【正文】 不同的是，City Mall 并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的“聯(lián)合體” 。整個(gè)商業(yè)設(shè)施集購物、休閑、餐飲、娛樂為一身。2) 面臨區(qū)域間競爭海河改造工程中的部分商業(yè)區(qū)域（如：和平廣場等）有著優(yōu)越的投資廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 32環(huán)境和完善的交通物流系統(tǒng)，是投資者心目中理想的風(fēng)水寶地，其區(qū)域知名度、商業(yè)地位較老城廂更有優(yōu)勢，是老城廂招商過程中最直接的區(qū)域競爭對(duì)手。本項(xiàng)目內(nèi)有多處歷史人文景點(diǎn)，商業(yè)街至今仍保留著較多的舊式風(fēng)格，又有鼓樓商業(yè)街、大胡同批發(fā)市場、南市食品街、濱江金耀商業(yè)廣場、天津市服裝展銷中心、古文化街等幾條特色街，深受游客的歡迎，旅游業(yè)十廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 31分發(fā)達(dá)。4. 地塊西側(cè)是整個(gè)地塊的最落后的區(qū)域，除西部南側(cè)為相對(duì)繁華的西南角，具有天津商場、好又多等商業(yè)設(shè)施外，西北角周邊區(qū)域是天津市主要的回族聚居點(diǎn)之一，餐飲相對(duì)發(fā)達(dá)，飲食以清真風(fēng)格為主，但發(fā)展相對(duì)緩慢，建筑老化，西馬路直通天津西站。本地塊位于天津傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，東北角、東南角、西北角、西南角的地理概念天津市民耳熟能詳；同時(shí)也擁有鼓樓、古文化街等知名的古文化旅游休閑景點(diǎn)，再加上周邊的新世界廣場、濱江金耀等大型商場，使該地區(qū)成為天津市的重要旅游、購物、休閑區(qū)之一。紅橋區(qū)的自身戰(zhàn)略定位為天津的商品集散中心，交通副中心。2) 全面提高城市管理水平城市管理以創(chuàng)建文明城區(qū)為目標(biāo)，樹立現(xiàn)代化的城市管理觀念，優(yōu)化廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 27市容環(huán)境，全面提高現(xiàn)代化城市管理水平。3) 加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整“十五”期間和平區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高速的方向是：以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，以發(fā)展服務(wù)為一，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 26法律的、行政的手段，搞好全區(qū)經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步形成體現(xiàn)時(shí)代特征，代表中心區(qū)發(fā)展水平，具有和平區(qū)“三區(qū)” （中心商務(wù)起步區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)）特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。老城廂長期以來聚集了豐富的旅游業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)資源。鼓樓北面的同興園、東面的聚興園，東門里的雙立園和德慶園菜系齊全，門庭若市；北門內(nèi)有三陽、正陽、天祥等金店，璀璨飛煌；鼓樓北的金聲園戲園，每日歌舞升平。這些重要史跡和不同時(shí)代風(fēng)格的代表性建筑，構(gòu)成了豐富的文物資源優(yōu)勢，傳承起天津老城的歷史發(fā)展文脈。 周邊正在進(jìn)行建設(shè)和已經(jīng)落成的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為中檔居住社區(qū)，如：新世界花園、新安花園、儒園、新文化花園等。 老城廂的現(xiàn)狀1. 人口總占地面積 153 公頃，約有居民 4 萬戶，11 萬人口。隨著城市道路交通的完善，將增加地塊本身與外界的聯(lián)系。 六大市場汽車市場 建材交易市場 石化交易市場小商品集散市場 農(nóng)副產(chǎn)品交易市場 鋼材交易市場 對(duì)項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目是連接濱江道、和平路商圈與東北角商圈的紐帶，政府將上述區(qū)域以及一定的輻射區(qū)域規(guī)劃為未來天津市的中心商業(yè)區(qū)，使本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃在政策上有了支持。中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展采取市中心商業(yè)區(qū)和中山路、西站、天塔、大直沽、南樓五個(gè)市級(jí)商業(yè)中心共同建設(shè)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，天津市人口增長在未來的增長不會(huì)過快，城市常駐人口不會(huì)有大的增加。但實(shí)際上到 2022 年濱海新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，占全市比重 %，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá) %，提前一年實(shí)現(xiàn)了“十年基本建成濱海新區(qū)”的階段性目標(biāo)。3. 將出現(xiàn) 18 個(gè)熱點(diǎn)商機(jī)包括：1) 六個(gè)地產(chǎn)概念，包括親水、標(biāo)志性、風(fēng)貌、商業(yè)、邊緣（概念） 、文化房地產(chǎn)；2) 六種物業(yè)需求，包括流動(dòng)需求、商務(wù)需求、公共需求、工程需求、產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)需求、影視（教學(xué)）需求；3) 六大開發(fā)商機(jī)，包括河道改造商機(jī)、物業(yè)開發(fā)商機(jī)、工廠置換商機(jī)、整修古建商機(jī)、承建路橋場商機(jī)、兩岸（物業(yè)）管理商機(jī)。從源頭到入?？?，滾動(dòng)開發(fā)；自岸邊向深腹地，遞次推進(jìn)。1. 將成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力海河兩岸綜合開發(fā)改造工程，無論從其涉及面之廣，還是從其帶動(dòng)性之強(qiáng)；無論是從其影響力之大，還是從其受益面之寬，無疑都堪稱事關(guān)天津長遠(yuǎn)發(fā)展和總體戰(zhàn)略的新的標(biāo)志性工程，是充分體現(xiàn)新階段新要求的創(chuàng)新之作。4. 主題目標(biāo)按照海河綜合開發(fā)改造的總體思路，海河的改造規(guī)劃將突出強(qiáng)化全局性、戰(zhàn)略性和綜合性，因此確定了規(guī)劃的六個(gè)主體目標(biāo)，將把海河建成魅力之河、動(dòng)力之河、標(biāo)志之河、自然之河、凝聚之河、活力之河。 天津市近期發(fā)展戰(zhàn)略“三步走”戰(zhàn)略2022 年初，天津市市委八屆三次全會(huì)上提出了天津近期的“三步走”戰(zhàn)略：第一步，到 2022 年底人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 美元，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；第二步，提前３到４年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城市人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別比 2022 年翻一番，使經(jīng)濟(jì)總量和群眾收入再上一個(gè)大臺(tái)階；第三步，到 2022 年，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 6000 美元，在全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，建立比較完善的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。全市行政面積 平方公里，其中城區(qū)面積為 平方公里，市區(qū)面積為 平方公里。3. 國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀1) 天津市 2022 年—2022 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 單位 2022 年01 年增長率 2022 年02 年增長率 2022 年全年 GDP 億元 12% % 人均 GDP 美元 2131 % 2378 % 2666財(cái)政收入 億元 % % 固定資產(chǎn)投資 億元 % % 消費(fèi)品零售總額 億元 13% % 進(jìn)出口總值 億美元 6% % 外商投資額 億美元 % 18% 人均可支配收入 元 8141 % % 9338恩格爾系數(shù) % \ 37 \ 人口 萬人 1001 3‰ 3‰ 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 2) 概述2022 年天津國民經(jīng)濟(jì)增長快速，國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元；三次產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財(cái)政收入保持較快增長，2022 年全市財(cái)政收入為 億元；所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快；農(nóng)、工、建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展；固定資產(chǎn)投資總量創(chuàng)歷史新高；商業(yè)貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展；對(duì)外貿(mào)易規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。一期工程：三岔河口－解放橋： 從 2022 年底到 2022 年底開工二期工程：解放橋－中環(huán)線： 從 2022 年底到 2022 年底開工三期工程：中環(huán)線－外環(huán)線： 從 2022 年底到 2022 年底開工3. 總體規(guī)劃海河自三岔口起源，橫貫市內(nèi)六區(qū)和東麗區(qū)、津南區(qū)，與塘沽區(qū)匯入渤海，全長 72 公里。7. 十大工程綠化廣場工程；水體治理工程；公共建筑工程；整修置換工程；燈光夜景工程；道路交通工程；橋梁工程；通航工程；堤岸改造工程；環(huán)境建設(shè)工程。危改之后，特別是 2022 年商品房銷售出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)行業(yè)都在期盼新的增長點(diǎn)的出現(xiàn)。三是市場引力：生態(tài)環(huán)境改善會(huì)增加觀光、旅游和會(huì)展活動(dòng)，提高物業(yè)需求，刺激開發(fā)。開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)是天津市為適應(yīng)改革開放形勢發(fā)展的需要，更好地發(fā)揮港口城市對(duì)內(nèi)陸地區(qū)輻射功能和服務(wù)作用，在自身發(fā)展的同時(shí)帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)和中國北方經(jīng)濟(jì)的振興而做出的跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。未來外來人口流向主要以高新工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)濱海新區(qū)和海河開發(fā)工程范圍內(nèi)為主。 三區(qū)建設(shè)包括：中心商業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、國際經(jīng)貿(mào)展示區(qū)。1. 調(diào)整業(yè)態(tài)，擴(kuò)大開放1) 適當(dāng)控制新建傳統(tǒng)大型百貨商場，零售業(yè)進(jìn)行資源整合，提升規(guī)模，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，連鎖經(jīng)營的新路；2) 重點(diǎn)發(fā)展大型綜合購物中心、超市、專賣店等新業(yè)態(tài)，形成連鎖經(jīng)營為主體，多業(yè)態(tài)，多經(jīng)濟(jì)形式和多經(jīng)營方式并存的開放式市場結(jié)構(gòu)；3) 加快餐飲業(yè)發(fā)展，構(gòu)建高檔化、特色化、快餐化的大都市餐飲業(yè)模式和多層次、多功能、多風(fēng)味的餐飲服務(wù)體系；廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 204) 以大開放促進(jìn)大商貿(mào)，拓寬引進(jìn)外資渠道，最大限度的開拓國際市場；吸引國內(nèi)外知名大公司，如沃爾瑪，麥德隆式的跨國連鎖商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入天津，帶動(dòng)商業(yè)整體水平的提高；5) 鼓勵(lì)和引導(dǎo)物資流通企業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變，根據(jù)市場需要，延伸服務(wù)功能；積極參與市場競爭，使天津物資流通倉儲(chǔ)業(yè)的物流服務(wù)成為反應(yīng)快速、服務(wù)一流的體系；6) 扶持多種行業(yè)發(fā)展，積極向展覽、旅游、新興服務(wù)業(yè)延伸，促進(jìn)信息咨詢、技術(shù)服務(wù)、休閑、保健等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展；堅(jiān)持商旅結(jié)合，發(fā)展假日經(jīng)濟(jì)，形成多領(lǐng)域、多樣化的服務(wù)業(yè)格局，使其成為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的新的增長點(diǎn)。建設(shè)東南半環(huán)快速路系統(tǒng)，改變中心城區(qū)南部海河兩岸長期阻斷不通的歷史；建設(shè)快速路系統(tǒng)主要路口立交，提高路口通行能力；建設(shè)一批主、次干道項(xiàng)目，努力實(shí)現(xiàn)城市干道網(wǎng)規(guī)劃。之后到天津解放前期的數(shù)百年間一直是天津衛(wèi)的名流權(quán)貴的聚居之地，在天津的歷史上占踞著重要的位置，為天津的城市發(fā)祥地。南街則是集飲食、休閑、娛樂為一體，里面有桂發(fā)祥之類的老字號(hào)，也有水果吧、咖啡屋、女子沙龍等現(xiàn)代休閑設(shè)施。內(nèi)現(xiàn)存重要文物保護(hù)單位包括國家級(jí)１處（廣東會(huì)館） 、市級(jí)１處（文廟） 、區(qū)級(jí)３０余處。一些有遠(yuǎn)見的商家已經(jīng)開始率先對(duì)老城廂地區(qū)進(jìn)行開發(fā)，如近年開發(fā)的鼓樓商業(yè)街、開發(fā)中的銅鑼灣商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目。這種方式已經(jīng)被國內(nèi)的其他地區(qū)采用，如上海改造石庫門和北京改造什剎海地區(qū)，事實(shí)證明是行之有效的?？梢哉f海河改造工程對(duì)老城廂的發(fā)展定位有著指導(dǎo)性的作用。提高古文化街和服裝街的經(jīng)營檔次，改造東馬路商業(yè)街；5) 加強(qiáng)市場規(guī)劃與建設(shè)，形成市場規(guī)模和特色。2. 發(fā)展戰(zhàn)略大胡同商城發(fā)展戰(zhàn)略。而在南開區(qū)的規(guī)劃中，老城廂數(shù)百年來蘊(yùn)集而成的商業(yè)價(jià)值和豐富的歷史文化資源令其成為不僅僅是危改重點(diǎn)工程，更是南開區(qū)的未來商貿(mào)中心區(qū)和旅游商貿(mào)中心區(qū)。同時(shí)著名的估衣街就位于大胡同的內(nèi)，在去年經(jīng)過包裝和裝修重新開發(fā)，這條歷史古街又恢復(fù)了魅力，吸引了相當(dāng)?shù)目土?。老城廂地區(qū)被認(rèn)為是最原始，最真實(shí)地保留了天津地域特色的地方之一。2) 地塊目前形象較差由于項(xiàng)目屬于天津老城，建筑破損程度大，環(huán)境惡劣，當(dāng)中居民多為中低收入者，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，不利于整個(gè)地塊的形象建立。天津市旅游商品市場還沒有全面啟動(dòng)，建設(shè)旅游街，打造天津旅游商品集聚地，完善老城廂旅游觀光購物街的功能，借鑒其它城市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在天津老城廂發(fā)展富有特色的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，挖掘其豐富的旅游內(nèi)涵，將商貿(mào)經(jīng)濟(jì)與旅游休閑、觀光、購物相結(jié)合，可以形成商貿(mào)與旅游相互促進(jìn)、一體發(fā)展的互動(dòng)效應(yīng)。雖然諾瑪特的進(jìn)駐起了一定的幫助，但產(chǎn)品也并未真正達(dá)到一站式購物的標(biāo)準(zhǔn)，開業(yè)以來，客流量不大。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 34 商業(yè)街1. 鼓樓商業(yè)街是經(jīng)過重新改造過后的天津。并引進(jìn)美國著名的普爾斯瑪特集團(tuán)經(jīng)營食品超市。為老城廂繁華商業(yè)街區(qū)的優(yōu)化發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī)。2. 劣勢分析(W)1) 既保持歷史原貌，又要拆遷改造項(xiàng)目地塊作為最早具有城市規(guī)模且具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和深厚的歷史淵源的地區(qū)。老城廂中心的鼓樓居“天津衛(wèi)三宗寶——鼓樓、炮臺(tái)、鈴鐺閣， ”之首，于 2022 年恢復(fù)重建。由此可見，該區(qū)域的旅游、商業(yè)、文化氣息濃郁。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 28 分析結(jié)論老城廂地處天津城區(qū)的核心地段，其南臨和平區(qū)，北接紅橋區(qū)，內(nèi)有鼓樓、鼓樓商業(yè)街，外被古文化街、清真寺、大胡同批發(fā)市場、食品街、服裝街、銅鑼灣廣場、濱江金耀商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目及眾多的歷史文化建筑所環(huán)繞，在合理開發(fā)建設(shè)后，將對(duì)天津各行政區(qū)及各商業(yè)區(qū)起到連接的作用，其地理位置優(yōu)越，商業(yè)價(jià)值不可限量。 紅橋區(qū)規(guī)劃1. 發(fā)展目標(biāo)“十五”時(shí)期，紅橋區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)