大型商城，從而形成 50 萬平方米的巨型商業(yè)航空母艦，新建了萬隆大胡同及估衣街，但新區(qū)的人氣并不是很旺。所謂 City Mall，即城市廣場與 Shopping Mall 的結(jié)合。雖然諾瑪特的進駐起了一定的幫助，但產(chǎn)品也并未真正達到一站式購物的標(biāo)準(zhǔn)，開業(yè)以來，客流量不大。并引進美國著名的普爾斯瑪特集團經(jīng)營食品超市。2. 濱江金耀商業(yè)廣場是天津 SHOPPING MALL 的代表，總建筑面積 萬平方米，屬大型商業(yè)廣場群體。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 33 購物中心1. 新世界廣場新世界購物廣場坐落于南開區(qū)東馬路，總建筑面積近 10 萬平方米，是項目周邊較著名的商業(yè)設(shè)施，是僅次于濱江道與和平路的商業(yè)人流集中地，新世界廣場自身產(chǎn)品定位較高，滿足中高檔人士的需要。天津市旅游商品市場還沒有全面啟動，建設(shè)旅游街，打造天津旅游商品集聚地，完善老城廂旅游觀光購物街的功能，借鑒其它城市旅游經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗，在天津老城廂發(fā)展富有特色的商貿(mào)經(jīng)濟，挖掘其豐富的旅游內(nèi)涵，將商貿(mào)經(jīng)濟與旅游休閑、觀光、購物相結(jié)合，可以形成商貿(mào)與旅游相互促進、一體發(fā)展的互動效應(yīng)。為老城廂繁華商業(yè)街區(qū)的優(yōu)化發(fā)展創(chuàng)造了新的契機。4. 機遇分析(T)1) 天津城市新規(guī)劃促進商業(yè)發(fā)展天津市建設(shè)具有先進技術(shù)的綜合性工業(yè)基地，開放型多功能的經(jīng)濟中心和現(xiàn)代化的國際性港口城市的城市新規(guī)劃，表明政府將大力發(fā)展天津市的經(jīng)濟、提升城市的形象定位、發(fā)展觀光旅游業(yè)、著力營造最佳投資經(jīng)營環(huán)境，壯大人口規(guī)模，從而支撐、促進商業(yè)的發(fā)展、繁榮。3. 威脅分析(O)1) 發(fā)展定位困難由于周邊已有眾多的、成熟的旅游街、商業(yè)街，且近年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量巨大，已無明顯的市場空缺，造成了本項目發(fā)展定位困難。2) 地塊目前形象較差由于項目屬于天津老城，建筑破損程度大，環(huán)境惡劣，當(dāng)中居民多為中低收入者，經(jīng)濟環(huán)境不好，不利于整個地塊的形象建立。2. 劣勢分析(W)1) 既保持歷史原貌，又要拆遷改造項目地塊作為最早具有城市規(guī)模且具有深遠的文化底蘊和深厚的歷史淵源的地區(qū)。本項目建成后將成為天津又一個旅游購物特色區(qū)域，但應(yīng)注意給予準(zhǔn)確的定位，既與其它特色街有所區(qū)別，又與其它特色街有機地結(jié)合起來，可從整體上提高該區(qū)域?qū)τ慰偷奈?。其中老城廂為天津老城區(qū)內(nèi)最能反映傳統(tǒng)風(fēng)貌的歷史街區(qū)，歷史上是居住和傳統(tǒng)手工作坊聚集的傳統(tǒng)街區(qū)，現(xiàn)主要為居住區(qū)，沿城市道路主要為商住樓，街內(nèi)還有許多具有百年歷史和傳統(tǒng)民居格局的歷史建筑。老城廂地區(qū)被認為是最原始，最真實地保留了天津地域特色的地方之一。老城廂中心的鼓樓居“天津衛(wèi)三宗寶——鼓樓、炮臺、鈴鐺閣， ”之首，于 2022 年恢復(fù)重建。 老城廂 SWOT 分析1. 優(yōu)勢分析(S)1) 深厚歷史文化背景本項目所處的老城廂位于天津市老城區(qū)的核心地段，作為最早具有城市規(guī)模的老城廂地區(qū)具有深遠的文化底蘊和深厚的歷史淵源。另外大型的旅游休閑娛樂廣場——銅鑼灣商業(yè)廣場已經(jīng)開始動工，而且區(qū)域距廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 30離和平路只有 5 分鐘車程。同時著名的估衣街就位于大胡同的內(nèi)，在去年經(jīng)過包裝和裝修重新開發(fā)，這條歷史古街又恢復(fù)了魅力，吸引了相當(dāng)?shù)目土?。由此可見，該區(qū)域的旅游、商業(yè)、文化氣息濃郁。1. 地塊東側(cè)包括古文化街、新世界廣場等諸多的商業(yè)設(shè)施，肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等國際著名的餐飲業(yè)巨頭業(yè)已進駐，是整個地塊最繁華的區(qū)域。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 29專題二：老城廂的發(fā)展定位1 項目及周邊情況分析 地塊概況老城廂用地被東馬路、西馬路、南馬路、北馬路所包圍，總占地面積約 94 公頃，所處位置為名副其實的天津市中心“內(nèi)城” ，內(nèi)部建筑年代久遠，已顯得較為殘舊；除鼓樓商業(yè)街、新世界廣場、文廟、廣東會館等少數(shù)建筑外，區(qū)內(nèi)大部分建筑物將在年內(nèi)拆除。而在南開區(qū)的規(guī)劃中，老城廂數(shù)百年來蘊集而成的商業(yè)價值和豐富的歷史文化資源令其成為不僅僅是危改重點工程，更是南開區(qū)的未來商貿(mào)中心區(qū)和旅游商貿(mào)中心區(qū)。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 28 分析結(jié)論老城廂地處天津城區(qū)的核心地段，其南臨和平區(qū)，北接紅橋區(qū)，內(nèi)有鼓樓、鼓樓商業(yè)街，外被古文化街、清真寺、大胡同批發(fā)市場、食品街、服裝街、銅鑼灣廣場、濱江金耀商業(yè)廣場等大型商業(yè)項目及眾多的歷史文化建筑所環(huán)繞，在合理開發(fā)建設(shè)后，將對天津各行政區(qū)及各商業(yè)區(qū)起到連接的作用，其地理位置優(yōu)越，商業(yè)價值不可限量。該區(qū)的發(fā)展重點項目大胡同商貿(mào)區(qū)緊鄰本項目，在商業(yè)戰(zhàn)略上有著共享資源的伙伴關(guān)系。以推進舊城區(qū)改造為依托，搞好區(qū)域規(guī)劃布局，加快重點區(qū)域建設(shè)，提高城市建設(shè)對經(jīng)濟發(fā)展的承載能力和服務(wù)功能，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，增強中心市區(qū)輻射和服務(wù)功能，加強城市建設(shè)，努力提高城市管理水平。2. 發(fā)展戰(zhàn)略大胡同商城發(fā)展戰(zhàn)略。 紅橋區(qū)規(guī)劃1. 發(fā)展目標(biāo)“十五”時期，紅橋區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：第三產(chǎn)業(yè)進一步繁榮，第二產(chǎn)業(yè)進一步優(yōu)化，綜合經(jīng)濟實力邁上一個新的臺階。南開區(qū)的“一個中心、兩個基地”規(guī)劃，即成為“天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地” 。2. 加強城市規(guī)劃建設(shè)1) 加快城市建設(shè)，修建各類公建設(shè)施加大招商引資力度，鼓勵外商和外地客商來南開區(qū)投資舊房改造及公益性設(shè)施建設(shè)，不斷改善居民居住環(huán)境。提高古文化街和服裝街的經(jīng)營檔次，改造東馬路商業(yè)街；5) 加強市場規(guī)劃與建設(shè)，形成市場規(guī)模和特色。1) 加快經(jīng)濟和社會信息化進程，推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2) 堅持“科教興區(qū)”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮該區(qū)科技優(yōu)勢，使企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新的主體；3) 優(yōu)化商貿(mào)結(jié)構(gòu)，提高流通能力和服務(wù)水平，完善商貿(mào)中心建設(shè)商貿(mào)集聚服務(wù)功能，促進該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)上規(guī)模，上水平；4) 完善規(guī)劃布局，構(gòu)建和形成商貿(mào)中心，加快老城廂及周邊繁華商業(yè)區(qū)建設(shè)。和平區(qū)的戰(zhàn)略定位為天津市的政治、經(jīng)濟中心，其商業(yè)中心的城市地位與毗鄰和平區(qū)的老城廂在城市消費娛樂功能方面有著緊密的聯(lián)系。2) 搞好城市建設(shè)與管理全面推進社區(qū)建設(shè)通過對和平區(qū)進行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)和科學(xué)管理，構(gòu)筑都市型現(xiàn)代化城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施體系，進一步增強城市功能，塑造優(yōu)美城市形象，盡快把和平區(qū)建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代化都市風(fēng)貌的形象區(qū)。可以說海河改造工程對老城廂的發(fā)展定位有著指導(dǎo)性的作用。 海河改造規(guī)劃海河改造工程總體來說是一個全面提升天津市的國際形象，并通過這一改造工程對天津市的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行整體的調(diào)整和整合，這幾乎涉及天津市的每一個行業(yè)和地區(qū)，完成后將對天津市的整體形象和城市競爭力產(chǎn)生巨大的促進作用。如運用得當(dāng)，將在未來天津市的經(jīng)濟發(fā)展中將發(fā)揮不可忽視的重要作用。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 254 老城廂與天津市總體發(fā)展的關(guān)系老城廂地區(qū)位于天津市南開區(qū)，是天津舊城所在地，曾是天津政治、經(jīng)濟、文化中心，現(xiàn)在已經(jīng)成為天津的城市發(fā)展過程中不能割舍的歷史文脈的載體。這種方式已經(jīng)被國內(nèi)的其他地區(qū)采用，如上海改造石庫門和北京改造什剎海地區(qū)，事實證明是行之有效的。天津老城廂也有著區(qū)別于別處的民俗文化，除了文化旅游價值，老城廂當(dāng)中還蘊藏著巨大的商業(yè)價值，這些價值同樣是以老城的格局為依托?？梢哉f，老城廂是天津市的發(fā)祥地之一，具有深遠的文化底蘊和歷史淵源。老城廂內(nèi)自古官宦、富商較為集中，金店、首飾樓、古玩、玉器、學(xué)館、筆墨莊、飯館云集于此。一些有遠見的商家已經(jīng)開始率先對老城廂地區(qū)進行開發(fā)，如近年開發(fā)的鼓樓商業(yè)街、開發(fā)中的銅鑼灣商業(yè)廣場等大型商業(yè)項目。雖然現(xiàn)在老城廂一帶建筑破損程度大，環(huán)境惡劣，當(dāng)中居民多為中低收入者，經(jīng)濟環(huán)境不好。老城廂地區(qū)被認為是最原始，最真實地保留了天津地域特色的地方之一。老城廂中心地區(qū)的鼓樓已于 2022 年恢復(fù)重建。內(nèi)現(xiàn)存重要文物保護單位包括國家級１處（廣東會館） 、市級１處（文廟） 、區(qū)級３０余處。其中，國家文物保護單位一處——廣東會館(現(xiàn)為天津戲劇博物館)，市級文物保護單位一處——天津文廟，另有區(qū)級文物 30 余處。3. 歷史文化廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 23天津老城廂是天津河海交融的漕運文化的發(fā)祥地。新世界廣場與毗鄰的鼓樓商業(yè)街、文廟、食品街、旅館街共同組成天津市商業(yè)、旅游、文化重點區(qū)域。南街則是集飲食、休閑、娛樂為一體，里面有桂發(fā)祥之類的老字號，也有水果吧、咖啡屋、女子沙龍等現(xiàn)代休閑設(shè)施。鼓樓商業(yè)街是老城廂的主要產(chǎn)業(yè)，其定位是旅游、休閑、購物。2. 產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟目前老城廂的主要產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)、旅游、商業(yè)和服務(wù)業(yè)。至 1953 年鼓樓被拆除，悠悠數(shù)百載，鼓樓都被視為津門勝景和象征。之后到天津解放前期的數(shù)百年間一直是天津衛(wèi)的名流權(quán)貴的聚居之地，在天津的歷史上占踞著重要的位置，為天津的城市發(fā)祥地。對于本項目來說，房地產(chǎn)業(yè)的“十五”計劃為本項目提供了標(biāo)準(zhǔn)，項目內(nèi)規(guī)劃的商品住宅應(yīng)提前達到“十五”計劃的建筑標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)品具有區(qū)域領(lǐng)先性。尤其輕軌、地鐵的建成將更有效帶動房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，促進城市的整體發(fā)展，加快人群流動，最終增加本項目的客流量。 軌道交通為加快市區(qū)立體化交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，天津制定了市區(qū)快速軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，規(guī)劃建設(shè)七條軌道交通線路，總長度為一百五十四公里，地鐵一號線等已于 2022年下半年開始施工，并且經(jīng)過西馬路沿線。建設(shè)東南半環(huán)快速路系統(tǒng)，改變中心城區(qū)南部海河兩岸長期阻斷不通的歷史；建設(shè)快速路系統(tǒng)主要路口立交，提高路口通行能力；建設(shè)一批主、次干道項目，努力實現(xiàn)城市干道網(wǎng)規(guī)劃。 交通系統(tǒng)發(fā)展規(guī)劃本項主要闡述 “十五”期間天津市交通系統(tǒng)的規(guī)劃，包括城市道路和軌道交通。同時在項目的具體規(guī)劃中，應(yīng)在市場認可得基礎(chǔ)上，按照商貿(mào)流通業(yè)的規(guī)劃，盡量減少傳統(tǒng)大型百貨市場，布置大型綜合購物中心和超市以及專賣店。3. 調(diào)整所有制結(jié)構(gòu)，促進混合經(jīng)濟發(fā)展堅持多種經(jīng)濟成分并存，促進經(jīng)濟投資主體多元化；積極推動國有獨資企業(yè)的改造，實現(xiàn)多元化投資主體；大力發(fā)展個體私營商業(yè)、集體商業(yè)和外資商業(yè)，支持與鼓勵各種所有制商業(yè)相互融合，促進混合經(jīng)濟的發(fā)展。1. 調(diào)整業(yè)態(tài)，擴大開放1) 適當(dāng)控制新建傳統(tǒng)大型百貨商場，零售業(yè)進行資源整合，提升規(guī)模，走強強聯(lián)合，連鎖經(jīng)營的新路；2) 重點發(fā)展大型綜合購物中心、超市、專賣店等新業(yè)態(tài)，形成連鎖經(jīng)營為主體，多業(yè)態(tài)，多經(jīng)濟形式和多經(jīng)營方式并存的開放式市場結(jié)構(gòu)；3) 加快餐飲業(yè)發(fā)展，構(gòu)建高檔化、特色化、快餐化的大都市餐飲業(yè)模式和多層次、多功能、多風(fēng)味的餐飲服務(wù)體系；廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項目 204) 以大開放促進大商貿(mào)，拓寬引進外資渠道，最大限度的開拓國際市場；吸引國內(nèi)外知名大公司，如沃爾瑪，麥德隆式的跨國連鎖商業(yè)集團進入天津，帶動商業(yè)整體水平的提高；5) 鼓勵和引導(dǎo)物資流通企業(yè)和倉儲業(yè)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變，根據(jù)市場需要，延伸服務(wù)功能；積極參與市場競爭，使天津物資流通倉儲業(yè)的物流服務(wù)成為反應(yīng)快速、服務(wù)一流的體系；6) 扶持多種行業(yè)發(fā)展，積極向展覽、旅游、新興服務(wù)業(yè)延伸，促進信息咨詢、技術(shù)服務(wù)、休閑、保健等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展；堅持商旅結(jié)合，發(fā)展假日經(jīng)濟，形成多領(lǐng)域、多樣化的服務(wù)業(yè)格局，使其成為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的新的增長點。3. 國際經(jīng)貿(mào)展示區(qū)以友誼路天津賓館、國展中心等設(shè)施為依托，建設(shè)能承接國際會議的具有國際一流水平的國際會展中心和集汽車博覽、展示、交易、旅游等功能為一體的綜合性汽車博覽中心，強化國際經(jīng)貿(mào)展示功能，進一步擴大商流、物流、人流、信息流。2. 中心商務(wù)區(qū)由六緯路、張自忠路