【正文】 北岸舊城拆遷項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北岸舊城拆遷項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 3 項(xiàng)目名稱(chēng) 3 項(xiàng)目建設(shè)單位及建設(shè)單位簡(jiǎn)介 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位 4 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 4 建設(shè)目標(biāo)、改造模式和建設(shè)內(nèi)容 4 項(xiàng)目總投資及資金籌措 5 結(jié)論及建議 5第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 7 7 13拆遷目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 17 17 拆遷模式 17 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 17第四章 建設(shè)條件與場(chǎng)址 18 18 18 19 原材料供應(yīng)與保障 19第五章 工程技術(shù)方案 20 拆遷補(bǔ)償安置政策依據(jù) 20 20 土地補(bǔ)償辦法 21 23 23 拆遷示范區(qū)（M區(qū)）實(shí)際調(diào)查情況 24 拆遷安置計(jì)劃 27 拆遷工程 29第六章 環(huán)境保護(hù)與評(píng)價(jià) 32 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 32 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 32 環(huán)境保護(hù)原則 32第七章 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 35 機(jī)構(gòu)設(shè)置 35 勞動(dòng)定員 36 建設(shè)管理 36第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 38 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 38 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表 38第九章 工程招標(biāo) 39 總則 39 招標(biāo)內(nèi)容及范圍 39第十章 投資估算與資金籌措 40 估算的范圍和依據(jù) 40 項(xiàng)目總投資估算 41 資金使用計(jì)劃與資金籌措 41第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 45 出讓土地收入估算 45 效益測(cè)算 45第十二章 社會(huì)效益與風(fēng)險(xiǎn)分析 46 46 47附圖項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目現(xiàn)狀圖項(xiàng)目回遷按置地塊圖項(xiàng)目拆遷及保留面積圖39第一章 總 論 項(xiàng)目名稱(chēng)某溪北岸舊城拆遷項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位及建設(shè)單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)單位：某市城市發(fā)展有限公司法人代表：地址：某市城市發(fā)展有限公司，是隸屬于某市人民政府的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，于2000年5月成立。公司主營(yíng)市政項(xiàng)目建設(shè)，旅游資源開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。公司下設(shè)辦公室、行政部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、總工辦、置地部、投資發(fā)展部、市政項(xiàng)目部、市政工程部、公路項(xiàng)目部、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部、規(guī)劃部、招商部、安置部，共14個(gè)部門(mén)，其中有5個(gè)部門(mén)主要負(fù)責(zé)舊城改造事務(wù)。公司現(xiàn)有員工94人，%具有大學(xué)以上學(xué)歷，65%具有中高級(jí)以上職稱(chēng)。公司目前成功運(yùn)作的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：黃金海岸花園、新國(guó)賓館（一期）、貴族游艇會(huì)、水世界。市政建設(shè)項(xiàng)目有：濱海西路一期、西環(huán)路、某火車(chē)站廣場(chǎng)、濱海立交橋；目前在建的項(xiàng)目有：貨運(yùn)大道、西環(huán)路二期、濱海西路二期。旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：海南省旅游名牌項(xiàng)目“假日海灘”等。2001年起公司連續(xù)四年被海南省委、省政府、某市委和市政府授予“先進(jìn)基層黨組織”、“海南省文明單位”、“某市文明單位”、共青團(tuán)中央授予“五四紅旗團(tuán)委創(chuàng)建單位”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院資格證書(shū)編號(hào)： 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)《某市總體規(guī)劃》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《某溪北岸整體定位和發(fā)展方向》；《**溪北岸概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)》；《**金水岸規(guī)劃深化設(shè)計(jì)》；《某溪北岸改造項(xiàng)目簡(jiǎn)介》；《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn)》；建設(shè)單位提供的其它意見(jiàn)、資料等。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)**溪北岸舊城改造區(qū)域位于某島南端，即**溪北岸、沿江二路以南片區(qū)，與長(zhǎng)堤路隔河相望，東起**溪與橫溝河分叉處，西至海關(guān)碼頭，呈東西向狹長(zhǎng)形狀，全長(zhǎng)2840米，寬約350米，用地面積約104公頃，合約1561畝。 建設(shè)目標(biāo)、改造模式和建設(shè)內(nèi)容建設(shè)目標(biāo)：完善社區(qū)功能及配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量及生活水平，提高居民收入。提升城市環(huán)境品質(zhì)，集約利用土地，實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值最大化。改造模式：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作。即將土地的儲(chǔ)備整理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分離，土地儲(chǔ)備整理階段由政府主導(dǎo)進(jìn)行土地的征用、拆遷、土地平整、大市政建設(shè)等；土地整理后以公開(kāi)拍賣(mài)或掛牌形式出讓?zhuān)栈赝恋卣沓杀荆词袌?chǎng)化方式進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容：**島沿江二路以南陸地片區(qū)1561畝舊城的拆遷改造。其拆遷總面積801455㎡，拆遷戶(hù)數(shù)6667戶(hù)。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資166177萬(wàn)元。其中工程費(fèi)用1986萬(wàn)元，其它費(fèi)用141980萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用14397萬(wàn)元，建設(shè)期利息7814萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期3年半，一期投資45446萬(wàn)元，二期投資80133萬(wàn)元，三期投資40598萬(wàn)元。資金籌措方案為：總投資166177萬(wàn)元（含建設(shè)期利息）。申請(qǐng)開(kāi)發(fā)銀行貸款132000萬(wàn)元，其他資金由某市政府配套、企業(yè)自籌或引進(jìn)社會(huì)投資解決。貸款一次申貸，分三期滾動(dòng)投入，一期投入36000萬(wàn)元，二期投入64000萬(wàn)元，三期投入32000萬(wàn)元。 結(jié)論及建議結(jié)論：本項(xiàng)目是某市舊城改造的重要組成部分，是提高**溪北岸人民生活質(zhì)量、整合土地資源、完善城市功能配套、提升城市環(huán)境品質(zhì)的重要舉措。項(xiàng)目的建設(shè)可為某市舊城改造探索出一條新路子。是市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”方針的具體體現(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目的建成可大大改善某市的投資環(huán)境，有利促進(jìn)海南省及某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有良好經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要和可行的。建議：本項(xiàng)目是某舊城改造的龍頭項(xiàng)目，希望市政府在資金籌措、規(guī)劃及項(xiàng)目審批等方面予以大力支持，早日促成項(xiàng)目建成，發(fā)揮相應(yīng)的作用。由于本項(xiàng)目投資較大，拆遷量大，項(xiàng)目建設(shè)需要一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程，建議建設(shè)單位加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)積極有效的管理手段，防范各種風(fēng)險(xiǎn)。并且從項(xiàng)目建設(shè)起，就開(kāi)展宣傳工作，耐心細(xì)致地做好群眾思想工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性自1998年以來(lái)，**島迅速崛起，成為某市重要商住商貿(mào)科教育基地，特別是世紀(jì)大橋的建成，成片的高檔樓盤(pán)紛紛落戶(hù)其中。然而，作為**島之瑰寶的**溪北岸，因歷史原因至今仍未開(kāi)發(fā)建設(shè)，致使沿江二路以南的這一大片濱水地帶區(qū)域功能不健全、設(shè)施不完善、交通不順暢、環(huán)境質(zhì)量差，居民生活質(zhì)量低下，形象衰敗、妨礙景觀，與“最佳人居”環(huán)境格格不入。**溪北岸現(xiàn)有人口、土地、建筑情況概述**溪北岸舊城改造區(qū)域位于某島南端，即**溪北岸、沿江二路以南片區(qū)，呈東西向狹長(zhǎng)形狀，全長(zhǎng)2840米，寬約350米，用地面積約104公頃，合約1561畝。用地從東至西分為三段，和平橋以東為東段，和平橋至人民橋之間為中段，人民橋以西為西段，包含9個(gè)自然村和駐地單位辦公宿舍。**溪北岸“城中村”現(xiàn)有村落9個(gè)（**一至六廟、人民西里、過(guò)港村、新安村），住戶(hù)7000多戶(hù)，居住人中約29000多人?，F(xiàn)狀用地約1561畝，總建筑面積107萬(wàn)㎡。基地內(nèi)的建筑主要為住宅建筑。商業(yè)等公共建筑主要沿**二路及和平大道展開(kāi)。東、中、西三部分的建筑及其它條件相差較大。西段現(xiàn)狀主要為單位用地，建筑主要為單位辦公及住宅建筑，建筑質(zhì)量較好，以磚混、框架結(jié)構(gòu)居多，但周邊沿河景觀較差，整體居住環(huán)境不佳。中段大部分為漁村，但在沿**二路建筑較好，區(qū)域內(nèi)擁有某二中、十三中及十八小學(xué)等學(xué)校，上下學(xué)高峰時(shí)段交通較為混亂。東段除東端的間樂(lè)小區(qū)外大多數(shù)為自然漁村，多為三層以下建筑，建筑及環(huán)境質(zhì)量較差，但沿河的景觀潛力較大。**溪北岸區(qū)域現(xiàn)狀普查數(shù)據(jù)（1）現(xiàn)狀普查內(nèi)容**溪北岸東、中、西段所有地塊面積匯總，其中包括國(guó)有土地、集體土地；北岸三段建筑總面積、擬拆遷建筑面積、擬保留土地建筑面積匯總及舊改區(qū)內(nèi)人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)匯總。（2）現(xiàn)狀普查的必要性①全面了解和掌握北岸片區(qū)所有土地、建構(gòu)（筑）物、人口、戶(hù)數(shù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料。②為北岸改造經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；③為北岸規(guī)劃編制、控規(guī)修規(guī)提供參考數(shù)據(jù)和依據(jù)?，F(xiàn)狀普查數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)與普查方法（1）東段片區(qū)現(xiàn)狀普查數(shù)據(jù)，來(lái)源于我司委托的新家園拆遷公司截止2007年7月13日對(duì)東段的民生調(diào)查，被調(diào)查地域涉及十八個(gè)區(qū)塊，普查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率為96%以上。（2）西段片區(qū)現(xiàn)狀普查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以原安置部和**北項(xiàng)目部西段組前期調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，并實(shí)地勘察、目測(cè)、控規(guī)對(duì)比、圖紙作業(yè)抽樣調(diào)查等方法進(jìn)行調(diào)整校對(duì)，以單位建筑和用地匯總數(shù)據(jù)加上部分拆遷調(diào)查數(shù)據(jù)匯總而成。西段沿江一路以南濱河區(qū)域AJ地塊及N地塊共十個(gè)地塊產(chǎn)權(quán)較為清晰或經(jīng)過(guò)了拆遷調(diào)查，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率較高；西段沿江一路以北共十三塊（K、L、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）為規(guī)劃保留區(qū)域，普查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率在85%以上，西段綜合數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)在85%以上。（3）中段片區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采用原美蘭區(qū)、拆遷辦聯(lián)合摸底調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)地勘察、目測(cè)、控規(guī)對(duì)比、圖紙作業(yè)、抽樣、對(duì)比分析、綜合分析判斷等方法進(jìn)行調(diào)整校對(duì)，并向土地局、街道辦及居委會(huì)、拆遷辦、拆遷公司、派出所、房產(chǎn)局等多家單位索取現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料綜合匯總而成，準(zhǔn)確率應(yīng)在80%以上。普查結(jié)果經(jīng)普查匯總統(tǒng)計(jì)，**溪北岸舊城改造區(qū)土地總面積約為1561畝，其中，集體面積占941畝，國(guó)有土地占620畝；㎡，㎡，擬保留土地面積為236畝；㎡；；人口總量為29525人；其中常住人口23455人；流動(dòng)人口6070人。詳見(jiàn)表11，表12，表13。表11 **溪北岸舊城改造區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表序號(hào) 區(qū)域 內(nèi)容東段中段西段總計(jì)一土地面積㎡(畝)（）（）（）（）1集體土地（）（）（）（）2國(guó)有土地（）（）（）（）二建筑面積㎡ 321215436969三擬拆遷建筑面積㎡2601121框架787001002742混合870001003273磚瓦67900466034簡(jiǎn)易12908四擬保留土地面積㎡(畝)64090（96）（）()五擬保留建筑面積㎡　61103六人口數(shù)量11782115656178295251常住人口(人)902386625770234552流動(dòng)