【正文】 （六）注重公共關(guān)系的建立，樹立良好企業(yè)和項(xiàng)目的公眾形象，為項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營打下基礎(chǔ)。（四）建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）本可研方案的測算是在多方考察本項(xiàng)目所處地段房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上確定其銷售價(jià)格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來重慶的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一。二、有關(guān)說明與建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查估算，分析及預(yù)測后得出的。財(cái)務(wù)評價(jià)表明：該項(xiàng)目實(shí)施后略有盈利，投資回收期適中，經(jīng)敏感性分析，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）項(xiàng)目的建設(shè)將有利于改善xxxx區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，提升城市形象。對于當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，項(xiàng)目的建設(shè)將改變這一地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，改善他們現(xiàn)有的生活環(huán)境，方便他們的生活。（二）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足消費(fèi)者的需求項(xiàng)目地塊周邊目前還沒有規(guī)劃布局小區(qū)環(huán)境，而周邊的消費(fèi)群體綜合素質(zhì)和消費(fèi)水平較高，追求優(yōu)雅、舒適的的生活方式的群體量較大，現(xiàn)階段還沒該類產(chǎn)品供消費(fèi)者選擇，該項(xiàng)目的建設(shè)有助于改變目前的狀況，更好的滿足消費(fèi)者的需求。（四）本項(xiàng)目工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的防范一是對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行科學(xué)論證；二是項(xiàng)目的建設(shè)單位要公開公平進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是要做好施工現(xiàn)場管理，杜絕一切施工事故；四是在工程建設(shè)中采用的新技術(shù)、新工藝、新結(jié)構(gòu)要能保證其安全的進(jìn)行，杜絕預(yù)計(jì)到的問題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等。對房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)該階段是投資的高峰期，易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù)I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 　 　1 開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息） 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費(fèi)用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 　 　1 投資利潤率 % %2 投資凈利潤率 % % 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。稍有盈利，%，%。（二）盈利能力分析①盈利能力分析。○3收入預(yù)測本項(xiàng)目按照計(jì)劃將于2012年進(jìn)入銷售階段，計(jì)劃住宅、商鋪、車位2012年完成總銷售數(shù)量的60%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款；2013年完成總銷售數(shù)量的30%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款；2014年完成總銷售數(shù)量的10%，當(dāng)年收回銷售價(jià)款。 第九章 財(cái)務(wù)評價(jià)一、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的確定（一）項(xiàng)目銷售收入的確定○1項(xiàng)目銷售單價(jià)的趨穩(wěn)定1）住宅銷售單價(jià)的確定經(jīng)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目住宅均價(jià)(按建筑面積計(jì)算)為：3200元/平方米。（九）總成本費(fèi)用匯總表本表中。（單位：萬元）序號 項(xiàng)目 計(jì)算期 合計(jì) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 貸款 　 　 　 　 　 　 　 　 期初本息總額 　 　 本期貸款本金 　 　 本期應(yīng)計(jì)利息 　 計(jì)入建設(shè)期 　 　 　 　 計(jì)入期間費(fèi)用 　 本期還本付息 　 其中：歸還本金 　 　 償付利息 期末本息余額 （3）銷售費(fèi)用它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。（八）開發(fā)期間費(fèi)用（1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目為舊城拆遷項(xiàng)目，相關(guān)配套費(fèi)根據(jù)相關(guān)規(guī)定適當(dāng)減免。) 金額(萬元） 備注1 商業(yè)用房 　2 辦公用房 1699 　3 住宅 2236 　4 廠房 　5 家具廠 　6 水泥硬化場地 　7 管網(wǎng) 　 　8 堡坎 　 　9 修理廠場地填方 69500 　10 土地費(fèi)用(自有) 　11 合瑞汽修廠拆遷費(fèi) 　 　12 加油站拆遷費(fèi) 　 　13 搬遷費(fèi)、過渡補(bǔ)償費(fèi)和租賃合同違約賠償費(fèi) 　 　14 高壓線搬遷費(fèi) 　 　　 合計(jì) 　 ?。ㄋ模┙ò补こ藤M(fèi)建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目土地出讓金免費(fèi)。 第八章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措一、投資估算范圍，建筑面積88184平方米。（二）勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求： 勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級； 施工單位資質(zhì)：一級； 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級。（四）其他配套工程：2013年7月——2014年5月完成道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程的建設(shè)。從2010年6月到2014年5月。40人公司總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理2人、財(cái)務(wù)總監(jiān)1人、總經(jīng)理助理1人，組織機(jī)構(gòu)共計(jì)人員91人。共計(jì)4人。5人（二）財(cái)務(wù)部：作好資金的籌集與運(yùn)用管理；做好工程項(xiàng)目成本及費(fèi)用的核算，加強(qiáng)投資的監(jiān)控管理。15人、設(shè)備部：配合工程進(jìn)度，負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的目的是為了協(xié)調(diào)這些活動(dòng)，確保項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 　 12604 　 　六 按地上地下部分劃分 　 　 　 　 　1 地上建筑面積 m178。 　 　二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 　 792 　 　三居住人數(shù) 　 　 2535 　 四 總建筑面積 m178。 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)所有建筑物，構(gòu)筑物；在拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)建設(shè)住宅、公共配套（包括廣場、商業(yè)、道路）等建筑物、構(gòu)筑物，環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容?！鰔xxx區(qū)城市化進(jìn)程加快，給項(xiàng)目帶來較多的潛在客戶xxxx區(qū)城區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)為30萬人，現(xiàn)在城市人口每年正以1萬人的速度遞，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽新城、舟白新城的快速發(fā)展，必然會帶動(dòng)主城區(qū)的發(fā)展速度。另外，近日國務(wù)院消息，國家發(fā)展改革委員會正式批準(zhǔn)我市為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，即中國第三個(gè)“特區(qū)”，也無疑為重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來光明前景?！鲋車h(huán)境條件差項(xiàng)目北側(cè)為水庫，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同時(shí)城市建筑物陳舊，影響城市形象?！鲰?xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)成熟xxxx成為重慶市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)、社會、人文等各個(gè)因素都亟待提高，該片區(qū)位為xxxx的北大門，是xxxx面向外界的一個(gè)重要窗口，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆遷成本高，使得多數(shù)承包商望而卻步，是政府亟待解決的一個(gè)難題。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析（Strength）■區(qū)位優(yōu)勢本項(xiàng)目在xxxx區(qū)得地獨(dú)優(yōu)，地處城區(qū)北大門，緊鄰212國道及客運(yùn)站，交通便利。環(huán)境保護(hù)條件項(xiàng)目對周邊的環(huán)境及社會影響不大。（3）“一干兩支一重要港”航運(yùn)體系。 交通條件（1）公路。多年平均氣溫為18度，一年之中以1月最冷。其特點(diǎn)是冬暖夏熱，春早秋短，無霜期長，云霧多，日照少，雨量豐富，濕度大，風(fēng)力注，春有連陰雨，夏常有伏旱，秋多綿雨，冬少寒潮。最高點(diǎn)是三匯鎮(zhèn)白巖頭，