【正文】 樓五個(gè)市級商業(yè)中心共同建設(shè)。分為兩步建設(shè)：1) 中心商務(wù)起步區(qū)：小白樓地區(qū)；2) 中心商務(wù)區(qū)：解放北路金融街和南京路范圍。 三調(diào)整包括：業(yè)態(tài)、布局、所有制結(jié)構(gòu)。2. 調(diào)整布局結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市功能布局結(jié)構(gòu)以中心商業(yè)區(qū)大百貨商場群為軸心，向各區(qū)輻射，發(fā)展區(qū)域特色商業(yè)和連鎖店鋪；大型購物超市和物流配送中心，要向城郊結(jié)合部或郊區(qū)縣區(qū)區(qū)域發(fā)展，逐步取消農(nóng)貿(mào)市場，除已有規(guī)模大市場外，鼓勵(lì)向市外發(fā)展。 六大市場汽車市場 建材交易市場 石化交易市場小商品集散市場 農(nóng)副產(chǎn)品交易市場 鋼材交易市場 對項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目是連接濱江道、和平路商圈與東北角商圈的紐帶，政府將上述區(qū)域以及一定的輻射區(qū)域規(guī)劃為未來天津市的中心商業(yè)區(qū)，使本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃在政策上有了支持。另外在保廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 21持老城廂傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，在商業(yè)布局時(shí)吸引外國知名企業(yè)進(jìn)駐，使老城廂改造的起點(diǎn)更高。 城市道路繼續(xù)完善層次、網(wǎng)絡(luò)化的城市道路交通布局。 “十五”期間，城市道路長度達(dá) 公里，道路面積 萬平方米，路網(wǎng)密度達(dá)到 公里/平方公里，道路面積率達(dá)到 %，人均道路面積達(dá)到 平方米。隨著城市道路交通的完善，將增加地塊本身與外界的聯(lián)系。 天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃天津市房地產(chǎn)業(yè)的“十五”計(jì)劃提出，加大房地產(chǎn)業(yè)的改革，陸續(xù)進(jìn)行危陋房的改造，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從根本上改善市民的居住水平，最終改善天津市的整體環(huán)境。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 223 老城廂歷史與現(xiàn)狀研究 老城廂的發(fā)展歷史具有深厚文化底蘊(yùn)的老城廂地區(qū)已有近六百年的歷史，明永樂二年（1404）修城，在城廂東北角建文廟、道署、縣署、鹽運(yùn)署、戶部分司、倉廒、三義廟等，為天津政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 始建于明朝弘治年間的天津鼓樓是當(dāng)時(shí)津城的中心和制高點(diǎn)，因而成為天津的標(biāo)志性建筑。 老城廂的現(xiàn)狀1. 人口總占地面積 153 公頃，約有居民 4 萬戶，11 萬人口。老城廂區(qū)域的經(jīng)濟(jì)目前呈現(xiàn)出：整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不平衡，結(jié)構(gòu)松散，產(chǎn)業(yè)形態(tài)較落后；產(chǎn)業(yè)主要集中在零售業(yè)、和松散的旅游業(yè)等方面。鼓樓北街曾經(jīng)是文物、古玩、金銀、珠寶的集散地，現(xiàn)在仍然保留了這一特色，并增加了一些文化藝術(shù)店鋪，比如泥人張、風(fēng)箏魏等，都突出了文化氛圍。新世界廣場是老城廂區(qū)內(nèi)最為繁榮的商業(yè)設(shè)施，總建筑面積近 10 萬平方米，是一個(gè)中高檔的，集休閑、娛樂，購物等功能于一體的綜合商業(yè)物業(yè)。 周邊正在進(jìn)行建設(shè)和已經(jīng)落成的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為中檔居住社區(qū)，如：新世界花園、新安花園、儒園、新文化花園等。天津老城廂城里有相當(dāng)一批文物建筑。 老城廂在天津人心目中的地位老城廂地區(qū)始建于１４０４年，是天津舊城所在地，歷史上曾經(jīng)非常繁榮，有“薊北繁華第一城 ”之稱。其中體現(xiàn)天津傳統(tǒng)民居建筑風(fēng)格(磚雕是天津古老民居建筑的特有裝飾)，原為天津八大家宅院的有６處；體現(xiàn)中西合璧的建筑特色，原為天津著名民族商人或買辦官僚的宅院有６處；具有歷史意義的宗教建筑２處；近代教育的先驅(qū)場所１處（中營小學(xué)） 。這些重要史跡和不同時(shí)代風(fēng)格的代表性建筑，構(gòu)成了豐富的文物資源優(yōu)勢，傳承起天津老城的歷史發(fā)展文脈。這曾是天津老城的商業(yè)中心，隨著天津城市建設(shè)的發(fā)展，老城廂往日的輝煌和繁榮也已成為歷史，歷盡百年的風(fēng)雨剝蝕，這里只剩下破舊的磚瓦和狹窄的街道。但在天津市民的心目中，由于歷史積累和地理位置的優(yōu)勢，那里依然是一塊富有歷史文化和商業(yè)價(jià)值的寶地。 老城廂可持續(xù)發(fā)展的方面首先老城廂最值得發(fā)展的地方就是其深厚的歷史文化底蘊(yùn)帶來的文化旅游價(jià)值。鼓樓北面的同興園、東面的聚興園，東門里的雙立園和德慶園菜系齊全，門庭若市；北門內(nèi)有三陽、正陽、天祥等金店，璀璨飛煌；鼓樓北的金聲園戲園，每日歌舞升平。2022 年天津市政府為配合老城廂改造，促進(jìn)天津旅游業(yè)廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 24發(fā)展，重修鼓樓，興建鼓樓商業(yè)步行街?？梢栽诒Ａ粼ㄖL(fēng)貌的基礎(chǔ)上，把建筑的內(nèi)部充分用現(xiàn)代文明、科技改造好，游客到這里來既能享受到與別處不同的民俗風(fēng)貌、文化，又能體會(huì)到現(xiàn)代文明給游客帶來的方便和舒適。 總結(jié)老城廂位于天津市的核心地帶，也是天津城市的發(fā)祥地，天津市民對其有著較深的感情，雖然近年該區(qū)域顯得較為沒落，但仍然具有天津市其它地區(qū)無法比擬的歷史文化和地理位置的優(yōu)勢，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)價(jià)值。老城廂長期以來聚集了豐富的旅游業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)資源。以下將從天津城市發(fā)展規(guī)劃的角度來闡述老城廂與天津總體發(fā)展的關(guān)系。在天津市的海河改造規(guī)劃中老城廂被規(guī)劃為老城廂商貿(mào)區(qū)，位于規(guī)劃的傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)和中心消費(fèi)娛樂區(qū)之間的位置上；鼓樓、文廟具有歷史文化價(jià)值，而東北角、東南角又是天津的商業(yè)旺地之一。 和平區(qū)規(guī)劃1. 和平區(qū)規(guī)劃1) 發(fā)展目標(biāo)及主要任務(wù)通過 5 年的努力，把和平區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各項(xiàng)事業(yè)欣欣向榮，城市面貌明顯改觀，人民群眾生活水平和生活質(zhì)量得到明顯提高，具有全國一流水平的現(xiàn)代化都市中心城區(qū)。3) 加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整“十五”期間和平區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高速的方向是：以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，以發(fā)展服務(wù)為一，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 26法律的、行政的手段，搞好全區(qū)經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步形成體現(xiàn)時(shí)代特征，代表中心區(qū)發(fā)展水平，具有和平區(qū)“三區(qū)” （中心商務(wù)起步區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)）特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。 南開區(qū)規(guī)劃1. 調(diào)整結(jié)構(gòu)，加快“一個(gè)中心、兩個(gè)基地”規(guī)劃建設(shè)堅(jiān)持市場導(dǎo)向與政府推動(dòng)相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮南開區(qū)科教優(yōu)勢、商貿(mào)優(yōu)勢和旅游資源優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化“一個(gè)中心、兩基地”集聚擴(kuò)散功能和服務(wù)帶動(dòng)功能，實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，促進(jìn)該區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。開發(fā)老城廂及西南角等地區(qū)的商貿(mào)功能，建設(shè)鼓樓文化旅游商貿(mào)區(qū)。制定市場建設(shè)的整體規(guī)劃，發(fā)揮南開區(qū)優(yōu)勢和特色，積極培育 1—2 個(gè)全國知名的商品批發(fā)市場；6) 深化商業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建立新型商業(yè)管理體系。2) 全面提高城市管理水平城市管理以創(chuàng)建文明城區(qū)為目標(biāo)，樹立現(xiàn)代化的城市管理觀念，優(yōu)化廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 27市容環(huán)境，全面提高現(xiàn)代化城市管理水平。在該區(qū)的規(guī)劃中著重提出了加快老城廂建設(shè)，開發(fā)老城廂及西南角等地區(qū)的商貿(mào)功能的提案。到 2022 年，把紅橋區(qū)初步建成與天津現(xiàn)代化港口城市和我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心相適應(yīng)的商務(wù)、交通副中心，輻射國內(nèi)外的商品集散區(qū)，成為商貿(mào)繁榮、科教發(fā)達(dá)、工業(yè)先進(jìn)，功能完備的中心市區(qū)。以開發(fā)大胡同商貿(mào)城為依托，構(gòu)建在全國具有較大影響力的商品交易中心，形成天津市建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心的重要支撐點(diǎn)之一，帶動(dòng)該區(qū)服務(wù)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。紅橋區(qū)的自身戰(zhàn)略定位為天津的商品集散中心，交通副中心。 其它區(qū)域天津市市區(qū)共有 6 個(gè)行政區(qū)，除以上 3 個(gè)與本案項(xiàng)目有密切相關(guān)的區(qū)域外，還有河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū) 3 區(qū)，但此三區(qū)與本案項(xiàng)目的直接關(guān)系較少，本報(bào)告就不在另外闡述。老城廂改造工程屬海河總體規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)中心統(tǒng)籌規(guī)劃項(xiàng)目之一（老城廂商貿(mào)區(qū)） ，是今年天津市危改項(xiàng)目的重點(diǎn)工程，與周邊區(qū)域規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)和 CBD區(qū)相輔相成，相互補(bǔ)充，呈競爭與相互依托的雙向的緊密關(guān)系。由于老城廂的特殊地理位置和歷史地位，在天津的總體發(fā)展及海河改造工程中將是一個(gè)較為關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，是展示天津歷史文化的一個(gè)窗口，也是天津商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域；合理的規(guī)劃將能對規(guī)劃的傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)和中心消費(fèi)娛樂區(qū)起到連接的作用，也能對天津的各個(gè)商業(yè)區(qū)起到聯(lián)接、整合的作用。本地塊位于天津傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，東北角、東南角、西北角、西南角的地理概念天津市民耳熟能詳；同時(shí)也擁有鼓樓、古文化街等知名的古文化旅游休閑景點(diǎn)，再加上周邊的新世界廣場、濱江金耀等大型商場，使該地區(qū)成為天津市的重要旅游、購物、休閑區(qū)之一。距離海河不到300 米，隨著海河改造的逐步進(jìn)行，該區(qū)域?qū)⒊蔀樘旖蚴械南M(fèi)娛樂區(qū)，同時(shí)距離地塊不遠(yuǎn)的東北方向，還有天津人熟知的具有典型歐式風(fēng)格建筑——望海樓教堂，歷史悠久。2. 地塊北側(cè)現(xiàn)階段地塊北側(cè)的繁華僅次于東側(cè)，地塊的北側(cè)是天津市最大的批發(fā)市場——大胡同批發(fā)市場，近年進(jìn)行了重新的裝修和改建，是包括服裝、電器、燈飾、小商品批發(fā)為一體的大型市場。3. 地塊南側(cè)地塊的南側(cè)距離天津市最著名的南市食品街僅幾步之遙，去年天津市又一家 SHOPPING MALL——濱江金耀商業(yè)廣場也在附近開業(yè)，是天津市被熱炒的“一站式購物”概念的典型代表，整體規(guī)模較大，諾瑪特等大型超市業(yè)已進(jìn)駐。4. 地塊西側(cè)是整個(gè)地塊的最落后的區(qū)域，除西部南側(cè)為相對繁華的西南角，具有天津商場、好又多等商業(yè)設(shè)施外，西北角周邊區(qū)域是天津市主要的回族聚居點(diǎn)之一，餐飲相對發(fā)達(dá)，飲食以清真風(fēng)格為主，但發(fā)展相對緩慢，建筑老化，西馬路直通天津西站。該地區(qū)以鼓樓中心，由東馬路、西馬路、南馬路、北馬路圍合而成，是天津舊城所在地，歷史上曾經(jīng)非常繁榮，有“薊北繁華第一城”之稱，是歷朝歷代商賈云集的繁華鬧市，是天津市最具代表的歷史文化街區(qū)。鼓樓的重建將給本項(xiàng)目帶來無限的商機(jī)和豐富的人文色彩，同時(shí)沉淀和豐富了天津市的民俗民風(fēng)，傳承起天津老城的歷史發(fā)展文脈。2) 旅游資源豐富極富地方特色天津市除有大量凝聚中華文化的文物古跡和名勝景點(diǎn)外，還有大量傳承地方民俗民風(fēng)的歷史建筑面貌區(qū)，目前已確定的共有 11 個(gè)風(fēng)貌建筑保護(hù)區(qū)。本項(xiàng)目內(nèi)有多處歷史人文景點(diǎn)，商業(yè)街至今仍保留著較多的舊式風(fēng)格，又有鼓樓商業(yè)街、大胡同批發(fā)市場、南市食品街、濱江金耀商業(yè)廣場、天津市服裝展銷中心、古文化街等幾條特色街，深受游客的歡迎，旅游業(yè)十廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 31分發(fā)達(dá)。3) 地處市中心商業(yè)區(qū)此街區(qū)內(nèi)的鼓樓文化旅游步行街充分體現(xiàn)濃郁的文化底蘊(yùn)，位于南市商圈和和平路濱江道交界處與附近的古文化街、食品街、服裝街等眾多全國知名商業(yè)街融為一體，成為具有天津民俗文化特色及旅游觀光、商貿(mào)休閑功能的又一條繁華金街，促進(jìn)天津市的繁榮和發(fā)展，進(jìn)一步提高天津市整體旅游文化品位，是商業(yè)經(jīng)營之黃金地帶。在保持原貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行舊城改造，必須對整個(gè)項(xiàng)目地塊進(jìn)行重新規(guī)劃、布局，對于拆遷工作的實(shí)施有一定困難。3) 新舊建筑風(fēng)格的統(tǒng)一未來開發(fā)與區(qū)內(nèi)保護(hù)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一存在一定難度，舊城改造的資金投入比較龐大。2) 面臨區(qū)域間競爭海河改造工程中的部分商業(yè)區(qū)域（如：和平廣場等）有著優(yōu)越的投資廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 32環(huán)境和完善的交通物流系統(tǒng)，是投資者心目中理想的風(fēng)水寶地，其區(qū)域知名度、商業(yè)地位較老城廂更有優(yōu)勢，是老城廂招商過程中最直接的區(qū)域競爭對手。2) 天津市商業(yè)發(fā)展思路帶動(dòng)老城廂街區(qū)更加繁榮以商業(yè)為主線，以天津獨(dú)有的“東方的西方、北方的南方”的文化特色為靈魂的獨(dú)具中國、天津特色的中心商務(wù)區(qū)的總體思路，制定吸引投資商的各項(xiàng)措施，進(jìn)行城郊各類市場的建設(shè)以及城內(nèi)優(yōu)秀商業(yè)特色街的改造優(yōu)化，將使整個(gè)天津市商貿(mào)服務(wù)水平提高，服務(wù)設(shè)施逐漸完善。3) 天津市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展為老城廂帶來了新的建設(shè)機(jī)遇。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布老城廂周邊集中著天津市主要的幾個(gè)商業(yè)活動(dòng)區(qū)，主要經(jīng)營零售、批發(fā)、旅游、服務(wù)等行業(yè)，其中古文化街、南市食品街最具當(dāng)?shù)靥厣?，而周邊的購物中心大多是近年興建的。整個(gè)商業(yè)設(shè)施集購物、休閑、餐飲、娛樂為一身。設(shè)施齊全，功能劃分合理，擁有共享空間、屋頂花園及大型停車場。廣場于去年部分駿工開業(yè)，但相關(guān)配套并未完善。3. 銅鑼灣廣場位于東馬路清修胡同，總建筑面積 10 萬平方米，銅鑼灣廣場將對 Mall 作一次升級，推出了比 Shopping Mall 的內(nèi)涵更廣泛的國際領(lǐng)先的商業(yè)形態(tài)City Mall。不同的是，City Mall 并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的“聯(lián)合體” 。到目前，大胡同商業(yè)中心已建成并開業(yè) 8 個(gè)新市場，經(jīng)營場地達(dá) 10 多萬平方米，年成交額超過 50