【正文】 項目建設(shè)進度表（施工橫道圖附表 1）序號工作內(nèi)容需要時間1拆遷工作4個月2前期工作（包括立項、設(shè)計、招標等）6個月3基礎(chǔ)2個月4土建結(jié)構(gòu)9個月5裝飾裝修及配套工程3個月6共計24個月計劃總工期為24個月。：根據(jù)市場行情、發(fā)展趨勢及本項目建設(shè)計劃，一層商鋪價格初步定為40000元/ 平方米。單價：起價10000元/㎡， 均價12000元/㎡目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。開盤時間：2期12棟B座2010年7月17日，2期12棟A座2010年6月26日，2期13棟2010年1月16日，1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售，1期7棟2009年9月25日晚，1期3棟2009年8月8日，1期56棟2009年7月25日。產(chǎn)品類型：1期北區(qū)17棟共7棟高層建筑 ，合1077套；2期南區(qū)814棟共6棟高層建筑 ，合1264套；14棟26層住宅樓、1棟幼兒園和1棟26層的廉租房 ，合2372套。定位出發(fā)點：創(chuàng)造價值最大化，博弈多贏局面。（三）價格定位在競爭激烈、復(fù)雜變化的市場環(huán)境中如何制定消費者可接受的，而對開發(fā)商又最有利的價格是項目成功操作的關(guān)鍵。投資客區(qū)域公務(wù)員或企業(yè)高層人士，中高層商業(yè)人士，有多套物業(yè)投資經(jīng)驗，對該片區(qū)有強烈認同感，需求：小二房、三房。商販在周邊村落或工業(yè)區(qū)商鋪從事商業(yè)貿(mào)易活動，對區(qū)域產(chǎn)生認同感，需求：大三房，二房。項目的品質(zhì)定位：綜合考慮影響項目售價的各種因素，建議將該項目定位于西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)中偏低檔花園式住宅小區(qū)，以居住為主的經(jīng)濟型戶型精品樓盤，來滿足廣大置業(yè)者的需求。（三）項目評價綜合考慮上述分析，本項目現(xiàn)在啟動的優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅，本項目在2012年中進入銷售應(yīng)有較好的市場機會。由于土地資源越來越少，因此采取城中村改造方案補充土地資源供應(yīng)，是近年來開發(fā)房地產(chǎn)的一種重要途徑；由于房地產(chǎn)進一步向外擴展，龍華、觀瀾片區(qū)已逐慚成為房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，因此房價將穩(wěn)步上升；逐步完善的公路、鐵路交通網(wǎng)，伴隨觀瀾走向美好的未來，地鐵4號線竹村站，南昌唯一一條直通香港的港鐵線，將于2015年之前全線通車，這意味著觀瀾還將迎來最快捷、最方便的軌道交通系統(tǒng)；頂級觀瀾湖高爾夫球會帶動、區(qū)域豪宅輻射、特區(qū)不斷向外擴展蔓延聯(lián)動整個觀瀾；依托政府區(qū)域定位、配套設(shè)施建設(shè)、觀瀾未來規(guī)劃藍圖。產(chǎn)品規(guī)劃：以一梯兩戶為主的小高層住宅形式，加上圍合式的布局，營造出高品的居住空間。香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，使得香港地鐵公司獲得南昌地鐵4號線全線30年營運權(quán)，這意味著香港地鐵或西鐵通香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，過皇崗口岸與南昌地鐵4號線接駁，將香港地鐵延伸至龍華觀瀾片區(qū)域的規(guī)劃指日可待。福龍路直接拉近了龍華與市區(qū)的距離，驅(qū)車從市中心城區(qū)前往龍華將不用途經(jīng)堵塞的梅林關(guān)，直接從香蜜湖路或北環(huán)路轉(zhuǎn)入福龍路后，約15分鐘便可從福田抵達龍華。梅觀高速、南坪快速、布龍公路、梅龍大道、新區(qū)大道、平南鐵路貫穿全境，正在興建的大型交通項目還有南昌地鐵四號線，它將南昌中心區(qū)與民治、大浪和龍華街道全線連通。梅觀高速公路與機荷高速公路，交匯于九號立交橋，該立交橋為一互通式立交橋，通過該立交橋使觀瀾鎮(zhèn)與周圍其它城市進行有機聯(lián)系，大和路和觀瀾大道是觀瀾鎮(zhèn)與龍華鎮(zhèn)直接聯(lián)系的兩條重要通道，且兩條道路直接聯(lián)系觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場，觀瀾大道又是兩鎮(zhèn)共同的發(fā)展軸線，隨著龍華新城規(guī)劃建設(shè)的啟動，觀瀾、龍華、坂雪崗一體發(fā)展格局已為期不遠，屆時規(guī)劃功能將得到充分發(fā)揮。機荷高速公路：是一條南昌境內(nèi)的高速公路，它的起點是西湖區(qū)黃田的南昌西湖國際機場，終點是龍崗區(qū)荷坳，其中分設(shè)有龍華青湖出口、福民出口，是國家沿海公路干線同江至三亞高速公路的組成部分，是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。從南昌市中心區(qū)出發(fā)到觀瀾，直線距離比西湖中心區(qū)還近，往觀瀾有多種途徑：由梅觀高速轉(zhuǎn)機荷高速，以梅林關(guān)口為計時點，15分鐘左右即可抵達；此外，還可以穿越龍華，隨即到達觀瀾中心區(qū)。其中重點開發(fā)建設(shè)的觀瀾新中心地區(qū)由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的而成。素有南昌“北大門”之稱的觀瀾， 它東南西分別與布吉、龍華、光明三街道相接，北鄰東莞市，是南昌特區(qū)通往東莞、惠州、汕頭的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。位置優(yōu)勢：地塊緊鄰龍華青湖，地處觀瀾大動脈——觀瀾大道，交通便利，與地鐵四號線二期工程“竹村”僅500米之距，小區(qū)依山而建，旁臨濕地生態(tài)公園，東朝觀瀾河，真可謂依山傍水之山水樓盤，周圍綠化率高、環(huán)境優(yōu)美。眾多的交通利好，將破除觀瀾對人們的心理距離，引導(dǎo)大量人流、物流北上，隨之而來的，還有滾滾的資金流和信息流。因此，無論從觀瀾作為南昌市次中心區(qū)的規(guī)劃地位，還是從觀瀾高速的路網(wǎng)建設(shè)，都不難看出，這塊土地所蘊含的巨大成長潛力。（二）項目SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢 經(jīng)過多年發(fā)展，西湖區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、交通便利優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢及營商環(huán)境優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，是企業(yè)集聚的“高地”，西湖已成為名副其實的創(chuàng)投沃土。、電、氣供應(yīng)充足，保障程度較高。這正好滿足了地塊業(yè)主的意愿：獲得穩(wěn)定而長遠的利益的苛求。詳見第1213頁方案一和方案二及其經(jīng)濟技術(shù)比較，從地塊業(yè)主利益出發(fā)，方案二較方案一更有利。（詳見地塊形狀圖）目前地塊上有11棟樓，全部以出租的形式對外經(jīng)營，其中有8棟工業(yè)廠房，3棟宿舍樓，總占地面積為21000平方米，總建筑面積為43000平方米。地塊毗鄰格蘭云天五星級酒店，觀瀾天虹，地處觀瀾河景觀帶，與中航格蘭郡、招商瀾園高檔住宅區(qū)形成兩岸觀望，中間為濕地生態(tài)公園，分享文化教育、醫(yī)療、商業(yè)等齊備的各項設(shè)施，如：竹村商業(yè)街、觀瀾小學(xué)、觀瀾中學(xué)、觀瀾人民醫(yī)院等。目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。在當(dāng)前形勢下，可能趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場向關(guān)外遷移，已是不爭的事實，未來房價必然穩(wěn)定上升。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：建筑高度≤30m，多層,小高層,獨棟別墅,聯(lián)體別墅，地上建筑410層，地下2層，共59棟建筑（其中57棟住宅，2所幼兒園，商業(yè)及公建以地下室形式布置于地塊南端）。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：普通住宅、宗地號A9090137：建筑高度或?qū)訑?shù)≤24米；宗地號A9090138：建筑高度或?qū)訑?shù)：24米價格：待定開盤時間：預(yù)計為2011年樓盤名稱：觀湖園開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（南昌）有限公司項目位置：西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，鄰近梅觀高速公路項目概況：占地面積376000平方米，總建筑面積165000平方米，容 積 率 ，綠化率 30%，總共512套。物管：南昌市盛世嘉物業(yè)管理有限公司開工時間：2010316 竣工時間：20121228開盤時間：預(yù)計2011年底 入住時間：2012年12月28日樓盤名稱：金地觀瀾開發(fā)商：金地（集團）股份有限公司項目位置：西湖觀瀾橫坑水庫片區(qū)(觀瀾高新科技園附近)項目概況：宗地號A9090137： ，建筑面積：164150平方米，容積率：≤，綠地率≥30%，計容積率總建筑面積164150平方米，其中，住宅156630平方米,商業(yè)3000平方米, 停車位1600個。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：高尚住宅,多層,高層,小高層，由11棟中高層與4棟多層建筑組成，是以精品小戶型為主的住宅小區(qū)。 樓盤名稱：招商觀園開發(fā)商：南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖觀瀾環(huán)觀南路北側(cè)項目概況：，總建筑面積為222221平方米，商業(yè)面積4000平方米，住宅面積204301平方米，停車位2172個。月 開盤時間：2期12棟B座2010年7月17日，2期12棟A座2010年6月26日，2期13棟2010年1月16日，1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售，1期7棟2009年9月25日晚，1期3棟2009年8月8日，1期56棟2009年7月25日。二居88㎡ ，三居82㎡137㎡ ，四居151㎡155㎡。第四，本項目周邊新盤及在售樓盤簡況樓盤名稱：招商瀾園開發(fā)商：南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖區(qū) 觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側(cè)項目概況：，%，商業(yè)面積6000平方米，住宅面積210020平方米(含公共租賃住房31503平方米)，停車位2030個。未來地鐵四號線有可能延伸到觀瀾，龍華與觀瀾的融合正在逐步形成中，隨著觀瀾第一幅地塊的高價拍賣，隨著中航、和黃、城建等地產(chǎn)商紛紛進軍觀瀾，觀瀾樓市正在翻開嶄新的一頁，其土地價值正日益彰顯，龍華與觀瀾將成為南昌中部的城市核心區(qū)。觀瀾湖最新開發(fā)的別墅、豪宅有：觀瀾湖高爾夫大宅、觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖長堤、觀瀾湖上堤、觀瀾湖圣堤灣等，區(qū)城豪宅的輻射效應(yīng)及觀瀾湖高爾夫球會的帶動作用是毋容置疑的，未來必將帶動整個觀瀾，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的觀瀾人居生活新境界，此外，在市區(qū)高企的房價逼迫下，又受到家庭經(jīng)濟或是投資資金的局限、利益的驅(qū)使，放眼未來地鐵等交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，購房一族已把眼光瞄準在遠離南昌市區(qū)的區(qū)域，炒房客更是看準了這一點，因為市區(qū)土地資源緊缺、房價很高，甚至連二線擴展區(qū)龍華新城的房價也跟隨著迅速的高漲起來，本項目用地位于重點開發(fā)建設(shè)的觀瀾新中心區(qū)域內(nèi)，地處龍華與觀瀾的交界處，特區(qū)向外擴展、地產(chǎn)開發(fā)不斷向外蔓延，這里正蓬興起的房地產(chǎn)，房價自然低了很多，明年地鐵開通后，進入南昌市區(qū)內(nèi)也不過幾分鐘車程，對收入不高的大多數(shù)購房群體來說更為現(xiàn)實，而對炒房客來說可以獲得更高更豐厚的投資回報。生活配套、路網(wǎng)很發(fā)達，區(qū)域內(nèi)逐漸建立起發(fā)達的立體公路交通網(wǎng)絡(luò)：觀光路、觀公路和南環(huán)路等多條高標準一級公路縱貫全街道所有社區(qū)；穿境而過的梅觀、機荷高速公路與觀瀾大道、觀光路等互通；總長11公里的明瀾路貫穿全街道南北，一路鮮花盛開，兩旁樹木青翠。觀瀾是南昌中部綜合組團次中心之一，定位為以商貿(mào)、行政、文化、教育和居住為主的綜合服務(wù)中心區(qū)，其中將重點開發(fā)建設(shè)觀瀾新中心地區(qū)，由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的區(qū)域。在觀塘板塊內(nèi)，擁有一座物業(yè)的意義絕不僅僅意味著擁有一棟別墅或一套公寓那么簡單，觀瀾湖所承載的是一個龐大的產(chǎn)業(yè)集群所帶來的世界頂級的生活方式與文化氛圍，由此誕生在這一基礎(chǔ)上的酒店式公寓便具有天然的投資意義。梧桐引得鳳凰來，泛觀瀾片區(qū)天然的山水資源與高起點的休閑娛樂、創(chuàng)造舒適宜人的人居環(huán)境規(guī)劃，已經(jīng)引來世界商務(wù)人士的關(guān)注。以觀瀾湖高爾夫球會為依托，“觀塘板塊”在休閑娛樂產(chǎn)業(yè)方面正煥發(fā)出強大生命力，而由此又對地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行了全新的催化。20072018年，觀瀾湖連續(xù)12年舉辦歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯，頂級賽事帶來的名人效應(yīng)所凝聚的社會頂級圈層的進一步形成，從而保證其價值在12年內(nèi)持續(xù)攀升，形成了觀瀾湖豪宅深厚的人文內(nèi)涵，為別墅產(chǎn)品注入了靈魂，這是物質(zhì)類豪宅所無法復(fù)制的。“觀塘板塊”是深莞中央最完美的結(jié)合部，未來十年，這里將有望成為珠三角地區(qū)首個城際中心，生活與消費觀念將真正實現(xiàn)全面突破?！绷硗?，南昌觀瀾湖區(qū)域已被劃入法定永久生態(tài)控制線湖核心區(qū)域內(nèi)，稀缺景觀足以得到永續(xù)保證，這也是其他別墅區(qū)很難具備的巨大優(yōu)勢，成為珠三角地區(qū)當(dāng)仁不讓的首席豪宅孵化器。從市場反應(yīng)來看，“‘觀塘板塊’的財富聚集效應(yīng)超越了市區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)豪宅板塊，其硬性與軟性資源的稀缺這恰恰切合了日益升溫的市場需求。而由于高爾夫球天然的財富屬性，“觀塘板塊”已經(jīng)成為事實上的全球富人聚集中心，由此帶來的便是區(qū)域內(nèi)物業(yè)趨向高端的“極地效應(yīng)”。毫無疑問，這里已經(jīng)是泛珠地區(qū)最新的豪宅“極地”。第二，世界第一大球會輻射帶動，觀塘板塊加速超越傳統(tǒng)豪宅區(qū)南昌短短30年的城市擴張中，豪宅板塊逐步由蛇口、銀湖、華僑城等城市核心地帶向外部蔓延，并由此而形成全新的城際豪宅中心地帶，“觀塘板塊”正是在這一過程中異軍突起的典型代表。觀瀾鎮(zhèn)的GDP每年以10%以上的速度高速增長，根據(jù)庫茲涅茨對于經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)性的研究成果，觀瀾鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場已具備高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境；通過對觀瀾鎮(zhèn)的供需市場研究，目前觀瀾的供需市場不均衡，商品房市場供應(yīng)量小，需求市場前景樂觀；觀瀾鎮(zhèn)位于南昌市重點發(fā)展的第二圈層及中部發(fā)展軸線的交界處，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通規(guī)劃體系、衛(wèi)星新城的發(fā)展等政策的利好，賦予了觀瀾鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的契機；觀瀾社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，許多大企業(yè)紛紛落戶，發(fā)展酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)市場條件十分成熟，酒店業(yè)在觀瀾有著良好的發(fā)展前景，目前僅有一家五星級酒店已遠遠不能滿足這里旅游度假和商務(wù)社交的需求。根據(jù)規(guī)劃，觀瀾鎮(zhèn)將重點發(fā)展高新技術(shù)、倉儲、旅游、體育等產(chǎn)業(yè)，成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及先進工業(yè)基地、陸路物流和南昌市后備生活基地。富士康、富士施樂、和記黃埔等國際大企業(yè)紛紛落戶觀瀾，使觀瀾鎮(zhèn)的體育休閑業(yè)、物流倉儲業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)形成突出優(yōu)勢。隨著CEPA的實施和粵港澳經(jīng)濟一體化，珠三角已成為世界制造業(yè)中心和國際資本云集之地。短短幾年，觀瀾招商引資從南昌１８個鎮(zhèn)的最后一名，一躍成為“排頭兵”，并連續(xù)多年名列西湖區(qū)榜首。國內(nèi)微車市場上“四大家族”之一的哈飛汽車南昌生產(chǎn)基地在南昌觀瀾落戶不久，就初現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。第一，觀瀾—大都市格局中的南昌未來“大力發(fā)展汽車、精細化工等先進制造產(chǎn)業(yè)”早就寫進了《南昌市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄》，西湖、龍崗今后的發(fā)展方向，即大力發(fā)展技術(shù)、資金密集型的高精尖的裝備制造業(yè)和基礎(chǔ)工業(yè)，并在關(guān)外規(guī)劃了１０至３０平方公里的工業(yè)用地專門用于中高檔轎車及專用車的生產(chǎn)。西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)的發(fā)展前景及未來樓市預(yù)測觀瀾街道地處南昌市北大門，西湖區(qū)東北面，建成區(qū)面積22平方公里。從批準預(yù)售和實際銷售的情況來看，西湖區(qū)2010年上半年住宅市場因受政策調(diào)控影響，批準預(yù)售面積大于實際銷售面積，短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求的局面，屬短時間歇狀態(tài)，南昌都市的發(fā)展歷程和房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗告訴我們，南昌依然擁有龐大的消費群體，他們都在持幣觀望，或者在等待利好政策出臺，或者在等待價格回調(diào)后的最低價位，都希望從調(diào)控政策中獲得利益，等待更合適的時