【正文】 南昌市西湖區(qū)舊城改造項(xiàng)目一、工程概況（一）工程名稱(chēng)：南昌市西湖區(qū)舊城改造工程（二）工程地點(diǎn)：位于西湖區(qū)昌南大道與桃花南路交界處（三）建設(shè)單位：（四）工程規(guī)模：本工程擬由四棟住宅、地下室、幼兒園和會(huì)所組成，其中4棟樓層高度均為22層；第1棟的一、二層為會(huì)所；4棟為32層高的連體樓，其一、二樓為幼兒園?？偨ㄖ娣e為98060平方米，其中：住宅85060平方米，商業(yè)2000平方米，公建配套3000平方米，地下室一層建筑面積為8000平方米，停車(chē)位620個(gè)。二、項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于南昌市西湖區(qū)昌南大道與桃花南路交界處，面向自然湖泊，既可分享街市的便利，又可盡享大自然幽雅寧?kù)o的生活，從南昌市政府僅需15分鐘車(chē)程即可到達(dá)，與南昌動(dòng)物園、濕地花卉公園，緊鄰南昌大道，周邊有成熟的社區(qū)、公園、學(xué)校、醫(yī)院、百貨超市等包羅萬(wàn)象。本項(xiàng)目地塊來(lái)源為西湖區(qū)就成用地。目前地塊上有4棟工業(yè)廠房和21棟居民樓，占地面積約為31000平方米，總建筑面積約為52000平方米。土地使用權(quán)人為西湖區(qū)人民政府，這些房產(chǎn)均為居民住宅。本項(xiàng)目地塊原有建筑物主要為居民樓，租用的企業(yè)主要為五金、電路板及模具等加工企業(yè)，這些企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定量的污水及有害氣體，并有噪聲污染，對(duì)周?chē)h(huán)境和附近居民區(qū)存在比較嚴(yán)重的污染映響，而且村股份合作企業(yè)要求進(jìn)行改造，故該項(xiàng)目符合列入西湖區(qū)城中村改造計(jì)劃的要求。隨著南昌國(guó)際化都市建設(shè)的不斷深入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整事在必行，對(duì)于一些低端產(chǎn)業(yè)特別是產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中有污染的企業(yè)，已經(jīng)不再適應(yīng)這造城市的發(fā)展，西湖區(qū)要求嚴(yán)格控制工業(yè)用地的發(fā)展，并對(duì)規(guī)劃轉(zhuǎn)型的工業(yè)區(qū)，應(yīng)進(jìn)一步制定詳細(xì)的調(diào)整規(guī)劃；對(duì)外遷的企業(yè)應(yīng)加以引導(dǎo)，使其向城市外圍的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)遷移。散布于新村內(nèi)的零星工業(yè)，已經(jīng)與特區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)，規(guī)劃將其改造為公共設(shè)施和住宅配套用地，適當(dāng)保留部分為居民提供就業(yè)服務(wù)的工業(yè)企業(yè)。（1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（2）建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（3）南昌發(fā)展計(jì)劃局文件發(fā)布的《南昌市發(fā)展計(jì)劃局文件》件；（4）南昌市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定；（5）中共南昌市委南昌市人民政府關(guān)于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)建設(shè)生態(tài)市的決定；（6）國(guó)家有關(guān)部委和南昌市政府頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的政策、法規(guī)、規(guī)范和規(guī)定；（7）各級(jí)政府職能部門(mén)公布的統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)行情資料；（8）開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)本項(xiàng)目的資料。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊相對(duì)位置及形狀圖本項(xiàng)目地塊來(lái)源為南昌市西湖區(qū)住宅用地，土地使用權(quán)人為南昌市西湖區(qū)政府司，本項(xiàng)目土地使用年限為70年。據(jù)創(chuàng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司與南昌市西湖區(qū)政府的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)商初步交換意見(jiàn)：由南昌市西湖區(qū)政府出讓土地使用權(quán)，創(chuàng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司提供全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)全貌圖（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性，改善城市生態(tài)環(huán)境《南昌市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》指出，城中村改造堅(jiān)持規(guī)劃先行、整體開(kāi)發(fā)、合理控制強(qiáng)度、完善功能配套的原則，并應(yīng)當(dāng)有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善城市生態(tài)環(huán)境。城中村（舊村）改造工作要以建設(shè)國(guó)際化城市，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、提升我市城市發(fā)展水平，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階，建設(shè)和諧南昌、效益南昌為總目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)以下具體目標(biāo)：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)；消除城中村（舊村）內(nèi)的重大安全隱患；明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；增加綠地面積和公共開(kāi)敞空間；完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；理順村內(nèi)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。目前，推進(jìn)城中村（舊村）改造的工作已全面展開(kāi)，城中村（舊村）改造的工作應(yīng)按照“成熟一個(gè)改造一個(gè)，改造一個(gè)成功一個(gè)”的要求，穩(wěn)妥推進(jìn)已啟動(dòng)的項(xiàng)目；積極開(kāi)展調(diào)查研究工作，探索切實(shí)可行的改造模式和機(jī)制，總結(jié)改造經(jīng)驗(yàn)；盡快完善決策和執(zhí)行體系；深化、細(xì)化規(guī)章制度，使改造工作有法可依、有章可循，盡快走上法制化、規(guī)范化的軌道?！赌喜协h(huán)境保護(hù)條例》指出，在城市住宅區(qū)、居民集中區(qū)、文化教育區(qū)及其他需要特殊保護(hù)的區(qū)域，禁止設(shè)立產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制賓館、酒樓以及其他產(chǎn)生污染的項(xiàng)目或設(shè)施的建設(shè)。本地塊原有建筑物主要為廠房，租用的工業(yè)企業(yè)主要為五金、電路板及模具等，這些企業(yè)在加工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定量的生產(chǎn)污水、有害氣體及噪聲，從而對(duì)周?chē)h(huán)境造成比較嚴(yán)重的污染，而解決這一問(wèn)題最徹底、最有效的辦法是對(duì)這些污染企業(yè)進(jìn)行搬遷。本項(xiàng)目的建設(shè)，將拆除原有的工業(yè)廠房，并對(duì)該地塊進(jìn)行合理的規(guī)劃，大大改善周?chē)沫h(huán)境條件，增加綠化覆蓋率，從而滿足了環(huán)境保護(hù)的要求。、建設(shè)生態(tài)市的要求為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快建設(shè)和諧南昌效益南昌和國(guó)際化城市、國(guó)家創(chuàng)新型城市，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》（國(guó)發(fā)和第六次全國(guó)環(huán)境保護(hù)大會(huì)精神，我市須加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)建設(shè)生態(tài)城市。（1）建設(shè)生態(tài)市的重要性和緊迫性。改革開(kāi)放以來(lái)歷屆市委、市政府高度重視環(huán)境保護(hù)工作，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展的同時(shí)，我市環(huán)境保護(hù)工作不斷加強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體保持良好，環(huán)境污染和生態(tài)破壞勢(shì)頭基本得到遏制，并獲得了“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全球環(huán)境500 佳”等榮譽(yù)，為建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)市奠定了良好的基礎(chǔ)。但是，短時(shí)間高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使其他城市分階段緩釋出來(lái)的資源環(huán)境問(wèn)題，在南昌集中顯現(xiàn)，資源環(huán)境對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸制約不斷加劇，“四個(gè)難以為繼”的矛盾日益突出。南昌要在新世紀(jì)新階段實(shí)現(xiàn)新的更大發(fā)展，就必須切實(shí)探索和形成破解資源環(huán)境緊約束的科學(xué)發(fā)展對(duì)策，推動(dòng)自主創(chuàng)新，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，建設(shè)生態(tài)城市。生態(tài)市是以系統(tǒng)生態(tài)學(xué)理念為指導(dǎo)的一種理想城市發(fā)展模式。它通過(guò)綜合協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)與資源環(huán)境間的相互關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、資源能源高效利用、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)和社會(huì)文明高度發(fā)達(dá)。因此，在進(jìn)一步鞏固和深化“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”創(chuàng)建成果的基礎(chǔ)上，貫徹環(huán)境優(yōu)先方針，全面推進(jìn)生態(tài)市建設(shè)，是南昌在新的發(fā)展時(shí)期的更高追求，是南昌全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，克服“四個(gè)難以為繼”，實(shí)現(xiàn)和諧南昌效益南昌發(fā)展目標(biāo)的必然選擇。各級(jí)黨委、政府必須站在全局的高度和事關(guān)南昌長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，充分認(rèn)識(shí)到南昌建設(shè)生態(tài)市的重要性和緊迫性，切實(shí)把建設(shè)生態(tài)市的各項(xiàng)措施落到實(shí)處。（2）建設(shè)生態(tài)市的總體要求和基本原則。以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，深刻把握我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段性特征，以轉(zhuǎn)變發(fā)展模式為主線，以提升生態(tài)環(huán)境質(zhì)量為核心，以體制機(jī)制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為動(dòng)力，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)與生態(tài)建設(shè)同步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)并重、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益雙贏，加快構(gòu)建協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系、自然宜居的生態(tài)環(huán)境體系、和諧友好的生態(tài)文化體系、權(quán)責(zé)明晰的生態(tài)環(huán)境執(zhí)法和保障體系，努力開(kāi)創(chuàng)以環(huán)境保護(hù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)社會(huì)和諧的新局面，把南昌建設(shè)成為充滿活力的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)市。在實(shí)際工作中應(yīng)把握好以下幾項(xiàng)原則：堅(jiān)持環(huán)境優(yōu)先。自覺(jué)遵循自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，把環(huán)境優(yōu)先的理念體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)思想和宏觀決策上，落實(shí)到具體工作中，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)自覺(jué)服從環(huán)保要求，不以犧牲環(huán)境為代價(jià)換取經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。堅(jiān)持以人為本。把滿足市民日益提高的環(huán)境質(zhì)量需求作為環(huán)保工作的出發(fā)點(diǎn)，保障和鼓勵(lì)全社會(huì)參與環(huán)境保護(hù)，堅(jiān)決維護(hù)群眾環(huán)境權(quán)益，切實(shí)解決市民關(guān)注的影響群眾健康的環(huán)境問(wèn)題。堅(jiān)持重點(diǎn)突破。重點(diǎn)從源頭上防治污染和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加大對(duì)環(huán)境污染和生態(tài)破壞的綜合整治力度，有計(jì)劃、有層次地推進(jìn)生態(tài)市建設(shè)。著力推進(jìn)特區(qū)外環(huán)境保護(hù)，實(shí)現(xiàn)特區(qū)內(nèi)外生態(tài)建設(shè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)持機(jī)制創(chuàng)新。突出加強(qiáng)管理體制創(chuàng)新，建立和完善環(huán)境保護(hù)長(zhǎng)效機(jī)制。嚴(yán)格環(huán)境保護(hù)績(jī)效考核，增強(qiáng)環(huán)境監(jiān)管的協(xié)調(diào)性、整體性。大力推進(jìn)區(qū)域、部門(mén)和社會(huì)等多種資源的優(yōu)化配置，建立統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、高效的環(huán)境監(jiān)管體系。（3）建設(shè)生態(tài)市的工作目標(biāo)。到本年度，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到明顯改善，資源利用效率顯著提高，生態(tài)環(huán)境惡化的趨勢(shì)得到根本遏制，城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)河流消除劣Ⅴ類(lèi)水體，主要污染物排放總量得到有效控制，城市的生態(tài)格局不斷完善，生態(tài)系統(tǒng)功能不斷增強(qiáng)，公眾生態(tài)意識(shí)普遍提高。環(huán)保投資占GDP 比重達(dá)到3 ％以上；單位GDP 噸標(biāo)煤／萬(wàn)元以下，單位GDP 水耗控制在27m3 ／萬(wàn)元以下；環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市污水集中處理率達(dá)到80 ％以上，污水回用率達(dá)到20 ％以上；生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到95 ％以上，危險(xiǎn)廢物處理處置率達(dá)到100 % ；二氧化硫和化學(xué)需氧量排放總量在2005 年基礎(chǔ)上削減20 ％。到2020 年，環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，全面建成生態(tài)市。（4）按環(huán)境容量?jī)?yōu)化區(qū)域布局。實(shí)施《 南昌生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃》，將全市劃分為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)、控制開(kāi)發(fā)區(qū)和優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)。逐步提高重點(diǎn)保護(hù)區(qū)和控制開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境準(zhǔn)入和排放標(biāo)準(zhǔn)。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，在重點(diǎn)保護(hù)區(qū)內(nèi)，禁止開(kāi)發(fā)建設(shè)除道路交通設(shè)施、市政公用設(shè)施、旅游設(shè)施、公園四類(lèi)項(xiàng)目以外的項(xiàng)目，逐步恢復(fù)和提升生態(tài)功能；在控制開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，限制不符合生態(tài)功能定位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；在優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)行集約開(kāi)發(fā)，提升生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益。落實(shí)總量控制制度，把主要污染物排放總量控制指標(biāo)逐級(jí)分解到各區(qū)、各街道，分配到排污單位。南昌建設(shè)三十余載，市民盼望已久的“特區(qū)外擴(kuò)”愿望終成現(xiàn)實(shí)，按南昌市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，尤其在市區(qū)和二線關(guān)近距離范圍內(nèi)，絕不允許新建具有環(huán)境污染的項(xiàng)目，對(duì)原有的環(huán)境污染的項(xiàng)目，應(yīng)限期改造，并逐步取締。本項(xiàng)目的建設(shè)正好順應(yīng)了這一要求。綜上所述，城中村改造有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市生態(tài)環(huán)境，符合南昌市環(huán)境保護(hù)的要求，是南昌市加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、建設(shè)生態(tài)市的要求。因此本項(xiàng)目作為城中村改造項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行合理的規(guī)劃及建設(shè)是很有必要的。（三）項(xiàng)目建設(shè)的可行性根據(jù)《南昌市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》，城中村有下列情形之一的，由所在地區(qū)政府列入本區(qū)城中村改造計(jì)劃，并依照本規(guī)定組織進(jìn)行改造：（1）城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)需要進(jìn)行改造的；（2）村內(nèi)生活環(huán)境惡化，居民生命財(cái)產(chǎn)安全和人身健康受到嚴(yán)重威脅的；（3）村內(nèi)存在環(huán)境污染、治安惡化等問(wèn)題，嚴(yán)重妨礙周邊地區(qū)單位和居民正常經(jīng)營(yíng)和生活的；（4）因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引進(jìn)重大項(xiàng)目需要改造的；（5）因其他公共利益需要，市（區(qū)）政府決定進(jìn)行改造的。城中村內(nèi)股份合作企業(yè)要求進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)區(qū)政府同意，并納入本區(qū)城中村改造計(jì)劃，依照本規(guī)定進(jìn)行改造。本地塊原有建筑物主要為廠房，租用的工業(yè)企業(yè)主要為五金、電路板及模具行業(yè)，這些企業(yè)在生產(chǎn)加工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定量的生產(chǎn)污水、有害氣體及噪聲等污染，存在環(huán)境污染，且城中村內(nèi)股份合作企業(yè)要求進(jìn)行改造，因此該項(xiàng)目符合列入南昌市各區(qū)城中村改造計(jì)劃的要求?！赌喜谐侵写?舊村)改造暫行規(guī)定》第四條指出，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)或者參與開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目。城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以與國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)合作建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目；符合條件的，也可以獨(dú)立建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目。第十一條指出，城中村改造的建設(shè)項(xiàng)目必須同時(shí)符合以下條件：（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的有關(guān)要求；（二）明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；（三）增加綠地面積、完善公共基礎(chǔ)設(shè)施；（四）村內(nèi)及直接受改造項(xiàng)目影響、需要拆遷安置的居民得到合理安置和補(bǔ)償。 該城中村改造項(xiàng)目已包含在《西湖區(qū)西湖區(qū)政府改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》中。該項(xiàng)目的建設(shè)將消除現(xiàn)有的工業(yè)生產(chǎn)污染，明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境。可增加綠地面積和公共開(kāi)敞空間，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)可對(duì)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行妥善處理。因此該項(xiàng)目的建設(shè)完全能滿足以上四條要求。特區(qū)內(nèi)外各區(qū)提出城中村（舊村）改造范圍時(shí)，應(yīng)以市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)劃定的各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據(jù)，并可根據(jù)周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整增加的用地面積不得超過(guò)原劃紅線用地面積的10％，并且最大不超過(guò)3000平方米。《南昌市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法》規(guī)定：第三條市政府通過(guò)協(xié)調(diào)使用市城改扶持資金，對(duì)城中村（舊村）改造予以配套扶持，引導(dǎo)和鼓勵(lì)區(qū)政府、集體及個(gè)人資金共同投入，全面推進(jìn)全市的城中村（舊村）改造。第七條 市城改扶持資金主要用于：（一）城中村（舊村）綜合整治改造項(xiàng)目的扶持，包括改善消防設(shè)施，改善沿街立面，環(huán)境整治，改善市政基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共服務(wù)配套設(shè)施等；（二）市領(lǐng)導(dǎo)小組確定的其他事項(xiàng)。城中村改造拉升土地供應(yīng)。除了政府公開(kāi)出讓的土地供應(yīng)外，另一條途徑便是通過(guò)城中村的改造來(lái)增加土地供應(yīng)。近年來(lái)由于可用于開(kāi)發(fā)的土地量日漸減少，政府計(jì)劃供應(yīng)的商品房用地也就自然少了，因此房地產(chǎn)用地的開(kāi)發(fā)對(duì)于城中村的改造寄予了厚望。根據(jù)對(duì)城市空間環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載力的分析判斷，依據(jù)各層次規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)模，協(xié)調(diào)改造與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的關(guān)系，并綜合考慮與公共財(cái)政、土地供應(yīng)計(jì)劃的相互作用，科學(xué)確定城中村改造的規(guī)模。以平均數(shù)計(jì)算，2010年全市年內(nèi)由城中村改造可獲得約178萬(wàn)平方米的用地，按照南昌市房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率平均數(shù)3計(jì)算，將會(huì)有500萬(wàn)平方米以上的建筑面積可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！　“ㄈf(wàn)科、金地等企業(yè)在內(nèi)的很多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始介入了南昌的城中村改造。金地的漁農(nóng)村城中村改造項(xiàng)目取得成功后，又成功簽約建筑面積逾80萬(wàn)平方米的崗廈舊改項(xiàng)目，如此很好地緩解了商品房用地供應(yīng)的矛盾。在未來(lái)幾年之內(nèi)，舊城改造將會(huì)成為南昌城市建設(shè)的重頭戲，是南昌新增土地的重要來(lái)源，將提供約有10年的供應(yīng)量，大大緩和目前住房供需緊張及住房?jī)r(jià)格上漲的矛盾。本項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，作為城中村改造項(xiàng)目，其最頭痛的問(wèn)題之一就是住戶搬遷及舊房的拆除補(bǔ)償。（1）解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的原則：在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上通過(guò)協(xié)商的辦法解決；雙方應(yīng)本著互惠互利的原則；遵守國(guó)家及南昌市有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定；按照市場(chǎng)規(guī)律確定補(bǔ)償價(jià)格；保證原業(yè)主的根本利益得到有效的落實(shí)（包括每月有不低于110萬(wàn)元的房產(chǎn)出租收入）。（2）拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的解決方案：本項(xiàng)目地塊來(lái)源為南昌市西湖區(qū)西湖區(qū)政府工業(yè)區(qū)用地。目前地塊上有8棟工業(yè)廠房和3棟宿舍樓，占地面積約為2100