【正文】 4. 機(jī)遇分析 (T) 1) 天津城市新規(guī)劃促進(jìn)商業(yè)發(fā)展 天津市建 設(shè) 具有先進(jìn)技術(shù)的綜合性工業(yè)基地，開放型多功能的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化的國際性港口城市 的城市新規(guī)劃，表明政府將大力發(fā)展天津市的經(jīng)濟(jì)、提升城市的形象定位、發(fā)展觀光旅游業(yè)、著力營造最佳投資經(jīng)營環(huán)境，壯大人口規(guī)模，從而支撐、促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展、繁榮。 3. 威脅分析 (O) 1) 發(fā)展定位困難 由于周邊已有眾多的、成熟的旅游街、商業(yè)街，且近年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量巨大，已無明顯的市場空缺，造成了本項(xiàng)目發(fā)展定位困難。 2) 地塊目前形象較差 由于項(xiàng)目屬于天津老城，建筑破損程度大，環(huán)境惡劣，當(dāng)中居民多為中低收入者，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，不利于整個地塊的形象建立 。 2. 劣勢分析 (W) 1) 既保持歷史原貌，又要拆遷改造 項(xiàng)目地塊 作為最早具有城市規(guī)模 且 具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和深厚的歷史淵源 的地區(qū) 。本項(xiàng)目建成后將成為天津又一個旅游購物特色區(qū)域，但應(yīng)注意給予準(zhǔn)確的定位，既與其它特色街有所區(qū)別，又與其它特色街有機(jī)地結(jié)合起來，可從整體上提高該區(qū)域?qū)τ慰偷奈Α?其中老城廂為天津老城區(qū)內(nèi)最能反映傳統(tǒng)風(fēng)貌的歷史街區(qū)，歷史上是居住和傳統(tǒng)手工作坊聚集的傳統(tǒng)街區(qū)，現(xiàn)主要為居住區(qū)，沿城市道路主要為商住樓，街內(nèi)還有許多具有百年歷史和傳統(tǒng)民居格局的歷史建筑。 老城廂地區(qū)被認(rèn)為是最原始，最真實(shí)地保留了天津地域特色的地方之一。 老城廂中心的鼓樓居“天津衛(wèi)三宗寶 —— 鼓樓、炮臺、鈴鐺閣，”之首，于 2022 年恢復(fù)重建。 老城廂 SWOT 分析 1. 優(yōu)勢分析 (S) 1) 深厚歷史文化背景 本項(xiàng)目所處的老城廂位于天津市老城區(qū)的核心地段， 作為最早具有城市規(guī)模的老城廂地區(qū)具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和深厚的歷史淵源。另外大型的旅游休閑娛樂廣場 —— 銅鑼灣商業(yè)廣場已經(jīng)開始動工，而且區(qū)域距離廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 30 和平路只有 5分鐘車程。同時著名的估衣街就位于大胡同的內(nèi)，在去年經(jīng)過包裝和裝修重新開發(fā)，這條歷史古街又恢復(fù) 了魅力，吸引了相當(dāng)?shù)目土鳌Ｓ纱丝梢?，該區(qū)域的旅游、商業(yè)、文化氣息濃郁。 1. 地塊東側(cè) 包括古文化街、新世界廣場等諸多的商業(yè)設(shè)施，肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等國際著名的餐 飲業(yè)巨頭業(yè)已進(jìn)駐，是整個地塊最繁華的區(qū)域。廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 29 專題二：老城廂的發(fā)展定位 1 項(xiàng)目及周邊情況分析 地塊概況 老城廂用地被東馬路、西馬路、南馬路、北馬路所包 圍，總占地面積約 94公頃，所處位置為名副其實(shí)的天津市中心“內(nèi)城”，內(nèi)部建筑年代久遠(yuǎn)，已顯得較為殘舊；除鼓樓商業(yè)街、新世界廣場、文廟、廣東會館等少數(shù)建筑外，區(qū)內(nèi)大部分建筑物將在年內(nèi)拆除。而 在南開區(qū)的規(guī)劃中，老城廂數(shù)百年來蘊(yùn)集而成的商業(yè)價值和豐富的歷史文化資源令其成為不僅僅是危改重點(diǎn)工程，更是南開區(qū)的未來商貿(mào)中心區(qū)和旅游商貿(mào)中心區(qū)。 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 28 分析結(jié)論 老城廂地處天津城區(qū)的核心地段，其南臨和平區(qū)，北接紅橋區(qū)，內(nèi)有鼓樓、鼓樓商業(yè)街，外被古文化街、清真寺、大胡同批發(fā)市場、食品街、服裝街、銅鑼灣廣場、濱江金耀商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目及眾多的歷史文化建筑所環(huán)繞，在合理開發(fā)建設(shè)后，將對天津各行政區(qū)及各商業(yè)區(qū)起到連接的作用，其地理位置優(yōu)越，商業(yè)價值不可限量。該區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目大胡同商貿(mào)區(qū)緊鄰本項(xiàng)目，在商業(yè)戰(zhàn)略上有著共享資源的伙伴關(guān)系。以推進(jìn)舊城區(qū)改造為依托，搞好區(qū)域規(guī)劃布局，加快重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)，提高城市建設(shè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載能力和服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展； 大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)中心市區(qū)輻射和服務(wù)功能，加強(qiáng)城市建設(shè)，努力提高城市管理水平。 2. 發(fā)展戰(zhàn)略 大胡同商城發(fā)展戰(zhàn)略。 紅橋區(qū)規(guī)劃 1. 發(fā)展目標(biāo) “十五”時期，紅橋區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步繁榮，第二產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上一個新的臺階。 南開區(qū)的“一個中心、兩個基地”規(guī)劃，即成為“天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地”。 2. 加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè) 1) 加快城市建設(shè)，修建各類公建設(shè)施 加大招商引資力度，鼓勵外商和外地客商來南開區(qū)投資舊房改造及公益性設(shè)施建設(shè)，不斷改善居民居住環(huán)境。提高古文化街和服裝街的經(jīng)營檔次，改造東馬路商業(yè)街； 5) 加強(qiáng)市場規(guī)劃與建設(shè)，形成市場規(guī)模和特色。 1) 加快經(jīng)濟(jì)和社會信 息化進(jìn)程，推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 2) 堅(jiān)持“科教興區(qū)”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮該區(qū)科技優(yōu)勢，使企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新的主體； 3) 優(yōu)化商貿(mào)結(jié)構(gòu)，提高流通能力和服務(wù)水平，完善商貿(mào)中心建設(shè)商貿(mào)集聚服務(wù)功能，促進(jìn)該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)上規(guī)模，上水平； 4) 完善規(guī)劃布局，構(gòu)建和形成商貿(mào)中心，加快老城廂及周邊繁華商業(yè)區(qū)建設(shè)。 和平區(qū)的戰(zhàn)略定位為天津市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，其商業(yè)中心的城市地位與毗鄰和平區(qū)的老城廂在城市消費(fèi)娛樂功能方面有著緊密的聯(lián)系。 2) 搞好城市建設(shè)與管理全面推進(jìn)社區(qū)建設(shè) 通過對和平區(qū)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)和科學(xué)管理，構(gòu)筑都市型現(xiàn)代化城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施體系，進(jìn)一步增強(qiáng)城市功能，塑造優(yōu)美城市形象，盡快把和平區(qū)建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代化都市風(fēng)貌的形象區(qū)?？梢哉f海河改造工程對老城廂的發(fā)展定位有著指導(dǎo)性的作用。 海河改造規(guī)劃 海河改造工程總體來說是一個全面提升天津市的國際形象，并 通過這一改造工程對天津市的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體的調(diào)整和整合，這幾乎涉及天津市的每一個行業(yè)和地區(qū)，完成后將對天津市的整體形象和城市競爭力產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。如運(yùn)用得當(dāng)，將在未來天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將發(fā)揮不可忽視的重要作用。 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 25 4 老城廂與天津市總體發(fā)展的關(guān)系 老城廂地區(qū)位于天津市南開區(qū)，是天津舊城所在地，曾是 天津政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ，現(xiàn)在已經(jīng)成為天津的城市發(fā)展過程中不能割舍的歷史文脈的載體。這種方式已經(jīng)被國內(nèi)的其他地區(qū) 采用 ，如上海改造石庫門和北京改造什剎海地區(qū)，事實(shí) 證明是行 之 有效的。 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 24 天津 老城廂 也有著區(qū)別于別處的民俗文化，除了文化旅游價值，老城廂當(dāng)中還蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)價值，這些價值同樣是以老城的格局為依托?？梢哉f，老城廂是天津市的發(fā)祥地 之一 ，具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和歷史淵源。 老城廂內(nèi) 自古 官宦、富商較為集中，金店、首飾樓、古玩、玉器、學(xué)館、筆墨莊、飯館云集于此。一些有遠(yuǎn)見的商家已經(jīng)開始率先對老城廂地區(qū)進(jìn)行開發(fā)，如近年開發(fā)的鼓樓商業(yè)街、開 發(fā)中的銅鑼灣商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目。 雖然現(xiàn)在老城廂一帶建筑破損程度大，環(huán)境惡劣，當(dāng)中居民多為中低收入者，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好。 老城廂地區(qū)被認(rèn)為是最原始，最真實(shí)地保留了天津地域特色的地方之一。老城廂中心地區(qū)的鼓樓已于 2022年恢復(fù)重建。內(nèi)現(xiàn)存重要文物保護(hù)單位包括國家級１處（廣東會館）、市級１處（文廟）、區(qū)級３０余處。其中，國家文物保護(hù)單位一處 ——廣東會館 (現(xiàn)為天津戲劇博物館 )，市級文物保護(hù)單位一處 ——天津文廟， 另有區(qū)級文物 30 余處。 3. 歷史文化 天津老城 廂 是天津河海交融的漕運(yùn)文化的發(fā)祥地 。 新世界廣場 與 毗鄰 的鼓樓 商業(yè) 街、文廟、食品街、旅館街共同組成天津市商業(yè)、旅游、文化重點(diǎn)區(qū)域。南街則是集飲食、休閑、娛樂為一體，里面有桂發(fā)祥之類的老字號，也有水果吧、咖啡屋、女子沙龍等現(xiàn)代休閑設(shè)施。 鼓樓 商業(yè) 街 是老城廂的主要產(chǎn)業(yè)，其 定位是旅游、休閑、購物。 2. 產(chǎn)業(yè)及經(jīng) 濟(jì) 目前老城廂的主要產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)、旅游、商業(yè)和服務(wù)業(yè)。至 1953年鼓樓被拆除，悠悠數(shù)百載，鼓樓 都 被視為津門勝景和象征。 之后到天津解放前期的數(shù)百年間一直是天津衛(wèi)的名流權(quán)貴的聚居之地，在天津的歷史上占踞著重要的位置，為天津的城市發(fā)祥地。對于本項(xiàng)目來說，房地產(chǎn)業(yè)的“十五”計劃為本項(xiàng)目提供了標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃的商品住宅應(yīng)提前達(dá)到“十五”計劃的建筑標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)品具有區(qū)域領(lǐng)先性。尤其輕軌、地鐵的建成將更有效帶動房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城市的整體發(fā)展，加快人群流動，最終增加本項(xiàng)目的客流量。 軌道交通 為加快市區(qū)立體化交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，天津制定了市區(qū)快速軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，規(guī)劃建設(shè)七條軌道交通線路，總長度為一百五十四公里，地鐵一號線等已于 2022年下半年開始施工，并且經(jīng)過西馬路沿線。建設(shè)東南半環(huán)快速路系統(tǒng)，改變中心城區(qū)南 部海河兩岸長期阻斷不通的歷史；建設(shè)快速路系統(tǒng)主要路口立交，提高路口通行能力；建設(shè)一批主、次干道項(xiàng)目，努力實(shí)現(xiàn)城市干道網(wǎng)規(guī)劃。 交通系統(tǒng)發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)主要闡述 “十五”期間天津市交通系統(tǒng)的規(guī)劃，包括城市道路和軌道交通。 同時在項(xiàng)目的具體規(guī)劃中，應(yīng)在市場認(rèn)可得基礎(chǔ)上，按照商貿(mào)流通業(yè)的規(guī)劃，盡量減少傳統(tǒng)大型百貨市場，布置大型綜合購物中心和超市以及專賣店。 3. 調(diào)整所有制結(jié)構(gòu)，促進(jìn)混合經(jīng)濟(jì)發(fā)展 堅(jiān)持多種經(jīng)濟(jì)成分并存，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)投資主體多元化；積極推動國有獨(dú)資企業(yè)的改造，實(shí)現(xiàn)多元化投資主體；大力發(fā)展個體私營商業(yè)、集體商業(yè)和外資商業(yè)，支持與鼓勵各種所有制商業(yè)相互融合，促進(jìn)混合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 1. 調(diào)整業(yè)態(tài)，擴(kuò)大開放 1) 適當(dāng)控制新建傳統(tǒng)大型百貨商場，零售業(yè)進(jìn)行資源整合，提升規(guī)模，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，連鎖經(jīng)營的新路； 2) 重點(diǎn)發(fā)展大型綜合購物中心、超市、專賣店等新業(yè)態(tài)，形成連鎖經(jīng)營為主體，多業(yè)態(tài)，多經(jīng)濟(jì)形式和多經(jīng)營方式并存的開放式市場結(jié)構(gòu)； 3) 加快餐飲業(yè)發(fā)展，構(gòu)建高檔化、特色化、快餐化的大都市餐飲業(yè)模式和多層次、多功能、多風(fēng)味的餐飲服務(wù)體系； 廣州市中地行策略顧問有限公司 老城廂舊城改造項(xiàng)目 20 4) 以大開放促進(jìn)大商貿(mào)，拓寬引進(jìn)外資渠道，最大限度的開拓國際市場；吸引國內(nèi)外知名大公司，如沃爾瑪，麥德隆式的跨國連鎖商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入天津，帶動商業(yè)整體水 平的提高； 5) 鼓勵和引導(dǎo)物資流通企業(yè)和倉儲業(yè)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變，根據(jù)市場需要，延伸服務(wù)功能；積極參與市場競爭，使天津物資流通倉儲業(yè)的物流服務(wù)成為反應(yīng)快速、服務(wù)一流的體系； 6) 扶持多種行業(yè)發(fā)展，積極向展覽、旅游、新興服務(wù)業(yè)延伸，促進(jìn)信息咨詢、技術(shù)服務(wù)、休閑、保健等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展；堅(jiān)持商旅結(jié)合，發(fā)展假日經(jīng)濟(jì)，形成多領(lǐng)域、多樣化的服務(wù)業(yè)格局，使其成為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的新的增長點(diǎn)。 3. 國際經(jīng)貿(mào)展示區(qū) 以友誼路天津賓館、國展中心等設(shè)施為依托，建設(shè)能承接國際會議的具有國際一流水平的國際會展中心和集汽車博覽、展示、交易、旅游等功能為一體的綜合性汽車博覽中心，強(qiáng)化國際經(jīng)貿(mào)展示功能，進(jìn)一步擴(kuò)大商流、物流、人流、信息流。 2. 中心商務(wù)區(qū) 由六緯路、張自忠路、吉林路、營口路、大沽北路、曲阜道、南京路、浦口道、臺兒莊路和十三經(jīng)路構(gòu)成的 平方公里以上區(qū)域內(nèi)。中心商業(yè)區(qū)將突出濱江道步行街的精品風(fēng)格、和平路的綜合經(jīng)營特色，以及集旅游、購物、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)等行業(yè)配套齊全合理的功能。 三區(qū)建設(shè) 包括：中心商業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、國際經(jīng)貿(mào)展示區(qū)。 3. 人口就業(yè)規(guī)劃與老城廂的關(guān)系 老城廂舊城改造后作為天津市的商貿(mào)居住區(qū)域?qū)樘旖蛱峁┐罅康木蜆I(yè)崗位，能相對抒緩天津市日益嚴(yán)重的就業(yè)難問題，創(chuàng)造一定的社會效應(yīng)。在就業(yè)形勢上看，天津市的勞動力仍供大于求，本項(xiàng)目的出現(xiàn)能在一定程度上解決城市的就業(yè)壓力，并且保證了未來項(xiàng)目的勞動力需求。 ? 勞動力供大于求和結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題更加突出，失業(yè)率將呈上升趨勢； ? 勞動力市場機(jī)制尚不健全，管理與服務(wù)尚待規(guī)范和完善； ? 勞動力整體素質(zhì)偏低，難以適應(yīng)社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升 級的需要。未來外來 人口流向主要以高新工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)濱海新區(qū)和海河開發(fā)工程范圍內(nèi)為主。 人口、就業(yè)發(fā)展規(guī)劃 1. 人口發(fā)展趨勢 1) 人口計劃預(yù)測主要指標(biāo) ? 2022年末總?cè)丝冢?1052萬人 ? 平均增長率： % ? 年均出生率： % 2) 人口老齡化加劇 ? 2022年 0— 14歲人口比重將下降到 % ? 2022年 15— 64歲人口比重將達(dá)到 % ? 2022年 65歲及以上人口比重將達(dá)到 % 3) 外來人口將逐步