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正文內(nèi)容

南昌市西湖區(qū)舊城改造項目可行性研究報告(參考版)

2025-05-04 06:14本頁面
  

【正文】 項目建設(shè)進度表(施工橫道圖附表 1)序號工作內(nèi)容需要時間1拆遷工作4個月2前期工作(包括立項、設(shè)計、招標等)6個月3基礎(chǔ)2個月4土建結(jié)構(gòu)9個月5裝飾裝修及配套工程3個月6共計24個月計劃總工期為24個月。:根據(jù)市場行情、發(fā)展趨勢及本項目建設(shè)計劃,一層商鋪價格初步定為40000元/ 平方米。單價:起價10000元/㎡, 均價12000元/㎡目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好,普通多層、高層、小高層項目,住宅銷售價在950013000元/米2之間。開盤時間:2期12棟B座2010年7月17日,2期12棟A座2010年6月26日,2期13棟2010年1月16日,1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售,1期7棟2009年9月25日晚,1期3棟2009年8月8日,1期56棟2009年7月25日。產(chǎn)品類型:1期北區(qū)17棟共7棟高層建筑 ,合1077套;2期南區(qū)814棟共6棟高層建筑 ,合1264套;14棟26層住宅樓、1棟幼兒園和1棟26層的廉租房 ,合2372套。定位出發(fā)點:創(chuàng)造價值最大化,博弈多贏局面。(三)價格定位在競爭激烈、復(fù)雜變化的市場環(huán)境中如何制定消費者可接受的,而對開發(fā)商又最有利的價格是項目成功操作的關(guān)鍵。投資客區(qū)域公務(wù)員或企業(yè)高層人士,中高層商業(yè)人士,有多套物業(yè)投資經(jīng)驗,對該片區(qū)有強烈認同感,需求:小二房、三房。商販在周邊村落或工業(yè)區(qū)商鋪從事商業(yè)貿(mào)易活動,對區(qū)域產(chǎn)生認同感,需求:大三房,二房。項目的品質(zhì)定位:綜合考慮影響項目售價的各種因素,建議將該項目定位于西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)中偏低檔花園式住宅小區(qū),以居住為主的經(jīng)濟型戶型精品樓盤,來滿足廣大置業(yè)者的需求。(三)項目評價綜合考慮上述分析,本項目現(xiàn)在啟動的優(yōu)勢大于劣勢,機會多于威脅,本項目在2012年中進入銷售應(yīng)有較好的市場機會。由于土地資源越來越少,因此采取城中村改造方案補充土地資源供應(yīng),是近年來開發(fā)房地產(chǎn)的一種重要途徑;由于房地產(chǎn)進一步向外擴展,龍華、觀瀾片區(qū)已逐慚成為房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場,因此房價將穩(wěn)步上升;逐步完善的公路、鐵路交通網(wǎng),伴隨觀瀾走向美好的未來,地鐵4號線竹村站,南昌唯一一條直通香港的港鐵線,將于2015年之前全線通車,這意味著觀瀾還將迎來最快捷、最方便的軌道交通系統(tǒng);頂級觀瀾湖高爾夫球會帶動、區(qū)域豪宅輻射、特區(qū)不斷向外擴展蔓延聯(lián)動整個觀瀾;依托政府區(qū)域定位、配套設(shè)施建設(shè)、觀瀾未來規(guī)劃藍圖。產(chǎn)品規(guī)劃:以一梯兩戶為主的小高層住宅形式,加上圍合式的布局,營造出高品的居住空間。香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作,使得香港地鐵公司獲得南昌地鐵4號線全線30年營運權(quán),這意味著香港地鐵或西鐵通香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作,過皇崗口岸與南昌地鐵4號線接駁,將香港地鐵延伸至龍華觀瀾片區(qū)域的規(guī)劃指日可待。福龍路直接拉近了龍華與市區(qū)的距離,驅(qū)車從市中心城區(qū)前往龍華將不用途經(jīng)堵塞的梅林關(guān),直接從香蜜湖路或北環(huán)路轉(zhuǎn)入福龍路后,約15分鐘便可從福田抵達龍華。梅觀高速、南坪快速、布龍公路、梅龍大道、新區(qū)大道、平南鐵路貫穿全境,正在興建的大型交通項目還有南昌地鐵四號線,它將南昌中心區(qū)與民治、大浪和龍華街道全線連通。梅觀高速公路與機荷高速公路,交匯于九號立交橋,該立交橋為一互通式立交橋,通過該立交橋使觀瀾鎮(zhèn)與周圍其它城市進行有機聯(lián)系,大和路和觀瀾大道是觀瀾鎮(zhèn)與龍華鎮(zhèn)直接聯(lián)系的兩條重要通道,且兩條道路直接聯(lián)系觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場,觀瀾大道又是兩鎮(zhèn)共同的發(fā)展軸線,隨著龍華新城規(guī)劃建設(shè)的啟動,觀瀾、龍華、坂雪崗一體發(fā)展格局已為期不遠,屆時規(guī)劃功能將得到充分發(fā)揮。機荷高速公路:是一條南昌境內(nèi)的高速公路,它的起點是西湖區(qū)黃田的南昌西湖國際機場,終點是龍崗區(qū)荷坳,其中分設(shè)有龍華青湖出口、福民出口,是國家沿海公路干線同江至三亞高速公路的組成部分,是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。從南昌市中心區(qū)出發(fā)到觀瀾,直線距離比西湖中心區(qū)還近,往觀瀾有多種途徑:由梅觀高速轉(zhuǎn)機荷高速,以梅林關(guān)口為計時點,15分鐘左右即可抵達;此外,還可以穿越龍華,隨即到達觀瀾中心區(qū)。其中重點開發(fā)建設(shè)的觀瀾新中心地區(qū)由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的而成。素有南昌“北大門”之稱的觀瀾, 它東南西分別與布吉、龍華、光明三街道相接,北鄰東莞市,是南昌特區(qū)通往東莞、惠州、汕頭的重要交通樞紐,區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。位置優(yōu)勢:地塊緊鄰龍華青湖,地處觀瀾大動脈——觀瀾大道,交通便利,與地鐵四號線二期工程“竹村”僅500米之距,小區(qū)依山而建,旁臨濕地生態(tài)公園,東朝觀瀾河,真可謂依山傍水之山水樓盤,周圍綠化率高、環(huán)境優(yōu)美。眾多的交通利好,將破除觀瀾對人們的心理距離,引導(dǎo)大量人流、物流北上,隨之而來的,還有滾滾的資金流和信息流。因此,無論從觀瀾作為南昌市次中心區(qū)的規(guī)劃地位,還是從觀瀾高速的路網(wǎng)建設(shè),都不難看出,這塊土地所蘊含的巨大成長潛力。(二)項目SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢 經(jīng)過多年發(fā)展,西湖區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、交通便利優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢及營商環(huán)境優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮,是企業(yè)集聚的“高地”,西湖已成為名副其實的創(chuàng)投沃土。、電、氣供應(yīng)充足,保障程度較高。這正好滿足了地塊業(yè)主的意愿:獲得穩(wěn)定而長遠的利益的苛求。詳見第1213頁方案一和方案二及其經(jīng)濟技術(shù)比較,從地塊業(yè)主利益出發(fā),方案二較方案一更有利。(詳見地塊形狀圖)目前地塊上有11棟樓,全部以出租的形式對外經(jīng)營,其中有8棟工業(yè)廠房,3棟宿舍樓,總占地面積為21000平方米,總建筑面積為43000平方米。地塊毗鄰格蘭云天五星級酒店,觀瀾天虹,地處觀瀾河景觀帶,與中航格蘭郡、招商瀾園高檔住宅區(qū)形成兩岸觀望,中間為濕地生態(tài)公園,分享文化教育、醫(yī)療、商業(yè)等齊備的各項設(shè)施,如:竹村商業(yè)街、觀瀾小學(xué)、觀瀾中學(xué)、觀瀾人民醫(yī)院等。目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好,普通多層、高層、小高層項目,住宅銷售價在950013000元/米2之間。在當(dāng)前形勢下,可能趨于平穩(wěn),房地產(chǎn)市場向關(guān)外遷移,已是不爭的事實,未來房價必然穩(wěn)定上升。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型:建筑高度≤30m,多層,小高層,獨棟別墅,聯(lián)體別墅,地上建筑410層,地下2層,共59棟建筑(其中57棟住宅,2所幼兒園,商業(yè)及公建以地下室形式布置于地塊南端)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型:普通住宅、宗地號A9090137:建筑高度或?qū)訑?shù)≤24米;宗地號A9090138:建筑高度或?qū)訑?shù):24米價格:待定開盤時間:預(yù)計為2011年樓盤名稱:觀湖園開發(fā)商:和記黃埔地產(chǎn)(南昌)有限公司項目位置:西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn),鄰近梅觀高速公路項目概況:占地面積376000平方米,總建筑面積165000平方米,容 積 率 ,綠化率 30%,總共512套。物管:南昌市盛世嘉物業(yè)管理有限公司開工時間:2010316 竣工時間:20121228開盤時間:預(yù)計2011年底 入住時間:2012年12月28日樓盤名稱:金地觀瀾開發(fā)商:金地(集團)股份有限公司項目位置:西湖觀瀾橫坑水庫片區(qū)(觀瀾高新科技園附近)項目概況:宗地號A9090137: ,建筑面積:164150平方米,容積率:≤,綠地率≥30%,計容積率總建筑面積164150平方米,其中,住宅156630平方米,商業(yè)3000平方米, 停車位1600個。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型:高尚住宅,多層,高層,小高層,由11棟中高層與4棟多層建筑組成,是以精品小戶型為主的住宅小區(qū)。 樓盤名稱:招商觀園開發(fā)商:南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置:西湖觀瀾環(huán)觀南路北側(cè)項目概況:,總建筑面積為222221平方米,商業(yè)面積4000平方米,住宅面積204301平方米,停車位2172個。月 開盤時間:2期12棟B座2010年7月17日,2期12棟A座2010年6月26日,2期13棟2010年1月16日,1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售,1期7棟2009年9月25日晚,1期3棟2009年8月8日,1期56棟2009年7月25日。二居88㎡ ,三居82㎡137㎡ ,四居151㎡155㎡。第四,本項目周邊新盤及在售樓盤簡況樓盤名稱:招商瀾園開發(fā)商:南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置:西湖區(qū) 觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側(cè)項目概況:,%,商業(yè)面積6000平方米,住宅面積210020平方米(含公共租賃住房31503平方米),停車位2030個。未來地鐵四號線有可能延伸到觀瀾,龍華與觀瀾的融合正在逐步形成中,隨著觀瀾第一幅地塊的高價拍賣,隨著中航、和黃、城建等地產(chǎn)商紛紛進軍觀瀾,觀瀾樓市正在翻開嶄新的一頁,其土地價值正日益彰顯,龍華與觀瀾將成為南昌中部的城市核心區(qū)。觀瀾湖最新開發(fā)的別墅、豪宅有:觀瀾湖高爾夫大宅、觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖長堤、觀瀾湖上堤、觀瀾湖圣堤灣等,區(qū)城豪宅的輻射效應(yīng)及觀瀾湖高爾夫球會的帶動作用是毋容置疑的,未來必將帶動整個觀瀾,實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的觀瀾人居生活新境界,此外,在市區(qū)高企的房價逼迫下,又受到家庭經(jīng)濟或是投資資金的局限、利益的驅(qū)使,放眼未來地鐵等交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善,購房一族已把眼光瞄準在遠離南昌市區(qū)的區(qū)域,炒房客更是看準了這一點,因為市區(qū)土地資源緊缺、房價很高,甚至連二線擴展區(qū)龍華新城的房價也跟隨著迅速的高漲起來,本項目用地位于重點開發(fā)建設(shè)的觀瀾新中心區(qū)域內(nèi),地處龍華與觀瀾的交界處,特區(qū)向外擴展、地產(chǎn)開發(fā)不斷向外蔓延,這里正蓬興起的房地產(chǎn),房價自然低了很多,明年地鐵開通后,進入南昌市區(qū)內(nèi)也不過幾分鐘車程,對收入不高的大多數(shù)購房群體來說更為現(xiàn)實,而對炒房客來說可以獲得更高更豐厚的投資回報。生活配套、路網(wǎng)很發(fā)達,區(qū)域內(nèi)逐漸建立起發(fā)達的立體公路交通網(wǎng)絡(luò):觀光路、觀公路和南環(huán)路等多條高標準一級公路縱貫全街道所有社區(qū);穿境而過的梅觀、機荷高速公路與觀瀾大道、觀光路等互通;總長11公里的明瀾路貫穿全街道南北,一路鮮花盛開,兩旁樹木青翠。觀瀾是南昌中部綜合組團次中心之一,定位為以商貿(mào)、行政、文化、教育和居住為主的綜合服務(wù)中心區(qū),其中將重點開發(fā)建設(shè)觀瀾新中心地區(qū),由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的區(qū)域。在觀塘板塊內(nèi),擁有一座物業(yè)的意義絕不僅僅意味著擁有一棟別墅或一套公寓那么簡單,觀瀾湖所承載的是一個龐大的產(chǎn)業(yè)集群所帶來的世界頂級的生活方式與文化氛圍,由此誕生在這一基礎(chǔ)上的酒店式公寓便具有天然的投資意義。梧桐引得鳳凰來,泛觀瀾片區(qū)天然的山水資源與高起點的休閑娛樂、創(chuàng)造舒適宜人的人居環(huán)境規(guī)劃,已經(jīng)引來世界商務(wù)人士的關(guān)注。以觀瀾湖高爾夫球會為依托,“觀塘板塊”在休閑娛樂產(chǎn)業(yè)方面正煥發(fā)出強大生命力,而由此又對地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行了全新的催化。20072018年,觀瀾湖連續(xù)12年舉辦歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯,頂級賽事帶來的名人效應(yīng)所凝聚的社會頂級圈層的進一步形成,從而保證其價值在12年內(nèi)持續(xù)攀升,形成了觀瀾湖豪宅深厚的人文內(nèi)涵,為別墅產(chǎn)品注入了靈魂,這是物質(zhì)類豪宅所無法復(fù)制的。“觀塘板塊”是深莞中央最完美的結(jié)合部,未來十年,這里將有望成為珠三角地區(qū)首個城際中心,生活與消費觀念將真正實現(xiàn)全面突破?!绷硗?,南昌觀瀾湖區(qū)域已被劃入法定永久生態(tài)控制線湖核心區(qū)域內(nèi),稀缺景觀足以得到永續(xù)保證,這也是其他別墅區(qū)很難具備的巨大優(yōu)勢,成為珠三角地區(qū)當(dāng)仁不讓的首席豪宅孵化器。從市場反應(yīng)來看,“‘觀塘板塊’的財富聚集效應(yīng)超越了市區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)豪宅板塊,其硬性與軟性資源的稀缺這恰恰切合了日益升溫的市場需求。而由于高爾夫球天然的財富屬性,“觀塘板塊”已經(jīng)成為事實上的全球富人聚集中心,由此帶來的便是區(qū)域內(nèi)物業(yè)趨向高端的“極地效應(yīng)”。毫無疑問,這里已經(jīng)是泛珠地區(qū)最新的豪宅“極地”。第二,世界第一大球會輻射帶動,觀塘板塊加速超越傳統(tǒng)豪宅區(qū)南昌短短30年的城市擴張中,豪宅板塊逐步由蛇口、銀湖、華僑城等城市核心地帶向外部蔓延,并由此而形成全新的城際豪宅中心地帶,“觀塘板塊”正是在這一過程中異軍突起的典型代表。觀瀾鎮(zhèn)的GDP每年以10%以上的速度高速增長,根據(jù)庫茲涅茨對于經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)性的研究成果,觀瀾鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場已具備高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境;通過對觀瀾鎮(zhèn)的供需市場研究,目前觀瀾的供需市場不均衡,商品房市場供應(yīng)量小,需求市場前景樂觀;觀瀾鎮(zhèn)位于南昌市重點發(fā)展的第二圈層及中部發(fā)展軸線的交界處,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通規(guī)劃體系、衛(wèi)星新城的發(fā)展等政策的利好,賦予了觀瀾鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的契機;觀瀾社會經(jīng)濟飛速發(fā)展,許多大企業(yè)紛紛落戶,發(fā)展酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)市場條件十分成熟,酒店業(yè)在觀瀾有著良好的發(fā)展前景,目前僅有一家五星級酒店已遠遠不能滿足這里旅游度假和商務(wù)社交的需求。根據(jù)規(guī)劃,觀瀾鎮(zhèn)將重點發(fā)展高新技術(shù)、倉儲、旅游、體育等產(chǎn)業(yè),成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及先進工業(yè)基地、陸路物流和南昌市后備生活基地。富士康、富士施樂、和記黃埔等國際大企業(yè)紛紛落戶觀瀾,使觀瀾鎮(zhèn)的體育休閑業(yè)、物流倉儲業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)形成突出優(yōu)勢。隨著CEPA的實施和粵港澳經(jīng)濟一體化,珠三角已成為世界制造業(yè)中心和國際資本云集之地。短短幾年,觀瀾招商引資從南昌18個鎮(zhèn)的最后一名,一躍成為“排頭兵”,并連續(xù)多年名列西湖區(qū)榜首。國內(nèi)微車市場上“四大家族”之一的哈飛汽車南昌生產(chǎn)基地在南昌觀瀾落戶不久,就初現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。第一,觀瀾—大都市格局中的南昌未來“大力發(fā)展汽車、精細化工等先進制造產(chǎn)業(yè)”早就寫進了《南昌市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄》,西湖、龍崗今后的發(fā)展方向,即大力發(fā)展技術(shù)、資金密集型的高精尖的裝備制造業(yè)和基礎(chǔ)工業(yè),并在關(guān)外規(guī)劃了10至30平方公里的工業(yè)用地專門用于中高檔轎車及專用車的生產(chǎn)。西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)的發(fā)展前景及未來樓市預(yù)測觀瀾街道地處南昌市北大門,西湖區(qū)東北面,建成區(qū)面積22平方公里。從批準預(yù)售和實際銷售的情況來看,西湖區(qū)2010年上半年住宅市場因受政策調(diào)控影響,批準預(yù)售面積大于實際銷售面積,短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求的局面,屬短時間歇狀態(tài),南昌都市的發(fā)展歷程和房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗告訴我們,南昌依然擁有龐大的消費群體,他們都在持幣觀望,或者在等待利好政策出臺,或者在等待價格回調(diào)后的最低價位,都希望從調(diào)控政策中獲得利益,等待更合適的時
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