【正文】 3．武漢市房地產(chǎn)市場基本情況（1。武漢三鎮(zhèn)土地交易情況:雖然三鎮(zhèn)土地出讓面積相差不大，但在成交金額上，%，這與漢口的地塊多為商服用地，且容積率較大有關(guān)。價(jià)格方面，平均成交價(jià)格每畝增加，(含商服用地)。2．武漢的土地交易市場統(tǒng)計(jì)2022年土地交易情況可以看到：全年通過“招拍掛” 方式成交土地42幅，總成交金額1161480萬元，（），平均成交價(jià)，（僅統(tǒng)計(jì)市土地交易中心成交數(shù)據(jù)，不含東西湖、蔡甸、新洲、黃陂等郊區(qū)土地交易情況）。 公共服務(wù)。 人口與人民生活。 資源和生態(tài)環(huán)境。 科技教育。 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 5）“十一五”時(shí)期武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要規(guī)劃指標(biāo) 按照以上指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)，“十一五” 時(shí)期，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗和減少污染的基礎(chǔ)上，武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要指標(biāo)是： 經(jīng)濟(jì)總量與結(jié)構(gòu)。 3）“十一五”時(shí)期武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想 “十一五”時(shí)期，武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持用科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，堅(jiān)持以人為本，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，創(chuàng)新發(fā)展模式，提高發(fā)展質(zhì)量，緊緊抓住國家實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的歷史性機(jī)遇，深入實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市、科教興市、開放先導(dǎo)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)體制創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌、社會(huì)轉(zhuǎn)型、環(huán)境改善和城市功能提升，著力提升城市競爭力，增強(qiáng)城市親和力，塑造城市個(gè)性魅力，提高城市綜合實(shí)力，在新的歷史起點(diǎn)上努力實(shí)現(xiàn)武漢發(fā)展的新跨越。有利于武漢市推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)方式和生活方式的根本轉(zhuǎn)變，加快城鎮(zhèn)體系建設(shè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，突破性地解決“三農(nóng)”問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村。有利于武漢市拓展市場空間，在全國統(tǒng)一市場建設(shè)中進(jìn)一步發(fā)揮得中獨(dú)厚的優(yōu)勢，不斷完善區(qū)域大市場體系，形成投資與消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局。有利于進(jìn)一步強(qiáng)化我市的腹地支撐，提升武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的集聚輻射功能，推動(dòng)武漢市與周邊地區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互利共贏。有利于提升武漢市在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的戰(zhàn)略地位，爭取國家在經(jīng)濟(jì)政策、資金投入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的支持，加快在中部地區(qū)率先崛起。有利于武漢市充分發(fā)揮區(qū)位條件獨(dú)特、科教商貿(mào)優(yōu)勢突出、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展空間相對較大等比較優(yōu)勢，積極承接國內(nèi)外先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升自主創(chuàng)新能力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級。 2）“十一五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨新的形勢 “十一五”時(shí)期，武漢市仍將面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存、機(jī)遇大于挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境。推進(jìn)總體小康向更高水平、更加全面、比較均衡的小康提升，加快構(gòu)建和諧社會(huì)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，“十一五”時(shí)期具有特別重要的基礎(chǔ)性作用?！笆晃濉睍r(shí)期是武漢市全面建設(shè)小康社會(huì)、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時(shí)期。宏觀政策環(huán)境不斷改善，一批支撐城市發(fā)展的功能性、樞紐性基礎(chǔ)設(shè)施相繼建設(shè)，現(xiàn)代城市基本框架加快成型，與周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的趨勢進(jìn)一步增強(qiáng)，中心城市聚散功能快速提升。工業(yè)化從中期向中后期邁進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)快速升級，投資和消費(fèi)共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的趨勢更為明顯，經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)面臨新一輪發(fā)展的大好機(jī)遇。（4）武漢市“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)1）“十一五”時(shí)期武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新的階段 “十一五”時(shí)期，全市人均生產(chǎn)總值將從 3245美元提高到 5000美元以上。,。；城，%和%。全年總降水，比歷史平均值偏少12%。城鎮(zhèn)居民享受最低生活，億元，基本做到應(yīng)保盡保。年末，米；。城市居民恩格爾系%。%,分點(diǎn)。10）人口、人民生活和社會(huì)保障年末，全市常住人口858萬人。其中，短期貸款余額；。其中，；。其中，%；，增長%。接待海外旅游者人天數(shù)，%。，%。，%。，%，%。信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值76億元，%。全市累計(jì)批準(zhǔn)“三資” 企業(yè)4713 家，比“九五”期末增加988家，“十五”時(shí)期累計(jì)實(shí)際利用外資 ，是“九五” ，年均增長%。，%。在出口額中，%，高新技術(shù)產(chǎn)品出，%；，%，民營、三資，%。7）對外經(jīng)濟(jì)，%。全年在市內(nèi)新增大中型超市7個(gè)，新增便民超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店194個(gè)。， %。萬平方米，%，%；商品房空置面積，%。5）房地產(chǎn)業(yè)，%。，%，占全市投資的比重為%。%。%。 全市建筑業(yè)增加值167億元，%。：:。，%；，增長%；，%；，增長%。其中，,增%。全年新增。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員。原材料、燃料、%。%，百分點(diǎn)。%。地方財(cái)政支出， %。%。全市研究與試驗(yàn)發(fā)展（R＆D）%，比2022年提。，%。按常住人口計(jì)算，當(dāng)年人均GDP達(dá)到26238元(折合3245美元)。 1）綜合初步核算，全年完成生產(chǎn)總值2238億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長%，創(chuàng)9年來新高。5）和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等 財(cái)團(tuán)入市巨額投 資商用物業(yè)，將為武漢招商引資、發(fā) 展外向型經(jīng)濟(jì)走向世界注入 強(qiáng)大的推動(dòng)力。武鋼擴(kuò)建與產(chǎn)量翻番（由現(xiàn)在800萬噸/年到2022年為2022萬噸/年）、國家投資200億的重化工項(xiàng)目的建設(shè)投產(chǎn)、光電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速，本田和日產(chǎn)汽車、海爾、TCL全面投產(chǎn)，使武漢經(jīng)濟(jì)GDP在5年左右時(shí)間翻一番成為顯然可見的前景。④80萬噸乙烯石化項(xiàng)目將使武漢成為一個(gè)重要的化工產(chǎn)業(yè)基地，帶動(dòng)相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。在確立建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)中心的發(fā)展戰(zhàn)略之后，武鋼、武船、武鍋、汽發(fā)等大型國企的改制和技術(shù)改造升級加快了步伐，東風(fēng)汽車等制造企業(yè)移遷武漢，使武漢的制造業(yè)成為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力支柱。以武漢為中心的“ 8+1”城市圈的互動(dòng)、專業(yè)分工，建立了武漢經(jīng)濟(jì)輻射與帶動(dòng)的寬廣平臺。GDP（億元）人均GDP（元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）2022 2022 2022 2022 2022 2022 2238 26238 湖北省委關(guān)于“ 全省支持武漢、武漢帶動(dòng)全省 ”的決策及相關(guān)政策實(shí)施。2）最近幾年，在下列政策強(qiáng)力推動(dòng)下，武 漢經(jīng)濟(jì)蓄積能量，速度加快。因而，武漢經(jīng)濟(jì)的總量水平與發(fā)展速度都相對較低。（2）武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展背景1）武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為華中腹地最大的商貿(mào)中心、交通樞紐， 長期處于沒有中央政策重點(diǎn)扶持“自生自長”狀態(tài)，發(fā)展緩慢。武漢有兩院院士43 名，擁有35所普通高校，736個(gè)科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，45萬各類專業(yè)技術(shù)人員，科教綜合實(shí)力居全國第三。伴隨著“武漢 中國光谷” 的開發(fā)建設(shè)及三峽工程的建設(shè)和西部大開發(fā)，將為國內(nèi)外機(jī)電客商提供難得的機(jī)遇。第三是大工業(yè)優(yōu)勢。各類商品在這里都有十分廣闊的市場。第二是大市場優(yōu)勢。武漢電信是全國重要的通信樞紐，京漢廣同軸電纜和滬寧漢渝光纜通信干線在武漢交匯。武漢有中國第四大火車站和第四大航空港。武漢水、陸、空交通發(fā)達(dá)，素有“九省通衢” 之稱。聯(lián)合國在 2022年2月發(fā)表的世界各國城市發(fā)展指標(biāo)及前景的統(tǒng)計(jì)報(bào)告將武漢市列為中國25個(gè)最具發(fā)展前途的城市中的第六位，與中國各大城市相比，武漢除了顯著的區(qū)位優(yōu)勢之外，還有許多其它獨(dú)具的優(yōu)勢。全市人口858萬，轄區(qū)面積8467平方公里。由于土地資源的稀缺，而隨著城市化的進(jìn)展，老百姓對改善住房的需求會(huì)進(jìn)一步激發(fā)，所以市場房價(jià)不會(huì)下降，我國房地產(chǎn)業(yè)中長期向好的趨勢不會(huì)改變。 房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。通過總結(jié)過往得失，構(gòu)建科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的新發(fā)展思路，加快建立房地產(chǎn)市場新秩序，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，走出一條中國式的人居事業(yè)發(fā)展之路。這樣的調(diào)控會(huì)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，建立有序的機(jī)制和格局，即使沒有此次的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場遲早也會(huì)進(jìn)行自身調(diào)節(jié)。而房地產(chǎn)市場運(yùn)行的指針是價(jià)格，此次宏觀調(diào)控抓住房地產(chǎn)市場的價(jià)格進(jìn)行，抓住了問題的關(guān)鍵。 總之，2022年房地產(chǎn)市場的利益博弈，誰勝誰負(fù)在短期內(nèi)是不確定的，但從長期來看，消費(fèi)者應(yīng)該是這場博弈的真正主宰者，關(guān)鍵是看消費(fèi)者如何觀察與分析市場變化了的形勢，關(guān)鍵是看中央政府出臺什么有利于房地產(chǎn)真正持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策來助力一把。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產(chǎn)市場，卻不知道利率等風(fēng)險(xiǎn)的局面將會(huì)改觀。 還有，現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛發(fā)展時(shí)的消費(fèi)者了，不會(huì)因?yàn)閹讉€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商華麗的廣告而心動(dòng)。而房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入價(jià)格上的競爭，首當(dāng)其沖的中小開發(fā)商就會(huì)把房地產(chǎn)市場的價(jià)格推向低位；同時(shí)，因?yàn)楣?yīng)量的增加，市場的競爭會(huì)進(jìn)一步加劇，到時(shí)樓價(jià)的下跌將可能成為整個(gè)行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)象。一些地方的中小房地產(chǎn)開發(fā)商根本就沒有能力抵御房價(jià)不下調(diào)。一是從中央政府來看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過強(qiáng)制性提高發(fā)展商進(jìn)入的資金門檻，使開發(fā)商的實(shí)際支付成本成倍增長，讓原來充滿吸引力的財(cái)務(wù)杠桿放大的倍數(shù)急劇下降，減輕目前對商業(yè)銀行貸款的極度依賴，加速行業(yè)內(nèi)集約化的速度，最終讓有資金實(shí)力的發(fā)展商留在行業(yè)內(nèi)，在一個(gè)穩(wěn)定增長的市場中尋求一個(gè)行業(yè)的合理收益。（2）消費(fèi)者將成2022年樓市主宰者2022年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)利益博弈十分激烈的場所，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，還是對購房消費(fèi)者及中央政府來說，這種博弈可能會(huì)比2022年更為明顯與激烈。 四是把調(diào)控總量的政策與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。要嚴(yán)防把類似上海退房事件等局部問題當(dāng)成全局性問題來炒作，避免影響調(diào)控政策的效果，增加經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度。要把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開來解決。 二是把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開。一是把政策職能和市場職能進(jìn)一步明確分開。規(guī)范和控制土地市場的很多舉措，更多地會(huì)導(dǎo)致土地市場供需關(guān)系的緊張，土地機(jī)會(huì)成本的加大。三是推動(dòng)房價(jià)上漲的成本動(dòng)因依然強(qiáng)烈，特別是土地成本和土地機(jī)會(huì)成本。在這樣的政策下，有幾種傾向性的結(jié)論需要關(guān)注：一是商品住宅價(jià)格仍會(huì)上漲，總體上漲水平下，不同城市、不同地區(qū)、不同類型的住房價(jià)格會(huì)有不同的表現(xiàn)，相對于全國平均水平，會(huì)有高有低；二是社會(huì)公眾對達(dá)到了國家宏觀控制標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格上漲水平的感受會(huì)明顯強(qiáng)烈于對這個(gè)水平所應(yīng)有的感受。同樣，試圖盤剝開發(fā)商的利益的愿望往往變成了讓社會(huì)公眾來承擔(dān)的循環(huán)結(jié)果。從房地產(chǎn)市場上來看，意味著拿地的條件更嚴(yán)、要付出的直接成本和機(jī)會(huì)成本會(huì)更高，對商品住宅建造的要求會(huì)越多，需要開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)會(huì)越多，這一切又都意味著房地產(chǎn)市場商品住宅價(jià)格要背負(fù)的內(nèi)容會(huì)越多。國家進(jìn)入十一五發(fā)展時(shí)期，背負(fù)了更多更為重要的社會(huì)責(zé)任。所以這樣的政策被業(yè)內(nèi)人士表述為讓房價(jià)大起大落都是錯(cuò)。進(jìn)入2022年以后，特別是“ 兩會(huì)” 召開期間，對抑制房價(jià)上漲過快的要求非常強(qiáng)烈，并強(qiáng)調(diào)應(yīng)采取更為切實(shí)可行有效的宏觀調(diào)控的政策和措施。5．2022年及近期房地產(chǎn)政策和市場走向2022年國家宏觀政策出臺以后，對全國的房地產(chǎn)市場均產(chǎn)生了較為明顯的影響。總的看，國辦發(fā)[2022]26號文件下發(fā)以來，市場心理預(yù)期已發(fā)生較大變化。各地普遍反映，進(jìn)入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價(jià)開始下調(diào)。調(diào)控政策出臺后，投機(jī)投資性購房反映最為敏感。上海市二手房日平均成交量約840套，恢復(fù)到去年同期水平；部分城市出現(xiàn)已經(jīng)購房且入住的居民，近日紛紛前來辦理權(quán)屬登記手續(xù)的現(xiàn)象，主要也是基于稅收政策的變化。與此同時(shí)，由于6月1日起將執(zhí)行調(diào)整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)[2022]26號文件下發(fā)后，多數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。（2）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。5月1622日一周，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價(jià)格與上周環(huán)比穩(wěn)定。從22個(gè)城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)反饋的數(shù)據(jù)分析看，5月份以來各地房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本平穩(wěn)，并已出現(xiàn)積極變化。少數(shù)專家持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為調(diào)控政策能不能達(dá)到預(yù)期，關(guān)鍵在于政府的決心和相關(guān)措施的落實(shí)。在各項(xiàng)政策措施作用下，房價(jià)將趨于穩(wěn)定。（4）專家學(xué)者方面。也有少數(shù)開發(fā)商心存疑慮：一是擔(dān)心矯枉過正，或者地方在執(zhí)行國家政策時(shí)搞“一刀切 ”，“下猛藥”，把握不好力度，導(dǎo)致房價(jià)大落。不同類型的開發(fā)商對調(diào)控措施反應(yīng)的表現(xiàn)也不同。大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，調(diào)控措施對大幅攀升的房價(jià)會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用，但由于成本推動(dòng)、需求拉動(dòng)、政策作用滯后效應(yīng)等因素的影響，今明兩年房價(jià)還將穩(wěn)中有升。三是一些消費(fèi)者擔(dān)心出現(xiàn)“上有政策、下有對策” ，中央政策得不到落實(shí)或者執(zhí)行中出現(xiàn)偏差。二是一部分消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)會(huì)降，故等待觀望、持幣待購。一是普通消費(fèi)者對穩(wěn)定房價(jià)措施表示歡迎。三是一些地方主管部門認(rèn)為《通知》的有關(guān)調(diào)控措施還需進(jìn)一步細(xì)化和明確，否則難以落到實(shí)處。同時(shí)也比較關(guān)注以下幾個(gè)問題：一是部分中西部省市擔(dān)心，本次調(diào)控提出的“ 突出重點(diǎn)、分別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)” 的原則在執(zhí)行中可能會(huì)出現(xiàn)一刀切、急剎車，使當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展上升期的房地產(chǎn)市場受到影響。（1）地方政府及主管部門方面。城市新建建筑均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定；有條件的大城市和嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)可率先按照節(jié)能率65％的地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；凡屬財(cái)政補(bǔ)貼或撥款的建筑應(yīng)全部率先執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)開發(fā)商在交鑰匙時(shí)必須提供兩書（《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》），才被視為具備真正的交房條件。其最大的意義在于交易信息公開、備案及時(shí)，有利于減少甚至杜絕開發(fā)商或炒家利用信息不對稱囤積房源、控制銷售進(jìn)度以及哄抬價(jià)格等違規(guī)現(xiàn)象。如：（1）“網(wǎng)上簽約 ”政策。比如“ 新國八點(diǎn)” 、討論物業(yè)稅開征相關(guān)問題、央行調(diào)整房貸利率等。以上八條內(nèi)容也被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“國八條” 。要求各有關(guān)部門加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。（8）加