【正文】 住宅銷售價在950013000元/米2之間。四、項目分析（一）地塊解析本項目位于西湖區(qū)龍華與觀瀾交匯處，龍觀路以西，機荷高速青湖出口近旁，距龍華街道、觀瀾街道各約5公里，可乘座所有途經龍觀路的車輛，并可坐享未來地鐵青湖站的便利，交通四通八達。地塊毗鄰格蘭云天五星級酒店，觀瀾天虹，地處觀瀾河景觀帶，與中航格蘭郡、招商瀾園高檔住宅區(qū)形成兩岸觀望，中間為濕地生態(tài)公園，分享文化教育、醫(yī)療、商業(yè)等齊備的各項設施，如：竹村商業(yè)街、觀瀾小學、觀瀾中學、觀瀾人民醫(yī)院等。、地勢項目地塊面積為21000平方米，呈不規(guī)則的多邊形狀，東西長約175米，南北長約150米，地勢不平坦，起伏不平。（詳見地塊形狀圖）目前地塊上有11棟樓，全部以出租的形式對外經營，其中有8棟工業(yè)廠房，3棟宿舍樓，總占地面積為21000平方米，總建筑面積為43000平方米。本項目地塊來源為南昌市西湖區(qū)觀瀾西湖區(qū)政府工業(yè)區(qū)用地，土地使用權人為西湖區(qū)政府。詳見第1213頁方案一和方案二及其經濟技術比較，從地塊業(yè)主利益出發(fā)，方案二較方案一更有利。根據南昌市房地產發(fā)展趨勢，住宅樓的升值潛力更大，且住宅樓已向關外擴展，市區(qū)人群大量外移，很容易出租。這正好滿足了地塊業(yè)主的意愿：獲得穩(wěn)定而長遠的利益的苛求。故這種補償方式可能更易讓業(yè)主接受，因此本報告推薦方案二。、電、氣供應充足，保障程度較高。城市規(guī)劃對該宗地無其他特殊規(guī)定，對本項目沒有特別限制條件。（二）項目SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢 經過多年發(fā)展，西湖區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、交通便利優(yōu)勢、產業(yè)配套優(yōu)勢及營商環(huán)境優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，是企業(yè)集聚的“高地”，西湖已成為名副其實的創(chuàng)投沃土。觀瀾增長潛力巨大按照南昌市規(guī)劃的“中部綜合組團”模式，今日的觀瀾不但是南昌市福田中心區(qū)的后備基地，同時還是南昌市正在形成的新的物流、客流、信息流中心之一，是南昌市邁向國際性大都市建設的次中心區(qū)，繁華景象，日見端倪。因此，無論從觀瀾作為南昌市次中心區(qū)的規(guī)劃地位，還是從觀瀾高速的路網建設，都不難看出，這塊土地所蘊含的巨大成長潛力。而從觀瀾的城市現狀來看，觀瀾中心區(qū)、物流中心、輔助區(qū)都已逐漸發(fā)展成熟；從城市規(guī)劃來看，從商貿中心到休閑度假中心、物流中心、高新科技、行政文化中心，觀瀾的多元化發(fā)展結構也已十分完善。眾多的交通利好，將破除觀瀾對人們的心理距離，引導大量人流、物流北上，隨之而來的，還有滾滾的資金流和信息流。作為承接南昌破關北向發(fā)展的第一站，觀瀾將依托強大完善的交通脈絡，第一時間迎接城市化的到來。位置優(yōu)勢：地塊緊鄰龍華青湖，地處觀瀾大動脈——觀瀾大道，交通便利，與地鐵四號線二期工程“竹村”僅500米之距，小區(qū)依山而建，旁臨濕地生態(tài)公園，東朝觀瀾河，真可謂依山傍水之山水樓盤，周圍綠化率高、環(huán)境優(yōu)美。交通優(yōu)勢本項目地塊近鄰龍華汽車站和觀瀾汽車站，隨著日益發(fā)達的立體交通網絡和日趨完善的基礎設施，觀瀾正發(fā)生著翻天覆地的變化，從昔日落后的農村小區(qū)變成了今天的現代花園式新城區(qū)。素有南昌“北大門”之稱的觀瀾， 它東南西分別與布吉、龍華、光明三街道相接，北鄰東莞市，是南昌特區(qū)通往東莞、惠州、汕頭的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。觀瀾四通八達的立體交通網絡正日益成為觀瀾的創(chuàng)富動脈：觀光路、觀公路和南環(huán)路等多條高標準一級公路縱貫全街道所有社區(qū)，穿境而過的梅觀、機荷高速公路與觀瀾大道、觀光路等互通，總長11公里的明瀾路貫穿全街道南北，東部邊緣則有京九鐵路通過。其中重點開發(fā)建設的觀瀾新中心地區(qū)由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的而成。扼守南昌城市向北擴張要塞的梅林關關口改造工程完成；福龍路、新區(qū)大道南段開通；南昌最北的東西干道南昌外環(huán)高速路的規(guī)劃建設，觀瀾道路主骨架已基本形成，觀瀾地區(qū)現狀路網與周邊地區(qū)的對外聯(lián)系通道的銜接十分通暢，并且，隨著觀瀾城市對外道路交通系統(tǒng)建設的完善，觀瀾城市內部路網經過多年的建設也已具有相當規(guī)模，路網格局初步形成，交通環(huán)境也發(fā)生了很大變化。從南昌市中心區(qū)出發(fā)到觀瀾，直線距離比西湖中心區(qū)還近，往觀瀾有多種途徑：由梅觀高速轉機荷高速，以梅林關口為計時點，15分鐘左右即可抵達；此外，還可以穿越龍華，隨即到達觀瀾中心區(qū)。梅觀高速公路：是一條由廣東南昌北部梅林至北部觀瀾的高速公路，由梅林檢查站經過龍華通往觀瀾，北接東莞市的莞深高速公路，南接南昌皇崗路，中間并與機荷高速公路于清湖立交相接，全線設有梅林、大發(fā)埔、華為、清湖及觀瀾5個出入口。機荷高速公路：是一條南昌境內的高速公路，它的起點是西湖區(qū)黃田的南昌西湖國際機場，終點是龍崗區(qū)荷坳，其中分設有龍華青湖出口、福民出口，是國家沿海公路干線同江至三亞高速公路的組成部分，是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。福龍路：是一條南北向連接市中心區(qū)和龍華新區(qū)的干線市政道路，道路起點始于北環(huán)大道香環(huán)立交，向北經梅林水庫西部山體、長嶺坡水庫東側進入龍華二線拓展區(qū)，沿二線拓展區(qū)西部邊緣向北接布龍公路，紅線寬78米，雙向六車道，為城市A級快速路，福龍路的開通極大地拉近了觀瀾、龍華與市中心的距離。梅觀高速公路與機荷高速公路，交匯于九號立交橋，該立交橋為一互通式立交橋，通過該立交橋使觀瀾鎮(zhèn)與周圍其它城市進行有機聯(lián)系，大和路和觀瀾大道是觀瀾鎮(zhèn)與龍華鎮(zhèn)直接聯(lián)系的兩條重要通道，且兩條道路直接聯(lián)系觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場，觀瀾大道又是兩鎮(zhèn)共同的發(fā)展軸線，隨著龍華新城規(guī)劃建設的啟動，觀瀾、龍華、坂雪崗一體發(fā)展格局已為期不遠，屆時規(guī)劃功能將得到充分發(fā)揮。直接關聯(lián)觀瀾交通的近鄰鎮(zhèn)——龍華，交通可謂四通八達。梅觀高速、南坪快速、布龍公路、梅龍大道、新區(qū)大道、平南鐵路貫穿全境，正在興建的大型交通項目還有南昌地鐵四號線，它將南昌中心區(qū)與民治、大浪和龍華街道全線連通。即將興建的全國鐵路客運樞紐之一的南昌新火車站也正在興建之中。福龍路直接拉近了龍華與市區(qū)的距離，驅車從市中心城區(qū)前往龍華將不用途經堵塞的梅林關，直接從香蜜湖路或北環(huán)路轉入福龍路后，約15分鐘便可從福田抵達龍華。按照觀瀾新城的發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)兩級將進一步加大對觀瀾基礎設施建設的投入力度，建設16條主干道，此外，根據市中部綜合組團“龍華、觀瀾、坂雪崗”的綜合交通規(guī)劃，地鐵四號線也將作為南昌地鐵發(fā)展的重點項目。香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，使得香港地鐵公司獲得南昌地鐵4號線全線30年營運權，這意味著香港地鐵或西鐵通香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，過皇崗口岸與南昌地鐵4號線接駁，將香港地鐵延伸至龍華觀瀾片區(qū)域的規(guī)劃指日可待。結合中部綜合組團建設繼續(xù)向北延伸，增加觀瀾廣場站、觀瀾舊城站兩個站點，地鐵4號線竹村站，南昌唯一一條直通香港的港鐵線，將于2015年之前全線通車，這意味著觀瀾還將迎來最快捷、最方便的軌道交通系統(tǒng)，屆時，這個已占有了南昌城市高速路網和大珠三角五大機場群的中心區(qū)位優(yōu)勢的板塊，將擁有以南昌、東莞為核心，一個小時車程內直達香港、廣州、珠海等國際大都市的地理優(yōu)勢。產品規(guī)劃：以一梯兩戶為主的小高層住宅形式，加上圍合式的布局，營造出高品的居住空間。建設用地不方正，給規(guī)劃設計增添了難度；本地塊入口處的道路年久失修，不便通行，待修。由于土地資源越來越少，因此采取城中村改造方案補充土地資源供應，是近年來開發(fā)房地產的一種重要途徑；由于房地產進一步向外擴展，龍華、觀瀾片區(qū)已逐慚成為房地產開發(fā)的主戰(zhàn)場，因此房價將穩(wěn)步上升；逐步完善的公路、鐵路交通網，伴隨觀瀾走向美好的未來，地鐵4號線竹村站，南昌唯一一條直通香港的港鐵線，將于2015年之前全線通車，這意味著觀瀾還將迎來最快捷、最方便的軌道交通系統(tǒng)；頂級觀瀾湖高爾夫球會帶動、區(qū)域豪宅輻射、特區(qū)不斷向外擴展蔓延聯(lián)動整個觀瀾；依托政府區(qū)域定位、配套設施建設、觀瀾未來規(guī)劃藍圖。整體房地產需求市場存在不確定性，而新地產項目的開發(fā)存在一定數量；由于區(qū)域商品房開發(fā)較多，直接面臨各項目的競爭；由于商品房價格前幾年來一直大幅度上漲，政府還將可能會出臺更多的政策抑制房價的上漲。（三）項目評價綜合考慮上述分析，本項目現在啟動的優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅，本項目在2012年中進入銷售應有較好的市場機會。五、項目定位及項目評估（一）項目定位影響售價的因素：發(fā)展商的經營目標、市場供需的競爭、產品的質素、營銷策劃水平、銷售戰(zhàn)略、國家宏觀經濟政策的變化等都是影響售價的因素。項目的品質定位：綜合考慮影響項目售價的各種因素，建議將該項目定位于西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)中偏低檔花園式住宅小區(qū)，以居住為主的經濟型戶型精品樓盤，來滿足廣大置業(yè)者的需求。客戶群體定位：周邊白領在周邊區(qū)域工作工作，經濟能力一般，如富士康、華為等大型企業(yè)員工，對本區(qū)域十分熟悉，有強烈置業(yè)愿望，但區(qū)域理想選擇少，需求：小三房，二房。商販在周邊村落或工業(yè)區(qū)商鋪從事商業(yè)貿易活動，對區(qū)域產生認同感，需求：大三房，二房。本地塊原住居民及附近居民受城市化進程影響，需要置業(yè)，經濟能力略強，對物業(yè)品質有一定要求，需求：大三房、二房。投資客區(qū)域公務員或企業(yè)高層人士，中高層商業(yè)人士，有多套物業(yè)投資經驗，對該片區(qū)有強烈認同感，需求：小二房、三房。（二）規(guī)劃條件本項目規(guī)劃條件待報批，現假設項目規(guī)劃條件如下：建筑密度：＜30%綠地率：＞30%建筑控制高度：816層項目技術經濟指標項目面積（平方米）備注建設用地21000計容積率建筑面積67200其中商業(yè)1000住宅64200公建配套2000容積率建筑密度＜30綠地率＞30%根據西湖區(qū)政府改造規(guī)劃，地塊東邊為一條區(qū)內道路，因此在東邊設地面首層為商鋪（建議層高6米左右），建筑面積為1000平方米；其它為住宅及公建配套用房，其中住宅建筑面積為64200平方米；幼兒園、會所等公建面積為2000平方米；地下室一層，建筑面積為5000平方米。（三）價格定位在競爭激烈、復雜變化的市場環(huán)境中如何制定消費者可接受的，而對開發(fā)商又最有利的價格是項目成功操作的關鍵。定價過高，容易造成有價無市，產品難以銷售；定價過低，利潤薄弱或無利可“圖”，因此如何在開發(fā)商和消費者之間找到一個真正的價格“平衡點”，達到一種雙贏的理想境界是我們應該謹慎和充分考慮的事情。定位出發(fā)點：創(chuàng)造價值最大化，博弈多贏局面。定價方法：市場比較法：實例資料：招商瀾園開發(fā)商：南昌招商房地產有限公司項目位置：西湖區(qū) 觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側項目概況：，，%，商業(yè)面積6000平方米，住宅面積210020平方米(含公共租賃住房31503平方米)，停車位2030個。產品類型：1期北區(qū)17棟共7棟高層建筑 ，合1077套；2期南區(qū)814棟共6棟高層建筑 ，合1264套；14棟26層住宅樓、1棟幼兒園和1棟26層的廉租房 ，合2372套。二居88㎡ ，三居82㎡137㎡ ，四居151㎡155㎡。開盤時間：2期12棟B座2010年7月17日，2期12棟A座2010年6月26日，2期13棟2010年1月16日，1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售，1期7棟2009年9月25日晚，1期3棟2009年8月8日，1期56棟2009年7月25日。入住時間：2期12棟2010年8月31日前，1期2010年6月30日至7月4日。單價：起價10000元/㎡， 均價12000元/㎡目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。根據房地產市場情況及發(fā)展趨勢，并考慮到本項目的實際情況，從保守角度考慮，,則修正后的均價為11768元/平方米，預期售價定位為11168元/ 平方米。：根據市場行情、發(fā)展趨勢及本項目建設計劃，一層商鋪價格初步定為40000元/ 平方米。六、經濟分析（一）項目開發(fā)建設進度安排本項目計劃總工期為24個月，預計在2010年10月完成立項、勘察、設計等前期工作；2010年11月開工，2012年7月封頂， 2012年10月完成安裝工程、室內外裝修工程、園林環(huán)境等室外配套工程，并竣工驗收。項目建設進度表（施工橫道圖附表 1）序號工作內容需要時間1拆遷工作4個月2前期工作（包括立項、設計、招標等）6個月3基礎2個月4土建結構9個月5裝飾裝修及配套工程3個月6共計24個月計劃總工期為24個月。項目預計的工程進度計劃（施工橫道圖）見附表1.（二）投資估算與資金籌措 根據近期南昌市建設工程價格信息、工程造價定額資料及項目具項目總投資估算表（附表2）附表2序號項目計算公式單方造價（元/㎡）投資金額（萬元）各占比例1土地費用　4457 29951 %2建安費用　221514885 %地下室　2331566 　土方及基礎工程　1561048 　土建主體工程　13008736 　安裝工程　5263535 　水電　140941 　電梯　46309 　燃氣　30202 　消防　56376 　通訊及智能系統(tǒng)　44296 　節(jié)能降耗　50336 　室外配套　1601075 　3前期費用建安費用*5%111 744 %4其他費用建安費用*3%66 447 %5銷售費用　240 1613 %6管理費用24項*5%120 804 %7財務費用%427 2869 %8不可預見費26項*5%138 925 %9項目總投資合計7773 5