【正文】 展沿革和建設(shè)情況，海河兩岸綜合開發(fā)改造規(guī)劃將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，分別是傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)(CHD)、都市消費(fèi)娛樂區(qū)(CRD)、中央金融商務(wù)區(qū)(CBD)、智慧城(CSD)。一期工程：三岔河口－解放橋： 從 2022 年底到 2022 年底開工二期工程：解放橋－中環(huán)線： 從 2022 年底到 2022 年底開工三期工程：中環(huán)線－外環(huán)線： 從 2022 年底到 2022 年底開工3. 總體規(guī)劃海河自三岔口起源，橫貫市內(nèi)六區(qū)和東麗區(qū)、津南區(qū)，與塘沽區(qū)匯入渤海，全長 72 公里。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 天津國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展對老城廂的影響1. 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)攀升為老城廂改造帶來經(jīng)濟(jì)上的支持；2. 人民生活水平的提高為老城廂改造后的城市定位提供了強(qiáng)大的消費(fèi)力；3. 三大產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為老城廂改造提供了更多的商業(yè)機(jī)會(huì)；4. 固定資產(chǎn)投資的加大為老城廂的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)保證。3. 國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀1) 天津市 2022 年—2022 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 單位 2022 年01 年增長率 2022 年02 年增長率 2022 年全年 GDP 億元 12% % 人均 GDP 美元 2131 % 2378 % 2666財(cái)政收入 億元 % % 固定資產(chǎn)投資 億元 % % 消費(fèi)品零售總額 億元 13% % 進(jìn)出口總值 億美元 6% % 外商投資額 億美元 % 18% 人均可支配收入 元 8141 % % 9338恩格爾系數(shù) % \ 37 \ 人口 萬人 1001 3‰ 3‰ 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 2) 概述2022 年天津國民經(jīng)濟(jì)增長快速，國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元；三次產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財(cái)政收入保持較快增長，2022 年全市財(cái)政收入為 億元；所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快；農(nóng)、工、建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展；固定資產(chǎn)投資總量創(chuàng)歷史新高；商業(yè)貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展；對外貿(mào)易規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。全市轄 18 個(gè)區(qū)、縣。全市行政面積 平方公里，其中城區(qū)面積為 平方公里，市區(qū)面積為 平方公里。 2. 經(jīng)濟(jì)地位 天津是我國四大直轄市之一，是我國北方最大的沿海開放城市和交通樞紐，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，也是我國最重要的工業(yè)生產(chǎn)基地之一，天津港更是我國北方最大的港口，擁有現(xiàn)時(shí)我國最大的集裝箱碼頭。 天津市近期發(fā)展戰(zhàn)略“三步走”戰(zhàn)略2022 年初，天津市市委八屆三次全會(huì)上提出了天津近期的“三步走”戰(zhàn)略：第一步，到 2022 年底人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 美元，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；第二步，提前３到４年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城市人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別比 2022 年翻一番，使經(jīng)濟(jì)總量和群眾收入再上一個(gè)大臺(tái)階；第三步，到 2022 年，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 6000 美元，在全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，建立比較完善的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。 海河兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略工程城市中心地區(qū)防洪體系建設(shè) 危改工程城市地下管網(wǎng)改造 二級(jí)河道改造治理工業(yè)戰(zhàn)略東移 經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)移2. 戰(zhàn)略目標(biāo)用 3 到 5 年時(shí)間，將海河建成獨(dú)具特色、國際一流的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶，弘揚(yáng)海河文化，創(chuàng)建世界名河。4. 主題目標(biāo)按照海河綜合開發(fā)改造的總體思路，海河的改造規(guī)劃將突出強(qiáng)化全局性、戰(zhàn)略性和綜合性，因此確定了規(guī)劃的六個(gè)主體目標(biāo)，將把海河建成魅力之河、動(dòng)力之河、標(biāo)志之河、自然之河、凝聚之河、活力之河。6. 八個(gè)“節(jié)點(diǎn)”河北區(qū)中心廣場；和平區(qū)和平廣場；南開區(qū)古文化街；紅橋區(qū)文化公園；河?xùn)|南站中心商務(wù)區(qū)；河西區(qū)小白樓中心商務(wù)區(qū)；東麗區(qū)智慧城；津南區(qū)柳林自然風(fēng)景區(qū)。1. 將成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力海河兩岸綜合開發(fā)改造工程，無論從其涉及面之廣，還是從其帶動(dòng)性之強(qiáng)；無論是從其影響力之大，還是從其受益面之寬，無疑都堪稱事關(guān)天津長遠(yuǎn)發(fā)展和總體戰(zhàn)略的新的標(biāo)志性工程，是充分體現(xiàn)新階段新要求的創(chuàng)新之作。天津的“世紀(jì)危改”曾經(jīng)創(chuàng)造了天津住宅市場的開發(fā)大軍和需求主體，使房地產(chǎn)業(yè)從無到有，迅速壯大，成為今天天津市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從源頭到入?？?，滾動(dòng)開發(fā)；自岸邊向深腹地，遞次推進(jìn)。二是城市形象：海河開發(fā)提高了都市品味，改善了投資環(huán)境，有利于招商引資，擴(kuò)大流入房地產(chǎn)的資本。3. 將出現(xiàn) 18 個(gè)熱點(diǎn)商機(jī)包括：1) 六個(gè)地產(chǎn)概念，包括親水、標(biāo)志性、風(fēng)貌、商業(yè)、邊緣（概念） 、文化房地產(chǎn)；2) 六種物業(yè)需求，包括流動(dòng)需求、商務(wù)需求、公共需求、工程需求、產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)需求、影視（教學(xué)）需求；3) 六大開發(fā)商機(jī)，包括河道改造商機(jī)、物業(yè)開發(fā)商機(jī)、工廠置換商機(jī)、整修古建商機(jī)、承建路橋場商機(jī)、兩岸（物業(yè)）管理商機(jī)。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 17 濱海新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)地處華北平原北部、海河流域下游 ，天津市中心區(qū)的東部臨海地區(qū)，北接河北省豐南縣、南連河北省黃驊縣，規(guī)劃面積為 350 平方公里，包括天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)和東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域（海河下游工業(yè)區(qū)）。但實(shí)際上到 2022 年濱海新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，占全市比重 %，對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá) %，提前一年實(shí)現(xiàn)了“十年基本建成濱海新區(qū)”的階段性目標(biāo)。隨著天津城市建設(shè)及國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，以及天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，天津的外來人口將有所增長，將逐漸接近上述城市的水平，而外來人口的增漲將大大提高天津的整體消費(fèi)力。從以上數(shù)據(jù)可以看出，天津市人口增長在未來的增長不會(huì)過快，城市常駐人口不會(huì)有大的增加。 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展規(guī)劃商貿(mào)流通業(yè)在“十五”期間的主要任務(wù)是：抓好調(diào)整結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變機(jī)制，推進(jìn)國有商貿(mào)業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整，形成布局合理、層次分明、功能配套、渠道暢通的流通體系框架，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化升級(jí)，發(fā)展大市場。中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展采取市中心商業(yè)區(qū)和中山路、西站、天塔、大直沽、南樓五個(gè)市級(jí)商業(yè)中心共同建設(shè)。 三調(diào)整包括：業(yè)態(tài)、布局、所有制結(jié)構(gòu)。 六大市場汽車市場 建材交易市場 石化交易市場小商品集散市場 農(nóng)副產(chǎn)品交易市場 鋼材交易市場 對項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目是連接濱江道、和平路商圈與東北角商圈的紐帶，政府將上述區(qū)域以及一定的輻射區(qū)域規(guī)劃為未來天津市的中心商業(yè)區(qū)，使本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃在政策上有了支持。 城市道路繼續(xù)完善層次、網(wǎng)絡(luò)化的城市道路交通布局。隨著城市道路交通的完善，將增加地塊本身與外界的聯(lián)系。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 223 老城廂歷史與現(xiàn)狀研究 老城廂的發(fā)展歷史具有深厚文化底蘊(yùn)的老城廂地區(qū)已有近六百年的歷史，明永樂二年（1404）修城，在城廂東北角建文廟、道署、縣署、鹽運(yùn)署、戶部分司、倉廒、三義廟等，為天津政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 老城廂的現(xiàn)狀1. 人口總占地面積 153 公頃，約有居民 4 萬戶，11 萬人口。鼓樓北街曾經(jīng)是文物、古玩、金銀、珠寶的集散地，現(xiàn)在仍然保留了這一特色，并增加了一些文化藝術(shù)店鋪，比如泥人張、風(fēng)箏魏等，都突出了文化氛圍。 周邊正在進(jìn)行建設(shè)和已經(jīng)落成的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為中檔居住社區(qū)，如：新世界花園、新安花園、儒園、新文化花園等。 老城廂在天津人心目中的地位老城廂地區(qū)始建于１４０４年，是天津舊城所在地，歷史上曾經(jīng)非常繁榮，有“薊北繁華第一城 ”之稱。這些重要史跡和不同時(shí)代風(fēng)格的代表性建筑，構(gòu)成了豐富的文物資源優(yōu)勢，傳承起天津老城的歷史發(fā)展文脈。但在天津市民的心目中，由于歷史積累和地理位置的優(yōu)勢，那里依然是一塊富有歷史文化和商業(yè)價(jià)值的寶地。鼓樓北面的同興園、東面的聚興園，東門里的雙立園和德慶園菜系齊全，門庭若市；北門內(nèi)有三陽、正陽、天祥等金店，璀璨飛煌；鼓樓北的金聲園戲園，每日歌舞升平?？梢栽诒Ａ粼ㄖL(fēng)貌的基礎(chǔ)上，把建筑的內(nèi)部充分用現(xiàn)代文明、科技改造好，游客到這里來既能享受到與別處不同的民俗風(fēng)貌、文化，又能體會(huì)到現(xiàn)代文明給游客帶來的方便和舒適。老城廂長期以來聚集了豐富的旅游業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)資源。在天津市的海河改造規(guī)劃中老城廂被規(guī)劃為老城廂商貿(mào)區(qū)，位于規(guī)劃的傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)和中心消費(fèi)娛樂區(qū)之間的位置上；鼓樓、文廟具有歷史文化價(jià)值，而東北角、東南角又是天津的商業(yè)旺地之一。3) 加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整“十五”期間和平區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高速的方向是：以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，以發(fā)展服務(wù)為一，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 26法律的、行政的手段，搞好全區(qū)經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步形成體現(xiàn)時(shí)代特征，代表中心區(qū)發(fā)展水平，具有和平區(qū)“三區(qū)” （中心商務(wù)起步區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)）特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。開發(fā)老城廂及西南角等地區(qū)的商貿(mào)功能，建設(shè)鼓樓文化旅游商貿(mào)區(qū)。2) 全面提高城市管理水平城市管理以創(chuàng)建文明城區(qū)為目標(biāo)，樹立現(xiàn)代化的城市管理觀念，優(yōu)化廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 27市容環(huán)境，全面提高現(xiàn)代化城市管理水平。到 2022 年，把紅橋區(qū)初步建成與天津現(xiàn)代化港口城市和我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心相適應(yīng)的商務(wù)、交通副中心，輻射國內(nèi)外的商品集散區(qū)，成為商貿(mào)繁榮、科教發(fā)達(dá)、工業(yè)先進(jìn)，功能完備的中心市區(qū)。紅橋區(qū)的自身戰(zhàn)略定位為天津的商品集散中心，交通副中心。老城廂改造工程屬海河總體規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)中心統(tǒng)籌規(guī)劃項(xiàng)目之一（老城廂商貿(mào)區(qū)） ，是今年天津市危改項(xiàng)目的重點(diǎn)工程，與周邊區(qū)域規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)和 CBD區(qū)相輔相成，相互補(bǔ)充，呈競爭與相互依托的雙向的緊密關(guān)系。本地塊位于天津傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，東北角、東南角、西北角、西南角的地理概念天津市民耳熟能詳；同時(shí)也擁有鼓樓、古文化街等知名的古文化旅游休閑景點(diǎn)，再加上周邊的新世界廣場、濱江金耀等大型商場，使該地區(qū)成為天津市的重要旅游、購物、休閑區(qū)之一。2. 地塊北側(cè)現(xiàn)階段地塊北側(cè)的繁華僅次于東側(cè)，地塊的北側(cè)是天津市最大的批發(fā)市場——大胡同批發(fā)市場，近年進(jìn)行了重新的裝修和改建，是包括服裝、電器、燈飾、小商品批發(fā)為一體的大型市場。4. 地塊西側(cè)是整個(gè)地塊的最落后的區(qū)域，除西部南側(cè)為相對繁華的西南角，具有天津商場、好又多等商業(yè)設(shè)施外，西北角周邊區(qū)域是天津市主要的回族聚居點(diǎn)之一，餐飲相對發(fā)達(dá)，飲食以清真風(fēng)格為主，但發(fā)展相對緩慢，建筑老化，西馬路直通天津西站。鼓樓的重建將給本項(xiàng)目帶來無限的商機(jī)和豐富的人文色彩，同時(shí)沉淀和豐富了天津市的民俗民風(fēng)，傳承起天津老城的歷史發(fā)展文脈。本項(xiàng)目內(nèi)有多處歷史人文景點(diǎn)，商業(yè)街至今仍保留著較多的舊式風(fēng)格，又有鼓樓商業(yè)街、大胡同批發(fā)市場、南市食品街、濱江金耀商業(yè)廣場、天津市服裝展銷中心、古文化街等幾條特色街，深受游客的歡迎，旅游業(yè)十廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 31分發(fā)達(dá)。在保持原貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行舊城改造，必須對整個(gè)項(xiàng)目地塊進(jìn)行重新規(guī)劃、布局，對于拆遷工作的實(shí)施有一定困難。2) 面臨區(qū)域間競爭海河改造工程中的部分商業(yè)區(qū)域（如：和平廣場等）有著優(yōu)越的投資廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 32環(huán)境和完善的交通物流系統(tǒng)，是投資者心目中理想的風(fēng)水寶地，其區(qū)域知名度、商業(yè)地位較老城廂更有優(yōu)勢，是老城廂招商過程中最直接的區(qū)域競爭對手。3) 天津市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展為老城廂帶來了新的建設(shè)機(jī)遇。整個(gè)商業(yè)設(shè)施集購物、休閑、餐飲、娛樂為一身。廣場于去年部分駿工開業(yè)，但相關(guān)配套并未完善。不同的是，City Mall 并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的“聯(lián)合體