【正文】 還應(yīng)推行競投招標(biāo)，工程包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（一）進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，并滿足規(guī)劃和其他管理部門的規(guī)定要求。項(xiàng)目選址在xxxx區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通和配套條件完善，項(xiàng)目符合周邊居民消費(fèi)心理，市場銷售前景好。本項(xiàng)目的開發(fā)有利于將現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式和經(jīng)營理念引入xxxx區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)中，為xxxx的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會。（二）開發(fā)階段跟承包商協(xié)商最好的支付價(jià)款的方案，保證各項(xiàng)資金如期到位。在此階段對開發(fā)商開發(fā)類型、檔次、定位等都存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 利潤及利潤分配表（單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2010 2011 2012 2013 20141 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總額 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 6 應(yīng)納所得稅額 　 　 7 所得稅 8 稅后利潤 　 　 9 公益金 　 　 法定盈余公益金 　 　 任意盈余公益金 　 　 10 可供分配利潤 　 　 注：法定盈余公益金取稅后利潤的10% 任意盈余公益金取稅后利潤的5% 三、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景將令人滿意。3）車位銷售的單價(jià)通過對類比項(xiàng)目的停車位的價(jià)格調(diào)查。（4）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)=（前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)）*4%=。：前期工程費(fèi)用表二 前期費(fèi)用 金額 單方造價(jià)（元/㎡） 含方案、施工圖及園林設(shè)計(jì)1 市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃費(fèi) 5 　2 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 　3 勘探測量放線 8 　4 三通一平 5 　5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 5 　6 行政事業(yè)性收費(fèi) 30 　7 前期其它費(fèi)用 4 造價(jià)咨詢招標(biāo)代理　 合計(jì) ?。ㄈ┎疬w費(fèi)用項(xiàng)目拆遷面積約20000平方米，其中住宅面積約9000平米，非住宅面積約11000平米，：拆遷費(fèi)用估算表序號 房屋名稱 面積(m178。（四）招投標(biāo)工作組織由業(yè)主委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作。（二）建筑工程：2011年1月——2012年12月完成土地平整、基礎(chǔ)工程、主體工程的建設(shè)。2人（五）經(jīng)營部：制訂項(xiàng)目的營銷策略，開展對外招商、招租和銷售工作。5人：負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾材料選型，對項(xiàng)目的裝飾進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制。 　 14200 　 　七 停車泊位 輛 　 457 　 　1 地面 　 　 86 　 　2 地下 　 　 371 　 　八 容積率 　 　 　 　　 其中獎勵容積率 　 　 — 　 　九 建筑密度 % 　 　 　十 綠地率 % 　 　 　 第六章 項(xiàng)目組織管理一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動及保障各功能實(shí)施的一種手段。二、建設(shè)規(guī)模（一）拆遷規(guī)模本項(xiàng)目拆遷面積約20000平米，其中住宅9000平米，非住宅11000平米。全力打造“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，做強(qiáng)主城，做大區(qū)域性中心城市，做活小城市，打造一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺。（二）項(xiàng)目劣勢分析（Weakness）■周邊生活配套設(shè)施不夠齊全地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的區(qū)位離本地塊較遠(yuǎn)；黑山大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無酒吧、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施；教育機(jī)構(gòu)不健全,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部。因此，項(xiàng)目擬選場址位置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。（2）鐵路。整個(gè)市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕度大，氣溫較高。地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系構(gòu)造體系，全境有兩種地質(zhì)構(gòu)造類型：境東及東南部屬川東平等嶺谷區(qū)華鎣山復(fù)式背斜褶斷帶，其余的大部分地區(qū)屬川中褶帶龍女寺半環(huán)狀構(gòu)造區(qū)。雖然近年來xxxx房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)展，開發(fā)完成投資較大，但由于其土地成本較高，商品房銷售價(jià)格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在一定差距。（三）是緩解政府拆遷壓力的需要該片區(qū)占地面積29畝，但居民樓、辦公樓、汽修廠、加油站、食堂等建筑物總面積將近2萬平米（其中職工宿舍約9000多平米）。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）是消除安全隱患的需要由于江城公司員工較多，過去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時(shí)的舊條石。目前，xxxx正圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)”，實(shí)施富強(qiáng)xxxx、美麗xxxx、平安xxxx、德潤xxxx“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目”，努力走出一條具有時(shí)代特征、xxxx特色的發(fā)展之路。四、報(bào)告編制依據(jù)（一）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（二）《重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》；（三）《中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會步伐的決定》；（四）《xxxx區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年(2006至2010年)規(guī)劃綱要》；（五）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》以及國家發(fā)改委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》；（六）國家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（七）本項(xiàng)目適用的其他國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)；（八）業(yè)主提供的相關(guān)資料。（八）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑，建筑面積88184平方米。配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。五、簡要結(jié)論（一）投資環(huán)境分析：目前，全國房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項(xiàng)目未來發(fā)展前景非常好。三角花園片區(qū)項(xiàng)目拆遷地塊處212國道旁，是xxxx北大門，是xxxx城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。年代久遠(yuǎn)，舊條石已嚴(yán)重風(fēng)化，加之地勢不穩(wěn)，現(xiàn)多處出現(xiàn)開裂、斜陷，加上受2008年特大地震的影響，部分房屋已經(jīng)四處開裂，地面建筑物均有塌陷的危險(xiǎn)，存在著嚴(yán)重的安全隱患。由于拆遷量大，投資額高，一般開發(fā)商不敢問津，原市政府曾給予該片區(qū)舊城改造優(yōu)惠政策，但開發(fā)商仍不愿開發(fā)建設(shè)此地。目前，xxxx房地產(chǎn)市場勉勵較多有利因素，高位運(yùn)行、供需兩旺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢可以持續(xù)相當(dāng)長一段時(shí)間：主要表現(xiàn)在：2009年xxxx保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭，消費(fèi)市場活躍，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入達(dá)到7832元，%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3069元，%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加快。全市地貌因受地質(zhì)構(gòu)造和巖性的制約，其特征是東、北、西三面地勢較高，南面地勢較低。境內(nèi)的風(fēng)向和風(fēng)速也是隨地形變化，三江沿岸多順河風(fēng)，山區(qū)則多順槽風(fēng)。“兩縱一橫一聯(lián)”鐵路建設(shè)，“兩縱”是襄渝鐵路和蘭渝鐵路，“一橫”是遂渝鐵路，“一聯(lián)”是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線。綜上所述，該項(xiàng)目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，建設(shè)的配套條件良好?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。xxxx屬經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，加快縣城、中心鎮(zhèn)建設(shè)，形成自我加壓，主動跟進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。（二）新建規(guī)?？偨ㄔO(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目 計(jì)量單位 規(guī)劃要求指標(biāo) 數(shù)值 所占比重 備注一 規(guī)劃