【正文】 　 　 注：法定盈余公益金取稅后利潤的10% 任意盈余公益金取稅后利潤的5% 三、財務(wù)評價結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景將令人滿意。項目的實施將對項目建設(shè)區(qū)域附近的城市建設(shè)、居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。，稍有盈利，%，%。項目貸款50%，按5年期銀行同期貸款利率計息，存在一定的財務(wù)風險，故本項目具有良好的社會效益，但經(jīng)濟效益甚微，幾乎剛好與投資持平。項目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計合理，從財務(wù)方面看該項目可行。四、主要經(jīng)濟指標在此表中主要列出了項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)中的開發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總成本費用、利潤總額、所得稅、稅后利潤和土地增殖稅，以及財務(wù)評價指標中的投資利潤率、稅后投資利潤率、資本金凈利潤率、內(nèi)部收益率和投資回收期等指標進行統(tǒng)計。：主要經(jīng)濟指標 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù)I 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) 　 　1 開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息） 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財務(wù)評價指標 　 　1 投資利潤率 % %2 投資凈利潤率 % % 第十章 風險分析一、項目的投資風險房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。結(jié)合本項目的特點，可能存在以下的風險：（一）投資決策階段的風險投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。在此階段對開發(fā)商開發(fā)類型、檔次、定位等都存在一定風險。（二）項目勘查設(shè)計階段的風險在前一個階段決策的基礎(chǔ)上，對地塊作出合理的規(guī)劃分區(qū)，景觀的安排，建筑風格的確定，戶型的設(shè)計都會直接影響到小區(qū)的品質(zhì)，影響住房銷售情況。（三）項目建設(shè)階段的風險該階段是投資的高峰期，易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。（四）銷售與經(jīng)營階段的風險在該階段主要可能會遇到銷售時機選擇不當?shù)娘L險，價格策略不合理的風險，住房出讓率地的風險以及意外事故的風險。二、本項目各階段的風險控制（一）前期可行性研究階段項目前期要根據(jù)特定項目的常規(guī)風險和特殊風險來預測項目可能存在的各種風險，并根據(jù)風險規(guī)避原則來采取各種應(yīng)付措施。本項目存在的風險主要有政治因素、經(jīng)濟因素、政策因素、環(huán)境因素等。對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預測、可以規(guī)避的主要風險是經(jīng)濟風險。因此要有足夠的資金來開發(fā)本項目。（二）開發(fā)階段跟承包商協(xié)商最好的支付價款的方案，保證各項資金如期到位。（三）經(jīng)營階段嚴格控制經(jīng)營成本，采用靈活的經(jīng)營策略，化解系統(tǒng)性的風險，如宏觀經(jīng)濟的周期波動，同時將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)節(jié)，吸引更多的有真實需求的客戶。（四）本項目工程建設(shè)風險的防范一是對項目設(shè)計方案進行科學論證；二是項目的建設(shè)單位要公開公平進行招標、投標，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場管理，杜絕一切施工事故；四是在工程建設(shè)中采用的新技術(shù)、新工藝、新結(jié)構(gòu)要能保證其安全的進行，杜絕預計到的問題產(chǎn)生的風險等。（五）合理按進度計劃，盡早完成開發(fā)項目正如前面分析的那樣，開發(fā)風險很大程度上來源于開發(fā)期中社會經(jīng)濟條件的變化。盡量縮短開發(fā)起，將有助于降低開發(fā)商所面臨的未來不確定性。 第十一章 社會評價一、項目對本地區(qū)社會的效益影響分析（一）該項目的建設(shè)有利于提升項目所在地區(qū)的居住環(huán)境水平現(xiàn)階段項目地塊周圍環(huán)境較差，擬項目布局合理，配套設(shè)施完善，將大大提升這一地區(qū)的居住環(huán)境水平。（二）該項目的建設(shè)有利于滿足消費者的需求項目地塊周邊目前還沒有規(guī)劃布局小區(qū)環(huán)境，而周邊的消費群體綜合素質(zhì)和消費水平較高，追求優(yōu)雅、舒適的的生活方式的群體量較大，現(xiàn)階段還沒該類產(chǎn)品供消費者選擇，該項目的建設(shè)有助于改變目前的狀況，更好的滿足消費者的需求。（三）項目的建設(shè)可為其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供寶貴的經(jīng)驗，有利于提高xxxx區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平xxxx區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相比重慶市內(nèi)其他區(qū)域來說，起步相對較晚，發(fā)展尚不成熟，很多方面有待于進一步規(guī)范和完善。本項目的開發(fā)有利于將現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式和經(jīng)營理念引入xxxx區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)中，為xxxx的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個學習的機會。二、項目與所在地區(qū)的互適性分析根據(jù)地區(qū)的實際情況，在項目的建設(shè)中主要涉及兩類人群的利益，即當?shù)鼐用衽c潛在的購買者。對于當?shù)鼐用駚碚f，項目的建設(shè)將改變這一地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，改善他們現(xiàn)有的生活環(huán)境，方便他們的生活。對于項目的潛在購買者來說，項目的建設(shè)能夠滿足他們的消費需求，為他們提供一個更好的消費選擇。三、社會評價結(jié)論（一）項目的建設(shè)將提高片區(qū)居民生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，更好的滿足消費者的需求。（二）項目的建設(shè)將為xxxx區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供經(jīng)驗，有利于xxxx區(qū)房地產(chǎn)的整體發(fā)展。（三）項目的建設(shè)將有利于改善xxxx區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，提升城市形象。 第十二章 結(jié)論與建議一、研究結(jié)論本項目業(yè)主實力雄厚、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，技術(shù)力量強、企業(yè)知名度高、品牌形象好，對本項目的成功建設(shè)奠定基礎(chǔ)。項目選址在xxxx區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通和配套條件完善，項目符合周邊居民消費心理，市場銷售前景好。項目建設(shè)規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善建設(shè)進度適宜。財務(wù)評價表明：該項目實施后略有盈利，投資回收期適中，經(jīng)敏感性分析，項目具有一定的抗風險能力。該項目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過程中和投入運營后，能拉動諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進步；該項目的成功開發(fā)和運營對xxxx區(qū)同行能起到積極的示范作用；項目對增加地方稅收、提供就業(yè)機會等均有積極的貢獻，項目社會效益良好。本項目建成后，對于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動xxxx區(qū)城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，增加地方稅收，提高當?shù)厝嗣裎镔Y文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。綜上所述，項目經(jīng)濟效益良好、社會效益顯著、環(huán)境效益明顯，因此該項目的建設(shè)是必要的和可行的。二、有關(guān)說明與建議本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查估算，分析及預測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，與必要的報告的有關(guān)問題進一步做出說明，并提出以下建議：由于市場調(diào)研深度有限，本項目各種費用估算均是初步的。（一）進一步深化設(shè)計，并滿足規(guī)劃和其他管理部門的規(guī)定要求。在設(shè)計中，應(yīng)充分重視市場的變化，盡可能的保證項目的靈活性，以提高對市場消費趨勢的應(yīng)變能力。（二）本可研方案的測算是在多方考察本項目所處地段房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上確定其銷售價格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來重慶的經(jīng)濟和人民生活水平的變化，售價將是最敏感的因素之一。發(fā)展商除密切關(guān)注市場動態(tài)，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊伍。從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均達到較高的水平，以抓住機會減少風險，達到項目的盈利目標。（三）進一步深入市場調(diào)查研究，并提出可行的項目營銷策略，對項目的設(shè)計工作提供市場方面的支持。（四）建筑工程中不可預見的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施過程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標，工程包干等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。（五）加強與社會、政府相關(guān)管理部門的溝通。（六）注重公共關(guān)系的建立，樹立良好企業(yè)和項目的公眾形象，為項目的建設(shè)和運營打下基礎(chǔ)。18