【正文】 項目建設進度表（施工橫道圖附表 1）序號工作內(nèi)容需要時間1拆遷工作4個月2前期工作（包括立項、設計、招標等）6個月3基礎2個月4土建結(jié)構(gòu)9個月5裝飾裝修及配套工程3個月6共計24個月計劃總工期為24個月。：根據(jù)市場行情、發(fā)展趨勢及本項目建設計劃，一層商鋪價格初步定為40000元/ 平方米。單價：起價10000元/㎡， 均價12000元/㎡目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。開盤時間：2期12棟B座2010年7月17日，2期12棟A座2010年6月26日，2期13棟2010年1月16日，1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售，1期7棟2009年9月25日晚，1期3棟2009年8月8日，1期56棟2009年7月25日。產(chǎn)品類型：1期北區(qū)17棟共7棟高層建筑 ，合1077套；2期南區(qū)814棟共6棟高層建筑 ，合1264套；14棟26層住宅樓、1棟幼兒園和1棟26層的廉租房 ，合2372套。定位出發(fā)點：創(chuàng)造價值最大化，博弈多贏局面。（三）價格定位在競爭激烈、復雜變化的市場環(huán)境中如何制定消費者可接受的，而對開發(fā)商又最有利的價格是項目成功操作的關鍵。投資客區(qū)域公務員或企業(yè)高層人士，中高層商業(yè)人士，有多套物業(yè)投資經(jīng)驗，對該片區(qū)有強烈認同感，需求：小二房、三房。商販在周邊村落或工業(yè)區(qū)商鋪從事商業(yè)貿(mào)易活動，對區(qū)域產(chǎn)生認同感，需求：大三房，二房。項目的品質(zhì)定位：綜合考慮影響項目售價的各種因素，建議將該項目定位于西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)中偏低檔花園式住宅小區(qū)，以居住為主的經(jīng)濟型戶型精品樓盤，來滿足廣大置業(yè)者的需求。（三）項目評價綜合考慮上述分析，本項目現(xiàn)在啟動的優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅，本項目在2012年中進入銷售應有較好的市場機會。由于土地資源越來越少，因此采取城中村改造方案補充土地資源供應，是近年來開發(fā)房地產(chǎn)的一種重要途徑；由于房地產(chǎn)進一步向外擴展，龍華、觀瀾片區(qū)已逐慚成為房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，因此房價將穩(wěn)步上升；逐步完善的公路、鐵路交通網(wǎng)，伴隨觀瀾走向美好的未來，地鐵4號線竹村站，南昌唯一一條直通香港的港鐵線，將于2015年之前全線通車，這意味著觀瀾還將迎來最快捷、最方便的軌道交通系統(tǒng)；頂級觀瀾湖高爾夫球會帶動、區(qū)域豪宅輻射、特區(qū)不斷向外擴展蔓延聯(lián)動整個觀瀾；依托政府區(qū)域定位、配套設施建設、觀瀾未來規(guī)劃藍圖。產(chǎn)品規(guī)劃：以一梯兩戶為主的小高層住宅形式，加上圍合式的布局，營造出高品的居住空間。香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，使得香港地鐵公司獲得南昌地鐵4號線全線30年營運權(quán)，這意味著香港地鐵或西鐵通香港地鐵和南昌政府在地鐵項目上的戰(zhàn)略合作，過皇崗口岸與南昌地鐵4號線接駁，將香港地鐵延伸至龍華觀瀾片區(qū)域的規(guī)劃指日可待。福龍路直接拉近了龍華與市區(qū)的距離，驅(qū)車從市中心城區(qū)前往龍華將不用途經(jīng)堵塞的梅林關，直接從香蜜湖路或北環(huán)路轉(zhuǎn)入福龍路后，約15分鐘便可從福田抵達龍華。梅觀高速、南坪快速、布龍公路、梅龍大道、新區(qū)大道、平南鐵路貫穿全境，正在興建的大型交通項目還有南昌地鐵四號線，它將南昌中心區(qū)與民治、大浪和龍華街道全線連通。梅觀高速公路與機荷高速公路，交匯于九號立交橋，該立交橋為一互通式立交橋，通過該立交橋使觀瀾鎮(zhèn)與周圍其它城市進行有機聯(lián)系，大和路和觀瀾大道是觀瀾鎮(zhèn)與龍華鎮(zhèn)直接聯(lián)系的兩條重要通道，且兩條道路直接聯(lián)系觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場，觀瀾大道又是兩鎮(zhèn)共同的發(fā)展軸線，隨著龍華新城規(guī)劃建設的啟動，觀瀾、龍華、坂雪崗一體發(fā)展格局已為期不遠，屆時規(guī)劃功能將得到充分發(fā)揮。機荷高速公路：是一條南昌境內(nèi)的高速公路，它的起點是西湖區(qū)黃田的南昌西湖國際機場，終點是龍崗區(qū)荷坳，其中分設有龍華青湖出口、福民出口，是國家沿海公路干線同江至三亞高速公路的組成部分，是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。從南昌市中心區(qū)出發(fā)到觀瀾，直線距離比西湖中心區(qū)還近，往觀瀾有多種途徑：由梅觀高速轉(zhuǎn)機荷高速，以梅林關口為計時點，15分鐘左右即可抵達；此外，還可以穿越龍華，隨即到達觀瀾中心區(qū)。其中重點開發(fā)建設的觀瀾新中心地區(qū)由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的而成。素有南昌“北大門”之稱的觀瀾， 它東南西分別與布吉、龍華、光明三街道相接，北鄰東莞市，是南昌特區(qū)通往東莞、惠州、汕頭的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。位置優(yōu)勢：地塊緊鄰龍華青湖，地處觀瀾大動脈——觀瀾大道，交通便利，與地鐵四號線二期工程“竹村”僅500米之距，小區(qū)依山而建，旁臨濕地生態(tài)公園，東朝觀瀾河，真可謂依山傍水之山水樓盤，周圍綠化率高、環(huán)境優(yōu)美。眾多的交通利好，將破除觀瀾對人們的心理距離，引導大量人流、物流北上，隨之而來的，還有滾滾的資金流和信息流。因此，無論從觀瀾作為南昌市次中心區(qū)的規(guī)劃地位，還是從觀瀾高速的路網(wǎng)建設，都不難看出，這塊土地所蘊含的巨大成長潛力。（二）項目SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢 經(jīng)過多年發(fā)展，西湖區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、交通便利優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢及營商環(huán)境優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，是企業(yè)集聚的“高地”，西湖已成為名副其實的創(chuàng)投沃土。、電、氣供應充足，保障程度較高。這正好滿足了地塊業(yè)主的意愿：獲得穩(wěn)定而長遠的利益的苛求。詳見第1213頁方案一和方案二及其經(jīng)濟技術(shù)比較，從地塊業(yè)主利益出發(fā)，方案二較方案一更有利。（詳見地塊形狀圖）目前地塊上有11棟樓，全部以出租的形式對外經(jīng)營，其中有8棟工業(yè)廠房，3棟宿舍樓，總占地面積為21000平方米，總建筑面積為43000平方米。地塊毗鄰格蘭云天五星級酒店，觀瀾天虹，地處觀瀾河景觀帶，與中航格蘭郡、招商瀾園高檔住宅區(qū)形成兩岸觀望，中間為濕地生態(tài)公園，分享文化教育、醫(yī)療、商業(yè)等齊備的各項設施，如：竹村商業(yè)街、觀瀾小學、觀瀾中學、觀瀾人民醫(yī)院等。目前片區(qū)的幾個在售樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目，住宅銷售價在950013000元/米2之間。在當前形勢下，可能趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場向關外遷移，已是不爭的事實，未來房價必然穩(wěn)定上升。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：建筑高度≤30m，多層,小高層,獨棟別墅,聯(lián)體別墅，地上建筑410層，地下2層，共59棟建筑（其中57棟住宅，2所幼兒園，商業(yè)及公建以地下室形式布置于地塊南端）。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：普通住宅、宗地號A9090137：建筑高度或?qū)訑?shù)≤24米；宗地號A9090138：建筑高度或?qū)訑?shù)：24米價格：待定開盤時間：預計為2011年樓盤名稱：觀湖園開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（南昌）有限公司項目位置：西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，鄰近梅觀高速公路項目概況：占地面積376000平方米，總建筑面積165000平方米，容 積 率 ，綠化率 30%，總共512套。物管：南昌市盛世嘉物業(yè)管理有限公司開工時間：2010316 竣工時間：20121228開盤時間：預計2011年底 入住時間：2012年12月28日樓盤名稱：金地觀瀾開發(fā)商：金地（集團）股份有限公司項目位置：西湖觀瀾橫坑水庫片區(qū)(觀瀾高新科技園附近)項目概況：宗地號A9090137： ，建筑面積：164150平方米，容積率：≤，綠地率≥30%，計容積率總建筑面積164150平方米，其中，住宅156630平方米,商業(yè)3000平方米, 停車位1600個。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：高尚住宅,多層,高層,小高層，由11棟中高層與4棟多層建筑組成，是以精品小戶型為主的住宅小區(qū)。 樓盤名稱：招商觀園開發(fā)商：南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖觀瀾環(huán)觀南路北側(cè)項目概況：，總建筑面積為222221平方米，商業(yè)面積4000平方米，住宅面積204301平方米，停車位2172個。月 開盤時間：2期12棟B座2010年7月17日，2期12棟A座2010年6月26日，2期13棟2010年1月16日，1期2棟2009年11月21日,2009年10月24日自然銷售，1期7棟2009年9月25日晚，1期3棟2009年8月8日，1期56棟2009年7月25日。二居88㎡ ，三居82㎡137㎡ ，四居151㎡155㎡。第四，本項目周邊新盤及在售樓盤簡況樓盤名稱：招商瀾園開發(fā)商：南昌招商房地產(chǎn)有限公司項目位置：西湖區(qū) 觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側(cè)項目概況：，%，商業(yè)面積6000平方米，住宅面積210020平方米(含公共租賃住房31503平方米)，停車位2030個。未來地鐵四號線有可能延伸到觀瀾，龍華與觀瀾的融合正在逐步形成中，隨著觀瀾第一幅地塊的高價拍賣，隨著中航、和黃、城建等地產(chǎn)商紛紛進軍觀瀾，觀瀾樓市正在翻開嶄新的一頁，其土地價值正日益彰顯，龍華與觀瀾將成為南昌中部的城市核心區(qū)。觀瀾湖最新開發(fā)的別墅、豪宅有：觀瀾湖高爾夫大宅、觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖長堤、觀瀾湖上堤、觀瀾湖圣堤灣等，區(qū)城豪宅的輻射效應及觀瀾湖高爾夫球會的帶動作用是毋容置疑的，未來必將帶動整個觀瀾，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的觀瀾人居生活新境界，此外，在市區(qū)高企的房價逼迫下，又受到家庭經(jīng)濟或是投資資金的局限、利益的驅(qū)使，放眼未來地鐵等交通網(wǎng)絡的逐步完善，購房一族已把眼光瞄準在遠離南昌市區(qū)的區(qū)域，炒房客更是看準了這一點，因為市區(qū)土地資源緊缺、房價很高，甚至連二線擴展區(qū)龍華新城的房價也跟隨著迅速的高漲起來，本項目用地位于重點開發(fā)建設的觀瀾新中心區(qū)域內(nèi)，地處龍華與觀瀾的交界處，特區(qū)向外擴展、地產(chǎn)開發(fā)不斷向外蔓延，這里正蓬興起的房地產(chǎn)，房價自然低了很多，明年地鐵開通后，進入南昌市區(qū)內(nèi)也不過幾分鐘車程，對收入不高的大多數(shù)購房群體來說更為現(xiàn)實，而對炒房客來說可以獲得更高更豐厚的投資回報。生活配套、路網(wǎng)很發(fā)達，區(qū)域內(nèi)逐漸建立起發(fā)達的立體公路交通網(wǎng)絡：觀光路、觀公路和南環(huán)路等多條高標準一級公路縱貫全街道所有社區(qū)；穿境而過的梅觀、機荷高速公路與觀瀾大道、觀光路等互通；總長11公里的明瀾路貫穿全街道南北，一路鮮花盛開，兩旁樹木青翠。觀瀾是南昌中部綜合組團次中心之一，定位為以商貿(mào)、行政、文化、教育和居住為主的綜合服務中心區(qū)，其中將重點開發(fā)建設觀瀾新中心地區(qū)，由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合的區(qū)域。在觀塘板塊內(nèi)，擁有一座物業(yè)的意義絕不僅僅意味著擁有一棟別墅或一套公寓那么簡單，觀瀾湖所承載的是一個龐大的產(chǎn)業(yè)集群所帶來的世界頂級的生活方式與文化氛圍，由此誕生在這一基礎上的酒店式公寓便具有天然的投資意義。梧桐引得鳳凰來，泛觀瀾片區(qū)天然的山水資源與高起點的休閑娛樂、創(chuàng)造舒適宜人的人居環(huán)境規(guī)劃，已經(jīng)引來世界商務人士的關注。以觀瀾湖高爾夫球會為依托，“觀塘板塊”在休閑娛樂產(chǎn)業(yè)方面正煥發(fā)出強大生命力，而由此又對地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行了全新的催化。20072018年，觀瀾湖連續(xù)12年舉辦歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯，頂級賽事帶來的名人效應所凝聚的社會頂級圈層的進一步形成，從而保證其價值在12年內(nèi)持續(xù)攀升，形成了觀瀾湖豪宅深厚的人文內(nèi)涵，為別墅產(chǎn)品注入了靈魂，這是物質(zhì)類豪宅所無法復制的?！坝^塘板塊”是深莞中央最完美的結(jié)合部，未來十年，這里將有望成為珠三角地區(qū)首個城際中心，生活與消費觀念將真正實現(xiàn)全面突破?！绷硗?，南昌觀瀾湖區(qū)域已被劃入法定永久生態(tài)控制線湖核心區(qū)域內(nèi)，稀缺景觀足以得到永續(xù)保證，這也是其他別墅區(qū)很難具備的巨大優(yōu)勢，成為珠三角地區(qū)當仁不讓的首席豪宅孵化器。從市場反應來看，“‘觀塘板塊’的財富聚集效應超越了市區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)豪宅板塊，其硬性與軟性資源的稀缺這恰恰切合了日益升溫的市場需求。而由于高爾夫球天然的財富屬性，“觀塘板塊”已經(jīng)成為事實上的全球富人聚集中心，由此帶來的便是區(qū)域內(nèi)物業(yè)趨向高端的“極地效應”。毫無疑問，這里已經(jīng)是泛珠地區(qū)最新的豪宅“極地”。第二，世界第一大球會輻射帶動，觀塘板塊加速超越傳統(tǒng)豪宅區(qū)南昌短短30年的城市擴張中，豪宅板塊逐步由蛇口、銀湖、華僑城等城市核心地帶向外部蔓延，并由此而形成全新的城際豪宅中心地帶，“觀塘板塊”正是在這一過程中異軍突起的典型代表。觀瀾鎮(zhèn)的GDP每年以10%以上的速度高速增長，根據(jù)庫茲涅茨對于經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)性的研究成果，觀瀾鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場已具備高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境；通過對觀瀾鎮(zhèn)的供需市場研究，目前觀瀾的供需市場不均衡，商品房市場供應量小，需求市場前景樂觀；觀瀾鎮(zhèn)位于南昌市重點發(fā)展的第二圈層及中部發(fā)展軸線的交界處，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通規(guī)劃體系、衛(wèi)星新城的發(fā)展等政策的利好，賦予了觀瀾鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的契機；觀瀾社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，許多大企業(yè)紛紛落戶，發(fā)展酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)市場條件十分成熟，酒店業(yè)在觀瀾有著良好的發(fā)展前景，目前僅有一家五星級酒店已遠遠不能滿足這里旅游度假和商務社交的需求。根據(jù)規(guī)劃，觀瀾鎮(zhèn)將重點發(fā)展高新技術(shù)、倉儲、旅游、體育等產(chǎn)業(yè)，成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及先進工業(yè)基地、陸路物流和南昌市后備生活基地。富士康、富士施樂、和記黃埔等國際大企業(yè)紛紛落戶觀瀾，使觀瀾鎮(zhèn)的體育休閑業(yè)、物流倉儲業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)形成突出優(yōu)勢。隨著CEPA的實施和粵港澳經(jīng)濟一體化，珠三角已成為世界制造業(yè)中心和國際資本云集之地。短短幾年，觀瀾招商引資從南昌１８個鎮(zhèn)的最后一名，一躍成為“排頭兵”，并連續(xù)多年名列西湖區(qū)榜首。國內(nèi)微車市場上“四大家族”之一的哈飛汽車南昌生產(chǎn)基地在南昌觀瀾落戶不久，就初現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集效應。第一，觀瀾—大都市格局中的南昌未來“大力發(fā)展汽車、精細化工等先進制造產(chǎn)業(yè)”早就寫進了《南昌市產(chǎn)業(yè)導向目錄》，西湖、龍崗今后的發(fā)展方向，即大力發(fā)展技術(shù)、資金密集型的高精尖的裝備制造業(yè)和基礎工業(yè)，并在關外規(guī)劃了１０至３０平方公里的工業(yè)用地專門用于中高檔轎車及專用車的生產(chǎn)。西湖區(qū)觀瀾鎮(zhèn)的發(fā)展前景及未來樓市預測觀瀾街道地處南昌市北大門，西湖區(qū)東北面，建成區(qū)面積22平方公里。從批準預售和實際銷售的情況來看，西湖區(qū)2010年上半年住宅市場因受政策調(diào)控影響，批準預售面積大于實際銷售面積，短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求的局面，屬短時間歇狀態(tài)，南昌都市的發(fā)展歷程和房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗告訴我們，南昌依然擁有龐大的消費群體，他們都在持幣觀望，或者在等待利好政策出臺，或者在等待價格回調(diào)后的最低價位，都希望從調(diào)控政策中獲得利益，等待更合適的時